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Ihre Mutter oder Ihr Vater zieht ins Pflegeheim, das Haus steht leer, und Sie haben eine Vorsorgevollmacht. Jetzt stellen sich drei Fragen: Darf ich das Haus damit verkaufen? Erkennt das Grundbuchamt die Vollmacht an? Und wie gehe ich vor, damit ich meine Entscheidungen später gegenüber der Familie nachvollziehbar erläutern kann? Dieser Ratgeber ordnet die Schritte für den Verkauf zu Lebzeiten des Vollmachtgebers. Er ersetzt nicht die Prüfung Ihrer Vollmacht durch das Notariat.

Drei Prüfpunkte, bevor Sie etwas unternehmen

Ob Ihre Vollmacht diese Punkte erfüllt, beurteilt das Notariat. Schicken Sie ihm eine Kopie schon vor der Vermarktung – dann wissen Sie früh, ob der Verkauf so möglich ist.

Welche Form muss die Vollmacht haben?

Beim Notar beurkundet oder beglaubigt

Wurde die Vorsorgevollmacht beim Notar beurkundet oder die Unterschrift dort beglaubigt, ist die Formfrage für das Grundbuch in der Regel geklärt. Das Notariat prüft trotzdem, ob der Inhalt den Verkauf abdeckt.

Von der Betreuungsbehörde beglaubigt

Auch die Urkundsperson der Betreuungsbehörde darf Unterschriften auf Vollmachten öffentlich beglaubigen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Betreuungsorganisationsgesetz). Seit dem 1. Januar 2023 vorgenommene Beglaubigungen wirken nur bis zum Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 Betreuungsorganisationsgesetz); für ältere gilt das nach der Übergangsregel des § 34 Betreuungsorganisationsgesetz nicht. Solange Ihr Elternteil lebt, kann eine solche Beglaubigung für den Verkauf genügen; ob sie im Einzelfall reicht, klärt das Notariat.

Nur privat unterschrieben

Eine privatschriftliche Vollmacht kann wirksam sein, reicht für das Grundbuch aber nicht. Ist der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig, kann er die Vollmacht beim Notar erneuern oder die Unterschrift beglaubigen lassen. Ist das nicht mehr möglich, kann eine gerichtliche Betreuung erforderlich werden. Ein Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Wie das abläuft, erklärt unser Ratgeber Immobilienverkauf durch Betreuer.

Bankvollmacht ist keine Verkaufsvollmacht

Eine Vollmacht auf dem Formular einer Bank gilt in der Regel nur gegenüber dieser Bank. Für den Verkauf eines Hauses hilft sie nicht.

So läuft der Verkauf mit Vorsorgevollmacht ab

1. Unterlagen sammeln: Vollmacht (Original oder Ausfertigung), Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung; bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
2. Vollmacht vom Notariat vorprüfen lassen: bevor Kaufinteressenten Zeit investieren.
3. Wert ermitteln: Sie handeln für Ihren Elternteil. Eine nachvollziehbare Wertermittlung hilft Ihnen, die Preisfindung später zu erläutern. Am Anfang steht die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
4. Vermarkten: Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung der Interessenten, Verhandlung.
5. Beurkundung: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar im Namen Ihres Elternteils und legen die Vollmacht vor. Vorbereitung: Notartermin beim Immobilienverkauf.
6. Kaufpreis und Übergabe: Der Kaufpreis gehört dem Vollmachtgeber und geht auf dessen Konto. Wie er etwa für Pflegekosten eingesetzt wird, hängt vom Einzelfall ab – mehr im Beitrag Pflegeheimkosten und eigenes Haus.

Wenn der Eigentümer nicht selbst zum Notartermin kommen kann

Nicht immer geht es um eine Vorsorgevollmacht. Oft kann der Eigentümer nur nicht selbst zum Termin kommen – etwa wegen Krankheit oder weil er weit entfernt wohnt. Welcher Weg in Betracht kommt, hängt von der Ausgangslage ab:

Vollmacht für den Notartermin

Der Eigentümer bevollmächtigt eine Vertrauensperson, den Kaufvertrag für ihn zu unterschreiben. Die Vollmacht bedarf grundsätzlich nicht der Form des Kaufvertrags (§ 167 Abs. 2 BGB). Bei besonderen Vollmachtsgestaltungen können jedoch strengere Formerfordernisse bestehen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden (§ 29 GBO). Das Notariat sagt Ihnen, welchen Inhalt und welche Form die Vollmacht haben soll.

Nachgenehmigung

Unterschreibt jemand ohne Vollmacht im Namen des Eigentümers, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von dessen Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB). Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück (§ 184 Abs. 1 BGB). Auch hier braucht das Grundbuchamt einen Nachweis in der Form des § 29 GBO. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht in jedem Fall möglich. Soll der Eigentümer selbst genehmigen, muss er hierzu rechtlich in der Lage sein. Bestehen Zweifel an seiner Geschäftsfähigkeit oder an der Vertretungsbefugnis, muss das Notariat klären, ob und auf welchem Weg der Vertrag wirksam werden kann. Die Nachgenehmigung ist deshalb keine pauschale Ersatzlösung für eine fehlende Vorsorgevollmacht.

Was Bevollmächtigte beachten sollten

Im Interesse des Vollmachtgebers handeln

Die Vollmacht erlaubt Ihnen, nach außen zu handeln. Bevollmächtigte sollten die Wünsche und Interessen des Vollmachtgebers sowie die zugrunde liegenden Vereinbarungen beachten. Eine nachvollziehbare Wertermittlung, dokumentierte Kaufangebote und eine transparente Entscheidungsgrundlage können helfen, die Preisfindung und das Vorgehen später zu erläutern. Eine Garantie, dass Angehörige oder spätere Erben den Verkauf nicht beanstanden, ist damit nicht verbunden. Ein Kaufpreis, der vom Marktwert abweicht, oder eine teilweise unentgeltliche Übertragung kann besonderen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen unterliegen und ist gesondert zu prüfen.

Auskunft geben und alles dokumentieren

Liegt der Vollmacht ein Auftrag zugrunde, müssen Sie auf Verlangen Auskunft geben, am Ende Rechenschaft ablegen und herausgeben, was Sie aus dem Geschäft erlangt haben (§§ 666, 667 BGB). Halten Sie Wertermittlung, Angebote, Ihre Entscheidung und den Geldfluss schriftlich fest. Das hilft auch bei der häufigen Frage nach den Nachteilen einer Vorsorgevollmacht für den Bevollmächtigten: Wer offen und belegt handelt, kann Rechenschaft geben.

Betreuungsgerichtliche Genehmigung

Handelt eine Person aufgrund einer wirksamen rechtsgeschäftlichen Vorsorgevollmacht, ist für den Immobilienverkauf grundsätzlich keine betreuungsgerichtliche Genehmigung allein aufgrund des § 1850 BGB erforderlich. Diese Vorschrift regelt insbesondere Genehmigungen für Betreuer; über gesetzliche Verweisungen können entsprechende Genehmigungstatbestände auch bei anderen gesetzlichen Vertretungsverhältnissen relevant sein. Ob eine Vollmacht weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden darf, ist im Einzelfall zu prüfen.

Das Betreuungsgericht kann eingreifen

Gibt es konkrete Anhaltspunkte, dass ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten nicht im Sinne des Vollmachtgebers besorgt, und kann dieser seine Rechte selbst nicht mehr ausüben, bestellt das Betreuungsgericht einen Kontrollbetreuer (§ 1820 Abs. 3 BGB). Unter engen Voraussetzungen kann es sogar anordnen, dass die Vollmacht nicht ausgeübt werden darf (§ 1820 Abs. 4 BGB). Ein transparentes und dokumentiertes Vorgehen kann helfen, solchen Konflikten vorzubeugen; ausschließen lässt sich ein gerichtliches Verfahren damit nicht.

Sonderfälle

Sie möchten das Haus selbst kaufen

Möchten Sie das Haus Ihres Elternteils selbst erwerben, liegt regelmäßig ein sogenanntes Insichgeschäft vor. Nach § 181 BGB ist dieses grundsätzlich ausgeschlossen, soweit keine wirksame Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts oder eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Auch eine Befreiung bedeutet nicht, dass Sie die Interessen Ihres Elternteils außer Acht lassen dürfen. Insbesondere Kaufpreis, Vertragsbedingungen und mögliche Interessenkonflikte sollten nachvollziehbar geprüft werden. Lassen Sie die konkrete Gestaltung vorab durch das Notariat prüfen. Eine unabhängige Wertermittlung kann dafür eine sinnvolle Grundlage sein. Siehe auch Haus an Kinder verkaufen.

Ehepartner ohne Vollmacht

Das gesetzliche Vertretungsrecht unter Ehegatten (§ 1358 BGB) betrifft nur Angelegenheiten der Gesundheitssorge, etwa Behandlungs- und Krankenhausverträge, und ist zeitlich begrenzt. Ein Haus darf der Ehepartner damit nicht verkaufen.

Im Grundbuch ist ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen

Dann beeinflusst das Recht Preis und Käuferkreis. Siehe Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.

Der Vollmachtgeber ist verstorben

Dieser Ratgeber behandelt den Verkauf zu Lebzeiten des Vollmachtgebers. Stirbt er, handeln Sie – soweit die Vollmacht fortbesteht – für die Erben; diese können die Vollmacht grundsätzlich widerrufen.

Bei einer seit dem 1. Januar 2023 von der Betreuungsbehörde nach § 7 BtOG öffentlich beglaubigten Vollmacht endet die Wirkung dieser Beglaubigung mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG). Für vor dem 1. Januar 2023 nach früherem Recht beglaubigte Vollmachten gilt diese Einschränkung aufgrund der Übergangsregel des § 34 BtOG nicht. Ob die Vollmacht selbst über den Tod hinaus fortbesteht, ist davon zu unterscheiden und richtet sich nach der Vollmacht und dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 BGB). Die Verwendbarkeit im konkreten Grundbuchverfahren prüft das Notariat.

Was nach einem Erbfall mit einer Immobilie zu tun ist, lesen Sie im Ratgeber Immobilie geerbt – was jetzt zu tun ist.

So begleiten wir Bevollmächtigte

Für Bevollmächtigte bieten wir:

• eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts,
• die professionelle Vermarktung der Immobilie,
• die Vorbereitung und Koordination des Immobilienverkaufs einschließlich Notartermin im Rahmen unserer Maklerleistung,
• bei entsprechender Beauftragung die Erstellung kostenpflichtiger Immobiliengutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch Alexander Motyl – mehr unter Gutachten bei Erbschaft und Schenkung.

Die rechtliche Prüfung Ihrer Vollmacht übernehmen Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei; wir erbringen keine Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Einen Überblick über unsere Verkaufsbegleitung finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Quellen: §§ 167, 168, 177, 181, 184, 666, 667, 1358, 1643, 1799, 1820, 1850 BGB; § 29 Grundbuchordnung; §§ 7, 34 Betreuungsorganisationsgesetz – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.11.2026. BGH, Beschluss vom 12.11.2020 – V ZB 148/19 (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde nach früherem Recht und § 29 GBO). Deutsches Notarinstitut, Gutachten vom 03.01.2023 (Abruf-Nr. 191812) zur Verwendbarkeit transmortaler, von der Betreuungsbehörde beglaubigter Vollmachten im Grundbuchverfahren nach der Betreuungsrechtsreform. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

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Ob Fernwärme, Wärmepumpe oder die vorhandene Gasheizung: Beim Hausverkauf in Köln können Fragen zur künftigen Wärmeversorgung eine wichtige Rolle spielen. Die Stadt hat im Mai 2026 ihre erste kommunale Wärmeplanung beschlossen. Doch was bedeutet dieser Plan tatsächlich für ein einzelnes Gebäude? Welche Pflichten gelten nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, und welche Angaben sollten Verkäufer vor einer Besichtigung bereithalten? Wir ordnen die wichtigsten Fragen für Immobilieneigentümer in Köln ein.

Was der Kölner Wärmeplan ist – und was nicht

Der Rat der Stadt Köln hat die kommunale Wärmeplanung am 12. Mai 2026 beschlossen. Großstädte mussten ihren Plan nach dem Wärmeplanungsgesetz bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Die Stadt beschreibt den Plan als Orientierung und Planungshilfe; er wird alle fünf Jahre fortgeschrieben. Dicht bebaute Gebiete wie die Innenstadt eignen sich danach eher für Wärmenetze, andere Gebiete eher für dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen.

Der Kölner Wärmeplan zeigt mögliche Versorgungsformen für Stadtgebiete und Quartiere. Er ersetzt keine individuelle Prüfung, ob ein bestimmtes Gebäude an ein bestehendes oder zukünftiges Wärmenetz angeschlossen werden kann. Nach Angaben der Stadt gibt es keinen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme, aber auch keinen Anspruch auf einen Anschluss. Ob, wann und wo neue Netze entstehen, soll über Machbarkeitsstudien geklärt werden.

Wichtig: Wärmeplanung und aktuelles Heizungsrecht unterscheiden

In Gesprächen mit Kaufinteressenten werden drei Ebenen häufig vermischt. Für eine sachliche Antwort hilft es, sie zu trennen.

A. Kommunale Wärmeplanung

Sie ist eine strategische Orientierung der Stadt. Eine unmittelbare Verpflichtung, eine Heizungsanlage auszutauschen, folgt aus ihr nicht.

B. Gesonderte Gebietsausweisung

Davon zu unterscheiden ist eine eigene Entscheidung, mit der ein Gebiet unter Berücksichtigung der Wärmeplanung zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet ausgewiesen werden kann (§ 26 Wärmeplanungsgesetz). Auch eine solche Ausweisung bewirkt für sich genommen keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen (§ 27 Abs. 1 Wärmeplanungsgesetz).

C. Gebäudemodernisierungsgesetz

Die gesetzlichen Anforderungen an Heizungsanlagen stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 gilt. Sie gelten unabhängig von bloßen Prognosen im Wärmeplan. Die frühere 65-Prozent-Pflicht und das Betriebsverbot für alte Heizkessel sind entfallen. Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, verlangt § 43 Abs. 1 GModG steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl:

Das Gesetz enthält dazu Sonderregeln: Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die Wärmepumpe die technischen Voraussetzungen des § 43 Abs. 5 GModG erfüllt, insbesondere einen Mindestanteil an der Heizleistung. Weitere Erfüllungswege und eine Übergangsregel bei einem irreparablen Ausfall der bisherigen Heizung sind ebenfalls geregelt. Welche Regel im Einzelfall greift, klären Sie mit einer Energieberatung oder Ihrem Fachbetrieb.

Ältere kommunale Informationen können sich noch auf die Rechtslage vor dem 29.07.2026 beziehen. Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzesstand. Was das GModG für Verkäufer im Einzelnen bedeutet, erklärt unser Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hausverkauf.

Warum Kaufinteressenten nach der Wärmeversorgung fragen

Wer ein Haus kauft, plant meist für viele Jahre. Neben dem Kaufpreis kalkuliert er Heiz- und Modernisierungskosten – und dafür ist die Frage, welche Versorgung an der Adresse künftig in Frage kommt, ein Baustein. Rechnen Sie deshalb mit diesen Fragen:

• Welche Heizung hat das Haus, wie alt ist sie, und wie wurde sie gewartet?
• Welche Versorgungsform sieht der Wärmeplan für das Quartier vor, und liegt das Haus in einem Fernwärmegebiet?
• Welche Investitionen könnten in den nächsten Jahren anstehen?

