Wenn ein Angehöriger ins Pflegeheim zieht, steht die Familie oft vor einer schwierigen Entscheidung: Die Heimkosten laufen, während ein großer Teil des Vermögens im Haus gebunden ist. Hier lesen Sie, welche Stellen bei der Finanzierung eine Rolle spielen, wann eine Immobilie als Vermögen relevant sein kann und warum es hilft, den möglichen Marktwert zu kennen, bevor Sie über Verkauf oder Vermietung entscheiden. Verbindliche Auskünfte zu Leistungen und Vermögen geben Pflegekasse und Sozialamt.
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Kurz beantwortet
Die Pflegeversicherung beteiligt sich an den Kosten der vollstationären Pflege mit den gesetzlich vorgesehenen Leistungen. Die verbleibenden Kosten werden nach der persönlichen Situation aus Einkommen und einzusetzendem Vermögen getragen. Dazu kann auch eine Immobilie gehören. Ein angemessenes Hausgrundstück kann unter den Voraussetzungen des § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII geschützt sein. Reichen die eigenen Mittel nicht aus, kann Hilfe zur Pflege beantragt werden. Ist Vermögen nicht sofort verwertbar, soll die Hilfe unter den Voraussetzungen des § 91 SGB XII als Darlehen geleistet werden. Ob diese Regelungen im konkreten Fall greifen, prüft der Sozialhilfeträger.
Sie prüfen, ob das Haus verkauft werden soll?
Wir geben Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient der ersten Orientierung und ist kein Gutachten. Wenn Sozialamt oder Betreuungsgericht einen belastbaren Nachweis verlangen, besprechen wir mit Ihnen, welcher Bewertungsumfang infrage kommt.
Lieber direkt sprechen? +49 2234 250 96 15 · Mo–Sa 9–18 Uhr
Was kostet ein Pflegeheim in Nordrhein-Westfalen?
Bewohnerinnen und Bewohner in Nordrhein-Westfalen zahlten im ersten Aufenthaltsjahr nach einer Auswertung des Verbands der Ersatzkassen (vdek) durchschnittlich 3.671 € im Monat aus eigener Tasche. Datenstand ist der 1. Juli 2026; die Pressemitteilung erschien am 14.07.2026. Der Bundesdurchschnitt lag bei 3.364 €. Die Kosten des einzelnen Heims können abweichen; maßgeblich ist die Rechnung der Einrichtung.
| Durchschnittliche Eigenbeteiligung in NRW im ersten Jahr | Betrag pro Monat |
|---|---|
| Eigenanteil an den Pflegekosten einschließlich Ausbildungskosten | 1.686 € |
| Unterkunft und Verpflegung | 1.331 € |
| Investitionskosten | 654 € |
| Eigenbeteiligung gesamt | 3.671 € |
Quelle: vdek-Landesvertretung Nordrhein-Westfalen, Pressemitteilung vom 14.07.2026, Datenstand 01.07.2026. Die Beträge sind Durchschnittswerte und können je nach Pflegeheim abweichen.
Wie setzen sich die Pflegeheimkosten zusammen?
Bei vollstationärer Pflege beteiligt sich die Pflegeversicherung mit den gesetzlich vorgesehenen Leistungen. Die verbleibenden Kosten werden nach der persönlichen Situation aus Einkommen und einzusetzendem Vermögen getragen. Reichen diese Mittel nicht aus, kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen Hilfe zur Pflege beantragt werden.
| Pflegegrad | Monatlicher Leistungsbetrag der Pflegeversicherung 2026 |
|---|---|
| Pflegegrad 1 | 131 € (Zuschuss) |
| Pflegegrad 2 | 805 € |
| Pflegegrad 3 | 1.319 € |
| Pflegegrad 4 | 1.855 € |
| Pflegegrad 5 | 2.096 € |
Quelle: Bundesministerium für Gesundheit, Leistungsansprüche der Versicherten im Jahr 2026 (Stand 11.12.2025); § 43 SGB XI.
Für die Pflegegrade 2 bis 5 steigt der Leistungszuschlag nach § 43c SGB XI mit der Aufenthaltsdauer: 15 Prozent in den ersten 12 Monaten, 30 Prozent nach 12 Monaten, 50 Prozent nach 24 Monaten und 75 Prozent nach 36 Monaten. Der Zuschlag bezieht sich auf den pflegebedingten Eigenanteil, nicht auf Unterkunft, Verpflegung und Investitionskosten. Die konkrete Abrechnung klären Sie bitte mit Pflegekasse und Einrichtung.
