Immobilienbewertung in Frechen: Was ist Ihre Immobilie heute wert?
Frechen grenzt unmittelbar an Köln und hat neun Stadtteile, die wenig gemeinsam haben: die Stadtbahn durch die Fußgängerzone, den S-Bahn-Halt in Königsdorf am Waldrand, denkmalgeschützte Industriebauten in Grube Carl und gewachsene Ortskerne im Westen. Wer hier einen Wert einschätzt, muss die Mikrolage kennen — ein Durchschnitt für „Frechen“ sagt wenig.
Unser Sachverständigenbüro sitzt in Frechen. Wir bewerten Immobilien in allen neun Stadtteilen nach anerkannten Verfahren; die Bewertung erfolgt durch einen gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter. Sie erhalten eine unabhängige, nachvollziehbare Einschätzung — auf Wunsch zunächst als kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Eine Immobilienbewertung in Frechen ermittelt den Marktwert (Verkehrswert) einer Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Grundlage sind die Bodenrichtwerte und Marktdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis sowie die konkrete Lage innerhalb der neun Stadtteile. Je nach Objektart kommen das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Wann ist eine Immobilienbewertung in Frechen sinnvoll?
Fünf Situationen, in denen ein belastbarer Wert den Unterschied macht — und was er Ihnen jeweils bringt.
Verkauf von Haus oder Wohnung
Ein hergeleiteter Angebotspreis spart Verhandlungsrunden und spricht die Käufergruppe an, die tatsächlich kauft. In Frechen liegen Reihenhaus, Loft im Denkmal und Hofanlage oft nur Minuten auseinander — ein Preis nach Gefühl geht hier besonders oft daneben.
Immobilie verkaufen in FrechenKauf und Finanzierung
Sicherheit, ob der geforderte Preis zu Objekt und Lage passt — und eine belastbare Grundlage für das Gespräch mit der Bank.
Erbschaft und Schenkung
Immobilienwerte gegenüber dem Finanzamt plausibel darstellen und in der Familie eine faire Basis schaffen. Die steuerliche Bewertung Ihres Einzelfalls gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung; wir liefern die Bewertungsgrundlage.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Ein neutral ermittelter Marktwert als gemeinsame Grundlage. Die rechtliche Gestaltung übernehmen Anwaltschaft und Notariat — wir liefern die sachliche Basis, auf die sich beide Seiten beziehen können.
Altbestand und Modernisierung
Frechen hat viel Bestand aus den Jahrzehnten des Bergbaus und der Keramikindustrie. Ob sich eine Maßnahme vor dem Verkauf rechnet, zeigt erst der Vergleich zwischen Aufwand und erzielbarem Wert.
Wie bewerten wir Immobilien in Frechen?
Welches Verfahren angewendet wird, ergibt sich aus Objektart, Lage und Bewertungsanlass — nicht aus Gewohnheit.
Vergleichswertverfahren
Für Einfamilienhäuser, Reihenhäuser und Eigentumswohnungen in den gewachsenen Wohnlagen, etwa in Königsdorf, Bachem oder Buschbell. Maßstab sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
Ertragswertverfahren
Für Mehrfamilienhäuser und Anlageobjekte, vor allem im Kerngebiet mit seiner dichteren Bebauung entlang der Stadtbahn. Maßstab ist der nachhaltig erzielbare Ertrag.
Sachwertverfahren
Für individuell geprägte Objekte — den Altbestand in Hücheln, umgenutzte Denkmäler in Grube Carl, einzeln stehende Häuser in den westlichen Ortslagen. Maßstab sind Bodenwert und Herstellungskosten der baulichen Anlagen.
Rechtlicher Rahmen. Wir arbeiten nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und ziehen die aktuellen Bodenrichtwerte und Marktdaten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis heran.
Mehr dazu: Bewertungsmethoden im Überblick · Warum wir Bewertung und Verkauf trennen
Was die Frechener Lagen unterscheidet
Neun Stadtteile, vier sehr verschiedene Lagetypen. Deshalb sagt ein Durchschnittswert für „Frechen“ wenig aus.
Kerngebiet und Stadtbahn
Das Kerngebiet und Benzelrath liegen an der KVB-Stadtbahnlinie 7, die von Benzelrath bis Köln-Zündorf führt und fünf Haltestellen im Stadtgebiet bedient — durch die Fußgängerzone in ihrer Längsachse. Benzelrath ist mit 1.173 Einwohnern der kleinste Stadtteil und trägt zugleich den Endpunkt der Linie.
