FAQ
Häufig gestellte Fragen an Ihren Immobilienmakler & Sachverständigenbüro in Frechen, Köln und Rhein-Erft-Kreis
„Ein Zuhause ist nicht nur ein Ort, sondern ein Gefühl von Sicherheit, Geborgenheit und Ankommen.“
/ FAQ - Die häufigsten Fragen
auf einen Blick!
Wir klären Ihre wichtigsten Fragen transparent und kompetent
Ob Kauf, Miete oder Verwaltung – rund um Immobilien gibt es viele rechtliche und organisatorische Fragen. In unserem FAQ-Bereich finden Sie kompakte Antworten zu den häufigsten Themen, die Eigentümer, Mieter und Käufer beschäftigen.
Allgemeines zu COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH ist Ihr professioneller Immobilienmakler und zertifiziertes Sachverständigenbüro mit Sitz in Frechen. Unser Team besteht aus erfahrenen Immobilienmaklerinnen und Immobilienmaklern sowie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, die Sie kompetent in allen Belangen rund um den Immobilienverkauf und die Immobilienbewertung begleiten. Wir sind auf die Betreuung von Eigentümerinnen und Eigentümern, Verkäuferinnen und Verkäufern sowie Investorinnen und Investoren in Frechen, Köln, dem gesamten Rhein-Erft-Kreis, Pulheim, Hürth, Bergheim und Kerpen spezialisiert.
Als mehrfach ausgezeichnetes Immobilienunternehmen (u. a. BELLEVUE BEST PROPERTY AGENTS, FOCUS TOP 1.000 Makler) stehen wir für Transparenz, Seriosität und maßgeschneiderte Dienstleistungen. Wir setzen auf fundiertes Fachwissen, aktuelle Marktanalysen und individuelle Betreuung, um für unsere Kundinnen und Kunden stets optimale Ergebnisse zu erzielen. Vertrauen Sie auf COLOGNE IMMOBILIEN GmbH als Ihren zuverlässigen und engagierten Partner für Immobilien in der Region.
Wer ist COLOGNE IMMOBILIEN GmbH?
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH ist ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziertes Sachverständigen- und Immobilienmaklerunternehmen mit Sitz in Frechen. Wir sind Ihr professioneller Ansprechpartner für Immobilienverkauf und Immobilienbewertung in Frechen, Köln, Pulheim, Hürth, Bergheim, Kerpen und dem gesamten Rhein-Erft-Kreis.
- Langjähriger Erfahrung als Makler
- Zertifizierten Sachverständigen‑Leistungen
- Marktkenntnissen für Köln, Frechen, Pulheim, Hürth, Bergheim, Erftstadt & Kerpen
In welchen Regionen sind Sie tätig?
Wir betreuen Kundinnen und Kunden mit Immobilienanliegen in Frechen, Köln (inklusive Kölner Westen), dem gesamten Rhein-Erft-Kreis, Hürth, Pulheim, Bergheim und Kerpen.
Mietrecht & Vermietung
Was ist bei einer Untervermietung zu beachten?
Ohne Erlaubnis des Vermieters darf ein Mieter die Wohnung keinem Dritten überlassen und sie insbesondere nicht weitervermieten (§ 540 Abs. 1 BGB). Möchte er nur einen Teil der Wohnung untervermieten und hat er daran nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse bekommen, kann er die Erlaubnis verlangen. Der Vermieter darf sie verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, die Wohnung übermäßig belegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann (§ 553 BGB). Verweigert er die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Wer in Köln eine Wohnung kurzzeitig, etwa als Ferienwohnung, vermietet, muss die Wohnraumschutzsatzung beachten, die seit dem 01.07.2026 gilt: Nötig ist eine Wohnraum-Identitätsnummer; ab mehr als 90 Tagen im Kalenderjahr ist nach Angaben der Stadt eine Genehmigung erforderlich. Im Einzelfall beraten Mieterverein, Haus & Grund oder eine Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: § 540 BGB · § 553 BGB · Stadt Köln: Wohnraumschutz
Mietaufhebungsvertrag – was sollte beachtet werden?
