Haus verkaufen bei Scheidung – oder den Partner auszahlen?
Einer möchte im Haus bleiben, der andere braucht Klarheit über seinen Anteil. Vielleicht steht ein Verkauf schon fest, vielleicht möchten Sie zuerst wissen, was die Immobilie wert ist und welche Wege sich daraus ergeben. Hier finden Sie die Zusammenhänge geordnet und für beide Seiten gleich dargestellt.
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Für den ersten Kontakt genügen Objektart, Ort und Ihr Anliegen; auf Wunsch sprechen wir mit jedem Partner getrennt und vertraulich. Telefon 02234 250 96 15 · Neutrale Bewertung durch einen gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter
Wem das Haus gehört, steht im Grundbuch – an der Ehe allein ändert sich dadurch nichts. Die meisten Paare leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft (§§ 1363 ff. BGB). Bei der Scheidung wird dann nicht das Haus geteilt, sondern der Vermögenszuwachs während der Ehe in Geld ausgeglichen. Maßgeblich sind zwei Stichtage: die Eheschließung für das Anfangsvermögen (§ 1374 BGB) und für das Endvermögen grundsätzlich die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags, also dessen Zustellung (§ 1384 BGB). Für beide Zeitpunkte zählt der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Muss das gemeinsame Haus bei einer Scheidung verkauft werden?
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, in letzter Konsequenz über eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht (§§ 749, 753 BGB; §§ 180 ff. ZVG). Das ist ein eigenes gerichtliches Verfahren mit Voraussetzungen und Kosten. Ob und wann es in Ihrem Fall in Betracht kommt, klärt Ihre Anwaltskanzlei für Familienrecht.
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Die Antwort beginnt mit einem Blick ins Grundbuch und in den Darlehensvertrag. Drei Ausgangslagen kommen besonders häufig vor.
Sie stehen beide im Grundbuch
Meist gehört jedem die Hälfte. Verkauf, Übernahme durch einen von Ihnen oder eine Vermietung gehen nur gemeinsam. Eine Bewertung, die beide als neutral ansehen, macht diese Einigung leichter.
Nur einer steht im Grundbuch
Dann bleibt er Alleineigentümer. Hat das Haus während der Ehe an Wert gewonnen oder wurde es gemeinsam abbezahlt, fließt das in den Zugewinnausgleich ein – in Geld, nicht als Eigentum.
Der Kredit läuft noch
Gegenüber der Bank haften alle weiter, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben, auch nach dem Auszug. Übernahme oder Verkauf müssen deshalb immer mit der Bank abgestimmt werden.
Haus behalten oder verkaufen? Die Wege im Vergleich
Welcher Weg trägt, hängt von Einkommen, Kindern, Kredit und dem Verhältnis zueinander ab – und vom Wert, auf den sich beide verständigen.
| Weg | Passt eher, wenn … | Darauf kommt es an |
|---|---|---|
| Verkaufen und Erlös teilen | keiner das Haus allein tragen kann oder will und beide einen klaren Schnitt wünschen | Verkehrswert, Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und ein Zeitplan, dem beide zustimmen |
| Einer übernimmt und zahlt aus | die Kinder im Haus bleiben sollen und ein Einkommen für den Kredit reicht | Auszahlungsbetrag aus dem Nettowert; die Bank muss den anderen aus der Haftung entlassen |
| Übertragung auf die Kinder | das Haus in der Familie bleiben soll | Schenkungsteuer, Wohnrecht oder Nießbrauch, Pflichtteile – nur mit Steuerberatung und Notariat |
| Vorerst vermieten | ein sofortiger Verkauf ungünstig erscheint | gemeinsame Verwaltung über Jahre, Mietvertrag, Steuer; setzt ein funktionierendes Miteinander voraus |
| Teilungsversteigerung | keine Einigung möglich ist | gerichtliches Verfahren (§§ 180 ff. ZVG) mit eigenen Voraussetzungen und Kosten; Zeitpunkt und Erlös lassen sich darin kaum steuern – vorher anwaltlich beraten lassen |
Wir erbringen keine Rechtsberatung. Zugewinnausgleich, Unterhalt und die Formulierung einer Vereinbarung gehören zu Ihrer Anwaltskanzlei für Familienrecht und zum Notariat. Wir liefern die Zahlen und begleiten einen Verkauf.
