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Für rechtliche Betreuer, Vorsorgebevollmächtigte & Nachlasspfleger · Köln & Rhein-Erft-Kreis

Immobilienverkauf durch Betreuer in Köln: Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht, Vermarktung und vollständige Akte – aus einer Hand

Als gesetzlicher Betreuer tragen Sie die Verantwortung für das Vermögen eines Menschen, der seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Wir sind darauf eingestellt: Sachverständigenbüro und Maklerunternehmen unter einem Dach, ergänzt um geprüfte Partner für Haushaltsauflösung und Instandsetzung – mit der Dokumentation, die Ihr Genehmigungsantrag beim Betreuungsgericht braucht. Verkehrswertgutachten zum Festpreis ab 2.490 € inkl. MwSt., in der Regel binnen 14 Werktagen nach Ortstermin. Ist das Vermögen des Betreuten aufgebraucht, gehen wir mit dem Gutachten in Vorleistung und werden per Abtretungserklärung aus dem Kaufpreis bezahlt.

Verkehrswertgutachten anfragen+49 2234 250 96 15Rückruf für Betreuungsbüros

Kurz erklärt

Darf ein Betreuer das Haus oder die Wohnung des Betreuten verkaufen? Ja – aber nur mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung: Verkauft ein gesetzlicher Betreuer eine Immobilie des Betreuten, braucht er dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB); handelt es sich um die selbst genutzte Wohnung des Betreuten, ist zusätzlich deren Aufgabe genehmigungspflichtig (§ 1833 BGB). Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten entspricht und der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht – ein Verkauf unter Wert wird nicht genehmigt. Dafür erwartet der Rechtspfleger in aller Regel ein Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht und den Nachweis einer marktoffenen Vermarktung. Vorsorgebevollmächtigte benötigen diese Genehmigung grundsätzlich nicht, tragen aber dieselbe Nachweispflicht gegenüber Angehörigen und Erben.

Zwei Häuser · Ein Prinzip

Die Symbiose, die Ihr Verfahren einfacher macht

Was Sie sonst einzeln beauftragen, greift bei uns ineinander:

Sachverständigen-büroVerkehrswertgutachtennach ImmoWertV fürdas BetreuungsgerichtImmobilien-maklerDokumentierteVermarktung mitMarktnachweisIhrVorteilWert + Verkaufaus einer Handimmobiliengutachter-motyl.decologneimmobilien.de

+ Partnernetz für Haushaltsauflösung, Sanierung und Objektbetreuung

1 Ansprechpartner statt vier Dienstleister1 Akte: Gutachten + Marktnachweis fürs Gericht14 Werktage Regel-Lieferzeit fürs GutachtenVorleistung beim Gutachten, wenn kein Vermögen mehr da ist
Jetzt Kontakt aufnehmen
Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M. und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter, Frechen

Alexander Motyl

Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Geschäftsführer

Beide Häuser – Sachverständigenbüro und Maklerunternehmen – führt eine Person mit juristischer Ausbildung: Verfahren, Fristen und Berichtspflichten sind hier Alltag, nicht Ausnahme. Alle Zertifikate sind in öffentlichen Verzeichnissen nachprüfbar.

LL.M. WirtschaftsjuristDIAZert DIA-IB-685TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5DEKRA PC25416-00030BELLEVUE Best Property Agents 2023–2026CAPITAL TOP-5 Köln 2026

Sie kennen das Verfahren – wir kennen unsere Rolle darin. Der Verkauf einer Immobilie des Betreuten ist seit der Betreuungsrechtsreform 2023 nach § 1850 Nr. 1 BGB genehmigungsbedürftig – der notarielle Kaufvertrag ist bis zur rechtskräftigen Genehmigung schwebend unwirksam –, und das Betreuungsgericht erwartet in aller Regel einen belegten Verkehrswert, die Anhörung des Betreuten sowie den Nachweis einer marktgerechten Veräußerung. Für Vorsorgebevollmächtigte, Nachlasspfleger und Vormünder gelten teils andere Genehmigungsregeln; die Anforderungen an Wertnachweis und Dokumentation sind jedoch dieselben. Genau diese beiden Bausteine liefern wir – als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter und als Maklerunternehmen mit dokumentiertem Vermarktungsprozess.

