Makleralleinauftrag: Was Sie vor Ihrem Verkauf vereinbaren
Ein allein beauftragter Makler kann Marktauftritt, Besichtigungen und Rückmeldungen aus einer Hand koordinieren. Dafür gehen Sie eine Bindung ein. Welche Leistungen Sie erhalten und welche Freiheiten Sie behalten, sollte vor der Unterschrift verständlich sein.
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Wir besprechen Vermarktungsumfang, Kosten, Laufzeit und bereits bekannte Interessenten vor dem Auftrag · Büro in Frechen
Mit einem Makleralleinauftrag verpflichten Sie sich, für eine bestimmte Zeit keinen weiteren Makler mit dem Verkauf derselben Immobilie zu beauftragen. Im Gegenzug übernimmt der Makler während der Laufzeit die vereinbarte Vermarktung. Beim einfachen Alleinauftrag bleibt ein Verkauf an selbst gefundene Käufer grundsätzlich möglich; beim qualifizierten Alleinauftrag können weitergehende Pflichten vereinbart sein, die einer individuellen Vereinbarung bedürfen.
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Allgemeiner Auftrag und Alleinauftrag im Vergleich
| Auftragsform | Weitere Makler | Selbst gefundene Käufer |
|---|---|---|
| Allgemeiner Maklerauftrag | grundsätzlich möglich | Eigenverkauf grundsätzlich möglich |
| Einfacher Alleinauftrag | während der Bindung ausgeschlossen | Eigenverkauf grundsätzlich möglich, soweit keine weitere wirksame Verpflichtung besteht |
| Qualifizierter Alleinauftrag | ausgeschlossen | zusätzliche Hinzuziehungs- oder Verweisungspflichten können wirksam vereinbart sein |
Die Bezeichnung auf dem Deckblatt reicht zur Einordnung nicht aus. Entscheidend sind Inhalt und Wirksamkeit der Vereinbarungen. Weitergehende Pflichten eines qualifizierten Alleinauftrags lassen sich nicht beliebig über vorformulierte Bedingungen begründen; sie erfordern in der Regel eine individuelle Vereinbarung.
Ist ein Interessent schon vor dem Auftrag bekannt, halten Sie das schriftlich fest und klären Sie den weiteren Ablauf. Ein automatisch provisionsfreier Eigenverkauf lässt sich ebenso wenig pauschal zusagen wie ein allgemeines Eigenverkaufsverbot.
Welche Leistungen sollen die Bindung rechtfertigen?
Exklusivität allein schafft keinen guten Verkaufsprozess. Der Auftrag sollte erkennen lassen, was der Makler während der Laufzeit tut: Unterlagenprüfung, eine Preisempfehlung auf Basis der Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), Exposé, Veröffentlichung, Besichtigungen und die Koordination von Kaufangeboten bis zur Vorbereitung des Notartermins.
Ebenso wichtig ist Ihre Mitwirkung: Wer gibt Fotos und Texte frei, welche Termine sind möglich, wie werden Preisänderungen beschlossen? Bei COLOGNE IMMOBILIEN halten wir die übernommenen Tätigkeiten vor Beginn schriftlich in unserer Leistungsgarantie fest, jeweils mit dem Zeitpunkt der Ausführung. Sie bezieht sich auf diese Tätigkeiten, nicht auf einen bestimmten Kaufpreis oder Verkaufszeitpunkt. Den Ablauf beschreibt die COLOGNE-Strategie.
Bei einem Alleinauftrag übernehmen wir die Kosten für den Energieausweis, den Sie für die Vermarktung ohnehin benötigen – ob Verbrauchs- oder Bedarfsausweis.
Laufzeit, Verlängerung und Kündigung
Eine gesetzlich vorgeschriebene Standardlaufzeit gibt es nicht. Welche Bindung angemessen ist, hängt unter anderem von Objekt, Aufgaben und Vermarktungsweg ab. Notieren Sie Beginn, Ende, eine mögliche Verlängerung und die Frist für eine Kündigung.
Automatische Verlängerungen sind nicht generell unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat 2020 eine Erstlaufzeit von sechs Monaten mit Verlängerung um jeweils drei Monate bei vierwöchiger Kündigungsfrist in einem Formularvertrag grundsätzlich gebilligt; im entschiedenen Fall verlängerte sich der Vertrag dennoch nicht, weil die Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand, die nicht wirksam Vertragsinhalt geworden war (Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19). Daraus folgt keine pauschale Freigabe jeder Verlängerungsklausel.
Ein Kündigungswunsch beendet einen befristeten Auftrag nicht automatisch sofort. Bei Pflichtverletzungen oder Streit über Klauseln lassen Sie den Vertrag rechtlich prüfen. Wird die Immobilie später an einen Interessenten verkauft, den der Makler während der Laufzeit nachgewiesen hat, kann eine Provision trotzdem in Betracht kommen.
Provision und zusätzliche Kosten vorab verstehen
Die Provision entsteht grundsätzlich erst, wenn der Hauptvertrag infolge der Maklerleistung zustande kommt (§ 652 BGB). Aufwendungsersatz kann gesondert vereinbart sein; kein Verkauf bedeutet deshalb nicht in jedem Fall keine Kosten. Satz, Umsatzsteuer, Zahlungsvoraussetzungen und Auslagen gehören vor Auftrag in die Abstimmung.