So bereiten Sie die Heizungsfrage vor dem Verkauf vor

1. Versorgungslage nachsehen. Prüfen Sie wie oben beschrieben die Wärmeplanung und die Fernwärme-Adressprüfung. Geben Sie das Ergebnis als das weiter, was es ist: eine Orientierung, keine Zusage.
2. Heizungsunterlagen sammeln. Baujahr und Typ der Heizung, Wartungsnachweise, die letzten Messprotokolle des Schornsteinfegers und die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre. Bei einer Wärmepumpe oder Solaranlage auch Inbetriebnahme- und Förderunterlagen.
3. Energieausweis bereithalten. Soweit für das Gebäude eine gesetzliche Energieausweispflicht besteht, muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten die besonderen Vorlagepflichten nach § 80 Abs. 4 GModG. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis beziehungsweise eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Gesetzliche Ausnahmen, insbesondere nach § 79 Abs. 4 GModG, sind zu beachten. Mehr dazu auf unserer Seite Energieausweis.
4. Nur sagen, was belegt ist. „Hier kommt bald Fernwärme“ ist ohne Bestätigung des Netzbetreibers eine Vermutung. Formulieren Sie im Exposé und im Gespräch so, wie es die Unterlagen hergeben. Warum das auch rechtlich wichtig ist, lesen Sie unter Offenbarungspflicht beim Hausverkauf.
5. Heizungstausch nur nach Prüfung. Ein Verkauf allein löst grundsätzlich keine allgemeine Pflicht zum Heizungstausch aus. Ob sich ein Tausch vor dem Verkauf lohnt, hängt von Zustand, Kosten und Käuferkreis ab und sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei größerem Sanierungsbedarf hilft unsere Seite Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Wirkt sich die Lage im Wärmeplan auf den Preis aus?

Ob sich der Kölner Wärmeplan auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Die bloße Einordnung eines Quartiers als mögliches Wärmenetz- oder dezentrales Versorgungsgebiet begründet für sich genommen weder einen festen Preisaufschlag noch einen pauschalen Abschlag. Für die Wertermittlung sind vielmehr die Eigenschaften des konkreten Gebäudes, der energetische Zustand, die vorhandene Heizungsanlage, mögliche Investitionskosten sowie die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu berücksichtigen. Die energetischen Eigenschaften zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchstabe d der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ausdrücklich zu den möglichen Grundstücksmerkmalen. Unsichere künftige Anschlussmöglichkeiten dürfen nicht wie bereits gesicherte Ausstattungsmerkmale behandelt werden.

Verbrauchsabrechnungen sind ein nützlicher Anhaltspunkt, hängen aber auch vom Nutzerverhalten und von der Witterung ab. Sie ersetzen keine sachverständige energetische Beurteilung des Gebäudes. Eine Bewertung nach der ImmoWertV berücksichtigt die Merkmale im Einzelfall; wie wir dabei in Köln vorgehen, zeigt unsere Bewertungsseite.

Und im Rhein-Erft-Kreis?

Für Städte mit höchstens 100.000 Einwohnern zum maßgeblichen gesetzlichen Stichtag sieht § 4 Abs. 2 WPG grundsätzlich eine Fertigstellung der kommunalen Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2028 vor. Einige Städte befinden sich jedoch bereits in einer fortgeschrittenen Planungsphase.

In Frechen wurden 2026 beispielsweise vorläufige Ergebnisse vorgestellt. Die Stadt unterscheidet mögliche Einzelversorgungsgebiete, Wärmenetzgebiete und Prüfgebiete. Unter anderem werden der Stadtkern und der Bereich des St.-Katharinen-Hospitals als mögliche Wärmenetzstandorte untersucht. Daraus folgt noch keine verbindliche Anschlussmöglichkeit für einzelne Immobilien.

Eigentümer in Frechen und den übrigen Städten des Rhein-Erft-Kreises sollten deshalb den jeweils aktuellen Stand ihrer Kommune und die Auskunft des örtlichen Versorgers berücksichtigen.

Getrennt zu klären

Technische Fragen zur künftigen Heizung und zu Förderprogrammen beantwortet vorrangig eine unabhängige Energie- und Förderberatung, etwa bei der Verbraucherzentrale NRW. Steuerliche Auswirkungen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, rechtliche Fragen zum Kaufvertrag mit einer Anwaltskanzlei oder dem Notariat. Wir erbringen keine Rechtsberatung.

Quellen

1. Stadt Köln, PM 13.05.2026 „Rat beschließt KWP für das Stadtgebiet“ – https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/presse/mitteilungen/28403/index.html (abgerufen 11.11.2026)
2. Stadt Köln, Kommunale Wärmeplanung (KWP) Köln – https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/klima-umwelt-tiere/klima/kommunale-waermeplanung-kwp-koeln (11.11.2026)
3. Stadt Köln, Fragen und Antworten zur KWP (geändert 29.04.2026; Anschlusszwang/-anspruch, Machbarkeitsstudien) – https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/klima-umwelt-tiere/klima/fragen-antworten-zur-kommunalen-waermeplanung-kwp (11.11.2026)
4. RheinEnergie, Fernwärme beziehen (Adressprüfung Bestandsnetz, unverbindliche Anfrage) – https://www.rheinenergie.com/privatkunden/gas-waerme/fernwaerme-beziehen/ (11.11.2026)
5. Stadt Frechen, Kommunale Wärmeplanung – https://www.stadt-frechen.de/klima-und-umweltschutz/kommunale-waermeplanung.php (11.11.2026)
6. Stadt Frechen, „Vorläufige Ergebnisse der kommunalen Wärmeplanung vorgestellt“ (2026) – https://www.stadt-frechen.de/archiv/2026/vorlaeufige-ergebnisse-der-kommunalen-waermeplanung-vorgestellt.php (11.11.2026; Inhalt von Herrn Motyl am 11.11.2026 bestätigt)
7. §§ 4, 26, 27 WPG – https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/ (11.11.2026)
8. §§ 43, 71, 72, 79, 80 GModG – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/ (11.11.2026; §§ 71, 72 „weggefallen“)
9. Bundesregierung, Fragen und Antworten zum GModG (29.07.2026) – https://www.bundesregierung.de/breg-de/service/fragen-und-anworten/neues-gebaeudemodernisierungsgesetz-2430284 (11.11.2026)
10. § 2 ImmoWertV – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__2.html (11.11.2026)

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Ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung besser verkaufen oder vermieten, lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Verkauf kann einmalig Kapital freisetzen. Nach der vertraglich vereinbarten Übergabe gehen die laufenden Lasten und Verantwortlichkeiten grundsätzlich auf den Käufer über. Einzelne vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen des Verkäufers können jedoch fortbestehen. Eine Vermietung bringt regelmäßige Einnahmen, aber auch Kosten, die Sie nicht umlegen können, ein Ausfallrisiko und mietrechtliche Bindungen. Entscheidend ist, was Ihnen nach einem Verkauf bleibt, was die Miete nach allen Kosten einbringt – und was zu Ihrer Lebensplanung passt.

Die Entscheidung in sechs Fragen

1. Brauchen Sie das Kapital? Für einen neuen Wohnsitz, zur Entschuldung, für das Alter oder zur Auszahlung von Miterben spricht viel für einen Verkauf.
2. Was bleibt von der Miete wirklich übrig? Maßgeblich ist nicht die Kaltmiete, sondern die Miete nach allen Kosten, die Sie selbst tragen.
3. Wie steht die Finanzierung? Restschuld, Ende der Sollzinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung verändern beide Rechnungen.
4. Wollen Sie zurückkehren oder die Immobilie in der Familie halten? Dann wiegt der Erhalt des Eigentums schwerer als der Erlös heute.
5. Haben Sie Zeit und Nähe für die Vermietung? Mietersuche, Abrechnungen und Reparaturen kosten Zeit – oder Geld für eine Verwaltung.
6. Welche Steuerfristen laufen? Anschaffungsdatum und bisherige Eigennutzung entscheiden mit darüber, ob ein späterer Verkauf steuerpflichtig sein kann.

Verkaufen: Was nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt

Beim Verkauf fließt der Erlös auf einmal; die laufenden Lasten gehen grundsätzlich mit der vertraglich vereinbarten Übergabe auf den Käufer über. Vom Kaufpreis gehen Verkaufskosten ab, etwa für Energieausweis, Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls den Makler. Eine Übersicht gibt unser Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.

Zur Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten die §§ 656c und 656d BGB. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, ist das nur in gleicher Höhe möglich. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht.

Bestehende Finanzierung: Restschuld und Ablösung

Besteht noch ein Immobilienkredit, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären, welche Restschuld zum geplanten Verkaufszeitpunkt besteht und unter welchen Bedingungen das Darlehen abgelöst werden kann. Bei einer vorzeitigen Beendigung der Sollzinsbindung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen (§ 490 Abs. 2 BGB). Daneben bestehen ordentliche Kündigungsrechte nach § 489 BGB, unter anderem nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung zulässig ist, hängt vom Darlehensvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Vermieten Sie, läuft das Darlehen weiter; ob die Miete Zins und Tilgung trägt, klären Sie mit Ihrer Bank. Eine eigene Darlehens- oder Finanzierungsberatung bieten wir nicht an.

Vermieten: Was von der Miete wirklich bleibt

Mieter tragen nur die Betriebskosten, und auch nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten dazugehören können, listet § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf – unter anderem Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege sowie Sach- und Haftpflichtversicherung. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese tragen Sie als Vermieter selbst.

Auch die Miethöhe ist nicht frei: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses begrenzt (Mietpreisbremse, § 556d BGB). Das Gesetz kennt Ausnahmen, etwa bei einer höheren Vormiete, für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§§ 556e, 556f BGB). Welche Gemeinden erfasst sind, legt in Nordrhein-Westfalen die Mieterschutzverordnung fest. Wie wir Vermieter unterstützen, lesen Sie unter Immobilie vermieten.

Rechenbeispiel: Verkaufserlös und Vermietung im Vergleich

Angenommen wird ein Einfamilienhaus, auf dem noch ein Darlehen von 150.000 € lastet. Die Sollzinsbindung endet zum geplanten Verkaufszeitpunkt; eine vollständige Ablösung ist zu diesem Zeitpunkt nach Darlehensvertrag möglich. Bei einer Vermietung wird das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung fortgeführt.

Zur Einordnung: Die Vorsorgebeträge für Instandhaltung (3.600 €) und Mietausfall (800 €) sind keine automatisch tatsächlich angefallenen Ausgaben. Wird Geld lediglich auf ein Rücklagenkonto übertragen, bleibt es Vermögen des Eigentümers. Wird eine Reparatur aus der Instandhaltungsvorsorge bezahlt, ist sie nicht zusätzlich abzuziehen – sonst würde dieselbe Ausgabe doppelt berücksichtigt. Rechnet man ohne Tilgung, aber nach beiden Vorsorgeansätzen, ergibt sich ein kalkulierter Überschuss vor Tilgung und Steuern von 8.250 € (19.200 € − 1.300 € − 3.600 € − 800 € − 5.250 €).

Gegenüberstellung nach dem ersten Beispieljahr

Wichtig: Diese Beispielrechnung ist eine vereinfachte Liquiditätsgegenüberstellung und kein vollständiger Wirtschaftlichkeitsvergleich. Beim Verkauf erhalten Sie einen einmaligen Betrag und geben das Eigentum auf. Bei der Vermietung behalten Sie die Immobilie und tragen weiterhin Finanzierung, Instandhaltung und Marktrisiken. Tilgungszahlungen vermindern die verfügbare Liquidität, reduzieren jedoch zugleich die Darlehensschuld. Für eine längerfristige Entscheidung müssen außerdem die alternative Verwendung des Verkaufserlöses, die künftige Immobilienentwicklung, größere Investitionen und steuerliche Auswirkungen berücksichtigt werden.

Für eine eigene Gegenüberstellung benötigen Sie den möglichen Verkaufserlös, die erzielbare Nettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten sowie Zins- und Tilgungszahlungen. Bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern kann ergänzend unser Ertragswertrechner eine erste Orientierung zum Immobilienwert bieten. Er ersetzt keinen individuellen Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen Verkaufen und Vermieten.

Selbst genutzt oder vermietet verkaufen: Wer kauft?

Eine Vermietung wirkt sich auf einen späteren Verkauf aus. Ein leer übergebenes Haus kommt für Selbstnutzer und Kapitalanleger infrage, ein vermietetes vor allem für Kapitalanleger: Der Käufer übernimmt für die Dauer seines Eigentums die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 Abs. 1 BGB). Kapitalanleger betrachten vor allem den Ertrag; Sachverständige nutzen für solche Objekte häufig das Ertragswertverfahren. Ob ein vermietetes Haus dadurch einen höheren oder niedrigeren Preis erzielt, lässt sich nicht allgemein sagen; es hängt von Miethöhe, Vertragsbedingungen, Zustand und Nachfrage ab.

Wichtig für die Reihenfolge: Ein unbefristetes Mietverhältnis kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB) – etwa Eigenbedarf oder eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Eine Kündigung, um die Immobilie wirtschaftlich zu verwerten, setzt voraus, dass Sie ohne sie an einer angemessenen Verwertung gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Wer heute vermietet, kann also nicht ohne Weiteres später leer verkaufen; den Einzelfall klärt eine Anwaltskanzlei für Mietrecht. Wie ein Verkauf mit Mieter abläuft, beschreibt unser Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Steuern: Warum die Reihenfolge zählt

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie kann nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer vor dem Verkauf vermietet, kann diese Ausnahme verlieren.

Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt eine Freigrenze: Sie bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 EStG). Anders als bei einem Freibetrag ist bei Erreichen dieser Grenze der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei einer unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung ist für die Veräußerungsfrist grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Auch bei einem Erbfall beginnt die Zehnjahresfrist nicht automatisch neu. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger grundsätzlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Besondere Gestaltungen, etwa teilentgeltliche Übertragungen oder Erbauseinandersetzungen, sind gesondert steuerlich zu prüfen. Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG); wie sie sich steuerlich auswirken, berechnet Ihre Steuerberatung. Mehr zu Fristen lesen Sie im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien; Ansprechpartner finden Sie unter Fachpartner Steuerberatung.

Ihre Lebensplanung entscheidet mit

Die Zahlen sind nur die halbe Antwort:

• Umzug: Kommen Sie zurück, und wer betreut die Immobilie aus der Ferne? Siehe Immobilie bei Umzug.
• Alter und Pflege: Wer in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim zieht, sollte prüfen, ob er Vermieterpflichten noch tragen kann und will.
• Trennung: Gemeinsames Vermieten setzt voraus, dass Sie dauerhaft gemeinsam entscheiden können. Mehr unter Immobilie in der Scheidung.
• Risiko: Ist die Immobilie Ihr größter Vermögenswert, hängt bei einer Vermietung viel an einem einzigen Objekt und Mietverhältnis.

Geerbte und leerstehende Immobilien

Ein leerstehendes Haus verursacht weiter Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Heizung zum Frostschutz, Wartung – und Schäden bleiben länger unbemerkt. Klären Sie mit Ihrer Gebäudeversicherung, ob ein längerer Leerstand anzuzeigen ist. Ein älteres Haus muss vor einer Vermietung unter Umständen erst instand gesetzt werden.

Erben mehrere Personen gemeinsam, müssen sie sich über Vermietung oder Verkauf einigen. Steuerlich ist eine Besonderheit wichtig: Wurde ein Familienheim unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) steuerfrei erworben, kann eine Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren zum rückwirkenden Wegfall der Befreiung führen. Ausnahmen können bei zwingenden Gründen bestehen. Für Kinder gelten außerdem besondere Voraussetzungen, darunter grundsätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m². Nicht jedes geerbte oder selbst bewohnte Haus erfüllt automatisch die Voraussetzungen der Familienheimbefreiung. Die individuelle Prüfung übernimmt Ihre Steuerberatung. Mehr für Erben unter Immobilie geerbt.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei einer Wohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über Hausgeld, Rücklage und Sanierungen mit – als Vermieter wie als Verkäufer.

Wann eine sachverständige Wertermittlung hilft

Für die erste Abwägung genügt eine Orientierung. COLOGNE IMMOBILIEN bietet eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient der ersten Orientierung und ersetzt weder ein schriftliches Verkehrswertgutachten noch eine individuelle Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Steuerberechnung.

Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber anderen nachvollziehbar begründet werden muss – etwa wenn Miterben ausgezahlt werden, bei einer Trennung oder gegenüber dem Finanzamt. Es entsteht mit Ortstermin und nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die unter anderem das Ertragswertverfahren regelt (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Ob eine Behörde, ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten übernimmt, entscheidet die jeweilige Stelle. Alexander Motyl erstellt solche Gutachten als zertifizierter Immobiliengutachter; mehr unter Immobiliengutachter Köln.

Checkliste: Verkaufen oder vermieten?