Königsdorf: Bahn, Wald und neue Anschlussstelle
Am Bahnhof Frechen-Königsdorf halten die Linien S 12 und S 19, dazu vier Buslinien. Westlich schließt der Königsdorfer Forst an, ein rund 330 Hektar großes Naturschutz- und FFH-Gebiet auf dem Villerücken. An der A 4 entsteht die neue Anschlussstelle Frechen-Königsdorf.
Gewachsene Ortskerne
Bachem liegt im Südosten an der B 264, an der Grenze zu Hürth-Gleuel und -Berrenrath; dort steht die denkmalgeschützte Wasserburg Bachem. Hücheln und Buschbell sind zu einem Doppelstadtteil zusammengewachsen — in Hücheln steht mit der Ägidiuskapelle das älteste Bauwerk im Stadtgebiet.
Westen und Bergbaufolge
Grefrath und Habbelrath liegen im Westen, am Rand des früheren Tagebaus Frechen: Teile beider Orte wurden abgebaggert und umgesiedelt. Die Förderung endete 1986, die Rekultivierung war 2004 abgeschlossen. In Grube Carl steht die denkmalgeschützte Brikettfabrik von 1905 bis 1907, heute zu Wohnungen und Gewerbe umgebaut.
Bodenrichtwerte je Stadtteil: Die ausführliche Übersicht mit Richtwertzonen, Spannen und der Entwicklung seit 2011 finden Sie weiter unten auf dieser Seite.
Sie besitzen eine Immobilie in einer anderen Stadt des Kreises? Hier geht es zur Immobilienbewertung im Rhein-Erft-Kreis.
Wald, Bergbau und Industriekultur — warum Frechen kein einheitlicher Markt ist
Drei der neun Stadtteile hängen an derselben Landschaftsform. Der Königsdorfer Forst liegt auf dem Rücken der Ville, dem bewaldeten Höhenzug westlich von Köln, und ist mit rund 330 Hektar als Naturschutz- und FFH-Gebiet ausgewiesen. Auf dem Villerücken zwischen Frechen und Grefrath entstand zwischen 1905 und 1907 die Brikettfabrik Grube Carl; nach dem Ende der Produktion 1996 wurden Teile des denkmalgeschützten Ensembles zu Wohnungen, Büros und Gewerbe umgebaut. Der Tagebau Frechen förderte von 1952 bis 1986; für ihn wurden vier Orte umgesiedelt, darunter Teile von Grefrath und Habbelrath — insgesamt rund 6.280 Menschen. Die Rekultivierung war 2004 abgeschlossen.
Für die Bewertung heißt das: In Frechen stehen Waldrandlage, umgenutztes Industriedenkmal und Bergbaufolgelandschaft innerhalb weniger Kilometer nebeneinander. Jede dieser Lagen folgt eigenen Regeln. Wir ziehen für jede Bewertung die aktuellen Bodenrichtwerte heran und ordnen sie in die konkrete Mikrolage ein, statt sie über das Stadtgebiet zu mitteln.
Bodenrichtwerte in Frechen nach Stadtteil und Richtwertzone
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Sie beziehen sich auf bestimmte Nutzungs- und Grundstücksmerkmale und stellen keine individuelle Grundstücksbewertung dar.
Der Wert eines konkreten Grundstücks kann insbesondere wegen Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bebaubarkeit und rechtlicher Rahmenbedingungen abweichen.
Ein Stadtteil kann mehrere Richtwertzonen umfassen. Ausgewiesen ist deshalb je Stadtteil die Anzahl der Wohnbau-Richtwertzonen, die Spanne ihrer Werte und deren Median. Der Wert „Frechen gesamt“ (555 €/m²) ist der Median aller 58 Wohnbau-Richtwertzonen im Stadtgebiet. Er hat damit eine andere Bezugsgröße als der Wert des Stadtteils Frechen (570 €/m²), der nur die 17 Zonen dieses Stadtteils umfasst.
