Kosten beim Immobilienverkauf: Was bleibt Ihnen vom Kaufpreis?
Ein Kaufpreis von 500.000 Euro bedeutet nicht, dass dieser Betrag danach für Ihren nächsten Schritt verfügbar ist. Ein laufender Kredit wird abgelöst, vereinbarte Verkaufskosten kommen hinzu, unter Umständen auch Steuern. Planen Sie deshalb mit zwei Zahlen: dem möglichen Verkaufspreis und dem Betrag, der nach Kosten und Verpflichtungen verbleiben kann.
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Verkaufskosten sind die Ausgaben, die beim Verkauf einer Immobilie auf der Verkäuferseite anfallen können: etwa ein vereinbartes Maklerhonorar, Unterlagen und Energieausweis, die Löschung eigener Grundschulden und gegebenenfalls Kosten der Darlehensablösung. Davon zu unterscheiden sind die Kaufnebenkosten des Käufers wie Grunderwerbsteuer und die Kosten der Eigentumsumschreibung. Welcher Betrag Ihnen bleibt, ergibt sich erst aus Kaufpreis, Restschuld, Kosten und einer möglichen Steuer.
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Welche Kosten sollten Verkäufer berücksichtigen?
Nicht jede Position fällt in jedem Fall an. Entscheidend ist, sie vor dem Verkaufsstart zu kennen.
| Position | Wann relevant | Was Sie vorab klären sollten |
|---|---|---|
| Maklerhonorar | bei vereinbarter Maklerleistung | Satz inklusive Umsatzsteuer, Verteilung zwischen Verkäufer und Käufer, Fälligkeit |
| Unterlagen | je nach vorhandenen Nachweisen | welche Dokumente fehlen und welche Gebühren dafür anfallen; mit Vollmacht können wir die Beschaffung übernehmen |
| Energieausweis | bei Wohngebäuden in der Regel Pflicht | Ausweisart; bei uns Verbrauchsausweis ab 299 €, Bedarfsausweis ab 499 € inkl. MwSt. – bei Alleinauftrag übernehmen wir die Kosten |
| Lastenfreistellung | bei zu löschenden Grundschulden | Löschungsunterlagen der Bank, Notar- und Grundbuchkosten der Löschung |
| Darlehensablösung | bei laufender Finanzierung | Restschuld zum geplanten Termin und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung |
| Vorbereitung der Immobilie | wenn Maßnahmen vereinbart werden | Nutzen, Budget und Beauftragung vor Beginn |
| Einkommensteuer | bei einem steuerpflichtigen Verkauf | Gewinnermittlung und persönliche Situation mit der Steuerberatung |
| Übergangskosten | bei Leerstand oder neuem Zuhause | laufende Kosten bis zum tatsächlichen Übergang |
Die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung trägt in der Praxis meist der Käufer; die Verteilung regelt der Kaufvertrag. Als Verkäufer berücksichtigen Sie vor allem die Löschung eigener Belastungen im Grundbuch. Lassen Sie sich die für Sie vorgesehenen Kosten im Vertragsentwurf erläutern.
Welche Unterlagen in Ihrem Fall fehlen, lässt sich früh feststellen; die Unterlagen-Checkliste für den Hausverkauf hilft beim Zusammenstellen. Vorhandene Dokumente müssen nicht allein für den Verkaufsstart neu erstellt werden; Aktualität und Verwendbarkeit werden geprüft.
Maklerprovision: eine Vereinbarung mit gesetzlichen Grenzen
Ein bestimmter Provisionssatz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; die Höhe wird vereinbart. Für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten Sonderregeln: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, muss sie gleich hoch sein (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden; ihr Anteil wird erst fällig, wenn die beauftragende Seite ihre Zahlung nachweist (§ 656d BGB). Ebenso möglich ist, dass der Verkäufer die Provision allein trägt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten diese Sonderregeln nicht.
Lassen Sie sich vor Auftrag den Gesamtbetrag inklusive Umsatzsteuer, die Verteilung und die Zahlungsbedingungen schriftlich nennen; ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung bedarf der Textform (§ 656a BGB). Welche Bindung ein Auftrag mit sich bringt, erklärt der Beitrag zum Makleralleinauftrag. Welche Tätigkeiten wir übernehmen, halten wir vor Beginn in unserer Leistungsgarantie fest.
Beispiel: Was bleibt nach dem Verkauf verfügbar?
Eine einfache Erlösplanung trennt Kaufpreis, Ablösung und Kosten.
| Rechenposition | Beispielbetrag |
|---|---|
| Vereinbarter Kaufpreis | 500.000 € |
| Restschuld des Darlehens | − 180.000 € |
| Verkäuferprovision 3,57 % inkl. USt. | − 17.850 € |
| Angenommene weitere Verkäuferkosten | − 2.000 € |
| Zwischenergebnis | 300.150 € |
Die Zahlen sind frei gewählt. Der Satz von 3,57 % entspricht unserer Courtage beim Verkauf von Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung an Verbraucher; bei reiner Innenprovision trägt der Verkäufer die vereinbarte Provision allein. Im Zwischenergebnis fehlen noch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, eine Einkommensteuer und weitere persönliche Verpflichtungen.
