Ackerland verkaufen: Was müssen Sie beachten – und was ist Ihre Fläche wert?

Wer Ackerland besitzt oder geerbt hat und verkaufen möchte, verkauft nicht einfach ein Grundstück. Ab einer bestimmten Größe muss eine Behörde zustimmen, unter Umständen kann ein Siedlungsunternehmen ein Vorkaufsrecht ausüben, und ein laufender Pachtvertrag geht auf den Käufer über. Dieser Ratgeber zeigt Eigentümern und Erben, welche Regeln in Nordrhein-Westfalen gelten, was vor dem Notartermin zu klären ist und wovon der Wert einer landwirtschaftlichen Fläche abhängt.

Was beim Verkauf von Ackerland anders ist

Drei Punkte unterscheiden den Verkauf einer landwirtschaftlichen Fläche vom Verkauf eines Baugrundstücks:

• Genehmigung: Ist der Verkauf genehmigungspflichtig, wird der Vertrag erst mit der Genehmigung wirksam – oder wenn sie nach dem Gesetz als erteilt gilt.
• Vorkaufsrechte: Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Siedlungsunternehmen, die Gemeinde oder ein im Grundbuch eingetragener Berechtigter anstelle Ihres Käufers kaufen.
• Pacht: Ist die Fläche verpachtet, endet die Pacht durch den Verkauf nicht. Der Käufer übernimmt die Stellung des Verpächters.

Wie ein Grundstück allgemein bewertet und verkauft wird, erklären wir auf der Seite Grundstück verkaufen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. Hier geht es um die Besonderheiten der landwirtschaftlichen Fläche.

Braucht der Verkauf von Ackerland eine Genehmigung?

Nach § 2 Abs. 1 GrdstVG bedürfen die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks und der Kaufvertrag darüber der Genehmigung. Als Grundstück gilt dabei auch ein Teil eines Grundstücks (§ 1 Abs. 3 GrdstVG); der Veräußerung gleichgestellt ist unter anderem die Einräumung oder Veräußerung eines Miteigentumsanteils (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG).

Die Länder dürfen kleine Flächen von der Genehmigung ausnehmen (§ 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG). Nordrhein-Westfalen hat das getan: Die Veräußerung von Grundstücken bis zu einer Größe von 1,0 Hektar bedarf keiner Genehmigung (§ 1 Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz NRW).

Mehrere Flurstücke: Verkaufen Sie mehrere Flurstücke gemeinsam oder in zeitlichem Zusammenhang, kann es darauf ankommen, ob die Flächen zusammengerechnet werden. Das ist eine Frage des Einzelfalls, die das beurkundende Notariat vor der Beurkundung prüfen sollte.

Wer entscheidet? Über den Antrag entscheidet die nach Landesrecht zuständige Behörde (§ 3 Abs. 1 GrdstVG). Zuständige Genehmigungsbehörde ist in Nordrhein-Westfalen die jeweilige Kreisstelle der Landwirtschaftskammer – genauer deren Geschäftsführerin oder Geschäftsführer als Landesbeauftragte oder Landesbeauftragter im Kreis (§ 5 Abs. 1 Nr. 3 Zuständigkeitsverordnung Agrar NRW). Den Antrag stellen dürfen die Vertragsparteien; hat ein Notar den Vertrag beurkundet, gilt er als ermächtigt, die Genehmigung zu beantragen (§ 3 Abs. 2 GrdstVG).

Welche Fristen gelten?

Die Behörde muss binnen eines Monats entscheiden. Diese Frist beginnt erst mit Eingang des Antrags und der Urkunde über den Vertrag bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde (§ 6 Abs. 1 GrdstVG). Kann die Prüfung nicht rechtzeitig abgeschlossen werden oder muss das Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens geklärt werden, verlängert ein Zwischenbescheid die Frist auf zwei beziehungsweise drei Monate.

Die Genehmigung gilt nur dann als erteilt, wenn die Behörde innerhalb der maßgeblichen Frist weder eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG noch – im Fall des Reichssiedlungsgesetzes – eine Mitteilung über die Verlängerung der Vorkaufsfrist zustellt (§ 6 Abs. 2 GrdstVG). Ins Grundbuch darf der Eigentumswechsel erst eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt die Unanfechtbarkeit der Genehmigung nachgewiesen ist (§ 7 Abs. 1 GrdstVG). Eine feste Bearbeitungs- oder Verkaufsdauer lässt sich daraus nicht ableiten.

Wann kann die Genehmigung versagt werden?