| Stadtteil | Wohnbau-Richtwertzonen | Spanne in €/m² | Median 2026 in €/m² | Veränderung gegenüber 2021 | Veränderung gegenüber 2023 | Veränderung gegenüber 2011 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Königsdorf | 14 | 570–730 | 685 | +21,2 % | −5,5 % | +99 % |
| Frechen | 17 | 410–750 | 570 | +26,7 % | −3,4 % | +119 % |
| Bachem | 7 | 500–570 | 510 | +24,4 % | −5,6 % | +112 % |
| Buschbell | 7 | 390–580 | 510 | +27,5 % | −3,8 % | +108 % |
| Hücheln | 3 | 500–540 | 510 | +24,4 % | −5,6 % | –¹ |
| Benzelrath | 3 | 400–530 | 440 | +22,2 % | −4,3 % | +100 % |
| Habbelrath | 3 | 340–470 | 400 | +25,0 % | −2,4 % | +82 % |
| Grube Carl | 3 | 380–400 | 380 | +18,8 % | −5,0 % | –¹ |
| Grefrath | 1 | 340 | 340 | +25,9 % | −2,9 % | +94 % |
| Frechen gesamt | 58 | 340–750 | 555 | +26,1 % | −3,5 % | +122 % |
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
¹ Hücheln und Grube Carl werden in BORIS.NRW erst seit 2021 als eigene Ortsteile geführt; für 2011 liegt deshalb kein unmittelbar vergleichbarer Wert vor. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Erft-Kreis über BORIS.NRW (dl-de/zero-2-0), Stichtage 01.01.2011, 2021, 2023 und 2026; Median der Wohnbau-Richtwertzonen (Nutzungsarten W, WA, WR, MI, MD, MK) je Stadtteil laut BORIS-Attribut, eigene Auswertung auf WERTATLAS.NRW. Indikative Werte, keine Wertermittlung im Einzelfall.
Für den Stadtteil Königsdorf finden Sie alle 14 Richtwertzonen einzeln und die Immobilienrichtwerte auf der Seite Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte in Königsdorf.
Seit dem Höchststand zum Stichtag 01.01.2023 liegen die ausgewiesenen Stadtteilmediane zwischen 2,4 und 5,6 % niedriger, gegenüber 2021 weiterhin deutlich höher.
Bodenwerte nach Lagequalität
Der Grundstücksmarktbericht weist für Frechen gebietstypische Bodenwerte nach Lagequalität aus. Diese Werte dienen der allgemeinen Einordnung und sind nicht mit dem Wert eines konkreten Grundstücks gleichzusetzen.
| Lagequalität | Individueller Wohnungsbau in €/m² | Geschosswohnungsbau in €/m² |
|---|---|---|
| Gute Lage | 710 | 690 |
| Mittlere Lage | 560 | 540 |
| Einfache Lage | 380 | 410 |
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Erft-Kreis, gebietstypische Bodenwerte, S. 30.
Wie haben sich die Werte langfristig entwickelt?
Der Grundstücksmarktbericht weist einen Bodenrichtwertindex für Wohnbaugrundstücke östlich der Ville aus, mit einer eigenen Reihe für jede der fünf Kommunen Frechen, Pulheim, Hürth, Brühl und Wesseling (Basisjahr 2002 = 100). Für Frechen lag der Index 1991 bei 51,6, zum bisherigen Höchststand 2023 bei 219,6 und zum Stichtag 01.01.2026 bei 208,6. Der Mittelwert der fünf Kommunen lag 2026 bei 211,2. Der Index beschreibt die Entwicklung des Bodenwertniveaus für Wohnbaugrundstücke, ist kein aktueller Verkehrswert und ersetzt keine Bewertung des einzelnen Grundstücks.
Quelle: Grundstücksmarktbericht 2026 für den Rhein-Erft-Kreis, „Bodenrichtwertindex für Wohnbaugrundstücke östlich der Ville“, Spalte Frechen und Mittelwerte, S. 36.
Welche Unterlagen sind hilfreich?
Je vollständiger die Unterlagen, desto genauer die Bewertung. Vollständig sein müssen sie für das Erstgespräch aber nicht.
- Grundbuchauszug
- Flurkarte / Liegenschaftskarte
- Baupläne und Wohnflächenberechnung
- Teilungserklärung bei Wohnungseigentum
- Mietverträge und Mieteinnahmen bei vermieteten Objekten
- Nachweise über Modernisierungen und energetische Maßnahmen
Fehlt etwas? Das ist der Regelfall. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, welche Unterlagen für Ihren Fall wirklich gebraucht werden, und beschaffen fehlende Dokumente auf Wunsch bei den zuständigen Stellen.
Ablauf der Immobilienbewertung in Frechen
Fünf Schritte — und eine klare Grenze zwischen dem, was kostenlos ist, und dem, was Sie beauftragen.
- ErstgesprächWir klären Objekt, Stadtteil und Bewertungsziel — telefonisch oder über das Formular auf dieser Seite.
