Wohnung oder Haus in Köln vermieten: Wie finden Sie die passenden Mieter – zur zulässigen Miete?
Wir übernehmen die Vermietung Ihrer Immobilie von der Mietpreiseinschätzung über Exposé, Besichtigungen und Bonitätsprüfung bis zur Übergabe. Dabei beachten wir, was in Köln und den meisten Städten des Rhein-Erft-Kreises gilt: die Mietpreisbremse bei Neuvermietung.
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In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet wurden, für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und wenn bereits die Vormiete höher lag. Welche Gemeinden betroffen sind, legt in Nordrhein-Westfalen die Mieterschutzverordnung fest.
Wo gilt die Mietpreisbremse in Köln und im Rhein-Erft-Kreis?
Für Vermieter in unserer Region ist das die wichtigste Frage vor dem ersten Inserat. Stand: Oktober 2026.
| Gemeinde | Mietpreisbremse bei Neuvermietung |
|---|---|
| Köln | ja |
| Frechen, Hürth, Pulheim, Brühl, Kerpen, Bergheim, Erftstadt, Wesseling, Elsdorf | ja |
| Bedburg | nein – nicht in der Verordnung genannt |
Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich in Köln am Mietspiegel der Stadt ablesen; in den übrigen Städten, soweit vorhanden, ebenfalls am örtlichen Mietspiegel, sonst an Vergleichsmieten. In denselben Gemeinden gelten außerdem eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen im Bestand und eine verlängerte Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum.
Grundlage: Mieterschutzverordnung NRW vom 28.01.2025 (in Kraft seit 01.03.2025, Anlage Nr. 4, 9, 14, 15, 17, 23, 26, 28, 45, 57); die Geltung der Mietpreisbremse hat das Land bis 31.12.2029 verlängert. Stand der Prüfung: 05.10.2026. Ob im Einzelfall eine Ausnahme greift, klären Sie bitte mit einer Anwaltskanzlei oder Ihrem Eigentümerverband – wir erbringen keine Rechtsberatung.
So vermieten wir Ihre Immobilie
- Ersteinschätzung der MieteWir ordnen Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ein, gleichen mit Mietspiegel und Vergleichsangeboten ab und prüfen, ob die Mietpreisbremse greift.
- Unterlagen und ExposéEnergieausweis, Grundrisse, Flächen und Nebenkostenübersicht werden zusammengestellt; daraus entsteht das Exposé mit Fotos.
- Inserat und AnfragenWir veröffentlichen das Angebot auf den Immobilienportalen und auf unserer Website, beantworten Anfragen und vereinbaren Besichtigungen.
- Besichtigung und AuswahlNach den Besichtigungen holen wir von ernsthaften Interessenten Selbstauskunft und Nachweise ein und stellen Ihnen eine Auswahl mit Unterlagen vor.
- MietvertragSie entscheiden, wer einzieht. Wir bereiten den Mietvertrag vor und begleiten die Unterzeichnung.
- ÜbergabeAuf Wunsch übernehmen wir die Wohnungsübergabe mit Protokoll und Fotodokumentation.
Welche Schritte wir übernehmen, richtet sich nach dem gewählten Leistungspaket – die Übersicht steht weiter unten.
Woran erkennen Sie zuverlässige Mietinteressenten?
Eine sorgfältige Auswahl vermeidet die meisten späteren Probleme. Diese Unterlagen fordern wir von Interessenten an, bevor wir Ihnen eine Empfehlung geben.
| Unterlage | Wozu sie dient |
|---|---|
| Mieterselbstauskunft | Angaben zu Haushalt, Beruf, Einkommen und bisherigem Mietverhältnis als Grundlage der Auswahl |
| Einkommensnachweise | Lohn- oder Gehaltsabrechnungen zeigen, ob die Miete dauerhaft tragbar ist |
| Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA) | Hinweise auf offene Forderungen oder Zahlungsausfälle |
| Mietschuldenfreiheitsbestätigung | Bestätigung der bisherigen Vermietung, dass keine Mietrückstände bestehen |
Datenschutzrechtlich sollten nur die Angaben erhoben werden, die für die Entscheidung erforderlich sind – umfangreiche Nachweise erst von Interessenten, die nach der Besichtigung ernsthaft mieten möchten. Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten ohne Nebenkostenvorauszahlungen betragen und kann in drei Raten gezahlt werden (§ 551 BGB).
Was kostet die Vermietung mit uns?
