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Anlass · Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus · Köln & Rhein-Erft-Kreis

Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen in Köln: Mieterrechte, Ertragswert und der richtige Käuferkreis

Kauf bricht nicht Miete – der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Das ist kein Nachteil, wenn Preis und Käufer stimmen: Kapitalanleger kaufen genau das. Wir bewerten im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV, prüfen Vorkaufsrecht und Vertrag und binden Ihren Mieter respektvoll ein.

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Vermietete Immobilie verkaufen – was bedeutet das?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses geht der bestehende Mietvertrag nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) auf den Käufer über. Der Preis wird nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertragswertverfahren aus der nachhaltig erzielbaren Miete abgeleitet; Käufer sind überwiegend Kapitalanleger.

Ausgangslagen

Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen: drei typische Situationen

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Kapitalanlage auflösen

Die Wohnung in Ehrenfeld oder Sülz war zehn Jahre Altersvorsorge – jetzt sollen Kapital oder Zeit frei werden. Wir ermitteln Ertragswert und Marktpreis und sprechen Anleger direkt an.

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Geerbte vermietete Immobilie

Mietvertrag aus den 1990ern, Miete unter Mietspiegel, Erbengemeinschaft uneins. Wir bringen Zahlen in die Diskussion und übernehmen die Kommunikation mit dem Mieter.

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Eigenes Haus vermietet, jetzt verkaufen

Nach dem Umzug vermietet, jetzt soll das Kapital ins neue Zuhause. Wir prüfen, ob ein Verkauf im vermieteten Zustand oder nach Auszug des Mieters die bessere Lösung ist – ohne rechtlichen Druck auf den Mieter.

Recht & Praxis

Rechte des Mieters, Vorkaufsrecht, Eigenbedarf: was Sie als Verkäufer wissen müssen

Der Mieter ist kein Hindernis, sondern Teil des Produkts: Eine solvente, langjährige Mietpartei ist für Kapitalanleger ein Kaufargument. Drei Punkte prüfen wir vor der Vermarktung:

ThemaWas giltWas wir tun
MietvertragGeht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB)Vertrag, Kaution, Nebenkostenabrechnungen und Mieterhöhungshistorie aufbereiten
Vorkaufsrecht des MietersNur bei erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum nach Überlassung (§ 577 BGB)Prüfung anhand Teilungserklärung und Grundbuch, Abstimmung mit dem Notariat
Eigenbedarf des KäufersNur unter gesetzlichen Voraussetzungen; Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Köln verlängertRealistische Käuferansprache – keine Versprechen an Eigenbedarfs-Käufer
BesichtigungenMit angemessener Ankündigung, in zumutbarem UmfangGebündelte Termine in Abstimmung mit dem Mieter
Hinweis: Mietrechtliche Einzelfragen – Kündigung, Sperrfristen, Vorkaufsrecht – beantwortet ein Rechtsanwalt oder das Notariat. Wir wirken auf eine saubere Vertragsgestaltung hin, erbringen aber keine Rechtsberatung.

Was ist Ihre vermietete Immobilie heute wert?

Ertragswert und erzielbarer Marktpreis – kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts durch den zertifizierten Immobiliengutachter.

Ersteinschätzung anfragen

Bewertung

Ertragswertverfahren: So entsteht der Preis einer vermieteten Immobilie

Nachhaltige Miete

Ist-Miete im Vergleich zum Kölner Mietspiegel: Unter-Miete drückt den Wert, birgt aber Erhöhungspotenzial für den Käufer.

Bewirtschaftungskosten & Liegenschaftszins

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis; der Liegenschaftszins stammt aus den Daten des Gutachterausschusses Köln.

Restnutzungsdauer & Bodenwert

Baujahr, Modernisierungen, Bodenrichtwert (BORIS.NRW).

Marktanpassung

Abgleich mit tatsächlichen Verkäufen vermieteter Objekte in der Lage – aus WERTATLAS.NRW und der Kaufpreissammlung.

Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M. und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter, Frechen

Alexander Motyl

Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH

Wirtschaftsjurist und zertifizierter Immobiliengutachter in einer Person: Mietvertrag, Grundbuch und Teilungserklärung werden vor der Preisfindung geprüft – nicht erst beim Notar.

