Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt
Wer als Betreuerin oder Betreuer für die Vermögenssorge bestellt wird, muss dem Betreuungsgericht ein Vermögensverzeichnis einreichen. Konten sind schnell eingetragen. Schwieriger ist die Immobilie: Das Formular verlangt einen Verkehrswert, den die meisten Angehörigen nicht kennen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Angaben das Gericht in Nordrhein-Westfalen zur Immobilie erwartet, wie Sie den Wert nachvollziehbar schätzen und wann eine fachliche Wertermittlung sinnvoll sein kann.
Was ist ein Vermögensverzeichnis?
Das Vermögensverzeichnis ist die Aufstellung des gesamten Vermögens der betreuten Person zum Zeitpunkt der Betreuerbestellung. Der Betreuer reicht es beim Betreuungsgericht ein und versichert, dass es richtig und vollständig ist. Es soll auch die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben enthalten. Grundlage ist § 1835 Abs. 1 BGB.
Wann müssen Sie ein Vermögensverzeichnis erstellen?
Die Pflicht besteht, soweit die Verwaltung des Vermögens zu Ihrem Aufgabenkreis gehört (§ 1835 Abs. 1 Satz 1 BGB). Erwirbt die betreute Person später weiteres Vermögen, etwa durch eine Erbschaft, ergänzen Sie das Verzeichnis (§ 1835 Abs. 1 Satz 3 BGB).
Ehrenamtliche Betreuer aus Familie oder Umfeld
Wird die Betreuung ehrenamtlich von einer Person mit familiärer Beziehung oder persönlicher Bindung zur betreuten Person geführt, entfällt der Anfangsbericht (§ 1863 Abs. 2 BGB). Die Pflicht zum Vermögensverzeichnis bleibt davon ausdrücklich unberührt. Bei den übrigen Betreuungen wird das Verzeichnis dem Anfangsbericht beigefügt, der innerhalb von drei Monaten nach der Bestellung beim Gericht sein soll (§ 1863 Abs. 1 BGB).
Befreite Betreuer
Die Befreiungen nach § 1859 BGB – etwa für Verwandte in gerader Linie, Geschwister und Ehegatten – betreffen bestimmte Pflichten der laufenden Vermögensverwaltung, insbesondere die jährliche Rechnungslegung; stattdessen reichen befreite Betreuer eine Vermögensübersicht ein. Das anfängliche Vermögensverzeichnis ist dort nicht genannt: Soweit die Vermögensverwaltung zu Ihrem Aufgabenkreis gehört, bleibt es grundsätzlich Pflicht.
Stichtag: der Tag Ihrer Bestellung
Für das Vermögensverzeichnis ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Betreuerbestellung maßgeblich (§ 1835 Abs. 1 BGB). Auf diesen Tag beziehen sich Kontostände, Schulden und der Wert der Immobilie.
Eine erst später eingeholte, aktuelle Ersteinschätzung ist nicht automatisch eine Bewertung zum früheren Stichtag. Haben sich seit der Bestellung der Zustand der Immobilie (zum Beispiel durch Leerstand oder Schäden), die rechtlichen Verhältnisse (etwa ein neues Wohnrecht oder eine Löschung im Grundbuch) oder die Marktlage verändert, müssen Sie das bei der Wertangabe berücksichtigen und kenntlich machen.