Mit einem Mietaufhebungsvertrag beenden Vermieter und Mieter das Mietverhältnis einvernehmlich zu einem vereinbarten Datum; Kündigungsfristen und Kündigungsgründe spielen dann keine Rolle. Eine gesetzliche Form schreibt das BGB dafür nicht vor – anders als für die Kündigung, die schriftlich erfolgen muss (§ 568 BGB). Wir empfehlen trotzdem eine schriftliche Vereinbarung, die beide Seiten unterschreiben. Darin sollten das Enddatum, der Zustand bei der Rückgabe, Schönheitsreparaturen, die Rückzahlung der Kaution und eine etwaige Abfindung oder Beteiligung an Umzugskosten geregelt sein. Lassen Sie den Entwurf vor der Unterschrift rechtlich prüfen.
Zum Nachlesen: § 568 BGB
Mieterselbstauskunft – welche Fragen sind zulässig und welche nicht?
Welche Angaben Vermieter oder Makler erfragen dürfen, hängt nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (Version 2.0, Januar 2026) vom Stand der Vermietung ab. Bei der Besichtigung genügen Name und Anschrift; einen Ausweis darf man sich zeigen lassen, aber nicht kopieren. Erst wenn Sie erklären, die Wohnung anmieten zu wollen, sind Fragen etwa zur Zahl der einziehenden Personen, zu Beruf und Arbeitgeber, zum Nettoeinkommen, zu Haustieren sowie zu einem laufenden Verbraucherinsolvenzverfahren oder zu Räumungsklagen wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren zulässig. Einkommensnachweise werden erst kurz vor dem Vertragsschluss verlangt. Unzulässig sind unter anderem Fragen nach Familienstand, Schwangerschaft oder Kinderwunsch, Religion, Vorstrafen, einer Mitgliedschaft in Partei oder Mieterverein sowie die Forderung nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.
Zum Nachlesen: Datenschutzkonferenz: Orientierungshilfe Selbstauskünfte (PDF)
Vorkaufsrecht für den Mieter – was ist das und wann besteht es?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter, wenn an seiner Wohnung nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und die Wohnung an einen Dritten verkauft wird (§ 577 BGB). Es besteht nicht, wenn der Vermieter an Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts verkauft. Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten. Der Mieter übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus, und zwar innerhalb von zwei Monaten nach Empfang der Mitteilung (§ 469 BGB). Teilen die Käufer eines ganzen Hauses selbst in Wohnungseigentum auf, besteht nach dem Bundesgerichtshof in der Regel kein Vorkaufsrecht (Urteil vom 22.11.2013, V ZR 96/12). Ob es im Einzelfall besteht, klären Notariat oder Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: § 577 BGB · BGH, Pressemitteilung 192/2013
Welche Nebenkosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Betriebskosten muss der Mieter nur tragen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Umlagefähig sind die in § 2 der Betriebskostenverordnung genannten laufenden Kosten, zum Beispiel Grundsteuer, Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser, Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung sowie Hauswart. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Seit dem 01.07.2024 dürfen die laufenden Grundgebühren für Kabel-Breitbandanschlüsse und das Nutzungsentgelt für eine fremde Antennenanlage nicht mehr über die Betriebskosten abgerechnet werden; Betriebsstrom und regelmäßige Prüfung einer Gemeinschaftsantenne bleiben umlagefähig.
Zum Nachlesen: § 556 BGB · § 2 Betriebskostenverordnung · § 230 Telekommunikationsgesetz
Was ist die Wohnungsgeberbestätigung?