- ErsteinschätzungAuf Grundlage Ihrer Angaben und der öffentlichen Marktdaten erhalten Sie eine Einschätzung des möglichen Marktwerts. Ohne Ortstermin, ohne Kosten, ohne Verpflichtung.
- UnterlagenprüfungWir sichten, was vorliegt, und sagen Ihnen, was noch fehlt.
- OrtsterminBesichtigung vor Ort in Ihrem Stadtteil, mit Einschätzung von Lage, Zustand und Ausstattung. Vom Büro in Frechen aus sind alle neun Stadtteile in wenigen Minuten erreichbar.
- Auswertung und ErgebnisAnwendung des passenden Verfahrens, Abgleich mit den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses, dann die schriftliche Bewertung oder das Gutachten — auf Wunsch mit Erläuterung.
Welcher Weg passt zu Ihrem Anlass?
Von der schnellen Orientierung bis zum Gutachten: Sie entscheiden, wie weit Sie gehen. Die ersten beiden Stufen sind kostenlos und unverbindlich.
Online-Orientierung
über WERTATLAS.NRW
- Wofür
- erster Überblick, was Immobilien wie Ihre in der Lage wert sein können
- Ablauf
- online, ohne Ortstermin; Grundlage sind amtliche Bodenrichtwerte und Ihre Angaben
- Dauer
- wenige Minuten
- Kosten
- kostenlos
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts
im Gespräch mit dem Gutachter
- Wofür
- Online-Wert einordnen, Fragen zu Verkauf, Erbe, Scheidung oder Wohnen im Alter klären
- Ablauf
- telefonisch oder persönlich in der kostenlosen Immobiliensprechstunde in Frechen, ohne Ortstermin
- Dauer
- Rückmeldung werktags innerhalb von 24 Stunden
- Kosten
- kostenlos
Kurzgutachten
mit Ortstermin
- Wofür
- schriftliche Wertaussage, etwa für die Verkaufsentscheidung oder Gespräche in der Familie
- Ablauf
- Besichtigung vor Ort und schriftliche Kurzfassung der Wertermittlung
- Dauer
- bis zu 7 Werktage
- Kosten
- Festpreis 1.625,54 € bei einem Wert bis 450.000 €, 1.875,44 € bis 1 Mio. €, jeweils inkl. MwSt.
Verkehrswertgutachten
nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Wofür
- Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder für ein Gericht
- Ablauf
- Besichtigung, Prüfung der Unterlagen, Herleitung des Werts zum Stichtag
- Dauer
- ca. 4–6 Wochen, sobald alle Unterlagen vorliegen; im Einzelfall oder bei Dringlichkeit auch kürzer
- Kosten
- ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten, Honorar nach BVS-Honorartabelle, Abrechnung nach Fertigstellung
Ein Vor-Ort-Termin gehört zum Kurz- oder Verkehrswertgutachten. WERTATLAS.NRW ist die Immobilienbewertungs- und Informationsseite der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH. Die Ersteinschätzung ist kein Gutachten und verpflichtet Sie nicht zu einem Maklerauftrag. Steuer- und Rechtsfragen beantworten Steuerberatung und Anwaltskanzlei.
Ersteinschätzung anfragen
Sie erhalten eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts Ihrer Immobilie in Frechen — anhand Ihrer Angaben und der öffentlichen Marktdaten, ohne Ortstermin.
Wenn Sie danach eine schriftliche Ausarbeitung wünschen, besprechen wir Umfang und Preis vorab: Kurzgutachten ab 1.625,54 € inkl. MwSt., ausführliches Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten. Beim Kurzgutachten gilt der vereinbarte Festpreis; das Verkehrswertgutachten wird nach der BVS-Honorartabelle auf Basis des ermittelten Werts abgerechnet.
Lieber direkt sprechen?
Vielen Dank – Ihre Anfrage ist bei uns eingegangen.
Sie erhalten gleich eine Bestätigung per E-Mail. Wir melden uns zur Abstimmung der nächsten Schritte bei Ihnen.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Frechen
Bewerten Sie in allen Frechener Stadtteilen?
Ja, in allen neun: Frechen, Bachem, Benzelrath, Buschbell, Grefrath, Grube Carl, Habbelrath, Hücheln und Königsdorf. Unser Büro liegt an der Hauptstraße in Frechen, die Wege sind entsprechend kurz. Den Ortstermin stimmen wir nach Bewertungsanlass, Umfang und Verfügbarkeit mit Ihnen ab.
Was kostet eine Immobilienbewertung in Frechen?