Was das Formular in NRW zur Immobilie abfragt
In Nordrhein-Westfalen stellt die Justiz das Formular BS 10 „Verzeichnis über das Vermögen“ bereit – direkt online ausfüllbar oder über die Formularübersicht Betreuung der Justiz NRW. Unter „Grundbesitz“ und bei den Schulden werden abgefragt:
| Angabe | Was Sie eintragen | Wo Sie es finden |
|---|---|---|
| Lage | Art des Grundbesitzes, Gemeinde, Straße, Hausnummer | Grundsteuerbescheid, Kaufvertrag |
| Eingetragen im Grundbuch von · Bd./Blatt · Amtsgericht | Grundbuchbezirk, Blattnummer, zuständiges Amtsgericht | Grundbuchauszug |
| Anteil der/des Betroffenen | z. B. 1/1, 1/2, 1/8 | Grundbuch, Abteilung I |
| Verkehrswert (= Verkaufswert) | Gesamtwert und anteiliger Wert; „falls nicht bekannt, bitte selbst schätzen“ | siehe Abschnitt „Verkehrswert schätzen“ |
| Grundschulden und Hypotheken | Unter Schulden sind eingetragene Grundpfandrechte mit ihrer Grundbuchbezeichnung, dem Nominalbetrag der Belastung und der noch offenen Restforderung anzugeben. Der eingetragene Grundschuldbetrag entspricht nicht automatisch der tatsächlichen Darlehensschuld. Zur Ermittlung der Restforderung dienen Bankunterlagen zum maßgeblichen Stichtag. | Grundbuch, Abteilung III; Darlehenskontoauszug oder Saldenbestätigung der Bank zum Stichtag |
Zum Grundbesitz zählen laut Formular auch Wohnungs- und Teileigentum, Erbbaurechte, Anteile an Erbengemeinschaften sowie Rechte an Grundbesitz wie Wohnrechte. Mieteinnahmen aus einer vermieteten Immobilie tragen Sie bei den regelmäßigen Einnahmen ein.
Verkehrswert schätzen: Was gemeint ist – und was nicht
Verkehrswert ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Es geht also nicht um den damaligen Kaufpreis, nicht um steuerliche Werte und nicht um einen Wunschpreis.
Die Ausfüllhinweise des NRW-Formulars sagen ausdrücklich, dass Sie einen nicht bekannten Wert selbst schätzen können und ein Gutachten nicht erforderlich ist. Die Schätzung sollte aber nachvollziehbar sein, denn Sie müssen Ihre Angaben „in geeigneter Weise“ belegen (§ 1835 Abs. 2 BGB) und deren Richtigkeit versichern.
In fünf Schritten zu einer nachvollziehbaren Schätzung
- Grunddaten sammeln: Grundbuchauszug, Grundstücksgröße, Wohnfläche, Baujahr, letzte Modernisierungen.
- Bodenrichtwert nachsehen: Den amtlichen Bodenrichtwert für die Lage finden Sie kostenlos in BORIS.NRW. Er betrifft nur den Boden, nicht das Gebäude.
- Zustand zum Stichtag festhalten: Leerstand, Feuchtigkeit, alte Heizung oder Renovierungsbedarf beeinflussen den Wert. Notieren Sie, was am Tag der Bestellung galt.
- Marktwert einordnen: Eine erste Orientierung geben zum Beispiel die Online-Wertspanne von WERTATLAS.NRW oder eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
- Herleitung dokumentieren: Legen Sie dem Verzeichnis eine kurze Notiz bei, wie Sie zum Wert gekommen sind (Quelle, Datum, Annahmen, Bezug zum Stichtag). Kopien reichen nach den Formularhinweisen als Beleg aus.
Grenzen einer Online-Wertspanne: WERTATLAS.NRW, das Bewertungsportal der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, liefert eine automatisierte Orientierung. Sie ist nicht für jede Immobilie und jede rechtliche Konstellation als Wertnachweis gegenüber dem Betreuungsgericht geeignet – insbesondere nicht bei Wohnrechten, Nießbrauch, komplexen Eigentumsverhältnissen oder besonderen Belastungen.
Erste Orientierung zum Marktwert
Sie benötigen eine erste Orientierung zum möglichen Marktwert einer Immobilie? COLOGNE IMMOBILIEN bietet Eigentümern und rechtlichen Betreuern eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung für Häuser und Wohnungen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Sie dient der Orientierung und ersetzt weder eine stichtagsbezogene Verkehrswertermittlung noch ein schriftliches Gutachten.
