Baugrundstück an private Bauherren verkaufen: Was wollen Familien vor dem Kauf wissen?
Wer ein Grundstück für sein eigenes Haus kauft, kauft meist zum ersten Mal – und muss Grundstück und Bau zusammen finanzieren. Je klarer Sie die Fragen dieser Käufer vorab beantworten, desto eher kommt ein Vertrag zustande: Was darf ich bauen, was kostet die Erschließung, wann kann ich anfangen? Wir bereiten Ihr Grundstück so auf, dass Bauherren und ihre Banken entscheiden können.
Grundstück einschätzen lassenBeratung vereinbaren
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Büro Hauptstraße 19–21, Frechen
In erster Linie, wenn es baureif ist: Es darf nach dem Planungsrecht bebaut werden, und die Erschließung – Straße, Wasser, Abwasser, Strom – ist gesichert. Größe und Zuschnitt passen zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus. Bauerwartungsland oder Rohbauland, bei dem die Bebauung noch Jahre dauern kann, ist für Familien dagegen meist ungeeignet, weil sie zeitnah bauen und finanzieren müssen.
Die sechs Fragen, die private Bauherren vor dem Kauf stellen
Was darf ich bauen?
Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung: Haustyp, Geschosse, Dachform, überbaubare Fläche, Abstände. Ein Auszug aus dem Bebauungsplan beantwortet die meisten Fragen schon vor der Besichtigung.
Ist das Grundstück erschlossen?
Gibt es Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom, und sind Erschließungsbeiträge bezahlt? Offene Beiträge oder fehlende Anschlüsse rechnen Käufer vom Preis ab.
Was liegt im Boden?
Auskunft aus dem Altlastenkataster und – wenn vorhanden – Hinweise zum Baugrund. Viele Bauherren lassen ohnehin ein Bodengutachten erstellen; bekannte Probleme sollten offen genannt werden.
Was steht im Grundbuch?
Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten: Was andere auf dem Grundstück dürfen, schränkt die Planung ein.
Was kostet das insgesamt?
Neben dem Kaufpreis Grunderwerbsteuer (in NRW derzeit 6,5 %), Notar und Grundbuch, Vermessung, Hausanschlüsse – und dann der Hausbau. Die Bank prüft das Gesamtpaket.
Wann kann ich anfangen?
Übergabetermin, eventuelle Räumung oder Abriss, Fristen. Familien planen Bauantrag und Finanzierung um diesen Termin herum.
Diese Fragen tauchen bei Baugrundstücken regelmäßig auf. Wir stellen die Antworten mit den Unterlagen zusammen, bevor das Grundstück angeboten wird.
„Was darf ich bauen?“ – beantwortet, bevor eine Familie fragt
Für private Bauherren steht diese Frage ganz oben. Mit Ihrem Verkaufsauftrag erhält Ihr Grundstück bei uns eine Premium-Bebauungsanalyse – für Sie kostenfrei. Familien sehen darin, welches Haus auf das Grundstück passt, wie viel Wohnfläche möglich ist und mit welchen Baukosten sie für den Neubau rechnen sollten.
Warum das beim Verkauf hilft
Private Bauherren entscheiden mit dem Herzen – und rechnen mit dem Kopf.
Familien planen mit einem Bild
Ein eingezeichnetes Haus im Lageplan macht aus einem leeren Grundstück ein Zuhause, das man sich vorstellen kann.
Budget und Bank
Kaufpreis plus Baukosten ergeben das Gesamtbudget, das Familien mit ihrer Bank besprechen.
Weniger offene Fragen
Planungsrecht, Stellplätze und Wohnfläche sind vor der Besichtigung geklärt – das schafft Vertrauen auf beiden Seiten.
So läuft es ab
Die Analyse ist fester Bestandteil unseres Verkaufs nach der COLOGNE-Strategie.
Unterlagen sichten
Flurstück, Grundstücksgröße, Grundbuch und – falls vorhanden – Bebauungsplan. Was fehlt, besprechen wir gemeinsam.
Analyse erstellen
Unser spezialisierter Planungspartner erstellt die Analyse; das Sachverständigen- und Ingenieurbüro Motyl ordnet sie für Wert und Vermarktung ein.
Gezielt vermarkten
Die Ergebnisse fließen in Exposé und Gespräche mit unseren vorgemerkten Suchkunden ein.
Bebauungsanalyse kostenfrei – mit Ihrem Verkaufsauftrag
Sprechen Sie mit uns über Ihr Grundstück. Oder starten Sie mit der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Die Bebauungsanalyse ist eine planerische Voreinschätzung auf Grundlage der verfügbaren Unterlagen. Sie ersetzt weder einen Bauvorbescheid (§ 77 BauO NRW) noch eine Baugenehmigung; verbindlich entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Die Baukosten sind eine Schätzung zum Zeitpunkt der Erstellung. Baulasten, Altlasten, Baumschutz und kommunale Satzungen (z. B. Stellplatzsatzung) fließen ein, soweit sie bekannt sind. Die Analyse ist kostenfrei im Rahmen eines Verkaufsauftrags (Maklervertrag) mit COLOGNE IMMOBILIEN.