1. Wert einordnen. Möglichen Marktwert einschätzen lassen.
2. Miete realistisch ansetzen. Überschuss nach allen nicht umlagefähigen Kosten.
3. Finanzierung klären. Restschuld, Sollzinsbindung, Ablösemöglichkeit und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung – bei Ihrer Bank.
4. Steuerfristen prüfen. Anschaffungsdatum, Eigennutzung, bei Erbschaft das Familienheim – mit Ihrer Steuerberatung.
5. Bei Wohnungen: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Beschlüsse lesen.
6. Lebensplanung ehrlich prüfen. Kapitalbedarf, Rückkehr, Alter, Familie.
7. Aufwand schätzen. Selbst vermieten oder eine Verwaltung beauftragen?
8. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung.

Was wir nicht übernehmen

Steuerliche Fragen beantwortet Ihre Steuerberatung, mietrechtliche und vertragliche Fragen eine Anwaltskanzlei oder das Notariat, Finanzierungsfragen Ihre Bank. Wir kümmern uns um Wert, Unterlagen und Vermarktung. Wie wir einen Verkauf von der Bewertung bis zur Übergabe begleiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick gibt Immobilie verkaufen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. Einkommensteuergesetz (EStG) §§ 21, 23 – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/, geprüft 06.11.2026
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 489, 490, 556, 556d, 556e, 556f, 566, 573, 577, 656c, 656d, 1922 – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/, geprüft 06.11.2026
3. Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), Fassung vom 07.11.2025 (Änderungsverordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. S. 848) – https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/, geprüft 06.11.2026
4. Betriebskostenverordnung (BetrKV) §§ 1, 2 – https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/, geprüft 06.11.2026
5. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 12, 19, 24, 28 – https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/, geprüft 06.11.2026
6. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c – https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/, geprüft 06.11.2026
7. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 27–34 – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Die Rechenbeispiele sind frei gewählt und vereinfacht; maßgeblich ist der Einzelfall.

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Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Sie besitzen ein Grundstück mit einem alten Haus, dessen Sanierung möglicherweise nicht mehr wirtschaftlich ist? Dann stellt sich die Frage: Sollten Sie das Gebäude selbst abreißen, es im vorhandenen Zustand verkaufen oder das Grundstück einem Bauträger anbieten? Entscheidend sind nicht allein der Bodenrichtwert und die Abrisskosten, sondern auch die Bebaubarkeit, mögliche Schadstoffe und die Nachfrage unterschiedlicher Käufergruppen. Wir erklären, wie der Verkehrswert eines Grundstücks mit Abrisshaus ermittelt wird und worauf Eigentümer in Köln und im Rhein-Erft-Kreis vor dem Verkauf achten sollten.

Wann gilt ein Haus als Abrisshaus?

Nicht das Baujahr entscheidet, sondern die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes: Lässt es sich auf dem Grundstücksmarkt noch sinnvoll nutzen, oder ist zu erwarten, dass es freigelegt wird? Diese Einschätzung trifft die Wertermittlung für das einzelne Objekt; eine feste Rechenformel gibt es dafür nicht.

Anhaltspunkte sind zum Beispiel:

• Bauschäden, deren Beseitigung in die Nähe der Kosten eines Neubaus kommt,
• ein Grundriss, Raumhöhen oder eine Bausubstanz, die heutigen Anforderungen nur mit sehr großem Aufwand genügen,
• ein Grundstück, auf dem planungsrechtlich deutlich mehr oder anders gebaut werden darf als heute vorhanden – etwa ein kleiner Bungalow auf einer großen Fläche.

Ist das Gebäude weiterhin wirtschaftlich nutzbar, muss sein Wert unter Berücksichtigung des Zustands, der Restnutzungsdauer und der Marktverhältnisse ermittelt werden. Je nach Objektart und Datenlage kommen Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren beziehungsweise mehrere Verfahren infrage (§ 6 ImmoWertV). Für diesen Fall passt unser Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Vier Fallgestaltungen, die die Bewertung unterscheidet

1. Nicht mehr nutzbar, alsbaldige Freilegung zu erwarten. Hier kann ein Liquidationsobjekt vorliegen (§ 8 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 ImmoWertV). Der Bodenwert wird ohne Berücksichtigung des Gebäudes ermittelt (§ 40 Abs. 1 ImmoWertV); die marktüblich zu berücksichtigenden Freilegungskosten und weitere besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale beeinflussen den Verkehrswert.
2. Aufgeschobene Freilegung. Das Gebäude kann – etwa aus rechtlichen Gründen, zum Beispiel wegen bestehender Nutzungsverhältnisse – erst zu einem späteren Zeitpunkt freigelegt werden. § 43 ImmoWertV unterscheidet dann drei Bausteine, die nicht miteinander vermengt werden dürfen:
   • den nutzungsabhängigen Bodenwert, der unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ermittelt wird, soweit dies marktüblich ist (§ 43 Abs. 1),
   • den Vorteil der späteren Nutzbarkeit: die abgezinste Differenz zwischen dem Bodenwert ohne das Liquidationsobjekt und dem nutzungsabhängigen Bodenwert, berücksichtigt als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal, soweit marktüblich (§ 43 Abs. 2),
   • die Freilegungskosten, abgezinst bis zum Zeitpunkt der Freilegung und ebenfalls als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt, soweit marktüblich (§ 43 Abs. 2).
3. Freilegung langfristig nicht zu erwarten. Ist auf längere Sicht nicht mit einer Freilegung zu rechnen, wird der Bodenwert ebenfalls unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung ermittelt, soweit dies marktüblich ist (§ 43 Abs. 1 ImmoWertV). Die Berücksichtigung eines abgezinsten Vorteils späterer Nutzbarkeit nach § 43 Abs. 2 ist für die aufgeschobene Freilegung geregelt.
4. Alt, aber noch wirtschaftlich nutzbar. Dann liegt kein Liquidationsobjekt vor. Bewertet wird das Grundstück mit dem Gebäude, unter Berücksichtigung von Zustand, Restnutzungsdauer und Marktverhältnissen (§ 6 ImmoWertV, siehe oben).

Welche Fallgestaltung vorliegt, ist eine Frage der sachverständigen Würdigung im Einzelfall. Für den Verkauf ist sie wichtig, weil Käufer je nach Fall sehr unterschiedlich kalkulieren.

Wie der Wert eines Grundstücks mit Abrisshaus ermittelt wird

Maßgeblich ist der Verkehrswert: der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch, BauGB). Bei einem Liquidationsobjekt mit alsbaldiger Freilegung spielen diese Bausteine eine Rolle:

Schematische Darstellung ohne Zahlen. Die Bausteine werden nicht schematisch miteinander verrechnet; ob und in welcher Höhe Abschläge anzusetzen sind, hängt von den tatsächlichen Verhältnissen des Grundstücks und dem jeweiligen Grundstücksmarkt ab.

Bodenrichtwert ist nicht gleich Grundstückswert

Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden einer Zone. In bebauten Gebieten werden sie mit dem Wert ermittelt, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre (§ 196 Abs. 1 BauGB). Für Nordrhein-Westfalen sind sie über BORIS.NRW abrufbar, das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse. Wie Sie dort vorgehen, zeigt unser Beitrag Bodenrichtwerte in NRW; den Begriff erklärt das Lexikon: Bodenrichtwert.

Ihr Grundstück kann vom Richtwertgrundstück erheblich abweichen – in Größe, Zuschnitt, Erschließung, Baulasten oder zulässiger Bebauung. Richtwert mal Fläche ist deshalb nur eine erste Orientierung. Bei einem Grundstück mit Abrisshaus kommen die Freilegungskosten und weitere grundstücksbezogene Merkmale als eigene Bewertungsfragen hinzu.

Sanieren, abreißen oder so verkaufen?

Meist lautet die Frage nicht „Abriss ja oder nein“, sondern: Wer übernimmt welchen Schritt?

Grob überschlagen können Sie das mit unserem Sanierungsrechner; Studien dazu fasst der Faktencheck Sanieren oder verkaufen zusammen. Ist das Haus sanierungsbedürftig, aber noch nutzbar, passt der Ratgeber Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen besser.

Abriss in NRW: Anzeige, Genehmigung und was in Köln hinzukommt

Die Landesbauordnung regelt die Beseitigung von Gebäuden in § 62 Abs. 3 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018, Fassung vom 01.09.2026):

• Verfahrensfrei ist unter anderem die Beseitigung freistehender Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 3. Welche Gebäudeklasse vorliegt, ergibt sich aus § 2 Abs. 3 BauO NRW (unter anderem Höhe, Zahl und Größe der Nutzungseinheiten).
• Anzeigepflichtig ist die Beseitigung im Übrigen: Sie ist der Bauaufsichtsbehörde mindestens einen Monat vorher in Textform anzuzeigen.
• Bei nicht freistehenden Gebäuden – beispielsweise Doppelhaushälften oder Reihenhäusern – sind die besonderen Anforderungen des § 62 Abs. 3 BauO NRW zu beachten. Soweit gesetzlich erforderlich, muss eine hierzu berechtigte Person beurteilen und im erforderlichen Umfang nachweisen, dass angrenzende Gebäude während und nach dem Abbruch standsicher bleiben. Die gesetzliche Ausnahme für Anbauten an verfahrensfreie Gebäude ist zu berücksichtigen. Soweit notwendig, ist die Beseitigung durch eine qualifizierte Tragwerksplanerin oder einen qualifizierten Tragwerksplaner zu überwachen.

Die vollständige Beseitigung eines Gebäudes ist vom teilweisen Abbruch zu unterscheiden: Nach den Hinweisen der Stadt Köln kann ein teilweiser Abbruch eine baugenehmigungspflichtige Änderung des Gebäudes darstellen. Ob ein Abriss verfahrensfrei, nur anzeigepflichtig oder genehmigungsbedürftig ist, lässt sich deshalb nicht pauschal sagen, sondern nur für das konkrete Gebäude und Vorhaben.

Unabhängig vom bauordnungsrechtlichen Verfahren gelten weitere Vorschriften gesondert. Die Stadt Köln nennt auf ihrer Seite zur Beseitigung von Gebäuden (Stand 07.09.2026) unter anderem: Anzeige digital über das Bauportal.NRW, Arbeitsbeginn frühestens einen Monat nach Bestätigung der Vollständigkeit, Baudenkmäler nur mit Erlaubnis; ob Sanierungsgebiete, Erhaltungssatzungen oder Veränderungssperren betroffen sind, prüft die Bauherrschaft selbst. Für die Beseitigung von Wohnraum ist nach der städtischen Wohnraumschutzsatzung (in Kraft seit 01.07.2026) grundsätzlich eine Genehmigung erforderlich. Hinzu kommen umweltrechtliche Pflichten, etwa zum Boden- und Artenschutz.

Im Rhein-Erft-Kreis ist die jeweilige Bauaufsichtsbehörde zuständig; ob dort eigene Satzungen gelten, erfahren Sie beim örtlichen Bauamt. Die Kölner Regeln lassen sich nicht übertragen.

Asbest und andere Schadstoffe: Was Verkäufer wissen sollten

In älteren Gebäuden können Asbest und weitere Schadstoffe verbaut sein, die beim Abbruch freigesetzt werden. Was im konkreten Haus steckt, zeigt erst eine Untersuchung. Zwei Pflichtenkreise sind dabei zu trennen: die Pflichten beim Abbruch und die Pflichten gegenüber dem Käufer.

Beim Abbruch: Informationspflicht des Veranlassers

• § 5a Gefahrstoffverordnung (GefStoffV): Wer Tätigkeiten an einem Gebäude veranlasst, etwa Abbruch- oder Sanierungsarbeiten, muss dem ausführenden Unternehmen vor Beginn der Arbeiten die ihm vorliegenden Informationen zur Bau- oder Nutzungsgeschichte über vorhandene oder vermutete Gefahrstoffe schriftlich oder elektronisch zur Verfügung stellen und dafür zumutbaren Aufwand betreiben. Nach § 5a Abs. 2 Gefahrstoffverordnung ist bei Gebäuden mit einem Baujahr zwischen 1993 und 1996 grundsätzlich das Datum des Baubeginns an das ausführende Unternehmen zu übermitteln. Ist dieses Datum nicht bekannt, genügt die Angabe des Baujahrs. Bei Gebäuden mit Baujahr vor 1993 oder nach 1996 reicht die Baujahresangabe aus. Das gilt auch für private Haushalte. Lassen Sie vor dem Verkauf abreißen, sind in der Regel Sie Veranlasser; reißt der Käufer nach dem Erwerb ab, ist er es.
• Fachgerechte Ausführung: Für Arbeiten an asbesthaltigen Bauteilen gilt die Technische Regel für Gefahrstoffe TRGS 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten“; sie gehören in die Hände qualifizierter Fachbetriebe.

Beim Verkauf: Offenbarungspflichten gegenüber dem Käufer

Davon zu trennen ist die Frage, was Sie dem Käufer mitteilen müssen. Eine allgemeine Pflicht, das Gebäude vor dem Verkauf auf Schadstoffe untersuchen zu lassen, besteht nicht; ebenso wenig muss vor jedem Verkauf ein Schadstoffgutachten eingeholt werden. Entscheidend ist, was Sie wissen: Bekannte Schadstoffe, Schäden oder Altlasten sollten Sie offenlegen. Auf einen vertraglichen Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch, BGB). Was das im Einzelnen bedeutet, lesen Sie im Ratgeber Hausverkauf: Was Verkäufer offenlegen müssen; Fragen zum Kaufvertrag klären Sie mit dem Notariat oder einer Rechtsanwaltskanzlei. Eine freiwillige Schadstofferkundung kostet Geld, kann Käufern aber eine Kalkulationsgrundlage geben; ob sie sich lohnt, hängt vom Einzelfall ab.

Was darf nach dem Abriss gebaut werden?

Für viele Käufer ist das die entscheidende Frage – und damit auch für den Preis. Vorab ein wichtiger Grundsatz: Ein bisher vorhandenes oder genehmigtes Wohnhaus bedeutet nicht automatisch, dass nach seinem vollständigen Abriss ein gleichartiger oder größerer Neubau zulässig ist. Maßgeblich ist das Bauplanungsrecht des Baugesetzbuchs:

• Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB): Enthält der Plan mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen, ist ein Vorhaben zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
• Einfacher Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB): Erfüllt ein Bebauungsplan diese Anforderungen nicht, richtet sich die Zulässigkeit im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.
• Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB): Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile muss sich das Vorhaben nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen; die Erschließung muss gesichert sein.
• Außenbereich (§ 35 BauGB): Nicht privilegierte Vorhaben können nur im Einzelfall zugelassen werden, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist. Die erleichterte Neuerrichtung eines Wohngebäudes an gleicher Stelle knüpft unter anderem an eine längere Eigennutzung durch den Eigentümer und an den Eigenbedarf seiner Familie an (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

Gerade im Außenbereich sollten Sie deshalb vor einem Abriss sorgfältig und möglichst verbindlich klären lassen, ob und was danach wieder gebaut werden darf.

Prüfen Sie außerdem das Baulastenverzeichnis: Baulasten wirken auch gegenüber künftigen Eigentümern (§ 85 BauO NRW); Auskunft erteilt die Bauaufsichtsbehörde. Die Stadt Köln bietet dafür auch den Online-Dienst „Baulasten Online“ an.

Mögliche Bebauung ist noch kein gesichertes Baurecht

Dass mehr gebaut werden könnte, ist eine Chance – aber kein Wert, der ohne Weiteres in den Preis eingeht. Nach § 11 ImmoWertV sind künftige Änderungen des Grundstückszustands nur zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind; Wartezeit und Realisierungsrisiko sind angemessen einzubeziehen.

Verbindlicher wird eine Frage durch einen Vorbescheid: Vor Einreichung des Bauantrags entscheidet die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag über einzelne Fragen des Bauvorhabens. Der Vorbescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag jeweils um bis zu ein Jahr verlängert werden (§ 77 Abs. 1 BauO NRW). Kosten, Zeitbedarf und das Risiko eines negativen Bescheids sollten Sie gegen den Nutzen für die Vermarktung abwägen.