| Leistung | Basis | Komfort | Premium |
|---|---|---|---|
| Provision | 1,19 Kaltmieten | 1,79 Kaltmieten | 2,38 Kaltmieten |
| Beratung, Bestandsaufnahme, Standort- und Zielgruppenanalyse | ✓ | ✓ | ✓ |
| Mietpreisanalyse und Preisfindung | – | – | ✓ |
| Wohnflächenanalyse und Flächenkontrolle | – | ✓ | ✓ |
| Objektfotos und Exposé | ✓ | ✓ | ✓ |
| Beschaffung des Energieausweises | – | – | ✓ |
| Grundrissaufbereitung | – | ✓ | ✓ |
| Optimierter Grundriss 2D/3D und virtueller 360°-Rundgang | – | – | ✓ |
| Inserat auf ImmobilienScout24, Immowelt und Kalydo sowie auf unserer Website | ✓ | ✓ | ✓ |
| Premium- und Top-Platzierung bei ImmobilienScout24 | – | ✓ | ✓ |
| Objektschilder | – | ✓ | ✓ |
| Online-Marketing und Social Media | – | – | ✓ |
| Anfragenmanagement | ✓ | ✓ | ✓ |
| Interessentenqualifizierung und Vorauswahl | – | ✓ | ✓ |
| Besichtigungen werktags | – | ✓ | ✓ |
| Besichtigungen am Wochenende | – | – | ✓ |
| Bonitätsprüfung (u. a. Einkommensnachweise) und SCHUFA-Auskunft | ✓ | ✓ | ✓ |
| Bewerbungsmanagement | – | ✓ | ✓ |
| Prüfung Vermieterschutzkartei | – | ✓ | ✓ |
| Laufendes Reporting | – | – | ✓ |
| Mietvertragsverhandlung und Ausarbeitung des Mietvertrags | – | ✓ | ✓ |
| Wohnungsübergabe mit Protokoll | – | – | ✓ |
Die Provisionen verstehen sich inklusive Mehrwertsteuer und beziehen sich auf die vereinbarte monatliche Kaltmiete. Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Beauftragen Sie uns als Eigentümer mit der Vermietung, tragen Sie die Provision; Mietinteressenten zahlen in diesem Fall keine Provision (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz). Welches Paket zu Ihrer Immobilie passt, besprechen wir im Erstgespräch.
Vermieten, verkaufen oder behalten?
Vermieten oder verkaufen?
Wer eine geerbte oder frei gewordene Wohnung besitzt, sollte beide Wege vergleichen: laufende Mieteinnahmen gegen den heutigen Verkaufserlös. Startpunkt ist eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Zur ErsteinschätzungErtrag einschätzen
Der Ertragswertrechner zeigt, welchen Wert eine vermietete Immobilie aus Sicht eines Kapitalanlegers hat.
Zum ErtragswertrechnerVerkauf vorbereiten
Wie wir einen Verkauf aufbauen – auch vermietet –, beschreibt die COLOGNE-Strategie.
Zur COLOGNE-StrategieWie Sie beide Wege mit Zahlen vergleichen, zeigt unser Ratgeber Haus verkaufen oder vermieten – der Vergleich.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
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Häufige Fragen zur Vermietung in Köln
Wer zahlt die Maklerprovision bei der Vermietung einer Wohnung?
Bei Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Beauftragen Sie uns als Eigentümer mit der Vermietung, tragen Sie die Provision; Mietinteressenten zahlen nur, wenn sie einen Makler selbst und ausschließlich für ihre Suche beauftragt haben (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz).
Gilt die Mietpreisbremse in Köln und im Rhein-Erft-Kreis?
In Köln und in Frechen, Hürth, Pulheim, Brühl, Kerpen, Bergheim, Erftstadt, Wesseling und Elsdorf ja; Bedburg ist nicht erfasst (Mieterschutzverordnung NRW, Stand 05.10.2026). Bei einer Neuvermietung darf die Miete dort grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob eine Ausnahme greift, etwa für einen Neubau oder nach umfassender Modernisierung, sollten Sie im Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Wie wird die erzielbare Miete eingeschätzt?
Wir ordnen Lage, Größe, Zustand und Ausstattung ein, gleichen mit dem Mietspiegel und mit Vergleichsangeboten ab und prüfen, ob die Mietpreisbremse gilt. Die Ersteinschätzung ist kostenfrei; eine ausführliche Mietpreisanalyse ist Teil des Premium-Pakets.
Welche Unterlagen sollte ich als Vermieter bereithalten?
Energieausweis, Grundrisse mit Flächenangaben, eine aktuelle Nebenkostenübersicht und bei Eigentumswohnungen die Hausordnung und die Teilungserklärung. Liegen Unterlagen nicht vor, sagen wir Ihnen, wo Sie sie bekommen; im Premium-Paket beschaffen wir den Energieausweis.
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne die Vorauszahlungen für Nebenkosten. Mieter dürfen die Kaution in drei monatlichen Raten zahlen (§ 551 BGB).
Staffelmiete, Indexmiete oder keine Vereinbarung – was passt?
Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen mit Betrag und Zeitpunkt schon im Vertrag. Eine Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex. Ohne solche Vereinbarung sind Erhöhungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb der Kappungsgrenze möglich. Welche Form sinnvoll ist, hängt von Objekt und Zielen ab; die rechtliche Gestaltung des Vertrags klären Sie bitte mit einer Anwaltskanzlei oder Ihrem Eigentümerverband.
Vermitteln Sie auch Häuser und Gewerbeeinheiten?
Ja. Neben Wohnungen vermieten wir Häuser und Gewerbeeinheiten in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Für Gewerbeflächen gelten weder Mietpreisbremse noch Bestellerprinzip; die Konditionen besprechen wir im Einzelfall. Was bei Büro-, Praxis-, Laden- und Hallenflächen gilt, lesen Sie unter Gewerbeimmobilie vermieten.
Wer Ihre Vermietung betreut
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Mietrechtliche Fragen beantworten Anwaltskanzleien und Eigentümerverbände, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung.
Ihre Wohnung soll vermietet werden?
Schildern Sie uns Objekt, Lage und gewünschten Mietbeginn. Wir melden uns zu Ihrer Anfrage und geben Ihnen eine erste Einschätzung.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
Hauptstraße 19–21 · 50226 Frechen
Telefon: 02234 250 96 15 · E-Mail: info@cologneimmobilien.de