Käufer sehen nicht nur ein Grundstück. Sie sehen ihr Haus darauf.
Bei uns arbeiten Makler, Sachverständiger und Projektentwickler in einem Büro zusammen. Das Ergebnis: Ihr Grundstück wird mit Hausvorschlag, Zahlen und Bild angeboten – verständlich für private Käufer.
Welches Haus passt auf das Grundstück?
Familien fragen nicht nach Grundflächenzahlen, sondern: Passt hier unser Haus hin – und was kostet es? Genau das beantworten wir vor der ersten Besichtigung: mit einem Hausvorschlag, nachvollziehbaren Flächen und einer Baukostenermittlung, mit der Ihre Kaufinteressenten direkt zur Bank gehen können.
- Hausvorschlag: Einfamilienhaus, Doppelhaus oder mehr
- Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung
- Baukostenermittlung für den Neubau
- Stellplätze und Garten sinnvoll angeordnet
GRZ 0,30 geplant · 0,4 zulässig
- Grundfläche
- 150 m²
- Geschosse
- II
- GFZ
- 0,60
- BGF
- ca. 300 m²
- Stellplätze
- 4
- Baukosten
- ermittelt
Fügt sich das Haus in die Straße ein?
Ohne Bebauungsplan richtet sich die Bebaubarkeit nach der umliegenden Bebauung (§ 34 BauGB). Wir prüfen Geschosszahlen und Dachformen in der Nachbarschaft und zeichnen die Abstandsflächen nach der Landesbauordnung NRW ein – damit Käuferfamilien wissen, worauf sie sich verlassen können.
- Nachbarbebauung ausgewertet
- Abstandsflächen im Lageplan eingezeichnet
- Schemaschnitt mit Geschossen und Dachform
- Ergebnis verständlich erklärt – ohne Fachchinesisch
So könnte das neue Zuhause aussehen.
Viele Familien können sich ein Haus auf einer Brachfläche oder anstelle eines Altbaus schwer vorstellen. Eine Visualisierung aus dem Blickwinkel des Bestandsfotos macht den Unterschied sichtbar. Ziehen Sie den Regler.
- Vorher und Nachher aus derselben Perspektive
- Grundlage ist das Bebauungskonzept
- deutlich als KI-Visualisierung gekennzeichnet
Visualisierungen sind Illustrationen des Konzepts; maßgeblich sind Lageplan und Kennzahlen. Die Bebauungsanalyse ist eine planerische Voreinschätzung und ersetzt weder Bauvorbescheid noch Baugenehmigung – verbindlich entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde.
Wie viel in einem Grundstück steckt, zeigt erst das Konzept
Ein Beispiel aus unserer Vermarktung im Kreis Düren: Auf drei Grundstücken standen zwei kleine Einfamilienhäuser. Unser Konzept zeigte, dass dort rechnerisch rund 18 Wohnungen möglich sind. Der Käufer hat es geprüft, bei der Bauaufsicht eingereicht und umgesetzt.
- im Gebotsverfahren verkauft
- Konzept geprüft und eingereicht
- Projekt umgesetzt
Einzelfall aus unserer Vermarktung; veröffentlicht mit Zustimmung des Eigentümers, Angaben anonymisiert. Ob und wie auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, entscheidet die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall.
Welche Unterlagen ein Bauherr – und seine Bank – sehen will
| Unterlage | Wofür Käufer sie brauchen | Woher sie kommt |
|---|---|---|
| Grundbuchauszug | Eigentum, Rechte in Abteilung II, Belastungen in Abteilung III | Grundbuchamt beim Amtsgericht |
| Liegenschaftskarte (Flurkarte) | Lage, Grenzen, Flurstücksgröße | Katasteramt der Stadt bzw. des Kreises |
| Auszug aus dem Bebauungsplan | Was gebaut werden darf | Stadtplanungsamt bzw. Online-Portal der Stadt |
| Baulastenauskunft | Ob auf dem Grundstück Baulasten eingetragen sind | Bauaufsicht der Stadt |
| Auskunft Altlastenkataster | Ob Verdachtsflächen bekannt sind | Umweltamt der Stadt bzw. des Kreises |
| Nachweis Erschließungsbeiträge | Ob noch Beiträge anfallen | Stadt (Tiefbau- bzw. Beitragsabteilung) |
| Vorbescheid (falls vorhanden) | Verbindliche Aussage zur Bebaubarkeit | Bauaufsicht, nach § 77 BauO NRW |
Die Bezeichnungen der Ämter unterscheiden sich von Stadt zu Stadt. Fehlende Unterlagen fordern wir mit Ihrer Vollmacht an.
Lohnt es sich, das Grundstück vor dem Verkauf zu teilen?
Ein großes Grundstück für eine Familie ist manchmal schwerer zu verkaufen als zwei kleinere. Ob sich eine Teilung lohnt, hängt davon ab, ob beide Teile nach dem Planungsrecht bebaubar und erschlossen sind und ob der Mehrerlös die Kosten für Vermessung, Anschlüsse und Zeit trägt.