Nur aus den Gründen des § 9 GrdstVG. Die Behörde darf die Genehmigung versagen oder mit Auflagen und Bedingungen versehen, wenn Tatsachen ergeben, dass

1. die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet,
2. Grundstücke unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würden – nach § 9 Abs. 3 GrdstVG liegt das in der Regel unter anderem vor, wenn ein landwirtschaftliches Grundstück kleiner als ein Hektar wird –, oder
3. der Gegenwert in einem groben Missverhältnis zum Wert des Grundstücks steht.

Der dritte Punkt betrifft direkt den Preis. Wird die Fläche für andere als land- oder forstwirtschaftliche Zwecke verkauft, darf die Genehmigung aus diesem Grund nicht versagt werden (§ 9 Abs. 4 GrdstVG). Eine sachverständige Einschätzung des Werts vor der Preisverhandlung ist beim Ackerland deshalb besonders sinnvoll.

Wer hat beim Verkauf von Ackerland ein Vorkaufsrecht?

Beim Ackerland kommen drei Arten von Vorkaufsrechten in Betracht. Sie haben unterschiedliche Voraussetzungen und sollten getrennt betrachtet werden.

1. Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht entsteht nicht automatisch bei jedem größeren Ackergrundstück. Es setzt zusätzliche gesetzliche Voraussetzungen voraus, insbesondere eine genehmigungspflichtige Veräußerung und einen einschlägigen Versagungsgrund.

Im Einzelnen verlangt § 4 Abs. 1 des Reichssiedlungsgesetzes (RSG):

• ein landwirtschaftliches Grundstück von zwei Hektar aufwärts,
• einen Kaufvertrag,
• einen Verkauf, der nach dem GrdstVG genehmigungspflichtig ist, und
• die Auffassung der Genehmigungsbehörde, dass die Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen wäre.

Dann kann das zuständige gemeinnützige Siedlungsunternehmen anstelle Ihres Käufers in den Vertrag eintreten. Nach § 4 Abs. 1 Reichssiedlungsgesetz beträgt die gesetzliche Mindestgröße grundsätzlich zwei Hektar. § 4 Abs. 4 RSG ermöglicht abweichende landesrechtliche Regelungen. Ob das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht im konkreten Fall besteht, wird im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geprüft.

Kein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht besteht, wenn Sie an Ihren Ehegatten, an Verwandte in gerader Linie oder bis zum dritten Grad in der Seitenlinie, an bis zum zweiten Grad Verschwägerte oder – mit einer gesetzlichen Ausnahme – an eine Körperschaft des öffentlichen Rechts verkaufen (§ 4 Abs. 2 RSG). Ausgeübt wird das Vorkaufsrecht über die Genehmigungsbehörde: Sie legt den Vertrag der Siedlungsbehörde vor (§ 12 GrdstVG) und teilt Ihnen die Erklärung des Siedlungsunternehmens mit (§ 6 Abs. 1 RSG).

Kaufpreis: Ein Grundstückskaufvertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b Abs. 1 BGB). Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis muss vollständig und zutreffend beurkundet werden. Gegenüber dem Siedlungsunternehmen gilt das beurkundete Entgelt (§ 4 Abs. 3 RSG).

2. Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Unabhängig vom Siedlungsrecht kann der Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch zustehen. § 24 Abs. 1 BauGB nennt dafür bestimmte Gebiete – bei Ackerflächen kann etwa Nr. 5 eine Rolle spielen: unbebaute Flächen im Außenbereich, für die der Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet darstellt. Ausüben darf die Gemeinde es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt (§ 24 Abs. 3 BauGB).

3. Sonstige Vorkaufsrechte

Ein Vorkaufsrecht kann außerdem im Grundbuch eingetragen oder vertraglich vereinbart sein. Ein Pächter hat nicht automatisch allein aufgrund seines Pachtvertrags ein gesetzliches Vorkaufsrecht; ob der Pachtvertrag ihm ein vertragliches Vorkaufsrecht einräumt, sollte vor dem Verkauf geprüft werden. Welche Vorkaufsrechte im konkreten Fall bestehen, klärt das Notariat vor der Beurkundung.

Kann ich verpachtetes Ackerland verkaufen?

Ja. Ein Pachtvertrag hindert den Verkauf nicht – er endet durch den Verkauf aber auch nicht. Nach § 593b BGB gelten beim Verkauf eines verpachteten Grundstücks die §§ 566 bis 567b BGB entsprechend („Kauf bricht nicht Pacht“). Der Erwerber tritt nach dem Eigentumsübergang grundsätzlich in die bestehende Verpächterstellung ein, also in die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag.

