Finanzierungsbestätigung des Käufers: Was sollten Verkäufer vor dem Notartermin prüfen?

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Ein Käufer ist gefunden, der Preis verhandelt, der Notartermin in Sicht. Ob der Verkauf gelingt, hängt trotzdem an einer Frage, die Verkäufer früh stellen sollten: Trägt die Finanzierung? Dieser Ratgeber zeigt aus Verkäufersicht, welche Nachweise es gibt, was sie aussagen und was gilt, wenn der Kaufpreis trotz allem nicht kommt.

Vier Stufen: Was ein Nachweis aussagt – und was nicht

„Die Finanzierung steht“ kann sehr Unterschiedliches bedeuten. Diese Einordnung hilft Ihnen, Unterlagen von Kaufinteressenten zu lesen:

Vor dem Abschluss eines Immobiliar-Verbraucherdarlehens muss die Bank die Kreditwürdigkeit prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn es wahrscheinlich ist, dass der Käufer seine Pflichten erfüllen kann (§ 505a Abs. 1 BGB). Eine frühe Bestätigung kann diese Prüfung noch nicht vorwegnehmen. Finanzierungsbestätigungen gelten nach Angaben der Sparkassen üblicherweise sechs Monate; ist ein Schreiben älter, fragen Sie nach einer aktuellen Fassung.

Fünf Punkte, die Sie in jeder Bestätigung prüfen können

• Aussteller und Datum: Stammt das Schreiben von der Bank selbst oder nur von einem Vermittler? Wie alt ist es?
• Objektbezug: Nennt es Ihre Immobilie oder nur einen allgemeinen Rahmen?
• Betrag: Deckt er zusammen mit dem Eigenkapital den Kaufpreis? Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar bringt der Käufer in der Regel zusätzlich auf.
• Vorbehalte: Steht dort „vorbehaltlich der Prüfung der Unterlagen“ oder „vorbehaltlich der Objektbewertung“? Dann ist die Prüfung noch nicht abgeschlossen.
• Eigenkapital: Wird es nachgewiesen oder nur genannt?

Fragen Sie nur nach dem, was Sie brauchen. Gehaltsnachweise oder Kontoauszüge des Käufers müssen Sie nicht sehen; die Bestätigung der Bank genügt in der Regel.

Warum gestiegene Zinsen die Finanzierung verändern

Steigen die Bauzinsen, kann ein Käufer mit derselben Monatsrate ein kleineres Darlehen tragen. Eine Bestätigung, die zu niedrigeren Zinsen berechnet wurde, kann deshalb einen Betrag nennen, den die Bank zu neuen Konditionen so nicht mehr finanzieren würde.

Modellrechnung: dieselbe Rate, weniger Darlehen

Ein fiktives Beispiel mit zwei angenommenen Sollzinssätzen, kein Kundenfall und keine Zinsprognose: Ein Kaufinteressent plant eine Monatsrate von 2.000 Euro bei 2 Prozent anfänglicher Tilgung.

Rechenweg: Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Vereinfachte Annuitätenrechnung ohne Gebühren, Sondertilgungen und individuelle Konditionen. Die Zinssätze sind frei gewählte Annahmen.

In diesem Modell sinkt das tragbare Darlehen um rund 59.000 Euro, ohne dass sich an Einkommen oder Immobilie etwas geändert hat. Wie viel Kaufpreis bei welcher Rate tragbar ist, zeigt unser Leistbarkeitsrechner.

Die Bank des Käufers bewertet auch Ihre Immobilie

Für ihre Kreditentscheidung betrachtet die Bank mehrere Punkte: die Bonität des Käufers, sein Eigenkapital, die Finanzierungsstruktur – und den Wert, den sie selbst für Ihre Immobilie ansetzt. Liegt diese Bewertung deutlich unter dem vereinbarten Kaufpreis, kann das dazu führen, dass die Bank weniger finanziert oder mehr Eigenkapital verlangt. Dann kommt der Käufer womöglich mit einem neuen Angebot zurück, manchmal kurz vor dem Notartermin.

Dem können Sie mit einem nachvollziehbar begründeten Angebotspreis vorbeugen: Lage, Bodenrichtwert, Zustand und vergleichbare Verkäufe, eingeordnet nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für Frechen haben wir die Bodenrichtwerte nach Lagen aufbereitet. Halten Sie außerdem die Unterlagen bereit, die Banken für die Objektprüfung anfordern – Grundbuchauszug, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen die Teilungserklärung. Unsere Unterlagen-Checkliste hilft beim Zusammenstellen.

Der richtige Zeitpunkt: Finanzierung früh klären

Unsere Empfehlung: Klären Sie den Stand der Finanzierung möglichst weit, bevor das Notariat mit dem Kaufvertragsentwurf beauftragt wird – und bevor Sie anderen Interessenten absagen. Ein bewährter Ablauf:

1. Bei ernsthaftem Interesse: Finanzierungsbestätigung erbitten, bevor Sie anderen Interessenten absagen.
2. Vor dem Auftrag an das Notariat: möglichst eine verbindliche, objektbezogene Zusage. Manche Banken verlangen für ihre Zusage allerdings schon einen Kaufvertragsentwurf. Dann stimmen Verkäufer, Käufer und Notariat den Ablauf ab – auch, wer die Kosten trägt, wenn der Entwurf erstellt wird und der Vertrag später nicht zustande kommt.
3. Vor der Beurkundung: den Finanzierungsstand erneut prüfen – wie weit ist der Darlehensvertrag, und welche Auszahlungsvoraussetzungen stellt die Bank?