Bebauungsanalyse: Entwicklungsmöglichkeiten vor dem Verkauf prüfen

Bei einem Grundstück mit älterem Gebäude kann es sinnvoll sein, die planungsrechtlichen Entwicklungsmöglichkeiten vor dem Verkauf näher untersuchen zu lassen. Gemeinsam mit Ihnen prüfen wir, ob eine ergänzende Bebauungsanalyse zweckmäßig ist. Bei Bedarf können qualifizierte Planungsfachleute hinzugezogen werden. Umfang und Kosten sind gesondert zu vereinbaren. Eine solche Untersuchung ersetzt weder einen verbindlichen Bauvorbescheid noch eine Baugenehmigung. Mehr dazu auf unserer Seite Grundstück verkaufen: Bebauungsanalyse.

Wer Grundstücke mit Abrisshaus kauft – und wie Käufer rechnen

Jede Käufergruppe rechnet anders:

• Private Bauherren rechnen Kaufpreis, Abbruch und Neubau zu einem Gesamtbudget zusammen, das ihre Bank finanzieren muss. Was sie wissen wollen, beschreibt die Seite Grundstück an private Bauherren verkaufen.
• Bauträger und Projektentwickler rechnen vom geplanten Projekt rückwärts. Wann sich dieser Weg anbietet und welche Vertragspunkte wichtig sind, lesen Sie unter Grundstück oder altes Haus an einen Bauträger verkaufen.
• Käufer, die den Bestand erhalten wollen, etwa mit eigenem Sanierungskonzept, sehen im Gebäude manchmal mehr als einen Abbruchposten.

Für die Preisfindung bedeutet das: Was ein Käufer nicht einschätzen kann – Abbruchkosten, Schadstoffe, Baurecht, Baulasten –, berücksichtigt er mit einem Sicherheitsabstand. Pauschale Abschläge lassen sich dafür nicht seriös nennen. Je mehr dieser Fragen vor der Vermarktung beantwortet sind, desto besser lassen sich Angebote vergleichen – ein bestimmter Preis lässt sich daraus nicht ableiten.

Steuerliche Fragen, etwa zur Grunderwerbsteuer, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; siehe Fachpartner Steuerberatung.

Energieausweis beim Verkauf eines Abrisshauses

Das frühere Gebäudeenergiegesetz heißt heute Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Auch beim Verkauf eines Grundstücks mit einem zum Abriss vorgesehenen Gebäude sollte die Energieausweispflicht vor der Vermarktung geprüft werden. Nach § 80 Abs. 3 und 4 GModG besteht bei einem in den gesetzlichen Anwendungsbereich fallenden Gebäude grundsätzlich eine Pflicht zur Ausstellung beziehungsweise Vorlage eines Energieausweises. Eine allgemeine Ausnahme allein wegen der Absicht des Käufers, das Gebäude abzureißen, ist nicht ausdrücklich geregelt. Allerdings sind der Anwendungsbereich nach § 2 GModG und die gesetzlichen Ausnahmen, insbesondere nach § 79 Abs. 4 GModG, zu beachten. Ob im konkreten Fall ein Energieausweis erforderlich ist, sollte bei Zweifeln fachlich geklärt werden.

Geregelt ist auch der Ablauf: Grundsätzlich ist der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Findet keine Besichtigung statt, ist er dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen – spätestens dann, wenn dieser dazu auffordert. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist er unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Mehr im Beitrag Gebäudemodernisierungsgesetz und Hausverkauf und im Lexikon: Energieausweis.

Checkliste: Was Sie vor dem Verkauf zusammentragen sollten

1. Bodenrichtwert für Ihre Zone über BORIS.NRW abrufen – als Orientierung, nicht als Preis.
2. Planungsrechtliche Lage klären: Gibt es einen qualifizierten oder einfachen Bebauungsplan, liegt das Grundstück im Innen- oder im Außenbereich?
3. Baulastenauskunft bei der Bauaufsicht einholen.
4. Bauakte, Baujahr und Hinweise auf Schadstoffe zusammenstellen, etwa frühere Untersuchungen.
5. Nutzungen und Bindungen prüfen: Mietverhältnisse, Wohnrechte, Denkmalschutz, Satzungen der Gemeinde.
6. Energieausweispflicht vor der Vermarktung prüfen, solange das Gebäude steht.

Welche Unterlagen beim Verkauf generell gebraucht werden, zeigt die Unterlagen-Checkliste.

Was wir übernehmen – und was nicht

Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient einer ersten Orientierung und ersetzt weder ein schriftliches Verkehrswertgutachten noch eine verbindliche Prüfung von Abrisskosten, Schadstoffbelastungen oder möglichem Baurecht. Danach besprechen wir mit Ihnen, ob ein Verkauf mit Bestand, nach einem Abriss oder an eine bestimmte Käufergruppe naheliegt. Wie wir den Verkauf planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick über alle Leistungen gibt Immobilie verkaufen. Wird ein belastbarer Wert gegenüber Dritten benötigt, etwa in einer Erbengemeinschaft, erstellt Alexander Motyl als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten – mehr dazu unter Immobiliengutachter Köln und im Lexikon: ImmoWertV.

Ob abgerissen und neu gebaut werden darf und welche Schadstoffe im Gebäude stecken, klären Bauaufsicht, Planungsfachleute und Schadstoffsachverständige; Rechtsfragen zum Kaufvertrag Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Rechts- und Steuerberatung erbringen wir nicht.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 6, 8, 11, 40, 43 – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026
2. Baugesetzbuch (BauGB) §§ 30, 34, 35, 194, 196 – https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/, geprüft 06.11.2026
3. Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW 2018) §§ 2, 62, 77, 85, Fassung vom 01.09.2026 – https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, geprüft 06.11.2026
4. Gefahrstoffverordnung (GefStoffV) § 5a – https://www.gesetze-im-internet.de/gefstoffv_2010/__5a.html, geprüft 06.11.2026
5. TRGS 519 „Asbest: Abbruch-, Sanierungs- oder Instandhaltungsarbeiten“ – https://www.baua.de/DE/Angebote/Regelwerk/TRGS/TRGS-519, geprüft 06.11.2026
6. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) §§ 2, 79, 80 – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/, geprüft 06.11.2026
7. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 444 – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__444.html, geprüft 06.11.2026
8. Stadt Köln: Beseitigung von Gebäuden und Anlagen (Stand 07.09.2026) – https://www.stadt-koeln.de/service/produkt/beseitigung-von-gebaeuden-anlagen; Baulastenverzeichnis (Stand 07.09.2026); Wohnraumschutzsatzung vom 29.06.2026 – geprüft 06.11.2026
9. BORIS.NRW – https://www.boris.nrw.de/, geprüft 06.11.2026

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bauberatung. Maßgeblich sind die Verhältnisse des einzelnen Grundstücks und die Entscheidung der zuständigen Behörden.

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Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Ein Grundstück lässt sich grundsätzlich teilen und in einzelnen Teilen verkaufen. Bei bebauten Grundstücken ist in Nordrhein-Westfalen dafür regelmäßig eine bauaufsichtliche Genehmigung oder eine gesetzlich vorgesehene Ausnahme erforderlich. Ob zusätzlich eine Teilungsvermessung notwendig ist, hängt insbesondere davon ab, wie die Fläche bereits im Liegenschaftskataster erfasst ist. Eine Grundstücksteilung allein schafft jedoch kein zusätzliches Baurecht. Ob sich der Verkauf in Teilen wirtschaftlich lohnt, hängt unter anderem von Bebaubarkeit, Erschließung, Teilungskosten und dem Wert des verbleibenden Grundstücks ab.

Teilen heißt nicht bebauen dürfen

Die Teilung eines Grundstücks schafft für sich genommen kein zusätzliches Baurecht. Ob auf einer neuen Teilfläche gebaut werden darf, richtet sich nach den bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen und der gesicherten Erschließung. Im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans gelten grundsätzlich dessen Festsetzungen (§ 30 Abs. 1 BauGB). Bei einem einfachen Bebauungsplan ist die Zulässigkeit ergänzend nach § 34 oder § 35 BauGB zu beurteilen (§ 30 Abs. 3 BauGB). Ohne Bebauungsplan richtet sich die Zulässigkeit innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 BauGB, im Außenbereich nach § 35 BauGB. Zusätzlich sind die bauordnungsrechtlichen Anforderungen zu beachten.

Auch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) trennt hier: Rohbauland ist für eine Bebauung bestimmt, die Erschließung aber noch nicht gesichert; baureifes Land ist nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar (§ 3 Abs. 3 und 4 ImmoWertV). Eine abgeteilte Gartenfläche ohne gesicherte Zufahrt ist also nicht ohne Weiteres ein Bauplatz. Ob eine Gemeinde zusätzlichen Wohnungsbau über das bisherige Planungsrecht hinaus zulassen kann, ist eine eigene Frage; hier geht es um die Teilung selbst.

Wer entscheidet, ob ein Grundstück geteilt werden darf?

Baugesetzbuch: Bebauungsplan und besondere Gebiete

Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen durch die Teilung keine Verhältnisse entstehen, die seinen Festsetzungen widersprechen (§ 19 Abs. 2 BauGB). Eine eigene Teilungsgenehmigung sieht das Baugesetzbuch dafür nicht vor. Anders ist es in zwei Sonderfällen: Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet braucht die Teilung die schriftliche Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 Nr. 5 BauGB), im Umlegungsgebiet die der Umlegungsstelle (§ 51 Abs. 1 BauGB).

Eine allgemeine Mindestgröße für Grundstücke gibt es nicht. Ein Bebauungsplan kann aber Mindestmaße für Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke festsetzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Ob das bei Ihnen der Fall ist, zeigt der Plan selbst.

Bauordnung NRW: die Teilungsgenehmigung nach § 7

Maßgeblich ist § 7 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der seit 01.09.2026 geltenden Fassung. Danach bedarf die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist oder das aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden darf, „zu ihrer Wirksamkeit der Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde“. Ohne Genehmigung ist die Teilung also nicht wirksam.

Eine Genehmigung ist nicht nötig, wenn die Teilung in einem öffentlich-rechtlichen Verwaltungsverfahren erfolgt oder Bund, Land oder eine Gebietskörperschaft beteiligt sind. Sie entfällt außerdem, wenn eine nach § 2 Vermessungs- und Katastergesetz NRW hierzu befugte Person – etwa ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur – auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans bescheinigt, dass die Teilung bauplanungs- und bauordnungsrechtlich unbedenklich ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 BauO NRW).

Zwei Dokumente sind dabei zu unterscheiden: Die Bescheinigung stellt die befugte Person aus; sie ersetzt in diesem Fall die Genehmigung. Das Zeugnis stellt dagegen die Bauaufsichtsbehörde auf Antrag aus – es bestätigt, dass eine Genehmigung nicht erforderlich ist, und steht einer Genehmigung gleich (§ 7 Abs. 1 Satz 4 und 5 BauO NRW).

Versagt werden darf die Genehmigung nur, wenn durch die Teilung Verhältnisse entstehen, die der Bauordnung, den darauf beruhenden Vorschriften oder den Festsetzungen des Bebauungsplans zuwiderlaufen (§ 7 Abs. 2 BauO NRW). Die Bauaufsichtsbehörde prüft also die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen – nicht, ob die Teilung für Sie wirtschaftlich sinnvoll ist. In Köln wird der Antrag nach Angaben der Stadt über das Bauportal.NRW gestellt; beizufügen ist ein Lageplan, den ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur erstellt.

Abstandsflächen

Die neue Grenze darf einem vorhandenen Gebäude nicht zu nahe kommen, denn Abstandsflächen müssen auf dem Grundstück selbst liegen (§ 6 Abs. 2 Satz 1 BauO NRW). Ihre Tiefe beträgt in der Regel 0,4 H, mindestens 3 m; bei Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen genügen 3 m (§ 6 Abs. 5 BauO NRW). Auf ein Nachbargrundstück dürfen sie sich nur erstrecken, wenn das öffentlich-rechtlich gesichert ist (§ 6 Abs. 2 Satz 3), in der Praxis durch eine Baulast.

Zufahrt und Erschließung

Gebäude dürfen nur errichtet werden, wenn das Grundstück an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder eine befahrbare, öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt dorthin hat, jeweils in für Feuerwehr und Rettungsdienst angemessener Breite (§ 4 Abs. 1 BauO NRW). Wohnwege, an denen nur Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 zulässig sind, müssen erst ab mehr als 50 m Länge befahrbar sein. Bei einer Teilung in vorderes und hinteres Grundstück ist die Zufahrt oft die entscheidende Frage. Einen Anspruch darauf, dass die Gemeinde erschließt, gibt es nicht (§ 123 Abs. 3 BauGB).

Baulast und Wegerecht: zwei Sicherungen, zwei Register

Liegt das hintere Grundstück nicht an der Straße, kann je nach Zufahrtssituation sowohl eine öffentlich-rechtliche Sicherung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als auch eine privatrechtliche Vereinbarung zwischen den Eigentümern erforderlich sein. Welche Sicherungen nötig sind, richtet sich nach der konkreten Zufahrt.

Einsicht in das Baulastenverzeichnis erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt; Käufer und Banken fragen danach. Was im Grundbuch steht, erklärt unser Lexikon: Grundbuch. Eine bestehende Dienstbarkeit kann sich durch die Teilung vereinfachen: Teile außerhalb ihres Ausübungsbereichs werden von ihr frei (§ 1026 BGB).

Der Ablauf: vom Plan zum eigenen Grundstück

1. Unterlagen sichten: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft und – falls vorhanden – Bebauungsplan.
2. Bebaubarkeit klären: Ist jede Teilfläche bebaubar und erschlossen? Einzelne Fragen beantwortet die Bauaufsicht auf Antrag verbindlich per Vorbescheid (§ 77 BauO NRW).
3. Teilungsvermessung, falls nötig: Muss eine neue Flurstücksgrenze gebildet werden, vermisst ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder die Katasterbehörde – in Köln die Stadt, im Rhein-Erft-Kreis der Kreis (§ 2 Vermessungs- und Katastergesetz NRW, VermKatG NRW). Die neuen Grenzen werden in einem Grenztermin festgestellt und in der Regel abgemarkt (§§ 19 bis 21 VermKatG NRW).
4. Genehmigung, Bescheinigung oder Zeugnis: Teilungsgenehmigung der Bauaufsicht oder gesetzlich vorgesehene Unbedenklichkeitsbescheinigung durch eine hierzu befugte Person; gegebenenfalls Zeugnis der Bauaufsicht auf Antrag. Erforderliche Baulasten und sonstige Sicherungen parallel klären.
5. Kataster und Grundbuch: Das neue Flurstück wird im Liegenschaftskataster gebildet und im Grundbuch als eigenes Grundstück eingetragen.
6. Verkauf: notarieller Kaufvertrag (§ 311b Abs. 1 BGB), Lastenfreistellung, Übergabe.

Wie lange das dauert, hängt von Vermessungsstelle, Behörde und Unterlagen ab. Feste Zeiten nennen wir deshalb nicht.

Geht es ohne Vermessung?

Das kann möglich sein, wenn die gewünschte Teilfläche bereits als eigenständiges Flurstück im Liegenschaftskataster erfasst ist. Muss dagegen erst eine neue Flurstücksgrenze gebildet werden, ist grundsätzlich eine Teilungsvermessung erforderlich. Für die Zusammenfassung mit benachbarten Grundstücken enthält § 2 Abs. 3 Grundbuchordnung eine besondere Regelung. Unabhängig davon können die bauaufsichtlichen Anforderungen nach § 7 BauO NRW gelten. Ob eine neue Vermessung nötig ist, klären Katasterbehörde oder Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.

Ein bebautes Grundstück teilen

Typisch sind ein Haus mit großem Garten, der als Bauplatz verkauft werden soll, oder ein Doppelhaus, dessen Hälften getrennte Grundstücke werden sollen. Die Bauaufsicht prüft dann, ob das bestehende Gebäude nach der Teilung noch den Vorschriften entspricht – Abstandsflächen, Zufahrt und bei einer Grenze durch ein Gebäude laut Stadt Köln auch den Brandschutz der Trennwand. Ein Gebäude auf mehreren Grundstücken ist nur zulässig, wenn öffentlich-rechtlich gesichert ist, dass keine baurechtswidrigen Verhältnisse entstehen (§ 4 Abs. 2 BauO NRW).