Eine pachtfreie Übergabe kann deshalb nicht vorausgesetzt werden. Für Verkauf und Preis sind besonders wichtig:

• Vertragslaufzeit: Wie lange läuft der Pachtvertrag noch, und verlängert er sich automatisch?
• Kündigungsmöglichkeiten: Ob und zu welchem Zeitpunkt gekündigt werden kann, ist eine Rechtsfrage. Lassen Sie sie von einer Kanzlei oder dem Notariat prüfen, bevor Sie einem Käufer eine pachtfreie Übergabe in Aussicht stellen.
• Pachtzins: Höhe, Anpassungsregeln und Zahlungstermine bestimmen, was die Fläche einem Käufer laufend einbringt.
• Vertragliche Rechte des Pächters: etwa ein vereinbartes Vorkaufsrecht oder Regelungen zu Investitionen des Pächters.

Oft ist der Pächter selbst ein naheliegender Interessent. Ein Recht, die Fläche zu erwerben, folgt daraus aber nicht automatisch.

Was ist Ackerland wert?

Bodenrichtwert und Marktwert sind nicht dasselbe. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung „unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands“ ermittelt (§ 196 Abs. 1 BauGB) – also auch für landwirtschaftliche Flächen. In Nordrhein-Westfalen sind die Bodenrichtwerte über BORIS.NRW einsehbar. Er gilt für eine ganze Richtwertzone und dient als Orientierung. Der Marktwert (Verkehrswert) Ihrer konkreten Fläche kann davon abweichen. Mehr dazu im Lexikon: Was ist der Bodenrichtwert?

Bei der Bewertung sind insbesondere folgende Fragen relevant:

• Amtlicher Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen: In welcher Richtwertzone liegt die Fläche, und welche Merkmale hat das Richtwertgrundstück?
• Bodengüte: Welche Boden- und Ackerzahl weist die amtliche Bodenschätzung aus? Die Bodenzahl drückt die durch die Bodenbeschaffenheit bedingten Unterschiede der natürlichen Ertragsfähigkeit aus; die Ackerzahl berücksichtigt zusätzlich Klima, Geländegestaltung und andere natürliche Ertragsbedingungen (§ 4 Abs. 2 Bodenschätzungsgesetz). Die ImmoWertV zählt die Bodengüte ausdrücklich zu den Grundstücksmerkmalen (§ 5 Abs. 5 ImmoWertV).
• Flächengröße, Zuschnitt und Erreichbarkeit: Lässt sich die Fläche mit üblichem Gerät wirtschaftlich bearbeiten, und ist sie über einen Weg erreichbar?
• Pachtverhältnisse und Erträge: Besteht eine Pacht, zu welchem Pachtzins und wie lange? Maßgeblich sind die tatsächlich erzielten und die marktüblich erzielbaren Erträge (§ 5 Abs. 3 ImmoWertV).
• Rechte, Belastungen und Nutzungsbeschränkungen: Gibt es Wege- oder Leitungsrechte, Vorkaufsrechte oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Nutzung?
• Vergleichbare Kaufpreise: Welche Preise wurden für vergleichbare Flächen im örtlichen Grundstücksmarkt erzielt? Das Vergleichswertverfahren stützt sich auf solche Kaufpreise (§ 24 ImmoWertV).
• Planungsrechtlicher Entwicklungszustand: Bleibt es bei landwirtschaftlicher Nutzung, oder liegen konkrete Tatsachen für eine bauliche Nutzung vor? Bauerwartungsland setzt nach § 3 Abs. 2 ImmoWertV konkrete Tatsachen voraus, insbesondere den Stand der Bauleitplanung – eine bloße Hoffnung reicht nicht.

Pauschale Quadratmeter- oder Hektarpreise für ganz Nordrhein-Westfalen nennen wir bewusst nicht: Sie unterscheiden sich je nach Region, Bodengüte und Lage erheblich. Gerade bei Erbauseinandersetzungen, Schenkungen oder Verkäufen innerhalb der Familie kann eine sachverständige Wertermittlung nach der ImmoWertV eine belastbare Grundlage für die Entscheidung schaffen. Allgemeine Informationen zur Bewertung von Immobilien finden Sie unter Immobilie bewerten.

Ackerland und Photovoltaik: Verkauf, Pacht oder Nutzungsvertrag?

Anfragen von Projektentwicklern für Solarparks können sehr unterschiedliche Formen haben. Unterscheiden Sie vor allem:

• Verkauf: Das Eigentum geht endgültig auf den Käufer über.
• Verpachtung: Sie bleiben Eigentümer; der Pächter nutzt die Fläche gegen Pachtzins für die vereinbarte Laufzeit.
• Langfristiger Nutzungs- oder Gestattungsvertrag: Sie bleiben Eigentümer, binden die Fläche aber in der Regel über einen langen Zeitraum; Entgelt, Rückbau, Sicherheiten und Bedingungen hängen vom Vertrag ab.

