Immobiliengutachten bei Scheidung: Welcher Wert gilt für Zugewinn, Übernahme oder Verkauf?
Bei einer Trennung liegen die Vorstellungen über den Wert der gemeinsamen Immobilie oft weit auseinander. Ein neutral ermittelter Verkehrswert zum richtigen Stichtag gibt beiden Seiten eine gemeinsame Zahl – für den Zugewinnausgleich, die Auszahlung bei Übernahme oder die Entscheidung über einen Verkauf.
Gutachten anfragenStichtage verstehen
Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · gemeinsame Beauftragung durch beide Seiten möglich
Es ermittelt den Verkehrswert der Immobilie nach § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu dem Stichtag, auf den es rechtlich ankommt, und legt die Herleitung offen. Damit können beide Seiten und ihre Anwaltskanzleien den Wert prüfen. Das Gutachten bewertet die Immobilie; die Berechnung des Zugewinnausgleichs ist davon getrennt und Sache der Anwaltskanzleien oder des Gerichts.
Auf welchen Stichtag kommt es bei der Scheidung an?
Der Wert einer Immobilie ändert sich mit der Zeit. Für den Zugewinnausgleich zählt deshalb nicht der heutige Wert, sondern der Wert zu bestimmten Zeitpunkten.
| Stichtag | Wofür | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Beginn des Güterstands, meist die Eheschließung | Anfangsvermögen, wenn die Immobilie schon vor der Ehe vorhanden war | § 1374 Abs. 1 BGB |
| Zeitpunkt einer Erbschaft oder Schenkung während der Ehe | Wert, der dem Anfangsvermögen hinzugerechnet wird | § 1374 Abs. 2 BGB |
| Zustellung des Scheidungsantrags (Rechtshängigkeit) | Endvermögen für die Berechnung des Zugewinns | § 1384 BGB |
| derselbe Stichtag für die Restschuld | Verbindlichkeiten werden vom Endvermögen abgezogen; die Restschuld bestätigt die Bank | § 1375 Abs. 1 BGB |
Gilt für den gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Bei Ehevertrag, Gütertrennung oder besonderen Vereinbarungen kann anderes gelten. Welcher Stichtag in Ihrem Fall maßgeblich ist, klären Sie bitte mit Ihrer Anwaltskanzlei; wir bewerten auf den Stichtag, den Sie uns nennen – auf Wunsch auch rückwirkend und, wo nötig, auf mehrere Stichtage.
Übernahme, Verkauf oder Versteigerung: Wofür wird der Wert gebraucht?
| Weg | Was passiert | Rolle des Gutachtens |
|---|---|---|
| Übernahme durch eine Seite | Eine Seite behält die Immobilie und zahlt die andere aus. | Grundlage für den Ausgleichsbetrag; die Bank braucht für die Finanzierung eine belastbare Wertgrundlage. |
| Gemeinsamer Verkauf | Die Immobilie wird verkauft, der Erlös nach Abzug der Darlehen geteilt. | Realistische Preisbasis für die Vermarktung, auf die sich beide verständigen. |
| Weiter gemeinsam halten oder vermieten | Beide bleiben Eigentümer, etwa bis die Kinder ausgezogen sind. | Dokumentiert den Wert für spätere Entscheidungen. |
| Teilungsversteigerung | Ohne Einigung kann ein Miteigentümer die Versteigerung beantragen. | Das Gericht setzt den Verkehrswert fest, meist nach einem eigenen Gutachten (§ 74a Abs. 5 ZVG); ein Privatgutachten kann zur Einordnung dienen. |
Wie ein Verkauf aus einer Trennung heraus abläuft und welche Wege es sonst gibt, beschreibt unser Ratgeber Immobilie in der Scheidung.
Wie bleibt das Gutachten neutral – und wie läuft es ab?
Gemeinsame Beauftragung
Beide Seiten beauftragen das Gutachten zusammen, teilen die Kosten und erhalten dieselbe Herleitung. Das schafft erfahrungsgemäß die belastbarste Gesprächsgrundlage. Den Ortstermin führen wir auf Wunsch im Beisein beider durch.
Beauftragung durch eine Seite
Auch dann bewerten wir nach denselben Verfahren und legen die Herleitung offen. Im Verfahren gilt ein einseitig beauftragtes Gutachten als Parteigutachten; über die Verwertung entscheiden Gericht und Beteiligte.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?
Sind sich beide weitgehend einig, genügt oft das Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. Bei Streit oder wenn ein umfassender Nachweis verlangt wird, ist das Verkehrswertgutachten nach BVS-Honorartabelle ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten der passende Weg.
Alle Preise- Erstgespräch und StichtagObjekt, Stichtag(e) und Auftraggeber klären; Sie erhalten vorab die Honorarberechnung.
- UnterlagenGrundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenangaben, bei Vermietung die Mietverträge – beide Seiten können beisteuern.
- OrtsterminBesichtigung mit Fotodokumentation, auf Wunsch im Beisein beider Seiten.
- AuswertungVerfahren nach ImmoWertV mit Bodenrichtwerten und Marktdaten des Gutachterausschusses.
- GutachtenSchriftliche Herleitung des Werts zum Stichtag; die rechtliche Einordnung übernimmt Ihre Anwaltskanzlei.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
Häufige Fragen zum Immobiliengutachten bei Scheidung
Was kostet ein Immobiliengutachten bei einer Scheidung in Köln?
Das Kurzgutachten gibt es zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. und Ortstermin für Immobilien bis 450.000 €; für einvernehmliche Fälle genügt es oft. Das Verkehrswertgutachten wird nach der BVS-Honorartabelle abgerechnet: ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten, bei 500.000 € Wert zum Beispiel 4.284 €. Beauftragen beide Seiten gemeinsam, teilen sie die Kosten. Die Honorarberechnung erhalten Sie vorab schriftlich.
Welcher Stichtag gilt bei einer Scheidung?
Für das Endvermögen beim Zugewinnausgleich ist in der Regel der Tag maßgeblich, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird (§ 1384 BGB). Für das Anfangsvermögen kommt es auf den Beginn des Güterstands an, bei Erbschaften oder Schenkungen während der Ehe auf deren Zeitpunkt. Welche Stichtage in Ihrem Fall gelten, klärt Ihre Anwaltskanzlei; wir bewerten auf die Stichtage, die Sie uns nennen.
Wie wird der Wert eines Hauses bei einer Scheidung ermittelt?
Je nach Objekt mit dem Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach der ImmoWertV, nach Besichtigung und Auswertung der Unterlagen. Beide Seiten können Unterlagen beisteuern, die Herleitung ist offengelegt. Das Gutachten bewertet die Immobilie; die rechtliche Berechnung des Zugewinnausgleichs ist davon getrennt.
Das Haus ist noch nicht abbezahlt – wie wirken sich die Kredite aus?
Immobilienwert und Kredite sind getrennte Positionen: Das Gutachten ermittelt den Wert zum Stichtag, die Restschuld zum selben Tag bestätigt die Bank. Nach § 1375 BGB wird das Endvermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten bestimmt. Wie Wert und Darlehen in Ihrem Fall verrechnet werden, etwa bei Miteigentum und gemeinsamen Krediten, klärt Ihre Anwaltskanzlei.
Haus geerbt und Scheidung – welche Rolle spielt der Wert?
Im gesetzlichen Güterstand wird eine während der Ehe geerbte Immobilie grundsätzlich dem Anfangsvermögen der erbenden Person hinzugerechnet (§ 1374 Abs. 2 BGB). Der Wert der Erbschaft selbst wird deshalb in der Regel nicht ausgeglichen, eine Wertsteigerung bis zum Stichtag kann aber relevant sein. Dafür werden oft zwei Werte gebraucht: zum Erbfall und zum Stichtag der Scheidung. Beides kann ein Gutachten ermitteln, auch rückwirkend. Die rechtliche Einordnung übernimmt Ihre Anwaltskanzlei.
Wird das Gutachten im Scheidungsverfahren anerkannt?
Unsere Gutachten werden nach § 194 Baugesetzbuch und ImmoWertV von einem gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter erstellt (DIAZert DIA-IB-685). Über die Verwertung im Verfahren entscheiden Gericht und Beteiligte. Häufig dient ein solches Gutachten als sachliche Grundlage für eine einvernehmliche Lösung.
Kann ein Gutachten für beide Seiten neutral sein?
Ja. Wir bewerten nach denselben Verfahren, unabhängig davon, wer beauftragt, und legen die Herleitung offen. Beauftragen können beide gemeinsam oder eine Seite allein. Rechtsberatung erbringen wir nicht – dafür sind die Anwaltskanzleien zuständig.
Was passiert, wenn wir uns nicht einigen?
Dann kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das Versteigerungsgericht setzt den Verkehrswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Weil eine Versteigerung für beide Seiten meist ungünstiger ist als eine Einigung, lohnt sich vorher ein neutraler Wert als Verhandlungsgrundlage. Ob und wann eine Versteigerung in Betracht kommt, klärt Ihre Anwaltskanzlei.
Wer Ihr Gutachten erstellt
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite und für die Gutachten.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung. Rechtsgrundlagen geprüft am 05.10.2026: §§ 1374, 1375, 1384 BGB, § 74a ZVG, § 194 BauGB.
Gutachten bei Scheidung anfragen
Nennen Sie uns Objekt und Stichtag – gern auch gemeinsam. Sie erhalten vorab die Honorarberechnung und auf Wunsch zunächst eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
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