Verkaufspreis, Stichtagswert, Ausgleich: Welche Frage stellt sich Ihnen?
In Gesprächen werden drei Fragen oft vermischt. Wer sie trennt, weiß schneller, welche Zahl er braucht.
Was bringt das Haus heute?
Der heutige Verkaufspreis interessiert, wenn verkauft oder ein Partner ausgezahlt werden soll. Grundlage ist der aktuelle Marktwert – ihn klärt eine Bewertung zum heutigen Tag.
Was war das Haus an einem Stichtag wert?
Für den Zugewinnausgleich zählt nicht der heutige Wert, sondern der Wert zu bestimmten Stichtagen in der Vergangenheit, etwa bei Eheschließung und bei Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Das ist eine eigene Bewertungsfrage, oft mit Gutachten.
Gutachten bei ScheidungWer bekommt am Ende wie viel?
Wie das Vermögen zwischen Ihnen ausgeglichen wird, ist eine rechtliche Frage. Sie hängt vom Güterstand, von Vereinbarungen und weiteren Vermögenswerten ab und gehört zu Ihrer Anwaltskanzlei für Familienrecht.
Wir liefern die Zahlen für die ersten beiden Fragen. Die dritte beantworten Anwaltskanzlei und gegebenenfalls das Familiengericht; wir erbringen keine Rechtsberatung.
Wie wird die Auszahlung bei einer Scheidung berechnet?
Die Rechnung ist einfacher als gedacht. Streit entsteht meist an zwei Stellen: beim Wert und bei den Ausgleichsposten.
- Verkehrswert zum StichtagGrundlage sind Ortstermin, Grundbuch, Bauakte, Bodenrichtwert und Vergleichsdaten des Gutachterausschusses. Für den Zugewinnausgleich kann der Wert zu mehreren Stichtagen ermittelt werden.
- Restschuld und AusgleichspostenAbgezogen wird der aktuelle Darlehensstand. Hinzu kommen Posten, über die gesprochen werden muss: Eigenleistungen, Zuwendungen der Eltern, nach der Trennung allein gezahlte Raten.
- Nettowert und AnteilVerkehrswert minus Restschuld ergibt den Nettowert. Dem ausscheidenden Partner steht davon sein Miteigentumsanteil zu, meist die Hälfte. Ob und wie Ausgleichsposten berücksichtigt werden, ist Verhandlungssache und gehört in Ihre anwaltliche Beratung.
- Gespräch mit der BankWer übernimmt, muss den Kredit allein tragen können. Die Bank prüft Einkommen und Wert und entscheidet über die Entlassung des anderen aus der Haftung.
- Notarieller VertragDie Übertragung des Anteils oder der Verkauf an Dritte wird notariell beurkundet, oft zusammen mit weiteren Scheidungsfolgen.
Vereinfachtes, fiktives Rechenbeispiel ohne Ausgleichsposten, Vorfälligkeitsentschädigung und Nebenkosten. Es zeigt nur den Rechenweg bei einer Übernahme und ist kein typischer Wert. Was einem Partner am Ende tatsächlich zusteht, ergibt sich aus Ihrer Vereinbarung und dem Zugewinnausgleich – nicht allein aus dieser Rechnung.
Nutzung, Raten, Kinder: Was gilt im Trennungsjahr?
Bis zur Scheidung vergeht oft mehr als ein Jahr. In dieser Zeit stellen sich drei praktische Fragen.
Einer bleibt, einer zieht aus
Bleibt ein Ehegatte im gemeinsamen Haus, kann der ausgezogene eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB). Ihre Höhe orientiert sich häufig an der ortsüblichen Miete. Ob sie mit Kreditraten oder Unterhalt verrechnet wird, hängt vom Einzelfall ab und klärt Ihre Anwaltskanzlei. Den Mietwert schätzen wir für Sie ein.
Der Kredit läuft weiter
Zahlt einer die Raten allein, kann er im Innenverhältnis Ausgleich verlangen. Besser ist eine schriftliche Zwischenvereinbarung über Raten, Nutzung und laufende Kosten bis zur endgültigen Lösung.
