„Energetische Sanierung lohnt sich nicht“ – diesen Satz hört man derzeit oft. Stimmt er? Zwei aktuelle wissenschaftliche Arbeiten liefern erstmals belastbare Zahlen zu der Frage, die Eigentümer in Köln und dem Rhein-Erft-Kreis wirklich beschäftigt: sanieren, teilweise sanieren – oder die Immobilie im Ist-Zustand verkaufen? Wir haben beide Studien ausgewertet.
Studie 1: Was zahlt der Markt für Energieeffizienz? (IfW Kiel)
Das Kiel Institut für Weltwirtschaft hat Kauf- und Mietinserate von Eigentumswohnungen aus 19 deutschen Städten über die Jahre 2014 bis 2024 ausgewertet (Kiel Policy Brief 11/2024). Das zentrale Ergebnis: Wohnungen der Effizienzklassen A+/A erzielen gegenüber den Klassen D/E einen Kaufpreisaufschlag von rund 650 € pro Quadratmeter – die Sanierung von D/E auf A+/A kostet typischerweise etwa 700 € pro Quadratmeter. Der Markt honoriert Energieeffizienz also ungefähr in Höhe ihrer Kosten. Eine Sanierung „verbrennt“ damit kein Geld – sie macht aber auch selten Gewinn.
Zwei Details sollten Eigentümer kennen: Den vollen Aufschlag zahlt der Markt nur, wenn die Effizienz durch einen Bedarfsausweis belegt ist – liegt nur ein Verbrauchsausweis vor, schrumpft der Aufschlag auf etwa 225 €/m². Dokumentation ist also bares Geld. Und bei der Miete liegt der Aufschlag effizienter Wohnungen bei rund 0,85 €/m² im Monat – etwa in Höhe der eingesparten Energiekosten.
Studie 2: Was kostet die Modernisierung wirklich? (Ariadne/Henger)
Die Ariadne-Analyse „Was kostet die Modernisierung meines Gebäudes?“ (Dr. Ralph Henger u. a.) vergleicht die großen Kostenstudien und wertet reale Sanierungsdaten aus. Für ein Einfamilienhaus liegen die Vollkosten einer energetischen Modernisierung bei bis zu etwa 800 €/m² für eine moderate Sanierung (Effizienzhaus 115) und bis zu 1.450 €/m² für eine tiefe Sanierung (Effizienzhaus 55). Die rein energiebedingten Mehrkosten sind deutlich niedriger – wenn energetische Maßnahmen mit ohnehin fälligen Instandhaltungen kombiniert werden. Das ist das Sowieso-Kosten-Prinzip: Wer das Dach ohnehin neu decken muss, dämmt zum kleinen Aufpreis mit.
Der dritte Faktor: Handwerkerpreise mit steigender Tendenz
Alle Richtwerte stammen aus einem Markt, dessen Preise seit Jahren steigen: Laut Statistischem Bundesamt haben sich die Baupreise für Wohngebäude von 2010 bis 2025 um rund 89 % erhöht – die allgemeine Inflation im selben Zeitraum lag bei etwa 38 %. Auch zuletzt zogen die Preise weiter an. Wer eine Sanierung auf drei bis fünf Jahre plant, rechnet also besser mit höheren als mit heutigen Preisen – und was der freie Markt an Angeboten aufruft, entscheidet am Ende über die Rechnung.
Welche Sanierung lohnt sich am meisten?
Aus den Studien und unserer Bewertungspraxis lässt sich eine klare Reihenfolge ableiten: Zuerst die Maßnahmen, die ohnehin fällig sind (Sowieso-Kosten-Prinzip), dann Maßnahmen mit gutem Kosten-Nutzen-Verhältnis je Quadratmeter – im Einfamilienhaus etwa Fenster (Median ca. 75 €/m² Wohnfläche), Dachdämmung (ca. 98 €/m²) und Wärmeerzeuger (ca. 105 €/m²). Am Ende der Liste steht die tiefe Komplettsanierung auf Neubauniveau – sie ist im Bestand am teuersten und wird vom Markt am seltensten voll bezahlt. Ob und bis zu welcher Stufe sich die Sanierung in Ihrem Fall rechnet, ist immer eine Einzelfallrechnung.
Die Kostenspanne für Ihr Gebäude können Sie in zwei Minuten selbst schätzen: mit unserem Sanierungsrechner. Für die fachliche Priorisierung vor Ort gibt es die Sanierungsberatung durch den Sachverständigen.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?