Wer eine Wohnung bezieht, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden (§ 17 Bundesmeldegesetz). Der Vermieter oder eine von ihm beauftragte Person, etwa die Hausverwaltung, muss dabei mitwirken und den Einzug innerhalb dieser Frist schriftlich oder elektronisch bestätigen (§ 19 BMG). Die Bestätigung enthält Name und Anschrift des Wohnungsgebers – und, wenn dieser nicht Eigentümer ist, auch des Eigentümers –, das Einzugsdatum, die Anschrift der Wohnung und die Namen der meldepflichtigen Personen. Wer die Bestätigung nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig ausstellt, muss mit einem Bußgeld von bis zu 1.000 Euro rechnen; wer eine Wohnanschrift für eine Scheinanmeldung zur Verfügung stellt, mit bis zu 50.000 Euro (§ 54 BMG).
Zum Nachlesen: § 19 Bundesmeldegesetz
Was versteht man unter der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 556d BGB) – aber nur in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt. In Nordrhein-Westfalen gilt sie nach der Mieterschutzverordnung NRW unter anderem in Köln sowie in Bergheim, Brühl, Elsdorf, Erftstadt, Frechen, Hürth, Kerpen, Pulheim und Wesseling, derzeit bis zum 31.12.2029; Bedburg gehört nicht dazu. Ausnahmen gelten insbesondere, wenn die Vormiete höher war (§ 556e BGB), für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, und für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung (§ 556f BGB). Beruft sich der Vermieter auf eine dieser Ausnahmen, muss er den Mieter vor Vertragsschluss unaufgefordert darüber informieren (§ 556g BGB).
Zum Nachlesen: § 556d BGB · Mieterschutzverordnung NRW
Haustiere in Mietwohnungen – was ist erlaubt, was nicht?
Ob ein Mieter ein Haustier halten darf, richtet sich nach Mietvertrag und Einzelfall. Kleintiere wie Hamster oder Schildkröten gehören in der Regel zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 340/06). Eine Formularklausel, die Hunde und Katzen generell verbietet, ist unwirksam; ob ein Hund oder eine Katze gehalten werden darf, entscheidet eine Abwägung der Interessen von Vermieter, Mieter, Hausbewohnern und Nachbarn im Einzelfall (BGH, Urteil vom 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Fragen Sie deshalb vor der Anschaffung nach und halten Sie eine Zustimmung schriftlich fest.
Zum Nachlesen: BGH, Pressemitteilung 171/2007 · BGH, Pressemitteilung 47/2013
Entspricht die Angebotsmiete auch der Vertragsmiete?
Nicht zwangsläufig. Die Angebotsmiete ist die in einer Anzeige geforderte Miete. Die Vertragsmiete ist die tatsächlich vereinbarte Miete. Beide können voneinander abweichen. Für die Bewertung einer vermieteten Immobilie prüfen wir deshalb die bestehenden Mietverträge und berücksichtigen bei möglichen Mietänderungen auch die rechtlichen Rahmenbedingungen. Inserierte Mieten allein belegen keine nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen.
Wann darf die Miete erhöht werden?
Bei einer Staffelmiete stehen die Erhöhungen als Geldbeträge im Vertrag; jede Stufe gilt mindestens ein Jahr (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts, ebenfalls frühestens nach einem Jahr und durch Erklärung in Textform (§ 557b BGB). Ohne solche Vereinbarung kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen ist in Textform zu begründen, etwa mit dem Mietspiegel (§§ 558, 558a BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete so um höchstens 20 Prozent steigen; in Köln und neun Städten des Rhein-Erft-Kreises (nicht in Bedburg) gilt nach der Mieterschutzverordnung NRW eine Grenze von 15 Prozent. Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Bedenkzeit (§ 558b BGB). Nach einer Modernisierung kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Modernisierungskosten erhöhen; Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind dabei insbesondere abzuziehen. Innerhalb von sechs Jahren darf die monatliche Miete dadurch um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 BGB). Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten besondere Voraussetzungen und Begrenzungen (§ 559e BGB). Nach einer solchen Erhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht (§ 561 BGB).
Zum Nachlesen: § 558 BGB · § 559 BGB · § 559e BGB
Betriebskostenabrechnung – welche Fristen gelten?
Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten rechnet der Vermieter jährlich ab und muss dabei den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen; danach kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Einwendungen muss der Mieter spätestens bis zum Ende des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben. Der Mieter kann die Belege einsehen (§ 556 Abs. 4 BGB). Abgerechnet werden dürfen nur Betriebskosten, deren Umlage im Mietvertrag vereinbart ist; Verwaltungs- und Instandhaltungskosten gehören nicht dazu.
Zum Nachlesen: § 556 BGB
Winterdienst – wer muss in Köln räumen und streuen?
Für die Gehwege überträgt die Stadt Köln die Winterwartung mit ihrer Straßenreinigungssatzung auf die Anlieger, in der Regel also auf die Grundstückseigentümer. Diese können die Aufgabe vertraglich, etwa im Mietvertrag, an Mieter oder einen Dienstleister weitergeben. Nach der Satzung vom 17.12.2025 ist Schnee nach jedem Schneefall auf 1,50 Meter Breite sofort zu räumen, bei einem markierten Radweg auf dem Gehweg auf 2 Meter. Fällt Schnee oder entsteht Glätte nach 20 Uhr, muss bis 7 Uhr des nächsten Tages geräumt und gestreut sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Salz und andere auftauende Mittel sind grundsätzlich verboten; Ausnahmen gelten bei Eisregen und an Gefahrenstellen wie Treppen oder Rampen, nicht aber neben Bäumen und Begrünung. Die Städte im Rhein-Erft-Kreis haben eigene Satzungen. Haftungsfragen klären Ihre Versicherung oder eine Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: Straßenreinigungssatzung Köln (PDF)
Immobilienverkauf – Ablauf & Leistung
Provision beim Rücktritt vom Kaufvertrag – was gilt?
Die Maklerprovision entsteht nach § 652 BGB, wenn der Kaufvertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers wirksam zustande kommt; ist der Vertrag aufschiebend bedingt, erst mit Eintritt der Bedingung. Ob der Anspruch bestehen bleibt, wenn der Kaufvertrag später wegfällt, hängt vom Grund ab: etwa davon, ob der Vertrag von Anfang an unwirksam war, ob er angefochten wurde – eine Anfechtung wirkt nach § 142 BGB zurück – oder ob eine Seite wegen einer späteren Leistungsstörung zurücktritt. Entscheidend sind außerdem die Vereinbarungen im Maklervertrag. Eine pauschale Antwort ist deshalb nicht möglich; lassen Sie den Einzelfall anwaltlich prüfen.
Zum Nachlesen: § 652 BGB
Was ist ein Erbbaurecht („Erbpacht“)?
Umgangssprachlich wird oft von „Erbpacht“ gesprochen; gemeint ist meist das Erbbaurecht nach dem Erbbaurechtsgesetz. Es ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte zahlt dafür in der Regel einen Erbbauzins; Laufzeit und Bedingungen regelt der Erbbaurechtsvertrag, und das Recht wird im Grundbuch eingetragen. Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Grundstückseigentümer grundsätzlich eine Entschädigung für das Bauwerk leisten. Höhe und Art der Zahlung können vertraglich geregelt werden, die Entschädigung kann grundsätzlich auch ausgeschlossen werden (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG). Dabei sind die besonderen gesetzlichen Schutzvorschriften zu beachten: Dient das Erbbaurecht dem Wohnbedürfnis minderbemittelter Bevölkerungskreise, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen (§ 27 Abs. 2 ErbbauRG). Für Verkauf und Bewertung kommt es vor allem auf Restlaufzeit, Erbbauzins und die Regelungen des Vertrags an.
Erbbaurecht im Immobilienlexikon →
Zum Nachlesen: § 27 Erbbaurechtsgesetz
Gibt es eine Gewährleistung beim Kauf einer Immobilie?