Die Kinder
Das Familiengericht kann einem Ehegatten die Ehewohnung für die Trennungszeit zuweisen und dabei das Wohl der Kinder berücksichtigen (§ 1361b Abs. 1 BGB). Am Eigentum ändert das nichts. Langfristig muss die Lösung finanzierbar sein.
Welche Steuern können bei Scheidung und Immobilie anfallen?
Grunderwerbsteuer
Überträgt ein Ehegatte seinen Anteil auf den anderen, fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an – auch nach der Scheidung, wenn es um die Vermögensauseinandersetzung geht (§ 3 Nr. 4 und Nr. 5 GrEStG).
Spekulationssteuer
Heikel kann es für den ausziehenden Partner werden: Gibt er seinen Anteil innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf ab, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt er in der Regel, wenn die Wohnung seit der Anschaffung ausschließlich selbst genutzt wurde oder im Jahr der Abgabe und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken – dafür genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der das mittlere Jahr ganz und die beiden anderen Jahre zumindest teilweise umfasst. Nach einem Auszug kann diese Voraussetzung entfallen.
Zeitpunkt planen
Weil die Selbstnutzung des Ausgezogenen endet, kann es steuerlich eine Rolle spielen, ob vor oder nach der Scheidung übertragen oder verkauft wird. Das sollte vor der Beurkundung gerechnet werden.
Die steuerlichen Hinweise sind allgemein. Ihren Fall beurteilt Ihre Steuerberatung; wir erbringen keine steuerliche Beratung. Grundlagen zu Frist und Eigennutzung: Spekulationssteuer bei Immobilien.
Haus wegen Scheidung verkaufen: Wie gelingt das ohne zusätzlichen Streit?
Bei einem Verkauf in der Trennung geht es nicht nur um den Preis, sondern auch darum, dass sich keiner übergangen fühlt.
Gleiche Information für beide
Sie haben einen Ansprechpartner, beide erhalten dieselben Berichte und Unterlagen. Getrennte Gespräche sind jederzeit möglich.
Ohne öffentliche Anzeige, wenn gewünscht
Über unseren Käuferfinder sprechen wir vorgemerkte Interessenten direkt an. Ihr Haus muss dann nicht mit Fotos und Preis in Portalen stehen.
Alles in einer Hand
Bewertung, Unterlagen, Bankunterlagen, Besichtigungen und Notartermin – auch wenn einer von Ihnen bereits weggezogen ist.
Welche Tätigkeiten wir übernehmen, halten wir vor Beginn schriftlich in unserer Leistungsgarantie fest, jeweils mit dem Zeitpunkt der Ausführung. Wie wir einen Verkauf vorbereiten und führen, beschreibt die COLOGNE-Strategie; Auszeichnungen und Kundenstimmen finden Sie unter Erfahrungen & Auszeichnungen; allgemeine Informationen finden Sie unter Immobilie verkaufen. Maklerprovision beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher: Beauftragen Verkäufer und Käufer den Makler beide, zahlen sie gleich viel (§ 656c BGB); beauftragt nur eine Seite, darf die andere höchstens zur Hälfte beteiligt werden (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Regeln nicht.
Wann brauchen Sie ein Gutachten – und welches?
Brauchen beide Seiten eine gemeinsame Zahl, hilft ein neutrales Gutachten mit offengelegten Datenquellen, etwa Gutachterausschuss, BORIS.NRW und WERTATLAS.NRW. Ob ein Gericht ein privat beauftragtes Gutachten heranzieht oder einen eigenen Sachverständigen bestellt, entscheidet das Gericht.
Für Verhandlungen und das Bankgespräch reicht oft ein Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. Für den Zugewinnausgleich oder ein streitiges Verfahren ist meist das Verkehrswertgutachten geeignet; es wird nach der BVS-Honorartabelle abgerechnet, ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten. Einzelheiten zu Umfang und Stichtagen finden Sie unter Immobiliengutachten bei Scheidung.
Für Kanzleien für Familienrecht: Was wir vor einem Gutachten klären
Ein Gutachten hilft nur, wenn es die richtige Frage beantwortet. Diese fünf Punkte stimmen wir mit Ihnen oder Ihrer Mandantschaft ab.
- Bewertungszweck: Verhandlung, Übernahme durch einen Ehegatten, Zugewinnausgleich oder gerichtliches Verfahren – davon hängen Umfang und Art des Gutachtens ab.