Hinweis: Wir erbringen keine Rechtsberatung. Die rechtliche Führung des Genehmigungsverfahrens liegt bei Ihnen als Betreuer bzw. beim Notariat und dem Betreuungsgericht – wir liefern die objektbezogenen Grundlagen: Gutachten, Marktnachweis und Unterlagen.

Der typische Ablauf

Vom Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht zur vollständigen Akte für Ihren Genehmigungsantrag

Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht – nach ImmoWertV, zum Festpreis ab 2.490 €

Für das Betreuungsgericht erstellen wir das Vollgutachten nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) – vom gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5, DEKRA PC25416-00030). Festpreis ab 2.490 € inkl. MwSt. für Wohnimmobilien, Lieferung in der Regel binnen 14 Werktagen nach Ortstermin; Zuschläge für Rechte, Belastungen oder Gewerbe nennen wir vorab schriftlich, die Honorartabelle steht auf immobiliengutachter-motyl.de/honorar. So beziffern Sie die Kosten bereits vor Beauftragung gegenüber dem Gericht – und vermeiden die oft monatelange Wartezeit auf gerichtlich bestellte Sachverständige.

Dokumentierte, marktoffene Vermarktung

Gerichte prüfen, ob die Immobilie dem Markt tatsächlich zugänglich gemacht wurde. Unsere Vermarktung – auf Wunsch als strukturiertes Gebotsverfahren – erzeugt genau diesen Nachweis: Interessentenliste, Gebotsdokumentation, Bonitätsprüfung. So belegen Sie, dass der erzielte Preis dem Markt entspricht.

Beurkundung mit Genehmigungsvorbehalt

Der Kaufvertrag wird beim Notariat geschlossen und ist bis zur rechtskräftigen Genehmigung des Betreuungsgerichts schwebend unwirksam; das Notariat gestaltet Kaufpreisfälligkeit und Mitteilung der Genehmigung an den Käufer entsprechend. Wir stimmen den Zeitplan mit Ihnen, Notariat und Käufer ab, bereiten den Käufer auf die Wartezeit vor – damit er nicht abspringt – und halten Angehörige informiert.

Übergabe der vollständigen Dokumentation

Für Ihren Genehmigungsantrag und Ihre Rechnungslegung erhalten Sie von uns die objektbezogene Akte: Gutachten, Vermarktungsnachweis mit Gebotsübersicht, Unterlagen (Grundbuch, Bauakte, Energieausweis), Belege der Partnerunternehmen und Übergabeprotokolle – geordnet, vollständig, auf Wunsch digital.

Checkliste: Was das Gericht typischerweise sehen will

Verkehrswertgutachten · Kaufvertragsentwurf des Notariats · Nachweis der marktoffenen Vermarktung und der eingegangenen Gebote – diese drei Bausteine liefern wir standardmäßig. Darüber hinaus erwartet das Gericht in der Regel eine Begründung, warum der Verkauf dem Wohl des Betreuten dient (z. B. Pflegekosten, Unterhalt, Leerstandskosten), die Stellungnahme des Betreuten bzw. einen Anhörungsvermerk sowie ggf. Stellungnahmen naher Angehöriger. Auch hierbei unterstützen wir Sie nach Absprache: mit der objektbezogenen Zuarbeit für die Begründung (Kostenaufstellung Leerstand, Instandhaltungsstau, Wertentwicklung), der Dokumentation von Gesprächen mit dem Betreuten und Angehörigen vor Ort sowie der geordneten Zusammenstellung der Akte für Ihren Antrag. Die rechtliche Bewertung und die Antragstellung bleiben bei Ihnen und dem Gericht.

Der erste Schritt ist fast immer das Gutachten

Transparente Konditionen ohne Überraschungen: Verkehrswertgutachten zum Festpreis ab 2.490 € inkl. MwSt. – die vollständige Honorartabelle finden Sie unter immobiliengutachter-motyl.de/honorar. Auf Wunsch vorab eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.

Gutachten für Betreuungsfall anfragen

Warum COLOGNE IMMOBILIEN

Immobiliengutachter und Immobilienmakler unter einem Dach: Bewertung und Verkauf verstärken einander

Üblicherweise koordinieren Betreuer Gutachter, Makler, Entrümpler und Handwerker einzeln – vier Dienstleister, vier Terminketten, vier Rechnungen. Bei uns verzahnen sich Sachverständigenbüro und Maklerunternehmen: Die Bewertungskompetenz macht die Vermarktung präziser, die Marktnähe des Maklergeschäfts macht das Gutachten realitätsfester. Wo Neutralität zählt, trennen wir die Rollen transparent – das Gutachten erstellt das Sachverständigenbüro nach ImmoWertV, die Vermarktung führt das Maklerteam mit dokumentiertem Verfahren. Ob und wie das Gericht das Gutachten verwendet, entscheidet das Gericht.

