„Energetische Sanierung lohnt sich nicht“ – diesen Satz hört man derzeit oft. Stimmt er? Zwei aktuelle wissenschaftliche Arbeiten liefern belastbare Zahlen zu der Frage, die Eigentümer in Köln und dem Rhein-Erft-Kreis wirklich beschäftigt: sanieren, teilweise sanieren – oder die Immobilie im Ist-Zustand verkaufen? Wir haben beide Studien ausgewertet.
Studie 1: Was zahlt der Markt für Energieeffizienz? (IfW Kiel)
Das Kiel Institut für Weltwirtschaft hat Kauf- und Mietinserate von Eigentumswohnungen aus 19 deutschen Städten ausgewertet (Mitte 2014 bis Mitte 2024; Kiel Policy Brief Nr. 180, November 2024). Für Inserate ab 2022 mit Bedarfsausweis ermittelt die Studie bei Wohnungen der Effizienzklassen A+/A gegenüber D/E einen Kaufpreisaufschlag von rund 650 € pro Quadratmeter. Die energiebedingten Mehrkosten einer Sanierung von D/E auf A+/A setzen die Autoren für diesen Zeitraum einschließlich Finanzierung mit durchschnittlich rund 700 € pro Quadratmeter an. In diesem Vergleich honoriert der Markt Energieeffizienz also ungefähr in Höhe der energiebedingten Mehrkosten. Die Werte beziehen sich auf Wohnungen in Großstädten und sind keine allgemeine Obergrenze für Wertsteigerungen.
Zwei Details sollten Eigentümer kennen: Der genannte Aufschlag gilt für Wohnungen, deren Effizienz durch einen Bedarfsausweis belegt ist. Bei Wohnungen mit Verbrauchsausweis lag er im selben Zeitraum bei rund 226 €/m². Eine nachvollziehbare Dokumentation des energetischen Zustands ist also wichtig. Bei der Miete lag der Aufschlag effizienter Wohnungen mit Bedarfsausweis ab 2022 bei rund 0,86 €/m² im Monat.
Studie 2: Was kostet die Modernisierung wirklich? (Ariadne/Henger)
Die Ariadne-Analyse „Was kostet die Modernisierung (m)eines Gebäudes?“ (Henger, Meyer, Büchel, Herkel, Oberst; Februar 2026) vergleicht Studien zu den Kosten der energetischen Modernisierung von Wohngebäuden. Für ein Einfamilienhaus nennt sie Vollkosten von bis zu etwa 800 €/m² Wohnfläche für eine moderate Modernisierung (Effizienzhaus 115) und bis zu 1.450 €/m² für eine tiefe Modernisierung (Effizienzhaus 55) – jeweils ohne die Kosten eines Wärmeerzeugerwechsels. Untersucht wurden nur die Investitionskosten, keine Wirtschaftlichkeit. Die rein energiebedingten Mehrkosten sind deutlich niedriger, wenn energetische Maßnahmen mit ohnehin fälligen Instandhaltungen kombiniert werden. Das ist das Sowieso-Kosten-Prinzip: Wer das Dach ohnehin neu decken muss, dämmt zum kleinen Aufpreis mit.
Der dritte Faktor: Handwerkerpreise mit steigender Tendenz
Alle Kostenwerte stammen aus einem Markt mit steigenden Preisen: Die Baupreise für Wohngebäude sind in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen (Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes). Wer eine Sanierung auf drei bis fünf Jahre plant, sollte aktuelle Angebote einholen und weitere Preissteigerungen einplanen.
Welche Sanierung lohnt sich am meisten?
Aus den Studien und unserer Bewertungspraxis lässt sich eine klare Reihenfolge ableiten: Zuerst die Maßnahmen, die ohnehin fällig sind (Sowieso-Kosten-Prinzip), dann Maßnahmen mit gutem Kosten-Nutzen-Verhältnis je Quadratmeter – im Einfamilienhaus etwa die Dachdämmung (Median laut Ariadne-Analyse ca. 98 €/m² Wohnfläche) und die Modernisierung der Wärmeerzeugung (Median ca. 105 €/m²). Am Ende der Liste steht die tiefe Komplettsanierung auf Neubauniveau – sie ist im Bestand am teuersten und wird vom Markt am seltensten voll bezahlt. Ob und bis zu welcher Stufe sich die Sanierung in Ihrem Fall rechnet, ist immer eine Einzelfallrechnung.
Die Kostenspanne für Ihr Gebäude können Sie in zwei Minuten selbst schätzen: mit unserem Sanierungsrechner. Für die fachliche Priorisierung vor Ort gibt es die Sanierungsberatung durch den Sachverständigen.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?