- Stichtage: heutiger Wert, Anfangsvermögen (Eheschließung) und Endvermögen (Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags) können getrennt bewertet werden.
- Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Wohnungen Teilungserklärung; Angaben zu Modernisierungen mit Datum.
- Auftraggeber: ein Ehegatte, beide gemeinsam oder die Kanzlei im Namen ihrer Mandantschaft – das klären wir vor Beginn schriftlich.
- Übermittlung: Ortstermin auf Wunsch mit beiden Ehegatten; das Gutachten geht an die vereinbarten Empfänger, bei gemeinsamer Beauftragung in identischen Ausfertigungen.
Der Ratgeber „Die Immobilie in der Scheidung“ als kostenloses PDF
Zum Lesen in Ruhe – jeder für sich oder gemeinsam.
Kostenloser Ratgeber · PDF, 10 Seiten
Die Immobilie in der Scheidung: Wer bekommt das Haus? Auszahlung, Verkauf, Kredit und Steuern
Der Ratgeber vertieft diese Seite und eignet sich auch als Grundlage für das Gespräch mit Anwaltskanzlei und Bank. Verfasst von Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist (LL.M.). Sie erhalten das PDF per E-Mail.
- Beispielrechnung zur Auszahlung
- Die drei Grundbuch-Situationen und die fünf Wege
- Kredit und Entlassung aus der Haftung
- Grunderwerb- und Spekulationssteuer
- Checkliste für die Trennung
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
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Häufige Fragen: Haus und Scheidung
Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?
Zuerst entscheidet das Grundbuch: Wer eingetragen ist, ist Eigentümer; stehen beide drin, gehört das Haus meist jedem zur Hälfte. Der Zugewinnausgleich gleicht den Vermögenszuwachs während der Ehe in Geld aus, ändert aber nichts am Eigentum. Wer das Haus behält, verkauft oder auszahlt, vereinbaren die Ehegatten, notfalls entscheidet das Gericht. Rechtliche Fragen klärt eine Anwaltskanzlei für Familienrecht.
Was passiert mit dem Haus bei einer Scheidung mit Kindern?
Einen Automatismus gibt es nicht. Für die Trennungszeit kann das Familiengericht die Ehewohnung einem Ehegatten zuweisen und dabei das Wohl der Kinder berücksichtigen (§ 1361b BGB). Am Eigentum ändert das nichts. Was dauerhaft mit dem Haus geschieht, hängt vor allem davon ab, ob es einer allein finanzieren kann.
Verkaufen oder den Partner auszahlen – was ist besser?
Beides beginnt mit dem Verkehrswert. Beim Verkauf wird der Erlös nach Ablösung des Kredits geteilt. Bei der Übernahme zahlt einer dem anderen dessen Anteil am Nettowert aus und übernimmt das Darlehen; dafür muss die Bank zustimmen. Welche Lösung wirtschaftlich besser ist, zeigt eine Rechnung mit belegten Zahlen.
Wie berechne ich die Auszahlung bei der Scheidung?
Vereinfacht: Verkehrswert minus Restschuld ergibt den Nettowert, davon erhält der ausscheidende Partner seinen Anteil, meist die Hälfte. Fiktives Beispiel: 600.000 € Verkehrswert, 200.000 € Restschuld, 400.000 € Nettowert, 200.000 € Auszahlung. Hinzu kommen Ausgleichsposten wie Eigenleistungen oder nach der Trennung allein gezahlte Raten. Was einem Partner am Ende zusteht, ergibt sich aus Ihrer Vereinbarung und dem Zugewinnausgleich; das klärt Ihre Anwaltskanzlei.
Was tun, wenn einer das Haus nicht verkaufen will?
Ohne Zustimmung beider Miteigentümer ist kein freier Verkauf möglich. Oft hilft eine neutrale Bewertung, weil sie Verkauf und Auszahlung verhandelbar macht. Scheitert jede Einigung, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das ist ein gerichtliches Verfahren mit eigenen Voraussetzungen und Kosten, dessen Ergebnis sich kaum planen lässt; lassen Sie sich vorher anwaltlich beraten.
Was gilt, wenn nur einer im Grundbuch steht?
