Wohnrecht berechnen: Was ist ein lebenslanges Wohnrecht wert und lässt sich das Haus verkaufen?

Ein lebenslanges Wohnrecht kann den Wert einer Immobilie beeinflussen. Wie, hängt vor allem davon ab, welche Räume das Recht umfasst und wer welche Kosten trägt. Vorher steht aber eine andere Frage: Brauchen Sie die Zahl für das Finanzamt oder für einen Verkauf? Steuerwert und Verkehrswert werden unterschiedlich ermittelt und führen meist zu verschiedenen Ergebnissen. Hier lesen Sie, wie beide Rechnungen funktionieren und wie Sie ein Haus mit Wohnrecht verkaufen können.

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied

Umgangssprachlich heißt es Wohnrecht, im Bürgerlichen Gesetzbuch Wohnungsrecht. Gemeint ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon als Wohnung zu nutzen, und zwar unter Ausschluss des Eigentümers (§ 1093 BGB). Die berechtigte Person darf ihre Familie und Pflegekräfte aufnehmen. Übertragen lässt sich das Recht grundsätzlich nicht; einem Dritten überlassen darf sie die Wohnung nur, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB). Was genau gilt, steht in der Bestellungsurkunde und im Grundbuch, Abteilung II.

Ein Nießbrauch reicht meist weiter. Wer ihn hat, darf in der Regel auch vermieten und die Miete behalten.

Wie der Verkauf mit einem Nießbrauch abläuft, beschreiben wir auf der Seite Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.

Steuerwert oder Verkehrswert: Warum es zwei Zahlen gibt

Für dasselbe Wohnrecht kann es zwei verschiedene Zahlen geben, weil zwei verschiedene Fragen gestellt werden.

Der steuerliche Wert dient der Berechnung von Schenkung- oder Erbschaftsteuer. Das Bewertungsgesetz gibt den Rechenweg vor: Jahreswert der Nutzung mal Vervielfältiger. Der Vervielfältiger hängt vom Alter und Geschlecht der berechtigten Person ab, nicht vom Haus und nicht vom Markt.

Der Verkehrswert ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das Haus zu erzielen wäre (§ 194 Baugesetzbuch). Bei einem Haus mit Wohnrecht wird beurteilt, wie genau dieses Recht den Wert am Markt beeinflusst. Hier zählen das Haus selbst, der Umfang des Rechts, die Kostenverteilung und die Nachfrage vor Ort.

Die beiden Werte lassen sich nicht gegeneinander tauschen. Der Steuerwert des Wohnrechts ist nicht der Betrag, um den der Kaufpreis sinkt, und der Verkehrswert ist nicht der Wert, den das Finanzamt ansetzt. Dass beide Zahlen auseinanderliegen, ist deshalb normal. Welche für Sie zählt, hängt vom Anlass ab.

So berechnet das Finanzamt den Wert

Jahreswert mal Vervielfältiger (§ 14 Abs. 1 BewG). Als Jahreswert einer Wohnung gilt, was am Ort üblicherweise dafür gezahlt wird (§ 15 Abs. 2 BewG), praktisch also die ortsübliche Miete. Nach oben ist er begrenzt: höchstens der steuerliche Wert des Hauses geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG). Die Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab dem 1. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium am 21. Oktober 2025 veröffentlicht.

Auszug aus der Anlage zum BMF-Schreiben vom 21.10.2025 (IV D 4 – S 3104/00002/013/003), Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026. Die vollständige Tabelle nennt jedes Alter von 0 bis 100.

Steht das Recht zwei Personen zu, etwa einem Ehepaar, kommt es darauf an, wann es endet. Erlischt es erst mit dem Tod des Letztversterbenden, zählt die Person mit dem höheren Vervielfältiger; endet es schon mit dem ersten Todesfall, die mit dem niedrigeren (§ 14 Abs. 3 BewG).

Diese Angaben brauchen Sie für eine erste Orientierung

1. Alter und Geschlecht der berechtigten Person am Bewertungsstichtag, bei zwei Personen von beiden.
2. Umfang des Rechts: ganzes Haus oder bestimmte Räume.
3. Jahreswert: die ortsübliche Miete für genau diese Räume, auf das Jahr gerechnet.
4. Kostenregelung: Wer trägt Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten?
5. Bewertungsstichtag: zum Beispiel der Tag der Übertragung. Danach richtet sich, welche BMF-Tabelle gilt.

Mit den Angaben 1, 3 und 5 lässt sich der steuerliche Kapitalwert in drei Schritten überschlagen: Monatsmiete × 12 ergibt den Jahreswert. Den Vervielfältiger für Alter und Geschlecht aus der Tabelle ablesen. Beides multiplizieren. Die Angaben 2 und 4 brauchen Sie vor allem für die Frage, wie sich das Recht auf den Marktwert auswirkt.

Wie ein Wohnrecht den Verkehrswert beeinflusst

Beim Verkauf entscheidet nicht der Steuerwert, sondern der Preis, den ein Käufer für das belastete Haus zahlen würde. Die ImmoWertV nennt dafür mehrere Wege (§ 47): den Vergleich mit Kaufpreisen belasteter Objekte oder den Weg über den Wert des Hauses ohne das Recht, bei dem anschließend der Werteinfluss des Rechts berücksichtigt wird. Werden dafür wirtschaftliche Vor- und Nachteile angesetzt, sieht die Verordnung bei Rechten auf Lebenszeit Leibrentenbarwertfaktoren vor (§ 47 Abs. 5). Welcher Weg und welche Daten im Einzelfall passen, entscheidet der Sachverständige. Der Zinssatz ist dabei marktbezogen zu wählen und nicht der feste Satz von 5,5 Prozent aus dem Bewertungsgesetz.