Die Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist kostenlos und unverbindlich. Sie erfolgt anhand Ihrer Angaben und der öffentlichen Marktdaten, ohne Ortstermin. Ortstermin und schriftliche Ausarbeitung sind die beauftragte Leistung: Kurzgutachten ab 1.625,54 € inkl. MwSt., ausführliches Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten. Der genaue Preis hängt von Objektart, Umfang und Vollständigkeit der Unterlagen ab: Beim Kurzgutachten gilt der vereinbarte Festpreis, das Verkehrswertgutachten wird nach der BVS-Honorartabelle abgerechnet.
Wirkt sich der S-Bahn-Halt in Königsdorf auf den Wert aus?
Am Bahnhof Frechen-Königsdorf halten die Linien S 12 und S 19, dazu vier Buslinien. Eine Taktanbindung ist für viele Käufer ein erster Filter. Wie stark sie sich im Einzelfall auswirkt, hängt von der Entfernung zum Halt, von Ausrichtung und Zuschnitt des Grundstücks ab. Wir beurteilen das am Objekt und nicht pauschal für einen ganzen Stadtteil.
Was bedeutet der Denkmalschutz in Grube Carl für die Bewertung?
Die Brikettfabrik Grube Carl entstand zwischen 1905 und 1907; mehrere Bauteile stehen in der Denkmalliste der Stadt Frechen. Nach dem Ende der Brikettproduktion 1996 wurden Gebäude zu Wohnungen, Büros und Gewerbe umgebaut. Bei denkmalgeschützten Objekten sind Auflagen, Instandhaltungsbedarf und Nutzungsmöglichkeiten eigens zu betrachten — ein Vergleich mit Neubauten führt in die Irre.
Reicht eine Online-Bewertung für meine Immobilie in Frechen?
Online-Rechner können erste Anhaltspunkte liefern. Sie rechnen jedoch mit Durchschnittswerten und kennen weder den Zustand Ihres Objekts noch die Unterschiede zwischen den Frechener Ortslagen. Für eine Verkaufsentscheidung kann eine Bewertung mit Ortstermin deshalb die bessere Grundlage sein. Bei steuerlichen, gerichtlichen oder behördlichen Anforderungen sollte vorab geklärt werden, welche Form der Bewertung dort akzeptiert wird.
Wie lange dauert die Bewertung?
Die kostenlose Ersteinschätzung erhalten Sie in der Regel kurzfristig nach dem Erstgespräch. Eine schriftliche Ausarbeitung braucht länger, weil Unterlagen beschafft, der Ortstermin ausgewertet und die Herleitung dokumentiert werden muss. Einen Termin nennen wir Ihnen, sobald wir Objekt und Unterlagen kennen.
Wie ist Ihr Sachverständigenbüro qualifiziert?
Die Bewertung erfolgt durch einen gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter. Die Zertifizierungen: DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 und DEKRA PC25416-00030. Gearbeitet wird nach § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Ich möchte nach der Bewertung verkaufen — begleiten Sie das auch?
Ja. Die Bewertung ist dabei der erste Schritt, kein Verkaufsauftrag. Wenn Sie sich später für einen Verkauf entscheiden, gelten bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucherinnen und Verbraucher die §§ 656c und 656d BGB: Unsere Courtage beträgt dann jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Verkäufer, alternativ ist eine reine Innenprovision möglich; bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten gilt diese Regelung nicht. Wie wir vermarkten, lesen Sie auf der Seite Immobilie in Frechen verkaufen.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Frechen?
Der Median der ausgewerteten Wohnbau-Richtwertzonen im gesamten Stadtgebiet von Frechen liegt zum Stichtag 01.01.2026 bei 555 €/m². Die Stadtteilmediane reichen in der aktuellen Auswertung von 340 €/m² in Grefrath bis 685 €/m² in Königsdorf. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens innerhalb einer Richtwertzone und keine individuelle Bewertung eines Grundstücks. Die ausführliche Übersicht nach Stadtteil und Richtwertzone finden Sie in der Tabelle auf dieser Seite.
Immobilie in Frechen bewerten lassen
Sie möchten wissen, was Ihre Immobilie in Frechen wert ist? Schreiben Sie uns — Sie erhalten eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Die Bewertung erfolgt durch einen gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter, fundiert und nachvollziehbar hergeleitet.
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Vom Wert zum nächsten Schritt
Fachlich verantwortlich: Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M., Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5, DEKRA PC25416-00030). Stand: September 2026.