Typische Konstellationen bei Betreuten
| Situation | Was im Verzeichnis steht | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Haus gehört der betreuten Person allein | Anteil 1/1, voller Verkehrswert | Selbst bewohnt oder leer stehend? Das ist für spätere Entscheidungen wichtig (§ 1833 BGB). |
| Haus gehört Ehepaar je zur Hälfte | Miteigentumsanteil 1/2, Gesamtwert und anteiliger Wert | Nur der Anteil der betreuten Person zählt zur Summe. |
| Betreute Person ist Miterbin in einer Erbengemeinschaft | Erbquote und Wert des Anteils am Nachlass | Ein Erbanteil ist ein Anteil am gesamten Nachlass, kein Bruchteilseigentum an jedem einzelnen Grundstück (§ 2033 BGB). Erbquote und Nachlassanteil sind deshalb von einem echten Miteigentumsanteil an einer Immobilie zu unterscheiden. Bei Beteiligungen an einer Erbengemeinschaft beachten Sie die gesonderten Formularfelder für Nachlassanteile und Grundstücke. Vermögenswerte dürfen bei der Summenbildung nicht doppelt angesetzt werden. Bei Unklarheiten stimmen Sie die Eintragung mit dem Betreuungsgericht ab. Zum Verkauf siehe Erbengemeinschaft: Haus verkaufen. |
| Betreute Person hat ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch | Als „Recht an Grundbesitz“ eintragen | Eine grobe Einordnung des Werts eines Wohnrechts gibt unser Wohnrecht-Rechner; als Nachweis ersetzt sie keine fachliche Wertermittlung. |
| Vermietete Wohnung | Verkehrswert unter Grundbesitz, Mieteinnahmen bei den Einnahmen | Bei vermieteten Objekten fließt der Mietertrag in die Wertermittlung ein. |
Sachverständigen hinzuziehen – wann das vorgesehen ist
Das Gesetz erlaubt, für das Vermögensverzeichnis einen Sachverständigen hinzuzuziehen – soweit dies für die ordnungsgemäße Erstellung erforderlich und mit Rücksicht auf das Vermögen der betreuten Person angemessen ist (§ 1835 Abs. 3 BGB). Eine generelle Gutachtenpflicht besteht nicht. In Betracht kommt die Hinzuziehung etwa bei einer Immobilie mit unklarem Zustand, mehreren Rechten im Grundbuch oder einem hohen Anteil am Gesamtvermögen.
Als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter erstellt Alexander Motyl schriftliche Verkehrswertgutachten für Köln und den Rhein-Erft-Kreis nach individueller Beauftragung – mehr dazu unter Immobilienbewertung Köln und Verkehrswertgutachten. Ob eine Wertangabe ausreicht, beurteilt das Betreuungsgericht.
Später verkaufen: ein eigener Schritt mit eigener Bewertung
Das Vermögensverzeichnis ist eine Bestandsaufnahme zum Stichtag. Ein späterer Verkauf ist davon getrennt zu betrachten – auch bei der Bewertung: Für die gerichtliche Genehmigung kommt es auf einen Wert zum Zeitpunkt des Verkaufs an, nicht auf die Angabe im anfänglichen Verzeichnis.
- Wollen Sie selbst genutzten Wohnraum der betreuten Person aufgeben, müssen Sie das dem Betreuungsgericht unverzüglich mit Gründen anzeigen (§ 1833 Abs. 2 BGB).
- Für den Verkauf eines Grundstücks brauchen Sie die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB; bei Aufgabe von selbst genutztem Wohnraum § 1833 Abs. 3 Nr. 4 BGB). Welche Wertnachweise das Gericht dafür verlangt, legt es im Einzelfall fest.
- Die Justiz NRW bietet dazu ein Hinweisblatt zum Verkauf selbstgenutzten Wohnraums (BS 50) an.
Wie Genehmigung, Wertnachweis und Vermarktung zusammenspielen, erklären wir im Ratgeber Immobilienverkauf durch Betreuer; für den Umzug ins Heim lesen Sie Immobilie verkaufen im Pflegefall. Unser Vorgehen beim Verkauf beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick gibt Immobilie verkaufen.
