Kapitalanlage · Mehrfamilienhaus · vermietete Wohnung · Wohn- und Geschäftshaus
Immobilien als Kapitalanlage in Köln und im Rhein-Erft-Kreis verkaufen oder kaufen
Ob Sie eine vermietete Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Wohn- und Geschäftshaus verkaufen möchten oder eine Kapitalanlage suchen: Bei vermieteten Immobilien sind Mieten, Bewirtschaftungskosten, Zustand, Lage und Grundstück wichtige Bewertungsgrundlagen. Wir ordnen diese Faktoren ein und ermitteln den Wert nachvollziehbar nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Eigentümer erhalten eine Grundlage für die weitere Vermarktung. Kapitalanleger können ein Objekt anhand der Unterlagen und der zu erwartenden Einnahmen besser einordnen. Eine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall ist damit nicht verbunden.
Kurz erklärt
Eine Immobilie als Kapitalanlage wird in der Regel nicht selbst bewohnt, sondern vermietet – etwa eine vermietete Eigentumswohnung, ein Mehrfamilienhaus (Zinshaus) oder ein Wohn- und Geschäftshaus. Für die Bewertung sind unter anderem die nachhaltig erzielbaren Mieten, die Bewirtschaftungskosten, der Zustand, die Lage, die Restnutzungsdauer und der Bodenwert relevant; das Ertragswertverfahren der ImmoWertV ist dabei eine wichtige Grundlage. Kapitalanleger vergleichen außerdem Kaufpreis, Einnahmen, laufende Kosten und Finanzierung.
Sie möchten eine Kapitalanlage verkaufen
Ertragswert ermitteln, Unterlagen vollständig aufbereiten und die passende Käufergruppe ansprechen.
Zum Verkauf → Für KapitalanlegerSie suchen eine Kapitalanlage
Suchprofil hinterlegen, passende Objekte erhalten und die Unterlagen gemeinsam einordnen.
Zum Kauf →Wie verkaufen Sie eine vermietete Immobilie auf einer nachvollziehbaren Bewertungsgrundlage?
Wer eine Kapitalanlage verkauft, spricht mit Käufern, die Mieten, Mietverträge, Rücklagen, Bewirtschaftungskosten und den energetischen Zustand prüfen. Auch die Finanzierung und der Vergleich mit anderen Anlageobjekten spielen bei der Kaufentscheidung eine Rolle. Deshalb beginnt die Vermarktung mit einer nachvollziehbaren Einordnung des Werts – so sieht es die COLOGNE-Strategie vor: erst die Daten prüfen, dann Vermarktungsweg und Käufergruppe festlegen.
Ertragswert ermitteln
Unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter berücksichtigt unter anderem Mieten, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer, Bodenwert und Liegenschaftszinssatz. Je nach Bewertungsanlass und Objektart wählt er das geeignete Verfahren. Einen ersten Anhaltspunkt liefert unser Ertragswertrechner.
Unterlagen vollständig und nachvollziehbar aufbereiten
Mieterliste mit Miethöhen und Mietbeginn, aktuelle Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis, Modernisierungsnachweise – bei Eigentumswohnungen zusätzlich Wirtschaftsplan, Rücklagenübersicht und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Welche Unterlagen im Einzelfall nötig sind, hängt von Objektart und Vermarktungsziel ab; eine Übersicht bietet unsere Unterlagen-Checkliste.
Die passende Käufergruppe ansprechen
Infrage kommen unter anderem private Kapitalanleger, Bestandshalter und bei Eigentumswohnungen auch Eigennutzer. Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf grundsätzlich auf den Käufer über; Besichtigungen und die Kommunikation mit den Mietern stimmen wir rechtzeitig und möglichst schonend ab.
Breit, international oder diskret vermarkten
Je nach Objektart und Größe kann eine breite, auch internationale Vermarktung sinnvoll sein. Nicht jeder Eigentümer möchte sein Objekt aber auf Immobilienportalen sehen, etwa aus Rücksicht auf die Mieter. Auf Wunsch prüfen wir dann zunächst, ob vorgemerkte Kapitalanleger aus unserer Kartei als Interessenten infrage kommen. Welcher Weg zum Objekt passt, besprechen wir vorab.
Größere Transaktionen ab rund 20 Mio. Euro
Objekte und Portfolios in dieser Größenordnung bieten wir nicht öffentlich an. Die Ansprache erfolgt ausschließlich über persönliche Kontakte, die Alexander Motyl aus seiner Tätigkeit als Revisor und Unternehmensberater in Konzernunternehmen, seiner beruflichen Laufbahn und seinen Fortbildungen – unter anderem im Asset-Management – aufgebaut hat. Anfragen behandeln wir vertraulich.
