Immobilienbewertung für Steuerberater – Gutachten nach § 198 BewG

Bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer kann der nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert über dem tatsächlichen gemeinen Wert liegen. § 198 Abs. 1 BewG ermöglicht dann den Nachweis des niedrigeren Werts; dafür gelten grundsätzlich die Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Nach § 198 Abs. 2 BewG kann als Nachweis regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder von Personen dienen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind. Alexander Motyl ist gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685). Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 hat die DIAZert erteilt, die Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG, Freiburg. Sie ist von der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) für die Zertifizierung von Sachverständigen und Gutachtern für Immobilienbewertung akkreditiert (D-ZP-16018-01-00). Laut Zertifizierungsverzeichnis lautet die Zertifizierung „Zertifizierter Immobiliengutachter DIAZert (LS) – zertifiziert für die Marktwertermittlung von Standardimmobilien“, gültig bis 05.02.2031. Für Spezialimmobilien ist Alexander Motyl zusätzlich nach den Vorgaben der DEKRA zertifiziert (Stufe D3). Ob ein Gutachten für einen bestimmten Nachweiszweck geeignet ist, etwa nach § 198 BewG, klären wir vor der Beauftragung.

Nach § 198 Abs. 3 BewG kann auch ein Kaufpreis dienen, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist, wenn die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind.

Ob ein Gutachten die Nachweisanforderungen erfüllt und im Verfahren berücksichtigt wird, entscheidet die Finanzbehörde beziehungsweise im Streitfall das Gericht. Für eine erste Orientierung zum Grundbesitzwert: Grundbesitzwert-Rechner; Informationen für Eigentümer: Gutachten für Erbschaft und Schenkung.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juli 2020, IX R 26/19 entschieden, dass eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die realen Wertverhältnisse verfehlt, nicht ohne Weiteres durch eine Berechnung nach der Arbeitshilfe des Bundesministeriums der Finanzen ersetzt werden darf. Die Aufteilung muss die realen Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude berücksichtigen.

Daraus folgt nicht, dass jede abweichende Aufteilung anzuerkennen ist. Für den Streitfall hält der Bundesfinanzhof das Finanzgericht in der Regel an, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen einzuholen (Leitsatz 3). Ob im Einzelfall eine gutachterliche Wertermittlung sinnvoll ist, beurteilt die Steuerberatung.

Leistungsumfang und Honorar werden vor Beauftragung schriftlich vereinbart.

So berechnen sich Nebenkosten und Umsatzsteuer

Die Honorare der BVS-Tabelle werden netto bemessen; die genannten Beträge enthalten bereits 19 % Umsatzsteuer. Die Nebenkostenpauschale beträgt 5–10 % des Tabellenhonorars ohne Umsatzsteuer; auf die Pauschale fallen ebenfalls 19 % Umsatzsteuer an. Beispiel bei einem Immobilienwert bis 150.000 €: Honorar 2.750,00 € netto, mit 19 % Umsatzsteuer 3.273 €; Nebenkostenpauschale 137,50–275,00 € netto, mit Umsatzsteuer 163,63–327,25 €. Den konkreten Prozentsatz und etwaige Zuschläge legen wir vor Beginn im Sachverständigenvertrag fest. Beim Verkehrswertgutachten ist die persönliche Besichtigung (Ortstermin) im Tabellenhonorar enthalten; beim Kurzgutachten ist sie als Ortstermin-Pauschale ausgewiesen.

Die BVS-Honorarrichtlinie ist keine gesetzliche Gebührenordnung; wir legen sie unserer Honorarvereinbarung zugrunde. Auftragnehmerin und Rechnungsstellerin ist die COLOGNE IMMOBILIEN GmbH. Alle Honorare und ihre Bestandteile sind zusätzlich auf unserer Honorarseite erläutert: Honorar für Immobiliengutachten (immobiliengutachter-motyl.de).

Ein Verkehrswertgutachten liegt in der Regel ca. 4–6 Wochen nach Ortstermin und Eingang der Unterlagen vor. Bei rückwirkenden Stichtagen teilen wir den Zeitbedarf nach Sichtung der Unterlagen mit.