Unabhängig davon gilt eine gesetzliche Regel nur für bestimmte Verträge: Bei Verbraucherverträgen – also Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher – soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Text eines Grundstückskaufvertrags im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG; Begriff Verbrauchervertrag: § 310 Abs. 3 BGB). Verkaufen Sie als Privatperson an eine Privatperson, gilt diese Frist nicht. Die Empfehlung, die Finanzierung früh zu klären, hängt deshalb nicht von dieser Frist ab.

Was passiert, wenn der Käufer nicht zahlt?

Der Käufer schuldet den vereinbarten Kaufpreis (§ 433 Abs. 2 BGB). Fällig wird er nicht am Notartermin, sondern erst, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – üblicherweise teilt das Notariat das mit. Wie das abläuft, erklärt unser Beitrag zum Notartermin beim Immobilienverkauf.

Nicht jede ausbleibende Zahlung ist schon Verzug

In Verzug kommt der Käufer erst, wenn mehrere Voraussetzungen vorliegen (§ 286 BGB):

• Der Kaufpreis muss fällig sein.
• Grundsätzlich braucht es eine Mahnung nach Fälligkeit (§ 286 Abs. 1 BGB). Sie ist entbehrlich, wenn sich der Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmen lässt – etwa wenn der Vertrag die Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung vorsieht (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB) –, oder wenn der Käufer endgültig verweigert (Nr. 3).
• Der Käufer muss die Verzögerung zu vertreten haben; ohne Vertretenmüssen tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs. 4 BGB).

Erst ab Verzug ist der Kaufpreis zu verzinsen: mit fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB); ist an dem Geschäft kein Verbraucher beteiligt, mit neun Prozentpunkten (§ 288 Abs. 2 BGB). Ein weiterer Schaden kann daneben geltend gemacht werden (§ 288 Abs. 4 BGB).

Rücktritt nur nach erfolgloser Frist

Zahlt der Käufer eine fällige Kaufpreisforderung nicht, können Sie vom Vertrag zurücktreten, wenn Sie ihm zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben (§ 323 Abs. 1 BGB). Entbehrlich ist die Frist nur in Ausnahmefällen, etwa bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung (§ 323 Abs. 2 BGB). Ein Rücktritt bedeutet in der Praxis Zeitverlust: Der Vertrag wird rückabgewickelt, eine für den Käufer eingetragene Vormerkung muss gelöscht und die Immobilie neu angeboten werden. Ob die Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen und welche Ansprüche daneben bestehen, prüft eine Anwaltskanzlei. Wir erbringen keine Rechtsberatung.

Was schützt Verkäufer, wenn der Käufer trotzdem nicht zahlt?

Ein notariell gestalteter Kaufvertrag enthält mehrere Sicherungen, die verhindern sollen, dass Sie Ihre Immobilie hergeben, bevor das Geld da ist. Welche davon Ihr Vertrag enthält und wie sie formuliert sind, legen Sie mit dem Notariat fest.

• Fälligkeitsmitteilung des Notariats: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn das Notariat bestätigt, dass die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen – etwa die Eintragung der Vormerkung für den Käufer und die Unterlagen zur Löschung Ihrer Grundschulden. Von da an läuft die vertragliche Zahlungsfrist.
• Übergabe erst nach Kaufpreiszahlung: Üblich ist die Vereinbarung, dass Besitz, Schlüssel und Nutzen erst übergehen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist, und dass die Eigentumsumschreibung erst beantragt wird, wenn Sie den Zahlungseingang bestätigt haben. Bei gegenseitigen Verträgen kann eine Seite ihre Leistung zudem grundsätzlich bis zur Gegenleistung verweigern (§ 320 BGB).
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Der Käufer kann sich in der notariellen Urkunde wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Die Urkunde ist dann ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO); Sie müssen den Kaufpreis nicht erst einklagen, um vollstrecken zu können.

Keine dieser Sicherungen ersetzt eine belastbare Finanzierung – sie begrenzen das Risiko, wenn etwas schiefgeht. Die rechtliche Ausgestaltung gehört in die Prüfung durch das Notariat.

Wie COLOGNE IMMOBILIEN mit Finanzierungsnachweisen umgeht

Vor Preisverhandlungen fordern wir geeignete Finanzierungs- oder Bonitätsunterlagen der Kaufinteressenten an und sehen sie mit Ihnen durch. Bis zur Übergabe begleiten wir Besichtigungen, Verhandlung und die Abstimmung mit dem Notariat. Die Kreditprüfung und die Entscheidung über die Finanzierung liegen allein bei der Bank des Käufers; eine Zusage, dass finanziert oder gezahlt wird, können wir nicht geben. Im Bieterverfahren bereiten wir Gebote nach Preis, Bonität und Bedingungen auf, damit Sie nicht nur das höchste, sondern das tragfähigste Angebot erkennen. Wie wir einen Verkauf insgesamt planen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; alle Schritte im Überblick finden Sie unter Immobilie verkaufen.

Liegt Ihnen gerade ein Angebot vor, das niedrig erscheint: Unser Ratgeber, wann Verkäufer ein niedriges Angebot annehmen sollten, hilft beim Abwägen – ein etwas niedrigerer Preis mit belastbarer Finanzierung kann im Einzelfall die bessere Wahl sein als ein höheres Gebot ohne Nachweis.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zum Stand 02.11.2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Rechtliche Fragen zum Kaufvertrag klären Sie mit dem Notariat oder einer Anwaltskanzlei, steuerliche Fragen mit Ihrer Steuerberatung, Finanzierungsfragen mit Ihrer Bank. Die Modellrechnung ist fiktiv.

Quellen: §§ 286, 288, 310, 320, 323, 433, 495, 505a BGB; § 17 BeurkG; § 794 ZPO – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 02.11.2026 · Sparkasse.de, Ratgeber Finanzierungsbestätigung, abgerufen am 28.10.2026.