Mehr zu einzelnen Objektarten: Mehrfamilienhaus verkaufen · Vermietete Wohnung oder vermietetes Haus verkaufen
Wie rechnen Kapitalanleger im Jahr 2026?
Bei höheren Finanzierungszinsen vergleichen Kapitalanleger genauer: Kaufpreis, Mieten, Bewirtschaftungskosten und Finanzierung werden gemeinsam betrachtet. Für Verkäufer bedeutet das, dass sich der Angebotspreis aus den objektbezogenen Daten nachvollziehbar herleiten lassen sollte. Die Nettoanfangsrendite – der Reinertrag im Verhältnis zum Kaufpreis – ist dabei eine von mehreren Kennzahlen und ersetzt keine Prüfung der Immobilie.
| Worauf Käufer achten | Mögliche Unterlagen |
|---|---|
| Ist-Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete | Mieterliste mit Miethöhe, Angaben zu letzten Mieterhöhungen |
| Laufzeiten, Staffel- oder Indexmieten | vollständige und aktuelle Mietverträge |
| Instandhaltungsstau und energetischer Zustand | Energieausweis, Modernisierungsnachweise, mögliche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) |
| Rücklage und Beschlüsse (Eigentumswohnung) | Wirtschaftsplan, Rücklagenübersicht, Protokolle der letzten drei Jahre |
| Lage, Leerstand, Mieterstruktur | Leerstandshistorie, Übersicht der Mietdauer |
Weiterlesen: Leitzins erhöht: Was das für Immobilien in Köln bedeutet · Zinshaus in Köln verkaufen · Was das neue Heizungsgesetz für Verkäufer ändert
Wie finden Sie als Kapitalanleger eine passende Immobilie in Köln?
Gute Anlageobjekte können schnell vergeben sein. Wenn Sie uns Ihr Suchprofil nennen – Objektart, Lage, Budget, Größe, Zustand, bestehende Mietverhältnisse und Ihre Vorstellungen zur Rendite –, prüfen wir, ob angebotene Immobilien dazu passen, und informieren Sie. Bei Objekten, die Eigentümer zunächst nicht öffentlich anbieten möchten, kann eine diskrete Kontaktaufnahme geprüft werden.
Für größere Anlagevolumen oder besondere Anforderungen sprechen Sie uns am besten direkt an.
So prüfen wir mit Ihnen ein Anlageobjekt
- Mietverträge, Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen
- Wirtschaftsplan, Rücklage und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
- Energieausweis und mögliche Nachrüstpflichten
- Ertragswert und Kaufpreisfaktor im Vergleich zu verfügbaren Vergleichsdaten
- Lage, Mieterstruktur und Leerstandsrisiken
- baulicher Zustand und erkennbarer Instandhaltungsbedarf
Für eine unabhängige Prüfung vor dem Kauf bieten wir eine Kaufberatung an, auf Wunsch ergänzt durch ein Gutachten zum Festpreis: Kurzgutachten ab 990 €, Vollgutachten ab 2.490 €. Leistungsumfang und Festpreis besprechen wir vor der Beauftragung. Wie der Kaufpreis für die Abschreibung auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt wird, erklärt unser Ratgeber Kaufpreisaufteilung bei Immobilien.
Welche Anlageimmobilien wir verkaufen und bewerten
Vermietete Eigentumswohnung
Vermietete Wohnungen in Köln und im Rhein-Erft-Kreis – mit Blick auf Mietvertrag, Rücklage, Beschlusslage und Zustand.
Mehrfamilienhaus und Zinshaus
Vom Nachkriegsbau bis zum Gründerzeithaus – eingeordnet nach Ertrag, Zustand, Lage und Grundstück.
Wohn- und Geschäftshaus
Gemischte Nutzung mit Ladenlokal, Praxis oder Büro – Wohn- und Gewerbemieten werden getrennt betrachtet.
Gewerbeimmobilie und Grundstück
Büro, Einzelhandel, Halle oder Grundstück – mit einer auf Objektart und Anlass abgestimmten Wertermittlung.
Mehrfamilienhäuser aus unserer Vermittlung
Top-Makler! Fachlich kompetent, hilfsbereit und absolut zuverlässig bei der Abwicklung beim Verkauf meines Mehrfamilienhauses mit 11 Wohnungen. Von mir bekommt Herr Motyl nicht 5 Sterne, sondern 10 Sterne. Nochmals bedanke ich mich bei Ihnen für den Verkauf meines 11-Familienhauses, bin sehr zufrieden. Kann ich nur weiterempfehlen!