Laufen Leitungen des Hauses über die Teilfläche, brauchen sie ein Leitungsrecht oder eine neue Trasse; ein neues Haus braucht eigene Hausanschlüsse.

Was kostet eine Grundstücksteilung?

Eine Pauschale gibt es nicht. Welche Positionen anfallen, hängt vom Grundstück ab:

Die Vermessungskosten können insbesondere vom Wert des Grundstücks, vom Umfang der Vermessungsarbeiten und von der Anzahl der neu festzulegenden Grenzen abhängen. Einen Gesamtpreis für eine Grundstücksteilung gibt es deshalb nicht. Holen Sie vor jedem Auftrag Angebote ein. Die Kosten des Verkaufs selbst zeigt unser Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.

Wird das Grundstück durch die Teilung mehr wert?

Nicht von selbst. Die Teilung schafft zunächst nur eine neue Grenze. Wie viel eine Teilfläche am Markt wert sein kann, hängt vor allem ab von

• der Bebaubarkeit: Was und wie viel darf gebaut werden?
• der Erschließung: Ist die Fläche an Straße und Leitungen angebunden?
• Zuschnitt und Lage: Ein schmales Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt wird anders beurteilt als ein Grundstück an der Straße.
• Belastungen: Baulasten, Wegerechte und Leitungsrechte schränken die Nutzung ein.

Dazu kommt das Restgrundstück: Ein Haus mit kleinerem Garten kann für Käufer weniger attraktiv sein. Künftige Änderungen – etwa eine erst beantragte Genehmigung – fließen in den Verkehrswert nur ein, wenn sie am Stichtag mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen zu erwarten sind (§ 11 Abs. 1 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Bodenwert einer Zone und passt nicht ohne Weiteres auf eine Teilfläche mit eigenem Zuschnitt.

Wir besprechen mit Ihnen, welche Bewertungsgrundlagen und zusätzlichen Prüfungen erforderlich sind, um den Verkauf im Ganzen mit einer möglichen Teilung sachgerecht vergleichen zu können. Brauchen Sie einen Wert gegenüber Dritten, etwa in einer Erbengemeinschaft, erstellt Alexander Motyl als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter ein Verkehrswertgutachten – mehr unter Immobiliengutachter Köln.

Wann lohnt sich der Verkauf in zwei Teilen?

Für einen wirtschaftlichen Vergleich reicht es nicht, die möglichen Verkaufspreise zweier Teilflächen zu addieren. Entscheidend ist der voraussichtliche Erlös unter Berücksichtigung von

• dem Marktwert der abgeteilten Teilfläche,
• dem veränderten Marktwert des Restgrundstücks,
• Vermessungs- und Genehmigungskosten,
• gegebenenfalls Erschließung, Leitungsrechten und Hausanschlüssen,
• Planungs- und Finanzierungskosten,
• zeitlichem Aufwand und Vermarktungsrisiko sowie
• gegebenenfalls steuerlichen Folgen.

Eine Grundstücksteilung ist wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn der zu erwartende Gesamtnutzen die zusätzlichen Kosten, Risiken und möglichen Wertnachteile des Restgrundstücks rechtfertigt.

Teilfläche verkaufen oder das ganze Grundstück?

Ist das Grundstück mit einer Grundschuld belastet, lastet sie nach der Teilung zunächst auf allen neuen Grundstücken (§§ 1132, 1192 BGB). Für einen lastenfreien Verkauf der Teilfläche muss die Bank sie freigeben – eine Pfandfreigabe. Klären Sie mit Ihrer Bank früh, ob sie dafür eine Teilrückzahlung verlangt.

Wer kauft Teilflächen – und worauf achten die Käufer?

Bauträger rechnen vom geplanten Projekt zurück und ziehen Planungs-, Bau- und Finanzierungskosten, Zeit und Risiko ab. Für sie zählt die realisierbare Wohnfläche; ein größeres zusammenhängendes Grundstück kann für sie interessanter sein als zwei kleine (siehe Grundstück an Bauträger verkaufen). Private Bauherren suchen einen baureifen, erschlossenen und gut geschnittenen Bauplatz, dessen Bebaubarkeit auch ihre Bank nachvollziehen kann (siehe Grundstück an private Bauherren verkaufen). Den Überblick gibt Grundstück verkaufen.

Zur Provision: Die Teilungsregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Wohnungen an Verbraucher. Für eine unbebaute Teilfläche gelten sie nicht; wird das Restgrundstück mit Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft, sind sie zu beachten.

Sonderfälle: Erbengemeinschaft und Wohnungseigentum

Gehört das Grundstück mehreren Erben, können sie über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB) – eine Teilung braucht also die Mitwirkung aller. Wie Erbengemeinschaften beim Verkauf vorgehen, zeigt unser Ratgeber Erbengemeinschaft: Haus verkaufen. Sollen in einem Haus Wohnungen entstehen, die einzeln verkauft werden, ist das keine Grundstücksteilung, sondern eine Aufteilung in Wohnungseigentum – siehe Lexikon: Teilungserklärung.

Steuern: vor der Teilung prüfen lassen

Gewinne aus dem Verkauf eines Grundstücks sind nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; selbst bewohnte Immobilien sind unter Voraussetzungen ausgenommen. Für eine abgetrennte, unbebaute Gartenfläche greift diese Ausnahme laut Bundesfinanzhof nicht (Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22). Das macht den Verkauf aber nicht automatisch steuerpflichtig: Ob ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, hängt insbesondere davon ab, wann und wie das Grundstück angeschafft wurde und ob die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Werden mehrere Teilflächen verkauft, kann außerdem zu prüfen sein, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls (siehe die Einkommensteuer-Hinweise des Bundesministeriums der Finanzen zum gewerblichen Grundstückshandel). Mehr zur Zehnjahresfrist lesen Sie unter Spekulationssteuer bei Immobilien. Die abschließende steuerliche Einordnung übernimmt Ihre Steuerberatung, am besten vor der Vermessung (siehe auch Fachpartner Steuerberatung).

Was wir übernehmen – und was nicht

Am Anfang steht eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie ist kein Gutachten und ersetzt weder eine Wirtschaftlichkeitsberechnung noch eine verbindliche Bebauungsprüfung. Wir besprechen mit Ihnen, ob ein Verkauf im Ganzen oder in Teilen grundsätzlich infrage kommt. Bei einem entsprechenden Vermittlungsauftrag unterstützen wir im vereinbarten Leistungsumfang die Abstimmung mit den beteiligten Stellen. Erforderliche Fachprüfungen, behördliche Anträge sowie Rechts-, Steuer- und Finanzierungsfragen verbleiben bei den jeweils zuständigen Fachstellen. Wie wir einen Verkauf planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; alle Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen. Über eine erforderliche Teilungsgenehmigung entscheidet die Bauaufsichtsbehörde. Die kataster- und grundbuchrechtliche Umsetzung erfolgt durch die jeweils zuständigen Stellen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. Landesbauordnung 2018 (BauO NRW 2018), Fassung ab 01.09.2026, §§ 4, 6, 7, 77 – recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, geprüft 06.11.2026
2. Drittes Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 21.07.2026, GV. NRW. 2026 S. 537 (u. a. Aufhebung § 7 Abs. 3) – recht.nrw.de/gvnrw/2026-s537, geprüft 06.11.2026
3. Zweites Gesetz zur Änderung der Landesbauordnung 2018 vom 31.10.2023, GV. NRW. 2023 S. 1172 (§ 7 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 neu) – recht.nrw.de/gvnrw/2023-s1172, geprüft 06.11.2026
4. § 85 BauO NRW 2018 (Baulasten), amtliche Fassung ab 01.09.2026 – https://recht.nrw.de/lrgv/gesetz/01092026-landesbauordnung-2018-bauo-nrw-2018/, Wortlaut vom Auftraggeber am amtlichen Text bestätigt (06.11.2026)
5. Vermessungs- und Katastergesetz NRW (VermKatG NRW) §§ 2, 16, 19–21 – recht.nrw.de/lrgv/gesetz/08122020-gesetz-ueber-die-landesvermessung-und-das-liegenschaftskataster-vermessungs/, geprüft 06.11.2026
6. Vierte Verordnung zur Änderung der Vermessungs- und Wertermittlungskostenordnung, GV. NRW. 2024 S. 490 – recht.nrw.de/gvnrw/2024-s490-0, geprüft 06.11.2026
7. Stadt Köln, Dienstleistung „Grundstücksteilung“ (zuletzt geändert 07.09.2026) – stadt-koeln.de/service/produkt/grundstuecksteilung, geprüft 06.11.2026
8. Baugesetzbuch (BauGB) §§ 9, 19, 30, 34, 35, 51, 123, 144 – gesetze-im-internet.de/bbaug/, geprüft 06.11.2026
9. ImmoWertV §§ 3, 11 – gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026
10. BGB §§ 311b, 656c, 656d, 1018, 1026, 1132, 1192, 2040; Grundbuchordnung § 2; GNotKG § 1 – gesetze-im-internet.de, geprüft 06.11.2026
11. EStG § 23 – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html, geprüft 06.11.2026
12. Bundesministerium der Finanzen, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch 2024, Anhang 17 (gewerblicher Grundstückshandel) – https://esth.bundesfinanzministerium.de/esth/2024/C-Anhaenge/Anhang-17/inhalt.html, amtliche Quelle, vom Auftraggeber geprüft (06.11.2026)
13. Bundesfinanzhof, Urteil vom 26.09.2023, IX R 14/22, Pressemitteilung Nr. 005/24 vom 25.01.2024 – bundesfinanzhof.de, geprüft 06.11.2026
14. BGH, Beschluss vom 01.10.2015, V ZB 181/14 – Originalentscheidung (Entscheidungsdatenbank des Bundesgerichtshofs), vom Auftraggeber im Original geprüft (06.11.2026)

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Maßgeblich sind die Entscheidungen der zuständigen Bauaufsichts- und Katasterbehörde und der konkrete Kaufvertrag.

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Wer als Betreuerin oder Betreuer für die Vermögenssorge bestellt wird, muss dem Betreuungsgericht ein Vermögensverzeichnis einreichen. Konten sind schnell eingetragen. Schwieriger ist die Immobilie: Das Formular verlangt einen Verkehrswert, den die meisten Angehörigen nicht kennen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben das Gericht in Nordrhein-Westfalen zur Immobilie erwartet, wie Sie den Wert nachvollziehbar schätzen und wann eine fachliche Wertermittlung sinnvoll sein kann.

Wann müssen Sie ein Vermögensverzeichnis erstellen?

Die Pflicht besteht, soweit die Verwaltung des Vermögens zu Ihrem Aufgabenkreis gehört (§ 1835 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erwirbt die betreute Person später weiteres Vermögen, etwa durch eine Erbschaft, ergänzen Sie das Verzeichnis (§ 1835 Abs. 1 Satz 3 BGB).

Ehrenamtliche Betreuer aus Familie oder Umfeld

Wird die Betreuung ehrenamtlich von einer Person mit familiärer Beziehung oder persönlicher Bindung zur betreuten Person geführt, entfällt der Anfangsbericht (§ 1863 Abs. 2 BGB). Die Pflicht zum Vermögensverzeichnis bleibt davon ausdrücklich unberührt. Bei den übrigen Betreuungen wird das Verzeichnis dem Anfangsbericht beigefügt, der innerhalb von drei Monaten nach der Bestellung beim Gericht sein soll (§ 1863 Abs. 1 BGB).

Befreite Betreuer

Die Befreiungen nach § 1859 BGB – etwa für Verwandte in gerader Linie, Geschwister und Ehegatten – betreffen bestimmte Pflichten der laufenden Vermögensverwaltung, insbesondere die jährliche Rechnungslegung; stattdessen reichen befreite Betreuer eine Vermögensübersicht ein. Das anfängliche Vermögensverzeichnis ist dort nicht genannt: Soweit die Vermögensverwaltung zu Ihrem Aufgabenkreis gehört, bleibt es grundsätzlich Pflicht.

Stichtag: der Tag Ihrer Bestellung

Für das Vermögensverzeichnis ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Betreuerbestellung maßgeblich (§ 1835 Abs. 1 BGB). Auf diesen Tag beziehen sich Kontostände, Schulden und der Wert der Immobilie.

Was das Formular in NRW zur Immobilie abfragt

In Nordrhein-Westfalen stellt die Justiz das Formular BS 10 „Verzeichnis über das Vermögen“ bereit – direkt online ausfüllbar oder über die Formularübersicht Betreuung der Justiz NRW. Unter „Grundbesitz“ und bei den Schulden werden abgefragt:

Zum Grundbesitz zählen laut Formular auch Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte, Anteile an Erbengemeinschaften sowie Rechte an Grundbesitz wie Wohnrechte. Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie tragen Sie bei den regelmäßigen Einnahmen ein.

Verkehrswert schätzen: Was gemeint ist – und was nicht

Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Es geht also nicht um den damaligen Kaufpreis, nicht um steuerliche Werte und nicht um einen Wunschpreis.

Die Ausfüllhinweise des NRW-Formulars sagen ausdrücklich, dass Sie einen nicht bekannten Wert selbst schätzen können und ein Gutachten nicht erforderlich ist. Die Schätzung sollte aber nachvollziehbar sein, denn Sie müssen Ihre Angaben „in geeigneter Weise“ belegen (§ 1835 Abs. 2 BGB) und deren Richtigkeit versichern.

In fünf Schritten zu einer nachvollziehbaren Schätzung

1. Grunddaten sammeln: Grundbuchauszug, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, letzte Modernisierungen.
2. Bodenrichtwert nachsehen: Den amtlichen Bodenrichtwert für die Lage finden Sie kostenlos in BORIS.NRW. Er betrifft nur den Boden, nicht das Gebäude.
3. Zustand zum Stichtag festhalten: Leerstand, Feuchtigkeit, alte Heizung oder Renovierungsbedarf beeinflussen den Wert. Notieren Sie, was am Tag der Bestellung galt.
4. Marktwert einordnen: Eine erste Orientierung geben zum Beispiel die Online-Wertspanne von WERTATLAS.NRW oder eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
5. Herleitung dokumentieren: Legen Sie dem Verzeichnis eine kurze Notiz bei, wie Sie zum Wert gekommen sind (Quelle, Datum, Annahmen, Bezug zum Stichtag). Kopien reichen nach den Formularhinweisen als Beleg aus.

Typische Konstellationen bei Betreuten

Sachverständigen hinzuziehen – wann das vorgesehen ist

Das Gesetz erlaubt, für das Vermögensverzeichnis einen Sachverständigen hinzuzuziehen – soweit dies für die ordnungsgemäße Erstellung erforderlich und mit Rücksicht auf das Vermögen der betreuten Person angemessen ist (§ 1835 Abs. 3 BGB). Eine generelle Gutachtenpflicht besteht nicht. In Betracht kommt die Hinzuziehung etwa bei einer Immobilie mit unklarem Zustand, mehreren Rechten im Grundbuch oder einem hohen Anteil am Gesamtvermögen.

Als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter erstellt Alexander Motyl schriftliche Verkehrswertgutachten für Köln und den Rhein-Erft-Kreis nach individueller Beauftragung – mehr dazu unter Immobilienbewertung Köln und Verkehrswertgutachten. Ob eine Wertangabe ausreicht, beurteilt das Betreuungsgericht.

Später verkaufen: ein eigener Schritt mit eigener Bewertung

Das Vermögensverzeichnis ist eine Bestandsaufnahme zum Stichtag. Ein späterer Verkauf ist davon getrennt zu betrachten – auch bei der Bewertung: Für die gerichtliche Genehmigung kommt es auf einen Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs an, nicht auf die Angabe im anfänglichen Verzeichnis.

• Wollen Sie selbst genutzten Wohnraum der betreuten Person aufgeben, müssen Sie das dem Betreuungsgericht unverzüglich mit Gründen anzeigen (§ 1833 Abs. 2 BGB).
• Für den Verkauf eines Grundstücks brauchen Sie die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB; bei Aufgabe von selbst genutztem Wohnraum § 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB). Welche Wertnachweise das Gericht dafür verlangt, legt es im Einzelfall fest.
• Die Justiz NRW bietet dazu ein Hinweisblatt zum Verkauf selbstgenutzten Wohnraums (BS 50) an.