So arbeitet die COLOGNE-Strategie
  • Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter mit belegten Zertifikatsnummern
  • Geschäftsführung: Wirtschaftsjurist LL.M. – wir sprechen die Sprache Ihrer Verfahren
  • Dokumentiertes Gebotsverfahren als Marktnachweis für die Gerichtsakte
  • Objektbetreuung bei Leerstand: Schlüssel, Verkehrssicherung, Zählerstände
  • Berichtsfähige Dokumentation für Ihre Rechnungslegung als Betreuer
  • Vorleistung beim Gutachten, wenn das Vermögen aufgebraucht ist – Honorar per Abtretung aus dem Kaufpreis

Keine Liquidität? Kein Hindernis.

Wir gehen in Vorleistung – bezahlt wird aus dem Kaufpreis

Der häufigste Grund für den Verkauf im Betreuungsfall ist zugleich das größte Hindernis: Das Vermögen des Betreuten ist aufgebraucht – Pflegeheimkosten, Heimunterbringung oder laufende Verbindlichkeiten haben die Rücklagen verzehrt – „Haus verkaufen wegen Pflegeheim“ ist der klassische Fall. Für das Verkehrswertgutachten, das am Anfang jedes Genehmigungsverfahrens steht, fehlt dann schlicht das Geld. Genau für diesen Fall haben wir einen erprobten Weg.

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Vorleistung beim Gutachten

Ist tatsächlich kein Vermögen mehr vorhanden, erstellen wir das Verkehrswertgutachten ohne Vorauszahlung. Wir nehmen die fehlende Liquidität bewusst in Kauf, damit der Verkauf nicht am ersten Schritt scheitert. Voraussetzung ist der Nachweis, dass die Mittel des Betreuten aufgebraucht sind.

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Abtretungserklärung

Das Gutachtenhonorar wird über eine Abtretungserklärung aus dem Kaufpreis beglichen: Das Notariat zahlt den vereinbarten, vorab bezifferten Betrag bei Fälligkeit direkt aus dem Verkaufserlös aus – transparent in der Zahlungsanweisung dokumentiert.

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Belegt für Gericht und Rechnungslegung

Sie erhalten den Betrag vorab schriftlich und können ihn in Ihrem Genehmigungsantrag und der Rechnungslegung ausweisen. Ob die Abtretung im Einzelfall der Abstimmung mit dem Betreuungsgericht bedarf, klären Sie bitte mit dem Gericht oder Notariat – wir erbringen keine Rechtsberatung. Leistungen unserer Partnerunternehmen (Räumung, Instandsetzung) werden direkt mit diesen abgerechnet und sind von der Abtretung nicht umfasst.

Was das konkret bedeutet: Ein Betreuter mit leerem Konto, aber einer unbewohnten Immobilie in Köln muss nicht erst auf Mittel warten, um das Verfahren anzustoßen. Das Gutachten wird erstellt, die Vermarktung startet; das Gutachtenhonorar fließt erst, wenn der Kaufpreis fließt. Kommt es nicht zum Verkauf – etwa weil das Gericht die Genehmigung versagt – besprechen wir die Abwicklung individuell mit Ihnen.

Unser Partnernetz

Haushaltsauflösung, Sanierung, Objektbetreuung in Köln: Auch das Drumherum ist geregelt

Betreuungsimmobilien sind selten „einzugsbereit“. Oft steht der Hausrat eines ganzen Lebens darin, manchmal besteht Sanierungsstau. Mit unseren geprüften Partnerunternehmen lösen wir das koordiniert – Sie erhalten Angebote zur Freigabe und Belege für Ihre Unterlagen.

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Haushaltsauflösung & Entrümpelung

Besenreine Räumung durch Partnerunternehmen – mit vorheriger Dokumentation und Abstimmung zu Wertgegenständen, persönlichen Dokumenten und Erinnerungsstücken, die für den Betreuten oder die Erben relevant sein können.