LL.M. WirtschaftsjuristDIAZert DIA-IB-685TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5DEKRA PC25416-00030über 800 Gutachten seit 2008

Vermarktung

Käufer für vermietete Immobilien: gezielt statt breit

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Anleger-Exposé

Mit Rendite-Kennzahlen, Mietvertragsdaten und Instandhaltungshistorie – das, was Kapitalanleger wirklich lesen.

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Diskreter Verkauf

Auf Wunsch ohne Portalanzeige über unsere Interessentendatei – schonend für Mieter und Nachbarschaft.

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Mieter einbinden

Frühe, respektvolle Kommunikation; gebündelte Besichtigungen; klare Zusagen, die der Käufer einhalten kann.

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Häufige Fragen

Häufige Fragen: vermietete Immobilie verkaufen

Kann ich eine vermietete Wohnung oder ein vermietetes Haus verkaufen?
Ja, jederzeit. „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen, hat aber Anspruch darauf, dass Besichtigungen angekündigt und in zumutbarem Rahmen stattfinden.
Welche Rechte hat der Mieter beim Verkauf?
Der Mietvertrag bleibt bestehen; Kündigung wegen Verkaufs ist nicht möglich. Wird ein Mehrfamilienhaus erstmals in Eigentumswohnungen aufgeteilt und die Wohnung danach verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Ein neuer Eigentümer kann Eigenbedarf nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen und Sperrfristen geltend machen – in Köln gelten verlängerte Fristen. Rechtsfragen dazu klärt ein Rechtsanwalt.
Muss ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Eine gesetzliche Pflicht zur Vorabinformation gibt es nicht, spätestens nach der Eigentumsumschreibung muss der neue Eigentümer sich aber als Vermieter zu erkennen geben. In der Praxis empfehlen wir, den Mieter früh und persönlich einzubinden – kooperative Mieter erleichtern Besichtigungen und erhöhen die Chancen bei Kapitalanlegern.
Wie wird der Preis einer vermieteten Immobilie ermittelt – gibt es einen Abschlag?
Vermietete Immobilien werden nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) im Ertragswertverfahren bewertet: nachhaltige Miete, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer. Gegenüber einer leeren, selbst nutzbaren Wohnung ist der Marktpreis meist niedriger, weil der Käuferkreis auf Kapitalanleger beschränkt ist; wie groß der Unterschied ist, hängt von Miethöhe, Mietvertrag und Lage ab und wird im Einzelfall ermittelt.
Vermietete Immobilie verkaufen: Was gilt bei der Steuer?
Innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann der Gewinn der Spekulationssteuer unterliegen; die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien greift bei vermieteten nicht. Bei geerbten Objekten zählt die Haltedauer des Erblassers mit. Ob Ihr Verkauf steuerfrei ist, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung – wir erbringen keine steuerliche Beratung.
Vermietete Immobilie verkaufen oder behalten?
Das ist eine Renditefrage: Nettomietrendite und erwartete Wertentwicklung gegenüber dem heute erzielbaren Verkaufspreis, abzüglich Instandhaltung, Verwaltungsaufwand und Steuern. Wir liefern die beiden Zahlen, die Sie dafür brauchen – Ertragswert und erzielbarer Marktpreis – kostenlos und unverbindlich als Ersteinschätzung.
Wer kauft vermietete Wohnungen und Häuser in Köln?
Private Kapitalanleger, die Bestand mit laufender Miete suchen, Familien mit langfristigem Eigenbedarfsplan sowie regionale Bestandshalter. Wir haben für diese Käufer eine geführte Interessentendatei und vermarkten auf Wunsch diskret ohne Portalanzeige.

Verkaufen Sie an den Käufer, der Ihren Mieter schätzt

Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – Ertragswert und Marktpreis in einer Zahl.

Ersteinschätzung anfragen Gespräch vereinbaren – auch per Video
Erste Online-Werteinschätzung mit amtlichen Bodenrichtwerten: WERTATLAS.NRW – ein Angebot der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH. Die genaue Wertermittlung erfolgt durch unsere gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter mit Begehung vor Ort.