Wie Genehmigung, Wertnachweis und Vermarktung zusammenspielen, erklären wir im Ratgeber Immobilienverkauf durch Betreuer; für den Umzug ins Heim lesen Sie Immobilie verkaufen im Pflegefall. Unser Vorgehen beim Verkauf beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick gibt Immobilie verkaufen.

Was wir nicht übernehmen

Ob eine Betreuung die Vermögenssorge umfasst, welche Frist gilt und wie einzelne Posten rechtlich einzuordnen sind, klären Sie mit dem Betreuungsgericht, der Betreuungsbehörde oder einer Anwaltskanzlei. Steuerliche Fragen beantwortet Ihre Steuerberatung. Wir geben eine Einschätzung zum Wert der Immobilie, erstellen auf Auftrag ein Verkehrswertgutachten und begleiten auf Wunsch einen späteren Verkauf.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• BGB §§ 1833, 1835, 1850, 1859, 1863 – gesetze-im-internet.de, geprüft 04.11.2026; § 2033 BGB geprüft 05.11.2026
• BauGB § 194 – gesetze-im-internet.de, geprüft 04.11.2026
• Justiz NRW, Formular BS 10 „Verzeichnis über das Vermögen“ (Stand 01.2023), Abschnitte Grundbesitz, Gesamthandsgemeinschaft und Schulden sowie Ausfüllhinweise gelesen am 04./05.11.2026; Formularübersicht Betreuung justiz.nrw (BS 10, BS 10a, BS 50)

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob eine Wertangabe ausreicht, entscheidet das Betreuungsgericht im Einzelfall.

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Wer Ackerland besitzt oder geerbt hat und verkaufen möchte, verkauft nicht einfach ein Grundstück. Ab einer bestimmten Größe muss eine Behörde zustimmen, unter Umständen kann ein Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht ausüben, und ein laufender Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern und Erben, welche Regeln in Nordrhein-Westfalen gelten, was vor dem Notartermin zu klären ist und wovon der Wert einer landwirtschaftlichen Fläche abhängt.

Was beim Verkauf von Ackerland anders ist

Drei Punkte unterscheiden den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche vom Verkauf eines Baugrundstücks:

• Genehmigung: Ist der Verkauf genehmigungspflichtig, wird der Vertrag erst mit der Genehmigung wirksam – oder wenn sie nach dem Gesetz als erteilt gilt.
• Vorkaufsrechte: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Siedlungsunternehmen, die Gemeinde oder ein im Grundbuch eingetragener Berechtigter anstelle Ihres Käufers kaufen.
• Pacht: Ist die Fläche verpachtet, endet die Pacht durch den Verkauf nicht. Der Käufer übernimmt die Stellung des Verpächters.

Wie ein Grundstück allgemein bewertet und verkauft wird, erklären wir auf der Seite Grundstück verkaufen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Hier geht es um die Besonderheiten der landwirtschaftlichen Fläche.

Braucht der Verkauf von Ackerland eine Genehmigung?

Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG bedürfen die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks und der Kaufvertrag darüber der Genehmigung. Als Grundstück gilt dabei auch ein Teil eines Grundstücks (§ 1 Abs. 3 GrdstVG); der Veräußerung gleichgestellt ist unter anderem die Einräumung oder Veräußerung eines Miteigentumsanteils (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG).

Die Länder dürfen kleine Flächen von der Genehmigung ausnehmen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG). Nordrhein-Westfalen hat das getan: Die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer Größe von 1,0 Hektar bedarf keiner Genehmigung (§ 1 Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz NRW).

Mehrere Flurstücke: Verkaufen Sie mehrere Flurstücke gemeinsam oder in zeitlichem Zusammenhang, kann es darauf ankommen, ob die Flächen zusammengerechnet werden. Das ist eine Frage des Einzelfalls, die das beurkundende Notariat vor der Beurkundung prüfen sollte.

Wer entscheidet? Über den Antrag entscheidet die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 3 Abs. 1 GrdstVG). Zuständige Genehmigungsbehörde ist in Nordrhein-Westfalen die jeweilige Kreisstelle der Landwirtschaftskammer – genauer deren Geschäftsführerin oder Geschäftsführer als Landesbeauftragte oder Landesbeauftragter im Kreis (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Zuständigkeitsverordnung Agrar NRW). Den Antrag stellen dürfen die Vertragsparteien; hat ein Notar den Vertrag beurkundet, gilt er als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen (§ 3 Abs. 2 GrdstVG).

Welche Fristen gelten?

Die Behörde muss binnen eines Monats entscheiden. Diese Frist beginnt erst mit Eingang des Antrags und der Urkunde über den Vertrag bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde (§ 6 Abs. 1 GrdstVG). Kann die Prüfung nicht rechtzeitig abgeschlossen werden oder muss das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens geklärt werden, verlängert ein Zwischenbescheid die Frist auf zwei beziehungsweise drei Monate.

Die Genehmigung gilt nur dann als erteilt, wenn die Behörde innerhalb der maßgeblichen Frist weder eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG noch – im Fall des Reichssiedlungsgesetzes – eine Mitteilung über die Verlängerung der Vorkaufsfrist zustellt (§ 6 Abs. 2 GrdstVG). Ins Grundbuch darf der Eigentumswechsel erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen ist (§ 7 Abs. 1 GrdstVG). Eine feste Bearbeitungs- oder Verkaufsdauer lässt sich daraus nicht ableiten.

Wann kann die Genehmigung versagt werden?

Nur aus den Gründen des § 9 GrdstVG. Die Behörde darf die Genehmigung versagen oder mit Auflagen und Bedingungen versehen, wenn Tatsachen ergeben, dass

1. die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet,
2. Grundstücke unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würden – nach § 9 Abs. 3 GrdstVG liegt das in der Regel unter anderem vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird –, oder
3. der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

Der dritte Punkt betrifft direkt den Preis. Wird die Fläche für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke verkauft, darf die Genehmigung aus diesem Grund nicht versagt werden (§ 9 Abs. 4 GrdstVG). Eine sachverständige Einschätzung des Werts vor der Preisverhandlung ist beim Ackerland deshalb besonders sinnvoll.

Wer hat beim Verkauf von Ackerland ein Vorkaufsrecht?

Beim Ackerland kommen drei Arten von Vorkaufsrechten in Betracht. Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen und sollten getrennt betrachtet werden.

1. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht entsteht nicht automatisch bei jedem größeren Ackergrundstück. Es setzt zusätzliche gesetzliche Voraussetzungen voraus, insbesondere eine genehmigungspflichtige Veräußerung und einen einschlägigen Versagungsgrund.

Im Einzelnen verlangt § 4 Abs. 1 des Reichssiedlungsgesetzes (RSG):

• ein landwirtschaftliches Grundstück von zwei Hektar aufwärts,
• einen Kaufvertrag,
• einen Verkauf, der nach dem GrdstVG genehmigungspflichtig ist, und
• die Auffassung der Genehmigungsbehörde, dass die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre.

Dann kann das zuständige gemeinnützige Siedlungsunternehmen anstelle Ihres Käufers in den Vertrag eintreten. Nach § 4 Abs. 1 Reichssiedlungsgesetz beträgt die gesetzliche Mindestgröße grundsätzlich zwei Hektar. § 4 Abs. 4 RSG ermöglicht abweichende landesrechtliche Regelungen. Ob das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht im konkreten Fall besteht, wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geprüft.

Kein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht besteht, wenn Sie an Ihren Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie, an bis zum zweiten Grad Verschwägerte oder – mit einer gesetzlichen Ausnahme – an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkaufen (§ 4 Abs. 2 RSG). Ausgeübt wird das Vorkaufsrecht über die Genehmigungsbehörde: Sie legt den Vertrag der Siedlungsbehörde vor (§ 12 GrdstVG) und teilt Ihnen die Erklärung des Siedlungsunternehmens mit (§ 6 Abs. 1 RSG).

Kaufpreis: Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis muss vollständig und zutreffend beurkundet werden. Gegenüber dem Siedlungsunternehmen gilt das beurkundete Entgelt (§ 4 Abs. 3 RSG).

2. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Unabhängig vom Siedlungsrecht kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch zustehen. § 24 Abs. 1 BauGB nennt dafür bestimmte Gebiete – bei Ackerflächen kann etwa Nr. 5 eine Rolle spielen: unbebaute Flächen im Außenbereich, für die der Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet darstellt. Ausüben darf die Gemeinde es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).

3. Sonstige Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht kann außerdem im Grundbuch eingetragen oder vertraglich vereinbart sein. Ein Pächter hat nicht automatisch allein aufgrund seines Pachtvertrags ein gesetzliches Vorkaufsrecht; ob der Pachtvertrag ihm ein vertragliches Vorkaufsrecht einräumt, sollte vor dem Verkauf geprüft werden. Welche Vorkaufsrechte im konkreten Fall bestehen, klärt das Notariat vor der Beurkundung.

Kann ich verpachtetes Ackerland verkaufen?

Ja. Ein Pachtvertrag hindert den Verkauf nicht – er endet durch den Verkauf aber auch nicht. Nach § 593b BGB gelten beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend („Kauf bricht nicht Pacht“). Der Erwerber tritt nach dem Eigentumsübergang grundsätzlich in die bestehende Verpächterstellung ein, also in die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag.

Eine pachtfreie Übergabe kann deshalb nicht vorausgesetzt werden. Für Verkauf und Preis sind besonders wichtig:

• Vertragslaufzeit: Wie lange läuft der Pachtvertrag noch, und verlängert er sich automatisch?
• Kündigungsmöglichkeiten: Ob und zu welchem Zeitpunkt gekündigt werden kann, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie sie von einer Kanzlei oder dem Notariat prüfen, bevor Sie einem Käufer eine pachtfreie Übergabe in Aussicht stellen.
• Pachtzins: Höhe, Anpassungsregeln und Zahlungstermine bestimmen, was die Fläche einem Käufer laufend einbringt.
• Vertragliche Rechte des Pächters: etwa ein vereinbartes Vorkaufsrecht oder Regelungen zu Investitionen des Pächters.

Oft ist der Pächter selbst ein naheliegender Interessent. Ein Recht, die Fläche zu erwerben, folgt daraus aber nicht automatisch.

Was ist Ackerland wert?

Bodenrichtwert und Marktwert sind nicht dasselbe. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung „unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“ ermittelt (§ 196 Abs. 1 BauGB) – also auch für landwirtschaftliche Flächen. In Nordrhein-Westfalen sind die Bodenrichtwerte über BORIS.NRW einsehbar. Er gilt für eine ganze Richtwertzone und dient als Orientierung. Der Marktwert (Verkehrswert) Ihrer konkreten Fläche kann davon abweichen. Mehr dazu im Lexikon: Was ist der Bodenrichtwert?

Bei der Bewertung sind insbesondere folgende Fragen relevant:

• Amtlicher Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen: In welcher Richtwertzone liegt die Fläche, und welche Merkmale hat das Richtwertgrundstück?
• Bodengüte: Welche Boden- und Ackerzahl weist die amtliche Bodenschätzung aus? Die Bodenzahl drückt die durch die Bodenbeschaffenheit bedingten Unterschiede der natürlichen Ertragsfähigkeit aus; die Ackerzahl berücksichtigt zusätzlich Klima, Geländegestaltung und andere natürliche Ertragsbedingungen (§ 4 Abs. 2 Bodenschätzungsgesetz). Die ImmoWertV zählt die Bodengüte ausdrücklich zu den Grundstücksmerkmalen (§ 5 Abs. 5 ImmoWertV).
• Flächengröße, Zuschnitt und Erreichbarkeit: Lässt sich die Fläche mit üblichem Gerät wirtschaftlich bearbeiten, und ist sie über einen Weg erreichbar?
• Pachtverhältnisse und Erträge: Besteht eine Pacht, zu welchem Pachtzins und wie lange? Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten und die marktüblich erzielbaren Erträge (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV).
• Rechte, Belastungen und Nutzungsbeschränkungen: Gibt es Wege- oder Leitungsrechte, Vorkaufsrechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Nutzung?
• Vergleichbare Kaufpreise: Welche Preise wurden für vergleichbare Flächen im örtlichen Grundstücksmarkt erzielt? Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf solche Kaufpreise (§ 24 ImmoWertV).
• Planungsrechtlicher Entwicklungszustand: Bleibt es bei landwirtschaftlicher Nutzung, oder liegen konkrete Tatsachen für eine bauliche Nutzung vor? Bauerwartungsland setzt nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV konkrete Tatsachen voraus, insbesondere den Stand der Bauleitplanung – eine bloße Hoffnung reicht nicht.

Pauschale Quadratmeter- oder Hektarpreise für ganz Nordrhein-Westfalen nennen wir bewusst nicht: Sie unterscheiden sich je nach Region, Bodengüte und Lage erheblich. Gerade bei Erbauseinandersetzungen, Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie kann eine sachverständige Wertermittlung nach der ImmoWertV eine belastbare Grundlage für die Entscheidung schaffen. Allgemeine Informationen zur Bewertung von Immobilien finden Sie unter Immobilie bewerten.

Ackerland und Photovoltaik: Verkauf, Pacht oder Nutzungsvertrag?

Anfragen von Projektentwicklern für Solarparks können sehr unterschiedliche Formen haben. Unterscheiden Sie vor allem:

• Verkauf: Das Eigentum geht endgültig auf den Käufer über.
• Verpachtung: Sie bleiben Eigentümer; der Pächter nutzt die Fläche gegen Pachtzins für die vereinbarte Laufzeit.
• Langfristiger Nutzungs- oder Gestattungsvertrag: Sie bleiben Eigentümer, binden die Fläche aber in der Regel über einen langen Zeitraum; Entgelt, Rückbau, Sicherheiten und Bedingungen hängen vom Vertrag ab.

Ein Angebot bedeutet nicht, dass auf Ihrer Fläche eine Anlage auch gebaut werden darf. Ob eine Freiflächenanlage zulässig ist, hängt vom Planungsrecht der Gemeinde, von den erforderlichen Genehmigungen, von naturschutzrechtlichen Beschränkungen und von den Vertragsbedingungen ab. Lassen Sie solche Verträge vor der Unterschrift von einer Kanzlei prüfen.

Ob eine mögliche Photovoltaiknutzung den Wert Ihrer Fläche beeinflusst, hängt unter anderem vom Planungsrecht, der Genehmigungsfähigkeit und den konkreten Nutzungsverträgen ab. Bei solchen Spezialfragen klären wir im Einzelfall, welche sachverständige Bewertung erforderlich ist und ob weitere Fachleute hinzugezogen werden sollten.

Ackerland geerbt: Höfeordnung und Erbengemeinschaft

Gehört eine geerbte landwirtschaftliche Fläche zu einem Hof, auf den die Höfeordnung Anwendung findet, können besondere Regeln für die Hofnachfolge und spätere Veräußerungen gelten. Die Höfeordnung gilt unter anderem in Nordrhein-Westfalen (§ 1 Abs. 1 HöfeO). Ein solcher Hof fällt grundsätzlich einem Hoferben zu (§ 4 HöfeO). Bei einer späteren Veräußerung – nach § 13 Abs. 1 HöfeO innerhalb von zwanzig Jahren nach dem Erbfall – können außerdem Nachabfindungsansprüche der übrigen Berechtigten relevant werden (§ 13 HöfeO). Ob die Höfeordnung für Ihren Fall gilt, sollte vor einem Verkauf erbrechtlich geprüft werden.