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Instandsetzung & Sanierung

Wo sich kleine Maßnahmen im Verkaufsergebnis auszahlen, koordiniert unser Sanierungs-Partnerteam die Arbeiten. Ob sich eine Investition lohnt, schätzen wir vorher sachverständig ein – damit Sie jede Ausgabe gegenüber dem Gericht begründen können.

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Objektbetreuung bis zur Übergabe

Leerstehende Immobilien brauchen Aufsicht: Wir übernehmen Schlüsselverwaltung, regelmäßige Kontrollen und die Begleitung aller Termine vor Ort – vom Ablesetermin bis zur notariellen Übergabe.

Für Betreuungsbüros & Kanzleien

Feste Abläufe für wiederkehrende Fälle

Sie führen mehrere Betreuungen mit Immobilienvermögen? Dann lohnt sich ein eingespielter Ablauf: feste Ansprechpartner, einheitliche Gutachten- und Dokumentationsstandards, verlässliche Reaktionszeiten und auf Wunsch eine Ersteinschätzung je Objekt, bevor Sie Aufwand in ein Verfahren geben. Sprechen Sie uns auf eine Zusammenarbeit an – gern stellen wir uns und unsere Arbeitsweise persönlich in Ihrem Büro vor. Für Betreuungsvereine und Kanzleien bieten wir einen kostenlosen Kurzvortrag „Immobilie im Betreuungsfall: Wert, Verkauf, Dokumentation“ an; die Checkliste für Betreuer erhalten Sie auf Anfrage als PDF.

