Was ist Ihre Immobilie wert? Kostenlose Ersteinschätzung in Köln und im Rhein-Erft-Kreis
Online-Wertorientierung starten+49 2234 250 96 15
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts umfasst ein persönliches Gespräch und auf Wunsch eine Besichtigung vor Ort. Sie erhalten eine mündliche Einschätzung, kein Gutachten. Eine automatische Online-Wertorientierung bietet zusätzlich unser Portal WERTATLAS.NRW. Für eine schriftliche, nachvollziehbare Wertermittlung, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder gegenüber dem Finanzamt, erstellt unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten mit Besichtigung.
Wert-Check
Was ist Ihre Immobilie wert?
Zwei Wege: die Online-Wertorientierung auf WERTATLAS.NRW oder ein Kurzgutachten mit Ortstermin – wählen Sie, was zu Ihrer Situation passt.
WERTATLAS.NRW
Online-Wertorientierung mit amtlichen Bodenrichtwerten
- Amtliche Datenbasis BORIS-NRW
- Objektart · Adresse · Details · Ergebnis · Report
- Wertspanne sofort sichtbar, Report per E-Mail
COLOGNE IMMOBILIEN
Wertermittlung vor Ort durch den zertifizierten Gutachter
- gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
- Ortstermin und Prüfung der Unterlagen
- Festpreis 1.625,54 € inkl. MwSt. bei einem Wert bis 450.000 €
- Wir melden uns zu Ihrer Anfrage.
Ihre Wertspanne liegt vor? So geht es weiter:
Hinweis: WERTATLAS.NRW wird von der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH betrieben. Das Portal ordnet Ihre Immobilie mit den einschlägigen amtlichen Bodenrichtwerten in erster Instanz grob ein und gibt Ihnen so eine kostenlose Orientierung. Brauchen Sie den Wert schriftlich, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt, erstellen wir ein kostenpflichtiges Kurz- oder Verkehrswertgutachten mit Ortstermin. Das Kurzgutachten erstellt unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter zum Festpreis von 1.625,54 € inkl. MwSt. einschließlich Ortstermin bei einem Immobilienwert bis 450.000 € in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, bis 1 Mio. € 1.875,44 €; darüber nach Angebot (Kostenübersicht).
Welcher Weg passt zu Ihrem Anlass?
Von der schnellen Orientierung bis zum Gutachten: Sie entscheiden, wie weit Sie gehen. Die ersten beiden Stufen sind kostenlos und unverbindlich.
Online-Wertorientierung
über WERTATLAS.NRW
- Wofür
- erster Überblick, was Immobilien wie Ihre in der Lage wert sein können
- Ablauf
- online, ohne Ortstermin; Grundlage sind amtliche Bodenrichtwerte und Ihre Angaben
- Dauer
- wenige Minuten
- Kosten
- kostenlos
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts
im Gespräch mit dem Gutachter
- Wofür
- Online-Wert einordnen, Fragen zu Verkauf, Erbe, Scheidung oder Wohnen im Alter klären
- Ablauf
- im persönlichen Gespräch – telefonisch, in der kostenlosen Immobiliensprechstunde in Frechen oder auf Wunsch bei einer Besichtigung vor Ort
- Rückmeldung
- Wir melden uns zu Ihrer Anfrage.
- Kosten
- kostenlos
Kurzgutachten
mit Ortstermin
- Wofür
- schriftliche Wertaussage, etwa für die Verkaufsentscheidung oder Gespräche in der Familie
- Ablauf
- Besichtigung vor Ort und schriftliche Kurzfassung der Wertermittlung
- Dauer
- bis zu 7 Werktage
- Kosten
- Festpreis 1.625,54 € bei einem Wert bis 450.000 €, 1.875,44 € bis 1 Mio. €, jeweils inkl. MwSt.