A. C., Verkäufer des Mehrfamilienhauses in Kerpen mit 11 Wohnungen · Google-Bewertung · Zur Erfolgsgeschichte Kerpen →
Ausgewählte Google-Bewertung, wörtlich zitiert (nur Rechtschreibung angeglichen) und mit Einverständnis des Verfassers veröffentlicht. Der Verfasser ist ein Kunde, dessen Verkauf wir begleitet haben. Alle Bewertungen auf Google ansehen →
Originalfotos. Kfz-Kennzeichen, Hausnummern und Straßenschilder sind zum Schutz der Eigentümer und Mieter unkenntlich gemacht.
Weitere Fälle: Erfolgsgeschichten
Ihr nächster Schritt
Häufige Fragen zur Immobilie als Kapitalanlage
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage in Köln?
Ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage eignet, hängt vom einzelnen Objekt ab. Maßgeblich sind unter anderem Kaufpreis, nachhaltig erzielbare Miete, Bewirtschaftungskosten, Zustand, Lage und Finanzierung. Wir ordnen diese Faktoren objektbezogen ein. Eine Anlageberatung und eine Empfehlung zwischen verschiedenen Anlageformen geben wir nicht.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei vermieteten Immobilien ist das Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung eine wichtige Bewertungsgrundlage. Dabei werden unter anderem die Jahresmiete, die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszinssatz und der Bodenwert berücksichtigt. Das Ergebnis kann zusätzlich mit Kaufpreisfaktoren vergleichbarer Verkäufe eingeordnet werden.
Kann ich meine Immobilie vermietet verkaufen?
Ja. Bestehende Mietverträge gehen beim Verkauf grundsätzlich auf den Käufer über – der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ist in § 566 BGB geregelt. Die Mieter müssen wegen des Verkaufs nicht ausziehen; Besichtigungen stimmen wir rechtzeitig mit ihnen ab. Rechtliche Einzelfragen, etwa zu Kündigungsmöglichkeiten, klären Sie bitte mit Ihrem Anwalt oder dem Notariat.
Wer zahlt beim Verkauf einer Kapitalanlage die Maklerprovision?
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern gilt beim Verkauf an Verbraucher grundsätzlich die hälftige Teilung der Maklerprovision nach §§ 656c und 656d BGB – das kann auch eine vermietete Eigentumswohnung betreffen. Für Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien gelten diese Vorschriften nicht; die Provision ist dort frei verhandelbar. Die konkrete Einordnung hängt vom jeweiligen Vertrag und Verkauf ab.
Was muss ich beim Verkauf einer Kapitalanlage steuerlich beachten?
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie können steuerliche Fragen entstehen, insbesondere zur möglichen Besteuerung eines Veräußerungsgewinns nach § 23 EStG. Ob die Zehnjahresfrist, Ausnahmen oder weitere Umstände in Ihrem Fall relevant sind, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Wir stellen die immobilienbezogenen Unterlagen wie Bewertung und Objektdaten bereit.
Kann ich diskret verkaufen, ohne dass meine Immobilie im Internet erscheint?
Eine diskrete Vermarktung kann grundsätzlich geprüft werden. Auf Wunsch stellen wir das Objekt zunächst ausgewählten, bei uns vorgemerkten Kapitalanlegern vor und verzichten zunächst auf ein öffentliches Inserat. Je nach Objektart und Größe kann umgekehrt auch eine breite, internationale Vermarktung sinnvoll sein; welcher Weg passt, besprechen wir vorab. Bei Objekten ab rund 20 Mio. Euro erfolgt die Ansprache ausschließlich über persönliche Kontakte.
Wie werde ich als Kapitalanleger über neue Objekte informiert?
Legen Sie einen kostenlosen Suchauftrag an und nennen Sie uns Objektart, gewünschte Lage, Budget, Zustand und Ihre Vorstellungen zur Rendite. Wir prüfen, ob kommende Angebote zu Ihrem Suchprofil passen, und informieren Sie, sobald ein passendes Objekt in die Vermarktung kommt. Bei größeren Anlagevolumen nehmen Sie am besten direkt Kontakt mit uns auf.
Wissen für Eigentümer
Noch Fragen zur Kapitalanlage?
Kurz erklärt – damit Sie in Ruhe entscheiden können.
Zinshaus in Köln verkaufen
Was Kapitalanleger vor einem Angebot prüfen – und wie Sie Ihr Zinshaus darauf vorbereiten.
Weiterlesen →ca. 8 Min. LesezeitKaufpreisaufteilung: Wann ein Gutachten sinnvoll ist
Wie sich der Kaufpreis auf Grund und Boden und Gebäude verteilt, was die BMF-Arbeitshilfe leistet – und wann ein Gutachten die Aufteilung stützen kann.
Weiterlesen →ca. 7 Min. LesezeitLeitzins erhöht: Was heißt das für Köln?
Was der Zinsschritt der EZB für Bauzinsen, Immobilienpreise und Mehrfamilienhäuser bedeutet – mit belegten Zahlen.
Weiterlesen →Wenn Sie so weit sind:Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts →