Immobilie geerbt: Was tun mit Haus oder Wohnung?

Behalten Sie zwei Fristen im Blick: sechs Wochen für eine mögliche Ausschlagung (§ 1944 BGB) und drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt (§ 30 ErbStG). Ist der Nachlass unklar oder womöglich überschuldet, holen Sie früh rechtliche Unterstützung. Parallel sichern Sie das Haus und seine Versicherung und klären, wie Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Über Behalten, Vermieten oder Verkaufen müssen Sie nicht am ersten Tag entscheiden.

Nein. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, können für das Grundbuch in der Regel diese Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung genügen (§ 35 GBO); das Grundbuchamt kann im Einzelfall trotzdem einen Erbschein verlangen. Welche Nachweise nötig sind, klären Sie mit Notariat oder Grundbuchamt.

Eine allgemeine Wartefrist allein wegen des Erbfalls gibt es nicht. Vor dem Verkauf müssen aber Erbnachweis, Verfügungsbefugnis, die Mitwirkung aller Miterben und die steuerlichen Folgen geklärt sein. Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet; das Notariat prüft die Voraussetzungen.

Das hängt vom Wert, vom Verwandtschaftsverhältnis und von der Nutzung ab. Ehegatten haben einen Freibetrag von 500.000 €, Kinder von 400.000 € je Elternteil, Enkel von 200.000 €, Geschwister und andere Personen von 20.000 €. Ein selbst bezogenes Familienheim kann für Ehegatten und Kinder steuerfrei sein, bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Die genaue Berechnung übernimmt Ihre Steuerberatung.

Nicht immer. Ein niedrigerer Wert lässt sich nach § 198 BewG in der Regel mit einem Gutachten nachweisen, unter bestimmten Voraussetzungen aber auch mit einem Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag. Welcher Nachweis in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung; ob das Finanzamt ihn übernimmt, entscheidet das Finanzamt.

Maßgeblich ist grundsätzlich die Anschaffung durch die verstorbene Person. Liegt sie mehr als zehn Jahre zurück oder wurde die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Frist kann Steuer anfallen. Lassen Sie das vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen.

Eine umfassende Sanierungspflicht folgt nicht allein aus dem Erbfall, und eine funktionierende Heizung muss deshalb nicht ausgetauscht werden. Neue Eigentümer können aber Nachrüstpflichten treffen, etwa die Dämmung einer ungedämmten obersten Geschossdecke oder ungedämmter Heizungsrohre in unbeheizten Räumen, meist mit einer Frist von zwei Jahren. Was für Ihr Haus gilt, sollte fachlich geprüft werden.

Haus geerbt: Sanierungspflicht →

Haben Sie gemeinsam mit anderen geerbt, gehört Ihnen zunächst ein Anteil am ungeteilten Nachlass, kein frei verfügbarer Hausanteil. Meist ist es sinnvoll, sich mit den Miterben auf einen gemeinsamen Verkauf oder eine Übernahme auf Grundlage einer nachvollziehbaren Bewertung zu verständigen. Gehört Ihnen bereits ein Bruchteil im Grundbuch, ist die Lage anders; lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen →

Dann hilft es, Ziele, Immobilienwert und mögliche Übernahmen zunächst sachlich zu ordnen; eine Bewertung kann dabei helfen. Welche rechtlichen Wege offenstehen, prüft Ihre Erbrechtskanzlei. Die Teilungsversteigerung ist kein automatischer nächster Schritt.

Erbengemeinschaft: Haus verkaufen →

Ja. Vorbereitende Gespräche können per Video stattfinden, und die vereinbarten Aufgaben vor Ort stimmen wir mit Ihnen ab. Wer Entscheidungen treffen und Unterlagen bereitstellen darf, wird vorher geklärt. So müssen Sie nicht für jeden Schritt anreisen.

Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts kostet nichts. Ein Kurzgutachten, etwa für interne Einigungen, gibt es zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. Das Verkehrswertgutachten, etwa für das Finanzamt, rechnen wir nach der BVS-Honorartabelle ab: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten.

Gutachten bei Erbschaft und Schenkung →

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gilt: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler beide, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens zur Hälfte beteiligt werden (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht. Die konkrete Provision vereinbaren wir vor dem Auftrag schriftlich.

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