Wir schauen uns dabei an:

• den Wert des Hauses ohne Wohnrecht,
• welche Räume das Recht erfasst und ob der Eigentümer Teile selbst nutzen kann,
• wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt,
• Alter der berechtigten Person und den genauen Wortlaut der Vereinbarung,
• wie viele Käufer es für ein belastetes Haus in dieser Lage gibt.

Einen festen Prozentsatz für den Einfluss eines Wohnrechts auf den Preis gibt es nicht. Online-Rechner kennen weder die Vereinbarung noch das Haus oder die Nachfrage vor Ort und liefern für den Verkehrswert deshalb höchstens eine grobe Größe.

Haus mit Wohnrecht verkaufen: So gehen Sie vor

Ein Haus mit Wohnrecht lässt sich verkaufen. Die wichtigste Weichenstellung ist, ob das Recht bestehen bleibt oder vorher aufgehoben und gelöscht werden soll. Davon hängen Käuferkreis, Bewertung und Vorbereitung ab.

1. Grundbuch und Bestellungsurkunde prüfen

Steht ein Wohnrecht in Abteilung II des Grundbuchs? Für welche Räume gilt es, wer trägt Kosten und Instandhaltung, ist eine Vermietung geregelt? Mit diesen Angaben lässt sich das Haus später korrekt beschreiben. Offene Rechtsfragen klären Sie mit Notariat oder Anwaltskanzlei.

2. Entscheiden, ob das Recht bestehen bleibt

Verkauf mit Wohnrecht: Die berechtigte Person behält ihr Nutzungsrecht. Bleibt das eingetragene Recht bestehen, erwirbt der Käufer das Haus in der Regel mit dieser Belastung. Infrage kommen vor allem Käufer, die nicht selbst einziehen wollen, etwa Anleger mit langem Horizont, oder Angehörige.

Aufhebung und Löschung vor dem Verkauf: Dafür muss die berechtigte Person mitwirken. Meist wird über eine Abfindung gesprochen. Der steuerliche Kapitalwert kann dabei eine Orientierung sein, legt die Höhe aber nicht fest; sie ist Verhandlungssache. Die Umsetzung läuft über das Notariat.

Übernahme in der Familie: Ein Kind oder ein anderes Familienmitglied übernimmt das Haus. Eine nachvollziehbare Bewertung gibt den Gesprächen über den Ausgleich eine gemeinsame Grundlage. Mehr dazu im Beitrag Haus an Kinder verkaufen.

3. Wert mit und ohne Wohnrecht einordnen

Eine Bewertung stellt den möglichen Marktwert mit bestehendem Recht dem Wert ohne diese Belastung gegenüber. Wie groß der Unterschied ausfällt, lässt sich nicht pauschal sagen. Für eine erste Orientierung reicht die Ersteinschätzung; wer eine schriftliche Herleitung braucht, etwa für einen Ausgleich unter Geschwistern, lässt ein Gutachten erstellen.

4. Verkauf vorbereiten

Legen Sie Grundbuchauszug, Bestellungsurkunde, Wohnflächenangaben, Baujahr, Modernisierungsnachweise und Energieausweis zusammen. Stimmen Sie Besichtigungen frühzeitig mit der berechtigten Person ab und nennen Sie das Wohnrecht im Exposé offen. Die vertragliche Umsetzung regelt das Notariat.

Wir bewerten das Haus mit und ohne Recht, rechnen die Wege durch und sprechen passende Käufer auf Wunsch zunächst diskret an, nach der COLOGNE-Strategie. Eine rechtliche Gestaltung übernehmen wir nicht. Wie ein Hausverkauf allgemein abläuft, steht unter Immobilie verkaufen. Wer selbst wohnen bleiben und trotzdem Geld aus dem Haus lösen möchte, sucht meist den Verkauf auf Rentenbasis.

Wohnrecht und Pflegeheim

Ein lebenslanges Wohnungsrecht erlischt nicht automatisch, wenn die berechtigte Person dauerhaft ins Pflegeheim zieht. Ob die Wohnung dann vermietet werden darf und wem die Miete zusteht, hängt von der Vereinbarung und den Umständen ab. Lassen Sie das von einer Anwaltskanzlei oder dem Notariat prüfen, bevor Sie über Vermietung, Verkauf oder Löschung entscheiden. Wie Pflegekosten und ein eigenes Haus zusammenhängen, lesen Sie in Pflegeheim bezahlen, wenn ein Haus da ist.

Wer trägt die Kosten?

Das Gesetz verweist für das Wohnungsrecht auf einzelne Regeln des Nießbrauchs, darunter die Pflicht zur gewöhnlichen Unterhaltung (§ 1093 Abs. 1 in Verbindung mit § 1041 BGB). Nicht jede Kostenregel des Nießbrauchs gilt dadurch automatisch auch hier. Was im Einzelfall gilt, steht in der Bestellungsurkunde: gewöhnliche Unterhaltung, größere Reparaturen, Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten. Die rechtliche Einordnung übernehmen Notariat oder Anwaltskanzlei. Für die Bewertung ist die Kostenverteilung ein wichtiger Faktor; wir fragen sie deshalb immer mit ab.

Rechtliche und steuerliche Fragen beantworten Anwaltskanzlei, Notariat und Steuerberatung. Ein Immobiliengutachten ersetzt diese Beratung nicht.

Quellen

1. § 1093, § 1092, § 1041 BGB · § 23 GBO
2. § 14, § 15, § 16 BewG
3. § 194 BauGB · § 47 ImmoWertV
4. Bundesministerium der Finanzen: Vervielfältiger für Bewertungsstichtage ab 1. Januar 2026, Schreiben vom 21.10.2025

Stand: 30.09.2026. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Bewertung und Rechtsfolgen hängen vom Einzelfall ab.