Einkommen und Vermögen werden bei der Prüfung einer ergänzenden Hilfe berücksichtigt. Kleinere Barbeträge bleiben dabei geschützt: Die Verordnung zu § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII sieht 10.000 € für jede dort genannte volljährige Person vor – bei Hilfe zur Pflege sind das in der Regel die pflegebedürftige Person und ihr nicht getrennt lebender Ehe- oder Lebenspartner. Für Personen, die von ihnen überwiegend unterhalten werden, kommen 500 € hinzu. Welche Beträge im Einzelfall gelten, klärt der Sozialhilfeträger.
In Nordrhein-Westfalen kann unter bestimmten Voraussetzungen zusätzlich Pflegewohngeld nach § 14 Alten- und Pflegegesetz NRW (APG NRW) infrage kommen, das Investitionskosten ganz oder teilweise abdecken kann. Einzelheiten regelt die Ausführungsverordnung zum APG NRW. Ob ein Antrag infrage kommt, erfahren Sie bei der Pflegeeinrichtung oder beim zuständigen örtlichen Träger, in der Regel beim Kreis oder bei der kreisfreien Stadt.
Wann kann das Haus als Vermögen berücksichtigt werden?
Bei der Prüfung von Sozialhilfe ist grundsätzlich auch verwertbares Vermögen zu berücksichtigen. Das Gesetz sieht Ausnahmen vor. Dazu gehört ein angemessenes Hausgrundstück, das von der leistungsberechtigten Person oder einer anderen in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannten Person – etwa dem nicht getrennt lebenden Ehe- oder Lebenspartner – allein oder zusammen mit Angehörigen bewohnt wird und nach ihrem Tod von Angehörigen bewohnt werden soll (§ 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII). Ob ein Haus angemessen ist, richtet sich unter anderem nach der Zahl der Bewohner, dem Wohnbedarf, der Grundstücks- und Hausgröße, der Ausstattung und dem Wert. Die Prüfung übernimmt der Sozialhilfeträger.
| Situation | Was zu beachten ist |
|---|---|
| Der Ehe- oder Lebenspartner bleibt im Haus wohnen | Das Haus kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen geschützt sein. Ob es angemessen ist und die Voraussetzungen erfüllt sind, prüft der Sozialhilfeträger. |
| Ein erwachsenes Kind wohnt im Haus | Das Gesetz knüpft den Schutz an die leistungsberechtigte Person oder eine in § 19 Abs. 1 bis 3 SGB XII genannte Person. Ob das Haus trotzdem geschützt ist oder eine Härte vorliegt, prüft der Sozialhilfeträger. |
| Die alleinstehende Mutter oder der alleinstehende Vater zieht dauerhaft ins Heim | Das Haus kann als verwertbares Vermögen berücksichtigt werden. Ob und in welcher Form eine Verwertung infrage kommt, prüft das Sozialamt im Einzelfall. |
| Das Haus kann nicht sofort verwertet werden | Unter den Voraussetzungen des § 91 SGB XII soll die Hilfe als Darlehen geleistet werden. Das Sozialamt kann eine Absicherung verlangen. |
Auch eine besondere Härte kann bei der Prüfung eine Rolle spielen (§ 90 Abs. 3 SGB XII). Ob eine Ausnahme greift, entscheidet der Sozialhilfeträger anhand der konkreten Umstände. Weitere Informationen finden Sie in unserem Lexikonbeitrag zum Schonvermögen.
Das Haus ist noch nicht verkauft: Was gilt in der Zwischenzeit?
Ein Haus lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen. Unterlagen müssen beschafft, der Wert ermittelt und der Verkauf vorbereitet werden. Ist eine rechtliche Betreuung erforderlich, können außerdem Fragen zu den Befugnissen der Betreuungsperson und zu einer gerichtlichen Genehmigung entstehen.
Ist Vermögen nicht sofort verwertbar oder würde die sofortige Verwertung eine besondere Härte bedeuten, sieht § 91 SGB XII eine darlehensweise Hilfe vor. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind und welche Absicherung verlangt wird, prüft der Sozialhilfeträger im Einzelfall.
Informieren Sie das Sozialamt frühzeitig. Sozialhilfe setzt grundsätzlich ein, sobald der zuständige Träger von der Notlage Kenntnis erhält (§ 18 SGB XII). Erkundigen Sie sich, welche Anträge und Nachweise benötigt werden. Unterstützung bieten auch die Pflegeberatung der Pflegekasse und die kommunale Pflegeberatung.
Wer darf die Immobilie verkaufen? Das hängt davon ab, wem das Haus gehört und ob eine wirksame Vollmacht vorliegt. Bei einer rechtlichen Betreuung können deren Befugnisse und eine Genehmigung des Betreuungsgerichts relevant sein. Den Ablauf erläutert unsere Seite zum Immobilienverkauf durch Betreuer.
Der Verkaufspreis sollte nachvollziehbar sein. Eine sachverständige Wertermittlung kann eine Orientierung für Gespräche mit Sozialamt, Betreuungsgericht und Familie bieten. Ob ein bestimmter Bewertungsnachweis benötigt wird, klären Sie bitte mit der zuständigen Stelle.
Den vollständigen Ablauf für Angehörige, von der Vollmacht bis zum Notartermin, finden Sie in unserem Leitfaden Haus der Eltern verkaufen wegen Pflegeheim.
Verkaufen oder vermieten?
Ein Verkauf ist nicht automatisch die einzige Möglichkeit. Je nach familiärer und finanzieller Situation kann auch eine Vermietung geprüft werden.
| Frage | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Ist das Haus vermietbar? | Zustand, Heizung und notwendige Instandsetzungen |
| Welche Einnahmen wären möglich? | Mögliche Miete und laufende Kosten gegenüberstellen |
| Was ist mit den Mieteinnahmen? | Die sozialhilferechtliche Behandlung mit dem Sozialamt klären |
| Was ist das Haus wert? | Eine Wertermittlung kann helfen, Verkauf und Vermietung wirtschaftlich zu vergleichen |
Die Entscheidung trifft die Eigentümerin oder der Eigentümer beziehungsweise eine dazu berechtigte Vertretung. Eine Immobilienbewertung kann helfen, die Möglichkeiten sachlich einzuordnen.
Erst den möglichen Marktwert einschätzen lassen
Wir bieten eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient der ersten Orientierung und ist kein Gutachten. Wenn Sozialamt, Betreuungsgericht oder eine andere Stelle einen belastbaren Nachweis verlangt, besprechen wir mit Ihnen, welcher Bewertungsumfang infrage kommt: Kurzgutachten ab 990 € · Vollgutachten ab 2.490 €.
Wenn Sie zum Verkauf berechtigt sind, besprechen wir auf Wunsch auch Ablauf, Unterlagen und Vermarktung. Jeden Freitag von 10 bis 13 Uhr bieten wir nach Terminvereinbarung unsere Immobiliensprechstunde in Frechen an.
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Müssen die Kinder für das Pflegeheim zahlen?
Kinder können grundsätzlich erst dann zum Elternunterhalt herangezogen werden, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen jeweils mehr als 100.000 € beträgt (§ 94 Abs. 1a SGB XII). Das Vermögen der pflegebedürftigen Eltern wird davon getrennt beurteilt.
Wurde Vermögen verschenkt, kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Rückforderungsanspruch wegen Verarmung der schenkenden Person entstehen (§ 528 BGB). § 529 BGB schließt den Anspruch unter anderem aus, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind. Der Sozialhilfeträger kann Ansprüche unter den gesetzlichen Voraussetzungen auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ob das im konkreten Fall gilt, sollte rechtlich geprüft werden.
Wurde das Haus an ein Kind verkauft, hängen die Folgen unter anderem davon ab, wie der Vertrag gestaltet und tatsächlich durchgeführt wurde und ob eine unentgeltliche Zuwendung vorliegt. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Haus an die Kinder verkaufen.
Wohnrecht oder Nießbrauch: Was passiert beim Umzug ins Heim?