Verkehrswertgutachten
nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- Wofür
- Erbschaft, Schenkung, Scheidung, Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder für ein Gericht
- Ablauf
- Besichtigung, Prüfung der Unterlagen, Herleitung des Werts zum Stichtag
- Dauer
- ca. 4–6 Wochen, sobald alle Unterlagen vorliegen; im Einzelfall oder bei Dringlichkeit auch kürzer
- Kosten
- ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten, Honorar nach BVS-Honorartabelle, Abrechnung nach Fertigstellung
Zum Kurz- oder Verkehrswertgutachten gehört immer ein Ortstermin; bei der persönlichen Ersteinschätzung ist eine Besichtigung auf Wunsch möglich. WERTATLAS.NRW ist die Immobilienbewertungs- und Informationsseite der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH. Die Ersteinschätzung ist kein Gutachten und verpflichtet Sie nicht zu einem Maklerauftrag. Steuer- und Rechtsfragen beantworten Steuerberatung und Anwaltskanzlei.
Aus der Bewertungspraxis
Bei Immobilienbewertungen fehlen Eigentümerinnen und Eigentümern häufig genaue Angaben zu Modernisierungen, zum baulichen Zustand oder zu genehmigten Veränderungen. Online-Werte können solche objektspezifischen Merkmale nur begrenzt berücksichtigen und dienen daher vor allem der ersten Orientierung. Hinzu kommen Preisvorstellungen, die sich nicht immer mit den veränderten Markt- und Finanzierungsbedingungen decken: Finanzierungskosten, verfügbare Eigenmittel und die Anforderungen der finanzierenden Banken beeinflussen, welche Kaufpreise Interessierte tragen können. Immer wieder wenden sich auch Eigentümerinnen und Eigentümer an uns, nachdem eine Immobilie bereits erfolglos vermarktet wurde. Dann prüfen wir die bisherige Preisansetzung und Vermarktung und entwickeln auf Grundlage einer fundierten Bewertung eine nachvollziehbare Strategie für das weitere Vorgehen.
Alexander Motyl, gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Wie wir den Wert ermitteln
Wir arbeiten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Für Eigentumswohnungen und viele Häuser ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren, für Häuser ohne ausreichende Vergleichsdaten das Sachwertverfahren. Wie die Verfahren funktionieren, erklärt das Lexikon: Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert.
Als Daten nutzen wir unter anderem die Bodenrichtwerte aus BORIS.NRW und den Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses. Was diese Daten nicht zeigen, sehen wir beim Gutachten am Objekt: Zustand, Grundriss, Modernisierungen und Besonderheiten der Lage.
Welche Unterlagen Sie bereitlegen sollten
Genaue Angaben machen jede Einschätzung belastbarer. Diese Unterlagen helfen:
- Grundbuchauszug, bei Rechten in Abteilung II auch die Bestellungsurkunde (z. B. Wohnrecht, Wegerecht)
- Flurkarte, Grundrisse und, falls vorhanden, Wohnflächenberechnung
- Baujahr, Nachweise über Modernisierungen mit Jahr, Baugenehmigungen für spätere Umbauten, Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Aufstellung der Mieteinnahmen
Wann ein Gutachten nötig ist
Für eine Verkaufsentscheidung reicht häufig die Ersteinschätzung. Liegt Ihnen bereits ein Kaufangebot vor, hilft der Leitfaden Niedriges Kaufangebot prüfen bei der Einordnung im Verhältnis zum Marktwert. Ein schriftliches Gutachten ist sinnvoll, wenn Dritte die Herleitung nachvollziehen sollen:
- Erbschaft und Schenkung: Liegt der Wert, den das Finanzamt ansetzt, über dem tatsächlichen Wert, kann ein niedrigerer Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Nach § 198 Abs. 2 Bewertungsgesetz kommen dafür unter anderem Gutachten von Sachverständigen infrage, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Ob das Finanzamt den Wert übernimmt, entscheidet das Finanzamt; die steuerliche Seite klärt Ihre Steuerberatung. Mehr unter Gutachten bei Erbschaft und Schenkung. Für Steuerkanzleien und Rechtsanwälte: Immobilienbewertung für Fachpartner.
