Grundschuld löschen oder stehen lassen? Was der Eintrag in Abteilung III beim Hausverkauf bedeutet

Unterschied Grundschuld und Hypothek

Beide sind Grundpfandrechte, doch die Hypothek ist streng an die gesicherte Forderung gebunden und sinkt mit jeder Tilgung. Die Grundschuld ist davon losgelöst: Sie bleibt in voller eingetragener Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen längst zur Hälfte zurückgezahlt ist. Genau diese Flexibilität ist der Grund, warum Banken heute fast ausschließlich Grundschulden eintragen lassen – sie können für eine spätere Anschlussfinanzierung oder Modernisierung wiederverwendet werden.

Grundschuld beim Hausverkauf: Was der Eintrag bedeutet

Eine eingetragene Grundschuld ist kein Verkaufshindernis. In der Praxis wird sie bei der Kaufabwicklung aus dem Kaufpreis abgelöst: Das Notariat holt von Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein und stellt sicher, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erhält. Die Kaufpreisfälligkeit wird in der Regel so gestaltet, dass der Käufer erst zahlt, wenn die Löschungsunterlagen vorliegen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie müssen den Kredit nicht vorab aus eigenen Mitteln zurückführen.

Grundschuld löschen oder stehen lassen?

Eine abbezahlte Grundschuld kann gelöscht werden, muss aber nicht. Manche Eigentümer behalten sie bewusst als Reserve für künftige Finanzierungen. Beim Verkauf gilt jedoch: Käufer und finanzierende Bank erwarten fast immer ein lastenfreies Grundstück, sodass die Löschung spätestens jetzt ansteht. Eine Übernahme der Grundschuld durch den Käufer ist rechtlich möglich, in der Praxis aber selten, weil dessen Bank eigene Sicherheiten eintragen möchte.

Grundschuld löschen: Ablauf, Dauer und Grundschuldbrief

Für die Löschung braucht das Grundbuchamt die Löschungsbewilligung der Bank in notariell beglaubigter Form und die Zustimmung des Eigentümers, die das Notariat beurkundet. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorgelegt werden – ist der Grundschuldbrief verloren, ist vorab ein gerichtliches Aufgebotsverfahren nötig, das mehrere Monate dauern kann. Bei einer Buchgrundschuld (Grundschuld ohne Brief) entfällt dieser Schritt. Die Bearbeitung beim Grundbuchamt dauert in Köln und im Rhein-Erft-Kreis erfahrungsgemäß einige Wochen; die Kaufvertragsabwicklung wartet nicht darauf, weil die Löschung gemeinsam mit der Eigentumsumschreibung beantragt wird.

Warum wir Abteilung III vor der Bewertung prüfen

Für die Wertermittlung ist die Grundschuld selbst nicht wertmindernd – die Immobilie ist so viel wert, wie der Markt für sie zahlt, unabhängig von der Belastung. Entscheidend ist sie aber für die Abwicklung: Höhe der Restschuld, Vorfälligkeitsentschädigung und Löschungskosten bestimmen Ihren Nettoerlös. Deshalb gehört ein aktueller Grundbuchauszug zu den ersten Unterlagen, die wir mit Ihnen durchgehen.