Ein bestimmter Provisionssatz ist gesetzlich nicht vorgeschrieben; die Höhe wird vereinbart. Für den Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten Sonderregeln: Lässt sich der Makler von beiden Seiten eine Provision versprechen, muss sie gleich hoch sein (§ 656c BGB). Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf die andere höchstens bis zur Hälfte beteiligt werden; ihr Anteil wird erst fällig, wenn die beauftragende Seite ihre Zahlung nachweist (§ 656d BGB). Ebenso möglich ist, dass der Verkäufer die Provision allein trägt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien gelten diese Sonderregeln nicht. Ein Alleinauftrag ändert an diesen Regeln nichts. Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung bedarf der Textform (§ 656a BGB). Eine Beispielrechnung zeigt der Beitrag Kosten beim Immobilienverkauf.
Widerruf und vorzeitiger Tätigkeitsbeginn
Wird ein Maklervertrag mit einem Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume oder ausschließlich über Fernkommunikation geschlossen, kann ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen (§§ 312g, 355, 356 BGB). Kündigung und Widerruf sind unterschiedliche Fragen.
Wünschen Sie, dass der Makler vor Ablauf der Widerrufsfrist tätig wird, lassen Sie sich Belehrung, Beginn der Leistung und mögliche Kostenfolgen im Fall eines späteren Widerrufs erklären. Ein Hinweis auf der Website ersetzt weder den Vertrag noch die erforderlichen Erklärungen.
Diese Punkte nehmen Sie in Ihr Auftragsgespräch mit
- Welche Immobilie ist umfasst?
- Welche Leistungen werden übernommen und wann?
- Welche Käufer sind bereits bekannt?
- Welche eigenen Aktivitäten bleiben möglich?
- Welche Provision und welche Auslagen sind vereinbart?
- Wann endet die Bindung, wie wird gekündigt?
- Wie erhalten Sie Rückmeldungen?
- Wer gibt Preis- und Vertragsentscheidungen frei?
Bitten Sie um einen vollständigen Entwurf und lesen Sie ihn in Ruhe. Wenn Sie noch Anbieter vergleichen, helfen die zehn Fragen zur Maklersuche. Unser Verkaufsangebot finden Sie unter Immobilie verkaufen.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
Häufige Fragen zum Makleralleinauftrag
Was ist der Unterschied zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag?
Beim einfachen Alleinauftrag beauftragen Sie während der Laufzeit keinen weiteren Makler, dürfen aber grundsätzlich an selbst gefundene Käufer verkaufen. Beim qualifizierten Alleinauftrag können zusätzlich Hinzuziehungs- oder Verweisungspflichten vereinbart sein; solche Pflichten erfordern in der Regel eine individuelle Vereinbarung.
Ist ein provisionsfreier Verkauf für Verkäufer noch möglich?
Ja, das ist nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Die Sonderregeln der §§ 656c und 656d BGB betreffen die Verteilung, wenn beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung an einen Verbraucher beide Seiten beteiligt werden sollen. Was im Einzelfall gilt, ergibt sich aus Objekt, Käufer und den abgeschlossenen Verträgen.
Bringt ein Alleinauftrag sicher einen höheren Kaufpreis?
Nein. Er kann eine einheitliche Vermarktung erleichtern. Nachfrage, Objektmerkmale, Preisstrategie und die tatsächlich erbrachten Leistungen bleiben für das Ergebnis entscheidend.
Wie lange läuft ein Makleralleinauftrag?
Eine gesetzliche Standardlaufzeit gibt es nicht. Vereinbart werden Erstlaufzeit, mögliche Verlängerung und Kündigungsfrist. Der Bundesgerichtshof hat 2020 sechs Monate Erstlaufzeit mit Verlängerung um drei Monate bei vierwöchiger Kündigungsfrist grundsätzlich gebilligt, wenn die Regelung wirksam vereinbart ist.
Darf ich einem Nachbarn das Haus anbieten?
Das hängt von den wirksam vereinbarten Pflichten ab. Besprechen Sie vorhandene Kontakte vor dem Auftrag und lassen Sie den Umgang mit selbst gefundenen Interessenten ausdrücklich festhalten.
Muss ich sofort unterschreiben?
Nein. Sie sollten Umfang und Bedingungen vor der Beauftragung verstehen. Eine Werteinschätzung und ein Gespräch über den Verkauf sind vom anschließenden Maklerauftrag getrennt.
Wer zahlt den Energieausweis?
Bei einem Alleinauftrag übernehmen wir die Kosten für den Energieausweis, den Sie für die Vermarktung benötigen.
Ihr Ansprechpartner in Frechen
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Ihr Ansprechpartner für Bewertung und Verkauf. Unser Büro ist in Frechen; wir begleiten Eigentümer im Rhein-Erft-Kreis und im Kölner Westen. Auszeichnungen und Nachweise: Erfahrungen & Auszeichnungen. Als Makler erbringen wir keine Rechtsberatung; Vertragsfragen im Streitfall klärt eine Rechtsanwältin oder ein Rechtsanwalt.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Rechtsgrundlagen und Quellen, Stand 07.10.2026: §§ 305, 312g, 355, 356, 652, 656a–656d BGB; BGH, Urteil vom 28.05.2020, I ZR 40/19 (Pressemitteilung des BGH).
Klären Sie den Auftrag für Ihre Immobilie
Wir erläutern unsere Leistungen, Laufzeit und Kosten und besprechen Ihre Ziele. So beurteilen Sie, ob Umfang und Bindung zu Ihrem Vorhaben passen. Den Einstieg bildet auf Wunsch die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
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