Verkauf auf Rentenbasis: Haus verkaufen und trotzdem wohnen bleiben

Bei der Immobilienverrentung wird eine Immobilie verkauft, der Kaufpreis aber nicht vollständig als Einmalbetrag gezahlt, sondern ganz oder überwiegend in Form einer regelmäßigen Rente (Leibrente). Häufig wird zusätzlich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch gesichert. Die verkaufende Person bleibt also in der Immobilie wohnen, erhält laufende Zahlungen und gibt gleichzeitig das Eigentum an der Immobilie ab.

Ja, grundsätzlich kann ein Verkauf mit einem vertraglich vereinbarten Wohnrecht oder Nießbrauch so gestaltet werden. Dabei wird festgelegt, welche Räume und Flächen Sie nutzen dürfen, wie lange das Recht gilt und wer welche Kosten trägt. Die Vereinbarung sollte notariell gestaltet und im Grundbuch abgesichert werden.

Geeignet ist die Immobilienverrentung vor allem für Eigentümerinnen und Eigentümer, die in ihrer Immobilie wohnen bleiben möchten, zusätzliches Einkommen im Ruhestand benötigen, deren Erbfolge bereits anderweitig geregelt ist oder die ihr gebundenes Immobilienvermögen in Köln oder im Rhein-Erft-Kreis gezielt in Liquidität umwandeln möchten. Ob dieses Modell zu Ihrer Situation passt, prüfen wir mit Ihnen im Rahmen einer individuellen Beratung.

Die Berechnung berücksichtigt in der Regel den aktuellen Marktwert der Immobilie, das Alter und die statistische Lebenserwartung der rentenberechtigten Person(en), einbehaltene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch sowie vereinbarte Einmalzahlungen oder Restkaufpreisanteile. Als Sachverständigenbüro ermitteln wir zunächst den Verkehrswert Ihrer Immobilie im Raum Köln und Rhein-Erft-Kreis und prüfen dann, welche Rentenhöhen je nach Modell realistisch und marktüblich sind.

Ein Wohnrecht berechtigt in der Regel zur eigenen Nutzung der vereinbarten Räume (Selbstnutzung) und ist meist enger gefasst. Der Nießbrauch umfasst die weitergehende Nutzung, zum Beispiel auch die Vermietung und die Vereinnahmung der Mieteinnahmen. Beide Rechte können den Wert der Immobilie und damit die Höhe der Leibrente deutlich beeinflussen. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Ihrer Lebensplanung und Ihren Einkommenszielen ab.

Das hängt vom Umfang und der Dauer des Rechts, dem Alter der berechtigten Person und dem Marktwert der Immobilie ab – eine pauschale Prozentangabe wäre unseriös. Wir ermitteln zunächst den Marktwert und erläutern dann nachvollziehbar, wie sich die gewünschte Gestaltung auswirken kann.

Zu den Vorteilen zählen: Sie können in der Immobilie wohnen bleiben, erhalten planbare regelmäßige Zahlungen als Ergänzung zur Rente und müssen nicht sofort umziehen. Zu den Nachteilen zählen: Das Eigentum geht auf die kaufende Partei über, die Immobilie steht später in der Regel nicht mehr für eine Vererbung zur Verfügung, und die Verträge sind komplex und sollten fachlich geprüft werden. Wir vergleichen mit Ihnen die Varianten klassischer Verkauf, Verrentung und Vermietung in Zahlen und Konsequenzen.

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Beim Teilverkauf bleiben Sie Miteigentümer, zahlen aber laufende Nutzungsentgelte für den verkauften Anteil, und bei einem späteren Gesamtverkauf können weitere Kosten anfallen. Beim Verkauf mit Nießbrauch erhalten Sie einmalig einen um den Wert des Rechts reduzierten Kaufpreis ohne laufende Entgelte. Vergleichen Sie beide Modelle über die gesamte Laufzeit – auf Basis einer unabhängigen Bewertung.

Die Sicherheit hängt stark von der Vertragsgestaltung ab. Wichtige Punkte sind die Eintragung der Rechte (Wohnrecht, Nießbrauch, Rentenansprüche) im Grundbuch, vertragliche Sicherungsmechanismen wie Rücktrittsrechte und der Rang im Grundbuch sowie die sorgfältige Auswahl der kaufenden Partei. Wir achten im Rahmen der Vorbereitung und in Abstimmung mit der notariellen Gestaltung darauf, dass diese Aspekte berücksichtigt werden; eine individuelle rechtliche Beratung kann dies ergänzen.

Bei einem Verkauf auf Rentenbasis geht das Eigentum an der Immobilie auf die kaufende Partei über; die Immobilie selbst gehört in der Regel nicht mehr zum Nachlass. Erbinnen und Erben können jedoch von verbleibendem Geldvermögen oder – je nach vertraglicher Ausgestaltung – von Rentenzahlungen profitieren. Wenn Sie die Interessen Ihrer Erben einbeziehen möchten, empfehlen wir, diese frühzeitig in die Planung einzubeziehen.

Je nach Modell kann eine Immobilienverrentung steuerliche Folgen haben, beispielsweise bei der Einkommensteuer oder Erbschaftsteuer. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt von vielen Faktoren ab. Wir weisen auf relevante Punkte hin, ersetzen aber keine individuelle Steuerberatung – für verbindliche steuerliche Einschätzungen sollten Sie eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuziehen.

Ja. Beim Verkauf auf Rentenbasis (Leibrente) geht das Eigentum vollständig über, Sie erhalten laufende Zahlungen und gegebenenfalls Wohnrecht oder Nießbrauch. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil und zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt; die Vertrags- und Kostenstruktur ist komplex. Bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie ohne Verkauf beliehen und das Darlehen später aus der Verwertung zurückgezahlt. Wir analysieren mit Ihnen, welche Variante zu Ihren Zielen, Ihrer Immobilie und Ihrem Risikoprofil passt.

Achten Sie insbesondere auf nachweisbare Qualifikationen (etwa eine Zertifizierung gem. DIN EN ISO/IEC 17024), Erfahrung in Immobilienbewertung und -vermittlung in der Region, eine transparente Darstellung von Modellen, Kosten, Risiken und Alternativen sowie unabhängige Auszeichnungen. Die COLOGNE IMMOBILIEN GmbH vereint zertifizierte Gutachterkompetenz und Maklererfahrung und ist auf Köln, Frechen und den Rhein-Erft-Kreis spezialisiert. In einem unverbindlichen Erstgespräch klären wir, ob eine Immobilienverrentung zu Ihren Zielen passt.