Ein Angebot bedeutet nicht, dass auf Ihrer Fläche eine Anlage auch gebaut werden darf. Ob eine Freiflächenanlage zulässig ist, hängt vom Planungsrecht der Gemeinde, von den erforderlichen Genehmigungen, von naturschutzrechtlichen Beschränkungen und von den Vertragsbedingungen ab. Lassen Sie solche Verträge vor der Unterschrift von einer Kanzlei prüfen.

Ob eine mögliche Photovoltaiknutzung den Wert Ihrer Fläche beeinflusst, hängt unter anderem vom Planungsrecht, der Genehmigungsfähigkeit und den konkreten Nutzungsverträgen ab. Bei solchen Spezialfragen klären wir im Einzelfall, welche sachverständige Bewertung erforderlich ist und ob weitere Fachleute hinzugezogen werden sollten.

Ackerland geerbt: Höfeordnung und Erbengemeinschaft

Gehört eine geerbte landwirtschaftliche Fläche zu einem Hof, auf den die Höfeordnung Anwendung findet, können besondere Regeln für die Hofnachfolge und spätere Veräußerungen gelten. Die Höfeordnung gilt unter anderem in Nordrhein-Westfalen (§ 1 Abs. 1 HöfeO). Ein solcher Hof fällt grundsätzlich einem Hoferben zu (§ 4 HöfeO). Bei einer späteren Veräußerung – nach § 13 Abs. 1 HöfeO innerhalb von zwanzig Jahren nach dem Erbfall – können außerdem Nachabfindungsansprüche der übrigen Berechtigten relevant werden (§ 13 HöfeO). Ob die Höfeordnung für Ihren Fall gilt, sollte vor einem Verkauf erbrechtlich geprüft werden.

Gehört die Fläche dagegen als gewöhnliches Grundstück zu einem gemeinschaftlichen Nachlass, bleiben die allgemeinen Regeln zur Erbengemeinschaft maßgeblich: Die Erben müssen den Verkauf gemeinsam tragen. Mehr dazu unter Erbengemeinschaft: Immobilie verkaufen.

So bereiten Sie den Verkauf von Ackerland in fünf Schritten vor

1. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Flurkarte mit Flurstücksnummern und Größe, Pachtvertrag, gegebenenfalls Erbnachweis und Angaben aus der Bodenschätzung.
2. Rahmen klären. Größe bis oder über 1,0 Hektar? Mehrere Flurstücke? Bebauungsplan? Pacht? Rechte im Grundbuch? Höfeordnung?
3. Wert einschätzen lassen. Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, dann die Merkmale Ihrer Fläche – auch mit Blick auf § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG.
4. Käufer ansprechen. Je nach Lage, Pacht und Planungsrecht zum Beispiel Pächter, benachbarte Betriebe oder andere Interessenten.
5. Beurkunden und Genehmigung abwarten. Das Notariat beurkundet den Vertrag und beantragt bei Bedarf die Genehmigung oder das Zeugnis nach § 5 GrdstVG; der Eigentumswechsel wird erst danach im Grundbuch eingetragen.

Auch bei landwirtschaftlichen Grundstücken in Köln und im Rhein-Erft-Kreis können Sie sich an COLOGNE IMMOBILIEN wenden. Wir prüfen anhand der konkreten Fläche, ihrer Nutzung und der rechtlichen Rahmenbedingungen, ob wir die Vermittlung übernehmen können. Wie wir einen Verkauf grundsätzlich vorbereiten, lesen Sie unter Die COLOGNE-Strategie und Immobilie verkaufen.

Was Sie getrennt prüfen lassen sollten

• Steuern: Ob beim Verkauf Steuern anfallen, hängt insbesondere davon ab, ob die Fläche zum Privat- oder Betriebsvermögen gehört, wie und wann sie erworben wurde und welche steuerlichen Vorschriften im Einzelfall gelten. Das klärt Ihre Steuerberatung – wir erteilen keine Steuerberatung.
• Recht: Genehmigung, Vorkaufsrechte, Pachtkündigung und Höfeordnung sind Rechtsfragen für das Notariat oder eine Kanzlei. Wir erbringen keine Rechtsberatung.
• Provision: Die hälftige Teilung der Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden – nicht für Ackerland. Die Provision wird hier frei vereinbart.

Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen, Stand 03.11.2026: §§ 1–7, 9, 12 GrdstVG; § 1 Ausführungsgesetz zum Grundstückverkehrsgesetz NRW; § 5 Abs. 1 Nr. 3 Zuständigkeitsverordnung Agrar NRW (Fassung vom 01.04.2026); §§ 4, 6 RSG; §§ 311b, 566, 593b BGB; §§ 24, 196 BauGB; §§ 3, 5, 24 ImmoWertV; § 4 BodSchätzG; §§ 1, 4, 13 HöfeO.