Grundbuch: Welche Rechte an Ihrer Immobilie eingetragen sind

Definition in einem Satz

Das Grundbuch dokumentiert Eigentumsverhältnisse und bestimmte Rechte an einem Grundstück. Für den Verkauf ist es eine zentrale Informationsquelle. Ein Auszug zeigt jedoch nicht sämtliche Eigenschaften des Hauses und ersetzt weder Bauakten noch die Prüfung öffentlich-rechtlicher Anforderungen.

So ist das Grundbuch aufgebaut

Das Bestandsverzeichnis beschreibt die erfassten Grundstücke und ihre Zuordnung. Abteilung I enthält Angaben zum Eigentum. In Abteilung II stehen bestimmte Lasten und Beschränkungen, etwa Wohnrechte, Nießbrauch oder Dienstbarkeiten. Abteilung III enthält Grundpfandrechte, insbesondere Grundschulden und Hypotheken.

Kurze Eintragungstexte können auf weitere Urkunden verweisen. Für die Bewertung eines Rechts genügt daher nicht immer der Auszug allein. Inhalt und Bedingungen der zugrunde liegenden Bewilligung können entscheidend sein.

Wer Einsicht nehmen darf

Die Einsicht setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse voraus. Eigentümer können einen Auszug beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. Welche Antragswege und Nachweise verfügbar sind, richtet sich nach der zuständigen Stelle. Ein beliebiges Internetangebot ist nicht automatisch ein amtlicher Abrufdienst.

Für Makler oder andere Beauftragte sind die erforderlichen Vollmachten und Unterlagen zu klären. Die bloße Neugier eines Interessenten rechtfertigt keinen unbeschränkten Zugang.

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Welche Einträge vor dem Verkauf zu klären sind

Prüfen Sie, ob die Eigentümerangaben aktuell sind, wer mitwirken muss und welche Rechte bestehen. Nach einem Erbfall können zusätzliche Nachweise erforderlich sein. Bei einer Grundschuld ist zu klären, welche Forderung gesichert wird und was die Bank für eine Freigabe verlangt.

Ein Wohnrecht oder Nießbrauch kann Nutzung, Käuferkreis und Wert beeinflussen. Lesen Sie dazu Immobilie mit Nießbrauch verkaufen. Solche Rechte sollten nicht erst nach Veröffentlichung des Exposés untersucht werden.

Was nicht vollständig im Grundbuch steht

Baulasten, baurechtliche Genehmigungen, tatsächliche Wohnfläche oder der Zustand des Gebäudes ergeben sich nicht abschließend aus dem Grundbuch. Je nach Fall sind weitere Register und Akten erforderlich.

Die Übersicht zu den Unterlagen für den Hausverkauf hilft bei der Vorbereitung. Für die Einordnung Ihres Objekts in Frechen oder im Rhein-Erft-Kreis können Sie eine persönliche Beratung anfragen und vorhandene Rechte zunächst benennen.

Quellen und Grundlagen: § 12 Grundbuchordnung (GBO).

Fachlich verantwortet von Wirtschaftsjurist (LL.M.) Alexander Motyl

Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Frechen · Autor von „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“

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Wirtschaftsjurist (LL.M.)
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685
Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Mieten und Pachten
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Häufige Fragen

Häufige Fragen zum Grundbuch

Muss ein eingetragenes Recht vor jedem Verkauf gelöscht werden?

Nein. Ob es bestehen bleibt oder gelöscht werden soll, hängt vom Recht, der Vereinbarung und der konkreten Abwicklung ab.

Reicht ein alter Grundbuchauszug aus?

Er kann der Vorbereitung dienen. Für die konkrete Transaktion muss der aktuelle Stand geprüft werden; die benötigte Aktualität hängt auch vom Empfänger und Anlass ab.

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