Zusammenarbeit anfragen

Häufige Fragen

Häufige Fragen: Betreuer, Haus verkaufen, Betreuungsgericht

Darf ein gesetzlicher Betreuer das Haus des Betreuten verkaufen?
Ja, wenn der Aufgabenkreis Vermögenssorge umfasst und das Betreuungsgericht den Verkauf genehmigt (§ 1850 Nr. 1 BGB). Bei der selbst genutzten Wohnung des Betreuten ist zusätzlich deren Aufgabe genehmigungspflichtig (§ 1833 BGB). Ohne rechtskräftige Genehmigung ist der notarielle Kaufvertrag schwebend unwirksam. Ob der Verkauf gegen den Willen des Betreuten möglich ist, entscheidet das Gericht nach dessen Wohl – rechtliche Fragen dazu klären Sie bitte mit dem Gericht oder einem Anwalt.
Darf der Betreuer die Immobilie unter Wert verkaufen?
Nein. Das Betreuungsgericht genehmigt den Verkauf in der Regel nur, wenn der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder ihn übersteigt. Genau deshalb sind ein belastbares Verkehrswertgutachten und der dokumentierte Nachweis einer marktoffenen Vermarktung – etwa über ein Gebotsverfahren mit Interessentenliste – die beiden Bausteine, die wir für Ihre Akte liefern.
Braucht der Betreuer für den Immobilienverkauf immer ein Verkehrswertgutachten?
In der Regel ja: Das Betreuungsgericht prüft im Genehmigungsverfahren nach § 1850 Nr. 1 BGB, ob der Verkauf dem Wohl des Betreuten entspricht und der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht – und dafür wird üblicherweise ein belegter Verkehrswert erwartet. Für gerichtliche Verfahren ist das Vollgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das geeignete Format; ob das Gericht zusätzlich einen eigenen Sachverständigen beauftragt, entscheidet das jeweilige Gericht. Zur ersten internen Orientierung – etwa vor der Entscheidung, ob ein Verkauf überhaupt sinnvoll ist – genügt oft unsere kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Welche Gutachter akzeptieren Betreuungsgerichte – muss es ein öffentlich bestellter Sachverständiger sein?
Gerichte erwarten qualifizierte Sachverständige – etwa öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter. Unsere Gutachten erstellt ein gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV, DEKRA); die Zertifikate sind in öffentlichen Verzeichnissen nachprüfbar. Die Entscheidung über die Verwendung liegt beim Gericht.
Wie lange dauert die Genehmigung des Betreuungsgerichts beim Hausverkauf?
Das liegt beim Gericht und lässt sich seriös nicht zusagen – erfahrungsgemäß vergehen von der Beurkundung bis zur Genehmigung mehrere Wochen. Was wir beeinflussen können: dass keine Zeit durch fehlende Unterlagen verloren geht. Gutachten, Marktnachweis und Objektunterlagen liegen bei uns vor der Beurkundung vollständig vor.
Kann COLOGNE IMMOBILIEN Gutachten und Verkauf übernehmen?
Ja – das ist unsere Besonderheit: Sachverständigenbüro und Maklerunternehmen unter einem Dach, mit transparenter Rollentrennung. Das Gutachten wird nach ImmoWertV erstellt, die Vermarktung dokumentiert geführt, auf Wunsch als strukturiertes Gebotsverfahren. So erhalten Sie belegten Wert und Marktnachweis für Ihre Gerichtsakte aus einem koordinierten Prozess.
Was passiert mit Hausrat und Entrümpelung?
Unsere Partnerunternehmen übernehmen Haushaltsauflösung und besenreine Räumung – mit vorheriger Dokumentation und Abstimmung zu Wertgegenständen und persönlichen Unterlagen. Sie erhalten Angebote zur Freigabe und Belege für Ihre Rechnungslegung als Betreuer.
Was kostet ein Gutachten für das Betreuungsgericht, wer bezahlt es – und was, wenn kein Geld da ist?
Unser Verkehrswertgutachten für das Betreuungsgericht kostet ab 2.490 € inkl. MwSt. zum Festpreis. Das Gutachten wird aus dem Vermögen des Betreuten bezahlt, denn es dient der Verwaltung seines Vermögens. Ist das Vermögen nachweislich aufgebraucht, gehen wir mit dem Gutachten in Vorleistung: Das Honorar wird über eine Abtretungserklärung aus dem Kaufpreis beglichen, das Notariat zahlt den vorab bezifferten Betrag bei Fälligkeit direkt aus dem Erlös. Leistungen der Partnerunternehmen für Räumung oder Instandsetzung sind davon nicht umfasst. Bei knappen Mitteln empfiehlt sich die vorherige Abstimmung mit dem Betreuungsgericht. Beauftragt das Gericht selbst einen Sachverständigen, entstehen Gerichtskosten, die ebenfalls dem Betreuten zur Last fallen können.
Kann das Gericht trotz unseres Gutachtens einen eigenen Sachverständigen beauftragen?
Ja. Das Betreuungsgericht ermittelt von Amts wegen und entscheidet selbst, ob es ein vorgelegtes Gutachten verwertet oder einen eigenen Sachverständigen bestellt. In der Praxis wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen häufig verwertet, weil es Zeit und Kosten spart – eine Zusage können wir dafür nicht geben.
Kann man mit Vorsorgevollmacht ein Haus verkaufen – ohne Betreuungsgericht?
Ja, in der Regel ohne Genehmigung. Wer als Vorsorgebevollmächtigter mit notariell beurkundeter Vollmacht handelt, braucht für den Verkauf grundsätzlich keine Genehmigung des Betreuungsgerichts – es sei denn, ein Kontrollbetreuer ist bestellt. Die Pflicht, den Verkauf zu einem marktgerechten Preis nachzuweisen, besteht gegenüber dem Vollmachtgeber, seinen Angehörigen und späteren Erben aber genauso; Gutachten und dokumentierte Vermarktung schützen Sie vor späteren Vorwürfen. Rechtsfragen zur Reichweite Ihrer Vollmacht klären Sie bitte mit dem Notariat oder einem Anwalt.
Was kostet der Verkauf für den Betreuten?
Das Verkehrswertgutachten kostet ab 2.490 € inkl. MwSt. zum Festpreis für Wohnimmobilien; Zuschläge für Rechte, Belastungen oder Gewerbeobjekte nennen wir vorab schriftlich, die vollständige Honorartabelle finden Sie unter immobiliengutachter-motyl.de/honorar, sodass Sie die Kosten vorab gegenüber dem Gericht beziffern können. Beim Verkauf von Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung an Verbraucher gilt die gesetzliche Provisionsteilung nach §§ 656c und 656d BGB: Käufer und Verkäufer tragen die Provision in der Regel je zur Hälfte, fällig erst mit notariellem Kaufvertrag. Die Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts vorab ist kostenlos und unverbindlich.

Ihr nächster Betreuungsfall mit Immobilie?

Starten Sie mit dem Gutachten zum Festpreis – oder mit einer kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts, bevor Sie das Verfahren anstoßen.

Verkehrswertgutachten anfragenRückruf für Betreuungsbüros – auch per Video
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Erste Online-Werteinschätzung mit amtlichen Bodenrichtwerten: WERTATLAS.NRW – ein Angebot der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH. Die genaue Wertermittlung erfolgt durch unsere gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter mit Begehung vor Ort.