Gehört die Fläche dagegen als gewöhnliches Grundstück zu einem gemeinschaftlichen Nachlass, bleiben die allgemeinen Regeln zur Erbengemeinschaft maßgeblich: Die Erben müssen den Verkauf gemeinsam tragen. Mehr dazu unter Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

So bereiten Sie den Verkauf von Ackerland in fünf Schritten vor

1. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Flurkarte mit Flurstücksnummern und Größe, Pachtvertrag, gegebenenfalls Erbnachweis und Angaben aus der Bodenschätzung.
2. Rahmen klären. Größe bis oder über 1,0 Hektar? Mehrere Flurstücke? Bebauungsplan? Pacht? Rechte im Grundbuch? Höfeordnung?
3. Wert einschätzen lassen. Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, dann die Merkmale Ihrer Fläche – auch mit Blick auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG.
4. Käufer ansprechen. Je nach Lage, Pacht und Planungsrecht zum Beispiel Pächter, benachbarte Betriebe oder andere Interessenten.
5. Beurkunden und Genehmigung abwarten. Das Notariat beurkundet den Vertrag und beantragt bei Bedarf die Genehmigung oder das Zeugnis nach § 5 GrdstVG; der Eigentumswechsel wird erst danach im Grundbuch eingetragen.

Auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken in Köln und im Rhein-Erft-Kreis können Sie sich an COLOGNE IMMOBILIEN wenden. Wir prüfen anhand der konkreten Fläche, ihrer Nutzung und der rechtlichen Rahmenbedingungen, ob wir die Vermittlung übernehmen können. Wie wir einen Verkauf grundsätzlich vorbereiten, lesen Sie unter Die COLOGNE-Strategie und Immobilie verkaufen.

Was Sie getrennt prüfen lassen sollten

• Steuern: Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt insbesondere davon ab, ob die Fläche zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört, wie und wann sie erworben wurde und welche steuerlichen Vorschriften im Einzelfall gelten. Das klärt Ihre Steuerberatung – wir erteilen keine Steuerberatung.
• Recht: Genehmigung, Vorkaufsrechte, Pachtkündigung und Höfeordnung sind Rechtsfragen für das Notariat oder eine Kanzlei. Wir erbringen keine Rechtsberatung.
• Provision: Die hälftige Teilung der Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden – nicht für Ackerland. Die Provision wird hier frei vereinbart.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen, Stand 03.11.2026: §§ 1–7, 9, 12 GrdstVG; § 1 Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz NRW; § 5 Abs. 1 Nr. 3 Zuständigkeitsverordnung Agrar NRW (Fassung vom 01.04.2026); §§ 4, 6 RSG; §§ 311b, 566, 593b BGB; §§ 24, 196 BauGB; §§ 3, 5, 24 ImmoWertV; § 4 BodSchätzG; §§ 1, 4, 13 HöfeO.

Der Beitrag Ackerland verkaufen: Was müssen Sie beachten – und was ist Ihre Fläche wert? erschien zuerst auf Cologne Immobilien.

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Ein Haus, in dem Jahrzehnte gelebt wurde, ist selten leer. Nach einem Erbfall oder dem Umzug ins Pflegeheim stellt sich deshalb früh die Frage, was mit dem Hausrat geschieht – und in welcher Reihenfolge Räumung und Verkauf sinnvoll sind. Dieser Ratgeber ordnet die Schritte für Erben, Erbengemeinschaften, rechtliche Betreuer und Bevollmächtigte.

Haushaltsauflösung nach einem Erbfall: Wer darf das Haus räumen?

Mit dem Erbfall geht das Vermögen des Verstorbenen als Ganzes auf den oder die Erben über (§ 1922 Abs. 1 BGB). Dazu gehören das Haus und der Hausrat. Wer räumen und über einzelne Gegenstände entscheiden darf, hängt von Ihrer Lage ab:

Erbe noch nicht angenommen? Erst beraten lassen, dann räumen

Erst räumen oder erst verkaufen?

Beides ist möglich – das Haus muss für den Verkaufsstart nicht leer sein. Entscheidend ist, dass Räumung und Verkauf zeitlich zueinander passen.

Bewertung und Vermarktungsplanung brauchen kein leeres Haus

Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts erfolgt ohne Ortstermin auf Grundlage amtlicher Bodenrichtwerte und Ihrer Angaben. Sie können also schon vor der Räumung wissen, in welchem Rahmen sich der Verkauf bewegt – und danach entscheiden, wie aufwendig die Räumung sein muss. Ein schriftliches Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit Besichtigung ist ebenfalls im eingerichteten Haus möglich.

Was mit dem Haus verkauft wird, regelt der Kaufvertrag

Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung einer Sache, erstreckt sich das im Zweifel auch auf ihr Zubehör (§ 311c BGB); Zubehör sind bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 97 BGB). Ob einzelne Möbel, eine Einbauküche oder Gartengeräte mitverkauft werden und in welchem Zustand das Haus übergeben wird – etwa geräumt und besenrein –, wird im Kaufvertrag vereinbart. Ob mitverkauftes Inventar steuerlich eine Rolle spielt, klärt Ihre Steuerberatung.

Wann früheres Räumen sinnvoll sein kann

Wenn Besichtigungen geplant sind, hilft es Interessenten, Räume und Zustand zu erkennen. Umgekehrt muss nicht jedes Möbelstück vor dem ersten Termin verschwinden. Wie wir einen Verkauf vorbereiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie.

Haushaltsauflösung und Hausverkauf in sechs Schritten

1. Erbnachweis klären. Für den Verkauf muss die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen werden – grundsätzlich durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis; beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen in der Regel diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO). Eine vorherige Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist dagegen nicht immer nötig: Wird das Eigentum direkt auf einen Käufer übertragen, verlangt das Gesetz die Voreintragung der Erben nicht (§ 40 Abs. 1 i. V. m. § 39 Abs. 1 GBO). Anders bei einer Finanzierungsgrundschuld des Käufers: Nach einem Beschluss des Oberlandesgerichts München vom 28.08.2026 (34 Wx 138/26 e) gilt die Ausnahme dafür nicht, auch nicht bei einer Vollmacht über den Tod hinaus – die Erben müssen dann vorher eingetragen werden; die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen. Wie der Verkauf in Ihrem Fall abgewickelt wird, klärt das Notariat.
2. Unterlagen sichern, bevor etwas entsorgt wird. Testament, Grundbuch- und Grundschuldunterlagen, Bauakte und Pläne, Energieausweis, Versicherungs- und Darlehensverträge, Rechnungen über Modernisierungen. Was Käufer und Notariat später brauchen, zeigt die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf.
3. Wert einschätzen lassen. Die Ersteinschätzung zeigt, in welchem Rahmen sich der Verkauf bewegt – und ob sich zum Beispiel aufwendige Vorbereitungen lohnen.
4. Unter den Erben abstimmen. Wer übernimmt welche Erinnerungsstücke? Was wird verkauft, was gespendet, was entsorgt? Wer erteilt Aufträge, und wie werden die Kosten verteilt? Eine kurze schriftliche Vereinbarung vermeidet späteren Streit.
5. Räumung schriftlich vereinbaren. Wenn Sie ein Unternehmen beauftragen, lassen Sie sich Umfang, Entsorgung, Endzustand (z. B. besenrein), Termin und eine etwaige Anrechnung verwertbarer Gegenstände schriftlich bestätigen. Klären Sie vorher, wer von den Erben den Auftrag erteilt.
6. Übergabe und Leerstand planen. Stimmen Sie den Räumungstermin mit dem Übergabetermin aus dem Kaufvertrag ab. Steht das Haus länger leer, klären Sie mit Ihrer Gebäudeversicherung, ob der Leerstand gemeldet werden muss – und beachten Sie in Köln die Anzeigepflicht nach der Wohnraumschutzsatzung (nächster Abschnitt).

Leerstand in Köln: Anzeigepflicht nach sechs Monaten

In Köln gilt eine Wohnraumschutzsatzung; die aktuelle Fassung ist seit dem 1. Juli 2026 in Kraft. Leerstand von Wohnraum kann danach als Zweckentfremdung gelten. Nach Angabe der Stadt Köln müssen Eigentümer unverzüglich anzeigen, wenn Wohnraum ab Beginn des Leerstands nicht innerhalb von sechs Monaten wieder zu Wohnzwecken genutzt wird; in der Anzeige sind auch die Gründe für den Leerstand anzugeben. Ob und wie das bei Ihrem Haus – etwa während Erbauseinandersetzung, Räumung oder Verkauf – zu berücksichtigen ist, erläutert die Stadt Köln: Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot (Stadt Köln).

Bei rechtlicher Betreuung: drei Vorgänge, drei Regeln

Zieht ein betreuter Mensch dauerhaft ins Pflegeheim, fallen oft drei Dinge zusammen: Der Haushalt wird aufgelöst, die bisherige Wohnung oder das Haus wird aufgegeben, und das Haus soll verkauft werden. Rechtlich sind das unterschiedliche Vorgänge mit unterschiedlichen Pflichten des Betreuers:

Einzelheiten – etwa welche Angaben die Anzeige enthalten soll – stimmen Sie mit dem zuständigen Betreuungsgericht ab.

Wer bezahlt die Haushaltsauflösung?

Bei dieser Frage sind drei Ebenen zu unterscheiden:

• Gegenüber dem Räumungsunternehmen: Zahlungspflichtig ist zunächst, wer den Auftrag erteilt – also der Vertragspartner. Erteilt ein Miterbe den Auftrag in eigenem Namen, schuldet er dem Unternehmen den vereinbarten Preis.
• Innerhalb der Erbengemeinschaft: Ob und in welchem Umfang die übrigen Erben die Kosten mittragen, richtet sich nach den Regeln über die gemeinschaftliche Verwaltung des Nachlasses (§ 2038 BGB) und nach Ihren Absprachen. Halten Sie vor der Beauftragung schriftlich fest, wer beauftragt und wie die Kosten verteilt werden.
• Als Nachlassverbindlichkeit: Der Erbe haftet für die Nachlassverbindlichkeiten; dazu gehören die Schulden des Verstorbenen und die Verbindlichkeiten, die den Erben als solchen treffen (§ 1967 BGB). Die Beerdigungskosten nennt das Gesetz ausdrücklich (§ 1968 BGB), die Kosten einer Haushaltsauflösung nicht. Wie Räumungskosten in Ihrem Fall einzuordnen sind – gegenüber Nachlassgläubigern oder bei der Erbschaftsteuer –, klären Anwaltskanzlei und Steuerberatung.

Ist unklar, ob der Nachlass überschuldet ist, holen Sie vor größeren Ausgaben rechtlichen Rat ein. Welche Kosten beim Verkauf selbst entstehen, zeigt der Beitrag Kosten beim Immobilienverkauf.

Getrennt prüfen: Recht, Steuern, Provision

• Rechtsfragen (Annahme oder Ausschlagung, Verteilung unter Miterben, Vollmacht, Betreuung) klären Anwaltskanzlei, Notariat oder Betreuungsgericht. Wir erbringen keine Rechtsberatung.
• Steuerfragen (Erbschaftsteuer, Absetzbarkeit von Kosten, Verkauf von Inventar, Spekulationsfrist) beantwortet Ihre Steuerberatung.
• Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten §§ 656c, 656d BGB – bei Beauftragung durch beide Seiten gleich hohe Provision, bei Abwälzung höchstens die Hälfte. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbe gelten diese Sonderregeln nicht.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen, Stand 02.11.2026: §§ 97, 311c, 1821, 1833, 1850, 1854, 1922, 1943, 1944, 1959, 1967, 1968, 2038, 2040 BGB; §§ 35, 39, 40 GBO; OLG München, Beschluss vom 28.08.2026 – 34 Wx 138/26 e. Leerstandsanzeige: Stadt Köln, Seite „Wohnraumschutz und Zweckentfremdungsverbot“, abgerufen am 02.11.2026.

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Ein Käufer ist gefunden, der Preis verhandelt, der Notartermin in Sicht. Ob der Verkauf gelingt, hängt trotzdem an einer Frage, die Verkäufer früh stellen sollten: Trägt die Finanzierung? Dieser Ratgeber zeigt aus Verkäufersicht, welche Nachweise es gibt, was sie aussagen und was gilt, wenn der Kaufpreis trotz allem nicht kommt.

Vier Stufen: Was ein Nachweis aussagt – und was nicht

„Die Finanzierung steht“ kann sehr Unterschiedliches bedeuten. Diese Einordnung hilft Ihnen, Unterlagen von Kaufinteressenten zu lesen:

Vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss die Bank die Kreditwürdigkeit prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Käufer seine Pflichten erfüllen kann (§ 505a Abs. 1 BGB). Eine frühe Bestätigung kann diese Prüfung noch nicht vorwegnehmen. Finanzierungsbestätigungen gelten nach Angaben der Sparkassen üblicherweise sechs Monate; ist ein Schreiben älter, fragen Sie nach einer aktuellen Fassung.

Fünf Punkte, die Sie in jeder Bestätigung prüfen können

• Aussteller und Datum: Stammt das Schreiben von der Bank selbst oder nur von einem Vermittler? Wie alt ist es?
• Objektbezug: Nennt es Ihre Immobilie oder nur einen allgemeinen Rahmen?
• Betrag: Deckt er zusammen mit dem Eigenkapital den Kaufpreis? Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar bringt der Käufer in der Regel zusätzlich auf.
• Vorbehalte: Steht dort „vorbehaltlich der Prüfung der Unterlagen“ oder „vorbehaltlich der Objektbewertung“? Dann ist die Prüfung noch nicht abgeschlossen.
• Eigenkapital: Wird es nachgewiesen oder nur genannt?

Fragen Sie nur nach dem, was Sie brauchen. Gehaltsnachweise oder Kontoauszüge des Käufers müssen Sie nicht sehen; die Bestätigung der Bank genügt in der Regel.

Warum gestiegene Zinsen die Finanzierung verändern

Steigen die Bauzinsen, kann ein Käufer mit derselben Monatsrate ein kleineres Darlehen tragen. Eine Bestätigung, die zu niedrigeren Zinsen berechnet wurde, kann deshalb einen Betrag nennen, den die Bank zu neuen Konditionen so nicht mehr finanzieren würde.

Modellrechnung: dieselbe Rate, weniger Darlehen

Ein fiktives Beispiel mit zwei angenommenen Sollzinssätzen, kein Kundenfall und keine Zinsprognose: Ein Kaufinteressent plant eine Monatsrate von 2.000 Euro bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung.

Rechenweg: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Vereinfachte Annuitätenrechnung ohne Gebühren, Sondertilgungen und individuelle Konditionen. Die Zinssätze sind frei gewählte Annahmen.

In diesem Modell sinkt das tragbare Darlehen um rund 59.000 Euro, ohne dass sich an Einkommen oder Immobilie etwas geändert hat. Wie viel Kaufpreis bei welcher Rate tragbar ist, zeigt unser Leistbarkeitsrechner.

Die Bank des Käufers bewertet auch Ihre Immobilie

Für ihre Kreditentscheidung betrachtet die Bank mehrere Punkte: die Bonität des Käufers, sein Eigenkapital, die Finanzierungsstruktur – und den Wert, den sie selbst für Ihre Immobilie ansetzt. Liegt diese Bewertung deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis, kann das dazu führen, dass die Bank weniger finanziert oder mehr Eigenkapital verlangt. Dann kommt der Käufer womöglich mit einem neuen Angebot zurück, manchmal kurz vor dem Notartermin.

Dem können Sie mit einem nachvollziehbar begründeten Angebotspreis vorbeugen: Lage, Bodenrichtwert, Zustand und vergleichbare Verkäufe, eingeordnet nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für Frechen haben wir die Bodenrichtwerte nach Lagen aufbereitet. Halten Sie außerdem die Unterlagen bereit, die Banken für die Objektprüfung anfordern – Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Unsere Unterlagen-Checkliste hilft beim Zusammenstellen.

Der richtige Zeitpunkt: Finanzierung früh klären

Unsere Empfehlung: Klären Sie den Stand der Finanzierung möglichst weit, bevor das Notariat mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt wird – und bevor Sie anderen Interessenten absagen. Ein bewährter Ablauf:

1. Bei ernsthaftem Interesse: Finanzierungsbestätigung erbitten, bevor Sie anderen Interessenten absagen.
2. Vor dem Auftrag an das Notariat: möglichst eine verbindliche, objektbezogene Zusage. Manche Banken verlangen für ihre Zusage allerdings schon einen Kaufvertragsentwurf. Dann stimmen Verkäufer, Käufer und Notariat den Ablauf ab – auch, wer die Kosten trägt, wenn der Entwurf erstellt wird und der Vertrag später nicht zustande kommt.
3. Vor der Beurkundung: den Finanzierungsstand erneut prüfen – wie weit ist der Darlehensvertrag, und welche Auszahlungsvoraussetzungen stellt die Bank?