Dann ist nur dieser Ehegatte Eigentümer. Der andere kann aber über den Zugewinnausgleich beteiligt sein, wenn das Haus während der Ehe an Wert gewonnen hat oder gemeinsam abbezahlt wurde. Dafür wird der Wert zu den Stichtagen Eheschließung und Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags (Zustellung) benötigt.
Können wir das Haus schon während der Trennung verkaufen?
Ja. Ein Verkauf muss nicht bis zur Scheidung warten, wenn alle Eigentümer zustimmen und die Bank in die Ablösung des Kredits eingebunden ist. Halten Sie vorher schriftlich fest, wie der Erlös verwendet und verteilt wird, denn das hängt mit dem Zugewinnausgleich zusammen. Weil der Zeitpunkt auch steuerlich eine Rolle spielen kann, sollten Anwaltskanzlei und Steuerberatung vor der Beurkundung beteiligt sein.
Reicht eine kostenlose Bewertung für die Auszahlung?
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts gibt Ihnen beiden eine Orientierung und ist eine gute Grundlage für das erste Gespräch. Ein Gutachten ist sie nicht. Einigen Sie sich beide auf einen Wert, kann das für die Auszahlung genügen. Verlangt die Bank einen Nachweis, ist der Wert streitig oder geht es um Stichtage für den Zugewinnausgleich, ist ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten der passendere Weg.
Kann ich zunächst allein eine Anfrage stellen?
Ja. Für den ersten Kontakt genügen Objektart, Ort und Ihr Anliegen; auf Wunsch sprechen wir mit jedem Partner getrennt. Was Sie uns im Erstgespräch mitteilen, geben wir ohne Ihr Einverständnis nicht an Ihren Partner weiter. Für einen Ortstermin braucht es den Zugang zum Haus, und verkaufen lässt sich das Haus nur mit Zustimmung aller Eigentümer.
Wer zahlt den Hauskredit während der Trennung?
Gegenüber der Bank haften alle, die den Darlehensvertrag unterschrieben haben, auch nach einem Auszug. Zahlt einer allein, kann er im Innenverhältnis Ausgleich verlangen. Eine schriftliche Zwischenvereinbarung über Raten, Nutzung und Kosten schafft Klarheit bis zur endgültigen Lösung.
Was ist eine Nutzungsentschädigung?
Bleibt ein Ehegatte nach der Trennung allein im Haus, kann der ausgezogene eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit das der Billigkeit entspricht (§ 1361b Abs. 3 BGB). Die Höhe orientiert sich häufig an der ortsüblichen Miete. Eine automatische Verrechnung mit Kreditraten oder Unterhalt gibt es nicht; wie beides zusammenhängt, klärt Ihre Anwaltskanzlei.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ein Ehegatte das Haus übernimmt?
In der Regel nicht: Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit, auch nach der Scheidung im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (§ 3 Nr. 4 und 5 GrEStG). Für den ausziehenden Partner kann dagegen Spekulationssteuer ein Thema sein. Eine pauschale Aussage zur Steuerfreiheit ist nicht möglich; klären Sie Ihren Fall vor der Beurkundung mit Ihrer Steuerberatung.
Was kostet ein Gutachten für die Scheidung?
Ein Kurzgutachten gibt es zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. Das Verkehrswertgutachten, etwa für den Zugewinnausgleich, rechnen wir nach der BVS-Honorartabelle ab: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten. Davor steht die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Gibt es einen Ratgeber zur Immobilie in der Scheidung?
Ja. Der kostenlose Ratgeber „Die Immobilie in der Scheidung“ hat 10 Seiten mit Beispielrechnung, den Wegen im Vergleich, einem Kapitel zu Kredit und Steuern sowie einer Checkliste. Sie können ihn auf dieser Seite anfordern.
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Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir erbringen keine Rechtsberatung; Vereinbarungen gestalten Ihre Anwaltskanzlei und das Notariat. Rechtsgrundlagen, Stand 07.10.2026: §§ 749, 753, 1361b, 1363 ff., 1374, 1384 BGB; § 3 GrEStG; § 23 EStG; §§ 180 ff. ZVG; §§ 656c, 656d BGB (Gesetzestexte: gesetze-im-internet.de, abgerufen am 11.10.2026).
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