Eltern übertragen ein Haus manchmal an ihre Kinder und behalten sich dabei ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor. Der Umzug in ein Pflegeheim beendet solche Rechte nicht automatisch. Welche Folgen der Umzug hat, ob eine Vermietung möglich ist und wem Einnahmen zustehen, hängt von der Vereinbarung und den Umständen des Einzelfalls ab.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Wohnungsrecht nicht allein deshalb erlischt, weil die berechtigte Person es dauerhaft nicht mehr ausüben kann (BGH, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/06).
| Wohnrecht | Nießbrauch | |
|---|---|---|
| Vermietung | Ob eine Vermietung zulässig ist, hängt von der Vereinbarung ab. | Die rechtliche Ausgestaltung und die Folgen einer Vermietung sind im Einzelfall zu prüfen. |
| Umzug ins Pflegeheim | Das Recht endet nicht automatisch. | Auch der Nießbrauch endet nicht automatisch durch den Umzug. |
| Verkauf des Hauses | Ein fortbestehendes Recht kann den Verkauf und den erzielbaren Kaufpreis beeinflussen. | |
Welche Folgen Ihr Vertrag im Pflegefall hat, klären Sie bitte mit einer Anwaltskanzlei oder einem Notariat. Wie sich ein bestehendes Recht auf den Verkauf auswirken kann, lesen Sie im Beitrag Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.
Warum der Wert des Hauses früh feststehen sollte
Der mögliche Marktwert hilft, Verkaufs- und Vermietungsmöglichkeiten zu vergleichen und die nächsten Schritte mit Angehörigen und bevollmächtigten Personen zu besprechen. Eine Ersteinschätzung bietet eine erste Orientierung. Für einen belastbaren Nachweis kann, abhängig vom Zweck, ein Gutachten erforderlich sein. Welche Unterlagen Sozialamt oder Betreuungsgericht verlangen, klären Sie bitte direkt mit der zuständigen Stelle.
Bodenrichtwerte, etwa in Frechen oder Pulheim, geben Hinweise auf den Wert des Bodens, bilden aber nicht allein den Marktwert des Hauses ab. Zustand, Größe, Ausstattung, bestehende Rechte und weitere objektspezifische Merkmale spielen ebenfalls eine Rolle.
COLOGNE IMMOBILIEN unterstützt Eigentümerinnen und Eigentümer, bevollmächtigte Personen sowie Angehörige mit der Immobilienbewertung und auf Wunsch mit dem Verkauf in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Ob verkauft wird, entscheidet die berechtigte Person oder ihre Vertretung. Bei einer rechtlichen Betreuung kann eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein.
Checkliste: Das Haus zur Finanzierung der Pflege prüfen
- Kosten und Einnahmen erfassen. Heimkosten aufschlüsseln lassen und Pflegekassenleistungen, Rente und weitere Einnahmen gegenüberstellen.
- Eigentum und Wohnsituation klären. Wem gehört das Haus, und wer wohnt weiterhin darin?
- Vollmacht oder Betreuung prüfen. Wer darf Anträge stellen und über das Haus entscheiden?
- Sozialamt frühzeitig informieren. Nach Antrag, Nachweisen und möglichen Leistungen fragen.
- Übergangszeit ansprechen. Kommt eine darlehensweise Hilfe infrage, und welche Absicherung wird verlangt?
- Verkauf und Vermietung vergleichen. Zustand, Instandsetzung, mögliche Miete und laufende Kosten gegenüberstellen.
- Bewertungsbedarf klären. Welcher Nachweis wird verlangt? Eine Ersteinschätzung ist kein Gutachten.
- Unterlagen zusammentragen. Grundbuchauszug, Darlehens- und Versicherungsunterlagen, Einkommens- und Vermögensnachweise, Verträge zu Wohnrecht oder Nießbrauch.
Häufige Fragen: Pflegeheim und eigenes Haus
Muss ich mein Haus verkaufen, wenn ich ins Pflegeheim komme?
Nicht automatisch. Ein angemessenes Hausgrundstück kann unter den Voraussetzungen des § 90 Absatz 2 Nummer 8 SGB XII geschützt sein. Es kommt unter anderem darauf an, wer das Haus weiter bewohnt, etwa der nicht getrennt lebende Ehe- oder Lebenspartner. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind oder das Haus als verwertbares Vermögen berücksichtigt wird, prüft der Sozialhilfeträger im Einzelfall.