- Scheidung: für den Wert zum maßgeblichen Stichtag, siehe Gutachten bei Scheidung. Die Berechnung des Zugewinns übernimmt Ihre Anwaltskanzlei.
- Erbengemeinschaft und Übernahme in der Familie: als gemeinsame Grundlage für Auszahlung oder Verkauf.
Preise und Ablauf der Gutachten stehen unter Verkehrswertgutachten Köln.
Wer bewertet
Die Wertermittlung verantwortet Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist (LL.M.) und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030). Er ist Autor des Buchs „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“. Bei Bauschäden und Schimmel unterstützt Alicja Motyl, Bausachverständige und Ingenieurin (M. Eng.) sowie DEKRA-geprüfte Sachverständige für Schimmelpilzbewertung.
Alicja Motyl
Bausachverständige und Ingenieurin (M. Eng.) · DEKRA-geprüfte Sachverständige für Schimmelpilzbewertung
Unterstützt nach Verfügbarkeit bei bautechnischen Fragen, Bauschäden, Feuchte und Schimmel. Zum Team
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
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Häufige Fragen zur Immobilienbewertung
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist kostenlos und unverbindlich. Ein Kurzgutachten kostet als Festpreis ab 1.625,54 €, ein Verkehrswertgutachten ab 3.273 € zzgl. Nebenkosten, jeweils inkl. MwSt.; das Honorar des Verkehrswertgutachtens richtet sich nach der BVS-Honorartabelle und wird nach Fertigstellung abgerechnet.
Kommt für die kostenlose Ersteinschätzung jemand zu mir?
Auf Wunsch ja. Wenn Sie einen Verkauf erwägen, sehen wir uns die Immobilie bei einem Termin vor Ort an und ordnen den möglichen Marktwert mündlich ein. Ein schriftliches Gutachten ist damit nicht verbunden; dafür bieten wir das Kurz- oder Verkehrswertgutachten an. Gern laden wir Sie auch in unsere kostenlose Immobiliensprechstunde in Frechen ein, um offene Fragen zu besprechen.
Worin unterscheidet sich die Ersteinschätzung vom Gutachten?
Die Ersteinschätzung dient der Orientierung. In die persönliche Ersteinschätzung fließen Ihre Angaben und Unterlagen ein, etwa zu Modernisierungen oder zum baulichen Zustand, sowie Erkenntnisse aus einer gegebenenfalls vereinbarten Besichtigung; das Ergebnis ist eine mündliche Einschätzung. Ein Gutachten leitet den Wert nach Besichtigung zu einem Stichtag schriftlich und nachvollziehbar her und eignet sich für Anlässe wie Erbschaft, Scheidung oder den Nachweis gegenüber dem Finanzamt.
Warum weicht mein Wunschpreis von der Einschätzung ab?
Häufig, weil sich Markt- und Finanzierungsbedingungen verändert haben. Finanzierungskosten, verfügbare Eigenmittel und die Anforderungen der Banken bestimmen, welche Kaufpreise Interessierte tragen können. Fehlen Angaben zu Modernisierungen oder zum Zustand, kann auch das die Einschätzung beeinflussen.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Ca. 4–6 Wochen, sobald alle Unterlagen vorliegen; im Einzelfall oder bei Dringlichkeit auch kürzer. Ein Kurzgutachten erstellen wir in bis zu 7 Werktagen.
Verpflichtet mich die Ersteinschätzung zu einem Verkauf?
Nein. Die Ersteinschätzung ist unverbindlich und verpflichtet Sie nicht zu einem Maklerauftrag.
Erkennt das Finanzamt ein Gutachten an?
Ein Gutachten kann als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen; § 198 Bewertungsgesetz nennt dafür unter anderem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Ob das Finanzamt den Wert übernimmt, entscheidet es im Einzelfall. Die steuerliche Beratung übernimmt Ihre Steuerberatung.
Stand: 04.10.2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. Quellen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV); § 194 BauGB; § 198 BewG (gesetze-im-internet.de, abgerufen 01.10.2026); BORIS.NRW.
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