Unabhängig davon gilt eine gesetzliche Regel nur für bestimmte Verträge: Bei Verbraucherverträgen – also Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher – soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text eines Grundstückskaufvertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG; Begriff Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 BGB). Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, gilt diese Frist nicht. Die Empfehlung, die Finanzierung früh zu klären, hängt deshalb nicht von dieser Frist ab.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Käufer schuldet den vereinbarten Kaufpreis (§ 433 Abs. 2 BGB). Fällig wird er nicht am Notartermin, sondern erst, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – üblicherweise teilt das Notariat das mit. Wie das abläuft, erklärt unser Beitrag zum Notartermin beim Immobilienverkauf.

Nicht jede ausbleibende Zahlung ist schon Verzug

In Verzug kommt der Käufer erst, wenn mehrere Voraussetzungen vorliegen (§ 286 BGB):

• Der Kaufpreis muss fällig sein.
• Grundsätzlich braucht es eine Mahnung nach Fälligkeit (§ 286 Abs. 1 BGB). Sie ist entbehrlich, wenn sich der Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmen lässt – etwa wenn der Vertrag die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung vorsieht (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB) –, oder wenn der Käufer endgültig verweigert (Nr. 3).
• Der Käufer muss die Verzögerung zu vertreten haben; ohne Vertretenmüssen tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs. 4 BGB).

Erst ab Verzug ist der Kaufpreis zu verzinsen: mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB); ist an dem Geschäft kein Verbraucher beteiligt, mit neun Prozentpunkten (§ 288 Abs. 2 BGB). Ein weiterer Schaden kann daneben geltend gemacht werden (§ 288 Abs. 4 BGB).

Rücktritt nur nach erfolgloser Frist

Zahlt der Käufer eine fällige Kaufpreisforderung nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie ihm zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben (§ 323 Abs. 1 BGB). Entbehrlich ist die Frist nur in Ausnahmefällen, etwa bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung (§ 323 Abs. 2 BGB). Ein Rücktritt bedeutet in der Praxis Zeitverlust: Der Vertrag wird rückabgewickelt, eine für den Käufer eingetragene Vormerkung muss gelöscht und die Immobilie neu angeboten werden. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen und welche Ansprüche daneben bestehen, prüft eine Anwaltskanzlei. Wir erbringen keine Rechtsberatung.

Was schützt Verkäufer, wenn der Käufer trotzdem nicht zahlt?

Ein notariell gestalteter Kaufvertrag enthält mehrere Sicherungen, die verhindern sollen, dass Sie Ihre Immobilie hergeben, bevor das Geld da ist. Welche davon Ihr Vertrag enthält und wie sie formuliert sind, legen Sie mit dem Notariat fest.

• Fälligkeitsmitteilung des Notariats: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn das Notariat bestätigt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – etwa die Eintragung der Vormerkung für den Käufer und die Unterlagen zur Löschung Ihrer Grundschulden. Von da an läuft die vertragliche Zahlungsfrist.
• Übergabe erst nach Kaufpreiszahlung: Üblich ist die Vereinbarung, dass Besitz, Schlüssel und Nutzen erst übergehen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, und dass die Eigentumsumschreibung erst beantragt wird, wenn Sie den Zahlungseingang bestätigt haben. Bei gegenseitigen Verträgen kann eine Seite ihre Leistung zudem grundsätzlich bis zur Gegenleistung verweigern (§ 320 BGB).
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Der Käufer kann sich in der notariellen Urkunde wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Urkunde ist dann ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO); Sie müssen den Kaufpreis nicht erst einklagen, um vollstrecken zu können.

Keine dieser Sicherungen ersetzt eine belastbare Finanzierung – sie begrenzen das Risiko, wenn etwas schiefgeht. Die rechtliche Ausgestaltung gehört in die Prüfung durch das Notariat.

Wie COLOGNE IMMOBILIEN mit Finanzierungsnachweisen umgeht

Vor Preisverhandlungen fordern wir geeignete Finanzierungs- oder Bonitätsunterlagen der Kaufinteressenten an und sehen sie mit Ihnen durch. Bis zur Übergabe begleiten wir Besichtigungen, Verhandlung und die Abstimmung mit dem Notariat. Die Kreditprüfung und die Entscheidung über die Finanzierung liegen allein bei der Bank des Käufers; eine Zusage, dass finanziert oder gezahlt wird, können wir nicht geben. Im Bieterverfahren bereiten wir Gebote nach Preis, Bonität und Bedingungen auf, damit Sie nicht nur das höchste, sondern das tragfähigste Angebot erkennen. Wie wir einen Verkauf insgesamt planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; alle Schritte im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Liegt Ihnen gerade ein Angebot vor, das niedrig erscheint: Unser Ratgeber, wann Verkäufer ein niedriges Angebot annehmen sollten, hilft beim Abwägen – ein etwas niedrigerer Preis mit belastbarer Finanzierung kann im Einzelfall die bessere Wahl sein als ein höheres Gebot ohne Nachweis.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand 02.11.2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Rechtliche Fragen zum Kaufvertrag klären Sie mit dem Notariat oder einer Anwaltskanzlei, steuerliche Fragen mit Ihrer Steuerberatung, Finanzierungsfragen mit Ihrer Bank. Die Modellrechnung ist fiktiv.

Quellen: §§ 286, 288, 310, 320, 323, 433, 495, 505a BGB; § 17 BeurkG; § 794 ZPO – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026 · Sparkasse.de, Ratgeber Finanzierungsbestätigung, abgerufen am 28.10.2026.

Der Beitrag Finanzierungsbestätigung des Käufers: Was sollten Verkäufer vor dem Notartermin prüfen? erschien zuerst auf Cologne Immobilien.

Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie beeinflussen. Wie, hängt vor allem davon ab, welche Räume das Recht umfasst und wer welche Kosten trägt. Vorher steht aber eine andere Frage: Brauchen Sie die Zahl für das Finanzamt oder für einen Verkauf? Steuerwert und Verkehrswert werden unterschiedlich ermittelt und führen meist zu verschiedenen Ergebnissen. Hier lesen Sie, wie beide Rechnungen funktionieren und wie Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen können.

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Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied

Umgangssprachlich heißt es Wohnrecht, im Bürgerlichen Gesetzbuch Wohnungsrecht. Gemeint ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB). Die berechtigte Person darf ihre Familie und Pflegekräfte aufnehmen. Übertragen lässt sich das Recht grundsätzlich nicht; einem Dritten überlassen darf sie die Wohnung nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB). Was genau gilt, steht in der Bestellungsurkunde und im Grundbuch, Abteilung II.

Ein Nießbrauch reicht meist weiter. Wer ihn hat, darf in der Regel auch vermieten und die Miete behalten.

Wie der Verkauf mit einem Nießbrauch abläuft, beschreiben wir auf der Seite Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.

Steuerwert oder Verkehrswert: Warum es zwei Zahlen gibt

Für dasselbe Wohnrecht kann es zwei verschiedene Zahlen geben, weil zwei verschiedene Fragen gestellt werden.

Der steuerliche Wert dient der Berechnung von Schenkung- oder Erbschaftsteuer. Das Bewertungsgesetz gibt den Rechenweg vor: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab, nicht vom Haus und nicht vom Markt.

Der Verkehrswert ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Haus zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch). Bei einem Haus mit Wohnrecht wird beurteilt, wie genau dieses Recht den Wert am Markt beeinflusst. Hier zählen das Haus selbst, der Umfang des Rechts, die Kostenverteilung und die Nachfrage vor Ort.

Die beiden Werte lassen sich nicht gegeneinander tauschen. Der Steuerwert des Wohnrechts ist nicht der Betrag, um den der Kaufpreis sinkt, und der Verkehrswert ist nicht der Wert, den das Finanzamt ansetzt. Dass beide Zahlen auseinanderliegen, ist deshalb normal. Welche für Sie zählt, hängt vom Anlass ab.

So berechnet das Finanzamt den Wert

Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Als Jahreswert einer Wohnung gilt, was am Ort üblicherweise dafür gezahlt wird (§ 15 Abs. 2 BewG), praktisch also die ortsübliche Miete. Nach oben ist er begrenzt: höchstens der steuerliche Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Die Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium am 21. Oktober 2025 veröffentlicht.

Auszug aus der Anlage zum BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003), Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Die vollständige Tabelle nennt jedes Alter von 0 bis 100.

Steht das Recht zwei Personen zu, etwa einem Ehepaar, kommt es darauf an, wann es endet. Erlischt es erst mit dem Tod des Letztversterbenden, zählt die Person mit dem höheren Vervielfältiger; endet es schon mit dem ersten Todesfall, die mit dem niedrigeren (§ 14 Abs. 3 BewG).

Diese Angaben brauchen Sie für eine erste Orientierung

1. Alter und Geschlecht der berechtigten Person am Bewertungsstichtag, bei zwei Personen von beiden.
2. Umfang des Rechts: ganzes Haus oder bestimmte Räume.
3. Jahreswert: die ortsübliche Miete für genau diese Räume, auf das Jahr gerechnet.
4. Kostenregelung: Wer trägt Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten?
5. Bewertungsstichtag: zum Beispiel der Tag der Übertragung. Danach richtet sich, welche BMF-Tabelle gilt.

Mit den Angaben 1, 3 und 5 lässt sich der steuerliche Kapitalwert in drei Schritten überschlagen: Monatsmiete × 12 ergibt den Jahreswert. Den Vervielfältiger für Alter und Geschlecht aus der Tabelle ablesen. Beides multiplizieren. Die Angaben 2 und 4 brauchen Sie vor allem für die Frage, wie sich das Recht auf den Marktwert auswirkt.

Wie ein Wohnrecht den Verkehrswert beeinflusst

Beim Verkauf entscheidet nicht der Steuerwert, sondern der Preis, den ein Käufer für das belastete Haus zahlen würde. Die ImmoWertV nennt dafür mehrere Wege (§ 47): den Vergleich mit Kaufpreisen belasteter Objekte oder den Weg über den Wert des Hauses ohne das Recht, bei dem anschließend der Werteinfluss des Rechts berücksichtigt wird. Werden dafür wirtschaftliche Vor- und Nachteile angesetzt, sieht die Verordnung bei Rechten auf Lebenszeit Leibrentenbarwertfaktoren vor (§ 47 Abs. 5). Welcher Weg und welche Daten im Einzelfall passen, entscheidet der Sachverständige. Der Zinssatz ist dabei marktbezogen zu wählen und nicht der feste Satz von 5,5 Prozent aus dem Bewertungsgesetz.

Wir schauen uns dabei an:

• den Wert des Hauses ohne Wohnrecht,
• welche Räume das Recht erfasst und ob der Eigentümer Teile selbst nutzen kann,
• wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt,
• Alter der berechtigten Person und den genauen Wortlaut der Vereinbarung,
• wie viele Käufer es für ein belastetes Haus in dieser Lage gibt.

Einen festen Prozentsatz für den Einfluss eines Wohnrechts auf den Preis gibt es nicht. Online-Rechner kennen weder die Vereinbarung noch das Haus oder die Nachfrage vor Ort und liefern für den Verkehrswert deshalb höchstens eine grobe Größe.

Haus mit Wohnrecht verkaufen: So gehen Sie vor

Ein Haus mit Wohnrecht lässt sich verkaufen. Die wichtigste Weichenstellung ist, ob das Recht bestehen bleibt oder vorher aufgehoben und gelöscht werden soll. Davon hängen Käuferkreis, Bewertung und Vorbereitung ab.

1. Grundbuch und Bestellungsurkunde prüfen

Steht ein Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs? Für welche Räume gilt es, wer trägt Kosten und Instandhaltung, ist eine Vermietung geregelt? Mit diesen Angaben lässt sich das Haus später korrekt beschreiben. Offene Rechtsfragen klären Sie mit Notariat oder Anwaltskanzlei.

2. Entscheiden, ob das Recht bestehen bleibt

Verkauf mit Wohnrecht: Die berechtigte Person behält ihr Nutzungsrecht. Bleibt das eingetragene Recht bestehen, erwirbt der Käufer das Haus in der Regel mit dieser Belastung. Infrage kommen vor allem Käufer, die nicht selbst einziehen wollen, etwa Anleger mit langem Horizont, oder Angehörige.

Aufhebung und Löschung vor dem Verkauf: Dafür muss die berechtigte Person mitwirken. Meist wird über eine Abfindung gesprochen. Der steuerliche Kapitalwert kann dabei eine Orientierung sein, legt die Höhe aber nicht fest; sie ist Verhandlungssache. Die Umsetzung läuft über das Notariat.

Übernahme in der Familie: Ein Kind oder ein anderes Familienmitglied übernimmt das Haus. Eine nachvollziehbare Bewertung gibt den Gesprächen über den Ausgleich eine gemeinsame Grundlage. Mehr dazu im Beitrag Haus an Kinder verkaufen.

3. Wert mit und ohne Wohnrecht einordnen

Eine Bewertung stellt den möglichen Marktwert mit bestehendem Recht dem Wert ohne diese Belastung gegenüber. Wie groß der Unterschied ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen. Für eine erste Orientierung reicht die Ersteinschätzung; wer eine schriftliche Herleitung braucht, etwa für einen Ausgleich unter Geschwistern, lässt ein Gutachten erstellen.

4. Verkauf vorbereiten

Legen Sie Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde, Wohnflächenangaben, Baujahr, Modernisierungsnachweise und Energieausweis zusammen. Stimmen Sie Besichtigungen frühzeitig mit der berechtigten Person ab und nennen Sie das Wohnrecht im Exposé offen. Die vertragliche Umsetzung regelt das Notariat.

Wir bewerten das Haus mit und ohne Recht, rechnen die Wege durch und sprechen passende Käufer auf Wunsch zunächst diskret an, nach der COLOGNE-Strategie. Eine rechtliche Gestaltung übernehmen wir nicht. Wie ein Hausverkauf allgemein abläuft, steht unter Immobilie verkaufen. Wer selbst wohnen bleiben und trotzdem Geld aus dem Haus lösen möchte, sucht meist den Verkauf auf Rentenbasis.

Wohnrecht und Pflegeheim

Ein lebenslanges Wohnungsrecht erlischt nicht automatisch, wenn die berechtigte Person dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Ob die Wohnung dann vermietet werden darf und wem die Miete zusteht, hängt von der Vereinbarung und den Umständen ab. Lassen Sie das von einer Anwaltskanzlei oder dem Notariat prüfen, bevor Sie über Vermietung, Verkauf oder Löschung entscheiden. Wie Pflegekosten und ein eigenes Haus zusammenhängen, lesen Sie in Pflegeheim bezahlen, wenn ein Haus da ist.

Wer trägt die Kosten?

Das Gesetz verweist für das Wohnungsrecht auf einzelne Regeln des Nießbrauchs, darunter die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung (§ 1093 Abs. 1 in Verbindung mit § 1041 BGB). Nicht jede Kostenregel des Nießbrauchs gilt dadurch automatisch auch hier. Was im Einzelfall gilt, steht in der Bestellungsurkunde: gewöhnliche Unterhaltung, größere Reparaturen, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten. Die rechtliche Einordnung übernehmen Notariat oder Anwaltskanzlei. Für die Bewertung ist die Kostenverteilung ein wichtiger Faktor; wir fragen sie deshalb immer mit ab.

Rechtliche und steuerliche Fragen beantworten Anwaltskanzlei, Notariat und Steuerberatung. Ein Immobiliengutachten ersetzt diese Beratung nicht.

Quellen

1. § 1093, § 1092, § 1041 BGB · § 23 GBO
2. § 14, § 15, § 16 BewG
3. § 194 BauGB · § 47 ImmoWertV
4. Bundesministerium der Finanzen: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, Schreiben vom 21.10.2025

Stand: 30.09.2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bewertung und Rechtsfolgen hängen vom Einzelfall ab.

Der Beitrag Wohnrecht berechnen: Was ist ein lebenslanges Wohnrecht wert und lässt sich das Haus verkaufen? erschien zuerst auf Cologne Immobilien.