Die neuen Grenzen ermittelt ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur oder das Katasteramt; danach werden die Flurstücke im Liegenschaftskataster und im Grundbuch gebildet. Ist das Grundstück bebaut, ist eine Bebauung bereits genehmigt oder darf das Grundstück aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden, bedarf die Teilung in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich einer Genehmigung nach § 7 BauO NRW. Eine gesetzliche Ausnahme besteht unter anderem, wenn eine hierfür befugte Person auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt. Bei unbebauten Grundstücken prüfen wir, ob jede Teilfläche für sich bebaubar bleibt.
Wir rechnen beide Varianten – ganz oder geteilt – mit derselben Wertgrundlage durch, bevor Sie Kosten auslösen.
Voraussetzungen, Ablauf und Kosten einer Teilung erklärt unser Ratgeber Grundstück teilen und verkaufen.
So verkaufen wir Ihr Grundstück an private Bauherren
- Grundstück prüfenBaureife, Planungsrecht, Erschließung, Rechte und Lasten – und ob private Bauherren die passende Käufergruppe sind oder eher ein Bauträger.
- Wert und AngebotspreisAusgehend vom Bodenrichtwert Ihrer Zone, mit begründeten Zu- und Abschlägen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
- UnterlagenpaketAlles, was Bauherren und Banken für die Entscheidung brauchen, in einem Exposé.
- Vorgemerkte Suchkunden zuerstWir prüfen, ob passende private Bauherren bereits bei uns vorgemerkt sind; danach bieten wir das Grundstück gezielt an.
- Finanzierung prüfen lassenVor dem Notartermin bitten wir Interessenten um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank.
- Notartermin und ÜbergabeDas Notariat entwirft und beurkundet den Vertrag; nach Zahlung übergeben Sie das Grundstück.
Häufige Fragen zum Verkauf an private Bauherren
Ist mein Grundstück für private Bauherren interessant?
Am ehesten, wenn es baureif ist, also bebaut werden darf und erschlossen ist, und wenn Größe und Zuschnitt zu einem Ein- oder Zweifamilienhaus passen. Lässt das Planungsrecht deutlich mehr Wohnfläche zu oder steht noch ein abrissreifes Haus darauf, kann ein Bauträger der passendere Käufer sein. Wir prüfen das vorab.
Welche Unterlagen brauchen Kaufinteressenten für ein Baugrundstück?
Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte, Auszug aus dem Bebauungsplan, Baulastenauskunft, Auskunft aus dem Altlastenkataster und einen Nachweis über gezahlte Erschließungsbeiträge, falls vorhanden auch einen Vorbescheid. Die finanzierende Bank des Käufers verlangt einen Teil davon ohnehin.
Wie finde ich den richtigen Preis für ein Baugrundstück?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert Ihrer Zone, den Sie kostenlos auf WERTATLAS.NRW nachsehen können. Größe, Zuschnitt, Bebaubarkeit, Erschließung und Rechte im Grundbuch begründen Zu- oder Abschläge. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ordnet Ihr Grundstück ein.
Brauche ich für die Teilung meines Grundstücks eine Genehmigung?
Ist das Grundstück bebaut, ist eine Bebauung bereits genehmigt oder darf das Grundstück aufgrund einer Genehmigungsfreistellung bebaut werden, bedarf die Teilung in Nordrhein-Westfalen grundsätzlich einer Genehmigung nach § 7 BauO NRW. Eine gesetzliche Ausnahme besteht unter anderem, wenn eine hierfür befugte Person auf Grundlage eines Amtlichen Lageplans die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Unbedenklichkeit der Teilung bescheinigt. Ob eine neue Teilungsvermessung notwendig ist, hängt insbesondere davon ab, ob die gewünschte Teilfläche bereits als eigenständiges Flurstück im Liegenschaftskataster erfasst ist. Müssen neue Flurstücksgrenzen gebildet werden, ist grundsätzlich eine entsprechende Vermessung erforderlich. Die bauaufsichtlichen Anforderungen nach § 7 BauO NRW sind unabhängig davon zu beachten. Ob jede Teilfläche bebaubar bleibt, sollte vor der Teilung geprüft werden.
Wer zahlt die Maklerprovision beim Verkauf eines Baugrundstücks?
Die Regeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die an Verbraucher verkauft werden – nicht für unbebaute Grundstücke. Die Provision wird frei vereinbart und vor Beginn der Vermarktung im Auftrag festgehalten.
Was passiert, wenn der Käufer keine Finanzierung bekommt?
Deshalb bitten wir Interessenten vor dem Notartermin um eine Finanzierungsbestätigung ihrer Bank. Im Kaufvertrag wird geregelt, wann der Kaufpreis fällig ist und was bei Zahlungsverzug geschieht; diese Regelungen gestaltet das Notariat.
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Wer Ihr Grundstück bewertet und vermarktet
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Ist Ihr Grundstück bereit für private Bauherren?
Nennen Sie uns Lage, Größe und Flurstück. Wir prüfen Baureife und Unterlagen und geben Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
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