Häufig nicht vollständig. Käufer rechnen den Sanierungsstau ein, zahlen aber selten den vollen Aufwand als Mehrpreis – und die Sanierungszeit verzögert den Verkauf. Kleine Maßnahmen (Reparaturen, Malerarbeiten, Entrümpelung) rechnen sich oft, große Gewerke selten. Die Rechnung, die zählt, ist die Gegenüberstellung: Wert im Ist-Zustand gegen Wert nach Sanierung abzüglich Kosten – mit realen Marktdaten für Ihre Lage. Genau diese Gegenüberstellung erstellt der gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter im Rahmen der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Mehr zum Verkauf im Ist-Zustand: Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Sonderfälle: geerbtes Haus, Elternhaus, Mehrfamilienhaus
Geerbtes Haus oder Elternhaus sanieren oder verkaufen? Hier kommen zur Wirtschaftlichkeit oft Emotionen und mehrere Miterben dazu. Die Studienlage gilt unverändert – aber die Entscheidung braucht zuerst einen neutralen Wert im Ist-Zustand, damit alle Beteiligten über dieselbe Zahl sprechen. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie geerbt.
Mehrfamilienhaus sanieren oder verkaufen? Beim MFH liegen die Modernisierungs-Vollkosten laut Ariadne-Analyse deutlich niedriger als beim Einfamilienhaus (bis ca. 380 €/m² für die moderate, bis ca. 750 €/m² für die tiefe Sanierung) – dafür rechnet der Vermieter gegen Mieterhöhungsgrenzen und Leerstandsrisiko. Zur Einordnung: Mehrfamilienhaus verkaufen.
Altbau mit vielen Treppen, Haus zu groß geworden? Dann ist die Sanierungsfrage oft in Wahrheit eine Lebensphasen-Frage – dazu unsere Seite Wohnen im Alter.
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – im Ist-Zustand und nach Sanierung, vom zertifizierten Gutachter.
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Häufige Fragen
Stimmt es, dass sich eine energetische Sanierung nicht lohnt?
So pauschal nicht. Die Kieler Auswertung zeigt für Wohnungen mit Bedarfsausweis (Inserate ab 2022) einen Kaufpreisaufschlag der Klassen A+/A gegenüber D/E von rund 650 €/m² – etwa in Höhe der dort angesetzten energiebedingten Mehrkosten von rund 700 €/m². Wie sich eine Sanierung für ein bestimmtes Haus rechnet, hängt von Kosten, Förderung, Energieeinsparung, Vermarktungsdauer und erwartetem Verkaufserlös ab. Das ist immer eine Einzelfallrechnung.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?
Meist nur bei kleinen Maßnahmen. Käufer zahlen den Sanierungsaufwand selten voll als Mehrpreis, und die Bauzeit verzögert den Verkauf. Entscheidend ist die Gegenüberstellung von Wert im Ist-Zustand und Wert nach Sanierung abzüglich Kosten – die erstellt der Gutachter im Rahmen der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Was kostet die Sanierung eines Einfamilienhauses?
Nach dem Ariadne-Studienvergleich liegen die Vollkosten einer energetischen Modernisierung bei bis zu etwa 800 €/m² Wohnfläche (Effizienzhaus 115) bzw. bis zu 1.450 €/m² (Effizienzhaus 55), jeweils ohne Wärmeerzeugerwechsel; die rein energiebedingten Mehrkosten sind niedriger, wenn Maßnahmen mit fälliger Instandhaltung kombiniert werden. Die Spanne für Ihr Haus liefert unser Sanierungsrechner – ein Kostenvoranschlag ersetzt das nicht.
Was mache ich, wenn ich mir die Sanierung nicht leisten kann?
Dann ist der Verkauf im Ist-Zustand zu einem realistischen, belegten Preis meist die bessere Option als ein Notverkauf oder jahrelanges Aufschieben. Selbstnutzer mit Sanierungswunsch und Bauträger suchen genau solche Objekte. Auf Wunsch suchen wir parallel eine passende Mietwohnung, damit Verkauf und Umzug geordnet ineinandergreifen.
Alle Zahlen sind Studien- bzw. Statistikwerte und ersetzen keine Einzelfallprüfung. Quellen: Kiel Policy Brief Nr. 180, November 2024 (IfW Kiel; Amaral, Soufflet, Zdrzalek, Zetzmann) · Ariadne-Analyse „Was kostet die Modernisierung (m)eines Gebäudes?“ (Henger, Meyer, Büchel, Herkel, Oberst; Februar 2026) · Statistisches Bundesamt, Baupreisindizes. Geprüft am 11.10.2026. Steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung, Rechtsfragen Anwalt oder Notariat.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)