Wer zahlt das Pflegeheim, solange das Haus noch nicht verkauft ist?
Die Pflegeversicherung beteiligt sich mit den gesetzlich vorgesehenen Leistungen. Die verbleibenden Kosten werden nach der persönlichen Situation aus Einkommen und einzusetzendem Vermögen getragen. Ist Vermögen nicht sofort verwertbar, kann unter den Voraussetzungen des § 91 SGB XII Hilfe zur Pflege als Darlehen geleistet werden. Wenden Sie sich frühzeitig an das Sozialamt.
Kann das Sozialamt verlangen, dass das Haus verwertet wird?
Ist das Haus verwertbares Vermögen und greift keine Schutzvorschrift, kann seine Verwertung für den Anspruch auf Hilfe zur Pflege relevant sein. Welche Möglichkeiten infrage kommen, hängt vom Einzelfall ab. Das Sozialamt prüft den Leistungsanspruch; bei rechtlichen Fragen kann eine Anwaltskanzlei für Sozialrecht beraten.
Müssen die Kinder das Pflegeheim ihrer Eltern bezahlen?
Kinder können grundsätzlich erst dann zum Elternunterhalt herangezogen werden, wenn ihr jährliches Gesamteinkommen jeweils mehr als 100.000 € beträgt (§ 94 Absatz 1a SGB XII). Davon getrennt zu prüfen ist, ob eine frühere Schenkung unter den gesetzlichen Voraussetzungen zurückgefordert werden kann.
Was passiert mit dem Wohnrecht, wenn meine Mutter ins Pflegeheim zieht?
Das Wohnrecht endet nicht automatisch, nur weil es dauerhaft nicht mehr genutzt werden kann. Ob eine Vermietung möglich ist und welche Folgen das für einen Verkauf hat, hängt von der Vereinbarung und der konkreten Situation ab. Die rechtlichen Folgen sollten Sie mit einer Anwaltskanzlei oder einem Notariat klären.
Sie möchten das Haus im Pflegefall verkaufen?
COLOGNE IMMOBILIEN bewertet und verkauft Häuser in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Wir besprechen mit Ihnen den möglichen Marktwert, die Verkaufsunterlagen und den Ablauf vom ersten Gespräch bis zum Notartermin. Das Gespräch dient Ihrer Orientierung und verpflichtet Sie nicht zu einem Verkauf.
Alexander Motyl ist gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030). Rechts-, Sozial- und Steuerberatung erbringen wir nicht. Für Fragen zur Pflegefinanzierung, zum Schonvermögen und zu Vollmachten wenden Sie sich bitte an die zuständigen Stellen oder eine qualifizierte Beratungsstelle.
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Weiterlesen: Wohnen im Alter · Verkauf auf Rentenbasis · Immobilie verkaufen · COLOGNE-Strategie
Quellen und Rechtsgrundlagen
- vdek-Landesvertretung NRW: Eigenbeteiligungen steigen erneut (14.07.2026, Datenstand 01.07.2026) – NRW-Durchschnittswerte und Zusammensetzung der Eigenbeteiligung
- Bundesministerium für Gesundheit: Leistungsansprüche der Versicherten im Jahr 2026 an die Pflegeversicherung im Kurzüberblick (Stand 11.12.2025) · § 43 und § 43c SGB XI
- § 18, § 90, § 91, § 93, § 94 SGB XII · § 1 Verordnung zur Durchführung des § 90 Abs. 2 Nr. 9 SGB XII
- Alten- und Pflegegesetz Nordrhein-Westfalen (APG NRW), § 14, und Ausführungsverordnung (APG DVO NRW) – recht.nrw.de
- § 528 und § 529 BGB
- Bundesgerichtshof, Urteil vom 19.01.2007 – V ZR 163/06 (Fortbestand eines Wohnungsrechts)
Stand: 28.09.2026. Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts-, Sozial- oder Steuerberatung. Ob eine Immobilie geschützt ist, Hilfe zur Pflege als Darlehen gewährt wird oder eine Schenkung zurückgefordert werden kann, entscheiden die zuständigen Stellen anhand des Einzelfalls. Die konkrete Berechnung von Pflegeleistungen und Eigenanteilen ist mit Pflegekasse und Pflegeeinrichtung zu klären.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)