Häufig nicht vollständig. Käufer rechnen den Sanierungsstau ein, zahlen aber selten den vollen Aufwand als Mehrpreis – und die Sanierungszeit verzögert den Verkauf. Kleine Maßnahmen (Reparaturen, Malerarbeiten, Entrümpelung) rechnen sich oft, große Gewerke selten. Die Rechnung, die zählt, ist die Gegenüberstellung: Wert im Ist-Zustand gegen Wert nach Sanierung abzüglich Kosten – mit realen Marktdaten für Ihre Lage. Genau diese Gegenüberstellung erstellt der gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter im Rahmen der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Mehr zum Verkauf im Ist-Zustand: Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Sonderfälle: geerbtes Haus, Elternhaus, Mehrfamilienhaus
Geerbtes Haus oder Elternhaus sanieren oder verkaufen? Hier kommen zur Wirtschaftlichkeit oft Emotionen und mehrere Miterben dazu. Die Studienlage gilt unverändert – aber die Entscheidung braucht zuerst einen neutralen Wert im Ist-Zustand, damit alle Beteiligten über dieselbe Zahl sprechen. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie geerbt.
Mehrfamilienhaus sanieren oder verkaufen? Beim MFH liegen die Modernisierungs-Vollkosten laut Ariadne-Analyse deutlich niedriger als beim Einfamilienhaus (bis ca. 380 €/m² für die moderate, bis ca. 750 €/m² für die tiefe Sanierung) – dafür rechnet der Vermieter gegen Mieterhöhungsgrenzen und Leerstandsrisiko. Zur Einordnung: Mehrfamilienhaus verkaufen.
Altbau mit vielen Treppen, Haus zu groß geworden? Dann ist die Sanierungsfrage oft in Wahrheit eine Lebensphasen-Frage – dazu unsere Seite Wohnen im Alter.
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – im Ist-Zustand und nach Sanierung, vom zertifizierten Gutachter.
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Häufige Fragen
Stimmt es, dass sich eine energetische Sanierung nicht lohnt?
So pauschal nicht. Die IfW-Kiel-Auswertung zeigt: Der Markt zahlt für die Effizienzklassen A+/A rund 650 €/m² mehr als für D/E – etwa so viel, wie die Sanierung dorthin kostet. Eine moderate Sanierung kann sich damit tragen, besonders wenn sie mit ohnehin fälligen Instandhaltungen kombiniert wird. Eine tiefe Sanierung auf Effizienzhaus-55-Niveau übersteigt den Marktaufschlag dagegen häufig deutlich. Es kommt auf Gebäude, Tiefe und Einzelfall an.
Lohnt sich die Sanierung vor dem Verkauf?
Meist nur bei kleinen Maßnahmen. Käufer zahlen den Sanierungsaufwand selten voll als Mehrpreis, und die Bauzeit verzögert den Verkauf. Entscheidend ist die Gegenüberstellung von Wert im Ist-Zustand und Wert nach Sanierung abzüglich Kosten – die erstellt der Gutachter im Rahmen der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Was kostet die Sanierung eines Einfamilienhauses?
Nach dem Ariadne-Studienvergleich liegen die Vollkosten einer energetischen Modernisierung bei bis zu etwa 800 €/m² Wohnfläche (Effizienzhaus 115) bzw. bis zu 1.450 €/m² (Effizienzhaus 55); die rein energiebedingten Mehrkosten sind niedriger, wenn Maßnahmen mit fälliger Instandhaltung kombiniert werden. Die Spanne für Ihr Haus liefert unser Sanierungsrechner – ein Kostenvoranschlag ersetzt das nicht.
Was mache ich, wenn ich mir die Sanierung nicht leisten kann?
Dann ist der Verkauf im Ist-Zustand zu einem realistischen, belegten Preis meist die bessere Option als ein Notverkauf oder jahrelanges Aufschieben. Selbstnutzer mit Sanierungswunsch und Bauträger suchen genau solche Objekte. Auf Wunsch suchen wir parallel eine passende Mietwohnung, damit Verkauf und Umzug geordnet ineinandergreifen.
Alle Zahlen sind Studien- bzw. Statistikwerte und ersetzen keine Einzelfallprüfung. Quellen: Kiel Policy Brief 11/2024 (IfW Kiel; Amaral, Soufflet, Zdrzalek, Zetzmann) · Ariadne-Analyse „Was kostet die Modernisierung meines Gebäudes?“ (Henger u. a.) · Destatis-Baupreisindex Wohngebäude. Steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung, Rechtsfragen Anwalt oder Notariat.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)