Offen ist außerdem der Zeitpunkt: Ein notarieller Kaufvertrag führt nicht am selben Tag zu verfügbarem Geld. Hängt ein Neukauf vom Erlös ab, stimmen Sie Kaufpreisfälligkeit, Kreditablösung und Reserven mit Bank und Notariat ab. Bei einem Ortswechsel hilft der Leitfaden Immobilie bei Umzug verkaufen.
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Wann ist eine Bewertung kostenlos?
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts erfolgt ohne Ortstermin auf Grundlage amtlicher Bodenrichtwerte und Ihrer Angaben. Sie dient der Orientierung und ersetzt keine Besichtigung.
Soll unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter die Immobilie besichtigen und eine schriftliche Wertaussage nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erstellen, ist das eine gesonderte, kostenpflichtige Leistung. Ein Kurzgutachten mit Ortstermin kostet als Festpreis 1.625,54 € inkl. MwSt. bei einem Wert bis 450.000 €. Das ausführliche Verkehrswertgutachten rechnen wir nach der BVS-Honorartabelle ab: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten, abgerechnet nach Fertigstellung. Zweck und Umfang klären wir vor Auftrag.
Ein Gutachten ist nicht bei jedem Verkauf nötig. Umgekehrt genügt eine Online-Einordnung nicht für jeden Nachweis gegenüber Dritten. Die Unterschiede zeigt die Seite Immobilie bewerten.
Ausgaben vor dem Verkauf gezielt entscheiden
Eine Renovierung lohnt sich nicht schon deshalb, weil das Haus danach neuer aussieht. Prüfen Sie Aufwand, Vermarktungsziel und die Erwartungen möglicher Käufer. Kleine Arbeiten können sinnvoll sein; eine größere Sanierung braucht eine eigene Rechnung. Der Sanierungsrechner gibt eine erste Orientierung.
Ob Einkommensteuer entstehen kann, erklärt der Beitrag zur Spekulationssteuer bei Immobilien. Die konkrete Berechnung übernimmt Ihre Steuerberatung. Wie wir einen Verkauf vorbereiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
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Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
Häufige Fragen zu den Verkaufskosten
Was kostet der Hausverkauf für den Verkäufer?
Das hängt vom Einzelfall ab: vereinbartes Maklerhonorar, Unterlagen, Energieausweis, Löschung eigener Grundschulden und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob Einkommensteuer anfällt, klärt Ihre Steuerberatung. Eine Übersicht für Ihren Fall besprechen wir gern mit Ihnen.
Wer zahlt Notar und Grundbuch beim Hausverkauf?
Die Verteilung wird im Kaufvertrag geregelt. In der Praxis trägt meist der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung; der Verkäufer trägt die Kosten der Löschung eigener Belastungen, etwa einer Grundschuld.
Ist die Maklerprovision immer hälftig zu teilen?
Nein. Die Gleichverteilung gilt, wenn beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher beide Seiten den Makler provisionspflichtig beauftragen (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite beauftragt, darf die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden (§ 656d BGB). Der Verkäufer kann die Provision auch allein tragen (reine Innenprovision). Bei COLOGNE IMMOBILIEN beträgt die Courtage im Fall der Teilung jeweils 3,57 % inklusive Umsatzsteuer für Käufer und Verkäufer; beide Möglichkeiten stellen wir Ihnen vor. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte gelten diese Sonderregeln nicht.
Können Kosten auch ohne erfolgreichen Verkauf entstehen?
Ja. Selbst beauftragte Unterlagen, Gutachten oder Vorbereitungsarbeiten können unabhängig vom Verkauf zu zahlen sein. Beim Makler sind die erfolgsabhängige Provision und ein gesondert vereinbarter Aufwendungsersatz zu unterscheiden.
Was kostet die Immobilienbewertung?
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts erfolgt ohne Ortstermin. Ein Kurzgutachten mit Ortstermin kostet als Festpreis 1.625,54 € inkl. MwSt. bei einem Wert bis 450.000 €. Das Verkehrswertgutachten rechnen wir nach der BVS-Honorartabelle ab: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten.
Sind die Kosten bei einem Privatverkauf geringer?
Eine Maklerprovision kann entfallen. Energieausweis, Unterlagen, Kreditablösung und gegebenenfalls Steuern bleiben aber relevant. Eigene Anzeigen, Fotos und Ihr Zeitaufwand gehören ebenfalls in den Vergleich.
Sind Verkaufskosten steuerlich absetzbar?
Das hängt von Ihrer Situation ab, etwa davon, ob der Verkauf steuerpflichtig ist oder die Immobilie vermietet war. Verbindlich beantwortet das Ihre Steuerberatung.
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Ihr Ansprechpartner in Frechen
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Ihr Ansprechpartner für Bewertung und Verkauf. Unser Büro ist in Frechen; wir begleiten Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Kölner Westen. Auszeichnungen und Nachweise: Erfahrungen & Auszeichnungen.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen und Quellen, Stand 07.10.2026: §§ 652, 656a–656d BGB; Preisangaben Energieausweis und Gutachten laut Leistungsseiten von COLOGNE IMMOBILIEN.
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