Was wir nicht übernehmen
Ob eine Betreuung die Vermögenssorge umfasst, welche Frist gilt und wie einzelne Posten rechtlich einzuordnen sind, klären Sie mit dem Betreuungsgericht, der Betreuungsbehörde oder einer Anwaltskanzlei. Steuerliche Fragen beantwortet Ihre Steuerberatung. Wir geben eine Einschätzung zum Wert der Immobilie, erstellen auf Auftrag ein Verkehrswertgutachten und begleiten auf Wunsch einen späteren Verkauf.
Häufige Fragen zum Vermögensverzeichnis bei Betreuung
Welcher Stichtag gilt für das Vermögensverzeichnis?
Maßgeblich ist grundsätzlich der Zeitpunkt Ihrer Bestellung zum Betreuer (§ 1835 Abs. 1 BGB). Eine später eingeholte aktuelle Einschätzung ist nicht automatisch ein Wert zu diesem Stichtag. Haben sich Zustand, rechtliche Verhältnisse oder Marktlage seitdem verändert, berücksichtigen Sie das bei der Wertangabe.
Brauche ich für die Immobilie im Vermögensverzeichnis ein Gutachten?
Eine generelle Gutachtenpflicht besteht nicht. Nach den Ausfüllhinweisen des NRW-Formulars schätzen Sie einen nicht bekannten Wert selbst und belegen die Schätzung nachvollziehbar. Ein Sachverständiger kann hinzugezogen werden, wenn das für die ordnungsgemäße Erstellung erforderlich und angesichts des Vermögens angemessen ist (§ 1835 Abs. 3 BGB).
Welcher Wert ist gemeint – Kaufpreis, steuerlicher Wert oder Verkehrswert?
Gemeint ist der Verkehrswert, also der Preis, der zum Stichtag am Markt zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Der frühere Kaufpreis oder steuerliche Werte sind dafür nicht maßgeblich.
Wie trage ich ein Haus ein, das dem Ehepaar gemeinsam gehört?
Tragen Sie den Gesamtwert und den Miteigentumsanteil der betreuten Person ein, zum Beispiel 1/2. Für die Summe des Vermögens zählt nur der anteilige Wert.
Gehört ein Wohnrecht der betreuten Person ins Vermögensverzeichnis?
Ja. Das NRW-Formular nennt Rechte an Grundbesitz wie Wohnrechte ausdrücklich als Teil des Grundbesitzes.
Darf ich die Immobilie verkaufen, sobald das Vermögensverzeichnis eingereicht ist?
Nein, das Verzeichnis ist nur eine Bestandsaufnahme. Für den Verkauf eines Grundstücks brauchen Sie die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 Nr. 1 BGB). Den Ablauf erklärt unser Ratgeber zum Immobilienverkauf durch Betreuer.
Wert klären – in Köln und im Rhein-Erft-Kreis
Für eine erste Orientierung bieten wir eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Wird ein schriftliches Verkehrswertgutachten benötigt, erstellen wir es nach individueller Beauftragung.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Hauptstr. 19–21, 50226 Frechen. Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist (LL.M.), gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter. Rechts- und Steuerberatung erbringen wir nicht.
- DIAZertDIA-IB-685 (DIN EN ISO/IEC 17024)
- TEGoVAREV-DE/IVD/2026/5
- DEKRAD3 PC25416-00030
Quellen und Rechtsgrundlagen
- BGB §§ 1833, 1835, 1850, 1859, 1863 – gesetze-im-internet.de, geprüft 04.11.2026; § 2033 BGB geprüft 05.11.2026
- BauGB § 194 – gesetze-im-internet.de, geprüft 04.11.2026
- Justiz NRW, Formular BS 10 „Verzeichnis über das Vermögen“ (Stand 01.2023), Abschnitte Grundbesitz, Gesamthandsgemeinschaft und Schulden sowie Ausfüllhinweise gelesen am 04./05.11.2026; Formularübersicht Betreuung justiz.nrw (BS 10, BS 10a, BS 50)
Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Ob eine Wertangabe ausreicht, entscheidet das Betreuungsgericht im Einzelfall.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)