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung des Verkäufers für Sachmängel im notariellen Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Darauf kann sich der Verkäufer aber nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB). Kennt der Käufer einen Mangel beim Vertragsschluss, hat er insoweit keine Rechte (§ 442 BGB). Verkäufer sollten bekannte Mängel deshalb offen benennen und dokumentieren. Bei Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach fünf Jahren (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB); bei Bauleistungen, etwa eines Bauträgers, beginnt die fünfjährige Frist mit der Abnahme (§ 634a BGB). Welche Regelung in Ihrem Vertrag gilt, erläutert das Notariat.
Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?
In der Regel werden benötigt: ein aktueller Grundbuchauszug, die Flurkarte, Grundrisse und Ansichten, die Wohnflächenberechnung, der Energieausweis, die Baugenehmigung mit Bauzeichnungen sowie Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre hinzu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge und eine Aufstellung der Mieteinnahmen, bei einem Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag. Zum Notartermin bringen alle Beteiligten ihren Personalausweis mit. Welche Unterlagen in Ihrem Fall fehlen, prüfen wir zu Beginn; eine ausführliche Liste finden Sie in unserer Unterlagen-Checkliste.
Ist eine Reservierungsgebühr zulässig?
Der Bundesgerichtshof hat eine Reservierungsvereinbarung für unwirksam erklärt, die ein Makler mit einem Kaufinteressenten über seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen hatte und nach der die Reservierungsgebühr auch dann nicht zurückgezahlt wurde, wenn der Kauf nicht zustande kam (Urteil vom 20.04.2023, I ZR 113/22). Nach dem Urteil benachteiligte diese Regelung den Interessenten unangemessen: Die Rückzahlung war ausnahmslos ausgeschlossen, und der Gebühr stand keine nennenswerte Gegenleistung gegenüber, sodass sie im Ergebnis auf eine erfolgsunabhängige Provision hinauslief. Ein pauschales Verbot jeder Reservierungsvereinbarung folgt daraus nicht; ob eine andere Vereinbarung wirksam ist, hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Lassen Sie sie im Zweifel rechtlich prüfen.
Zum Nachlesen: BGH, Pressemitteilung 70/2023
Wann brauche ich beim Verkauf einen Energieausweis?
Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft, muss Kaufinteressenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein Aushang oder Auslegen genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich, spätestens auf Aufforderung, vorzulegen und nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Gebäudemodernisierungsgesetz). Liegt ein Energieausweis vor, müssen Immobilienanzeigen die Art des Ausweises, den Endenergiewert, den wesentlichen Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87). Das frühere Gebäudeenergiegesetz wurde mit Wirkung vom 29.07.2026 geändert und heißt seitdem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler.
Zum Nachlesen: § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz
Das Bestellerprinzip – was bedeutet es?
Das Bestellerprinzip gilt seit dem 01.06.2015 bei der Vermittlung von Mietwohnungen: Den Makler zahlt, wer ihn beauftragt hat. Vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur dann eine Provision verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrags beim Vermieter einen Auftrag eingeholt hat (§ 2 Abs. 1a Wohnungsvermittlungsgesetz); sie beträgt dann höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2). Beim Verkauf gilt das Bestellerprinzip nicht. Wie die Provision beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an Verbraucher verteilt werden darf, regeln die §§ 656c und 656d BGB; Einzelheiten stehen in der Antwort zu den Kosten beim Verkauf über einen Makler.
Zum Nachlesen: § 2 Wohnungsvermittlungsgesetz
Wann ist eine Enteignung zulässig?
Eine Enteignung ist nach Art. 14 Abs. 3 Grundgesetz nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig, nur auf gesetzlicher Grundlage und nur gegen Entschädigung. Nach dem Baugesetzbuch darf sie nur zu den dort abschließend genannten Zwecken erfolgen, etwa damit ein Grundstück entsprechend dem Bebauungsplan genutzt werden kann (§ 85 BauGB). In Nordrhein-Westfalen ist die Bezirksregierung Enteignungsbehörde. Gegen eine Enteignungsentscheidung nach dem Baugesetzbuch kann innerhalb eines Monats nach Zustellung ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt werden; er ist bei der Stelle einzureichen, die den Bescheid erlassen hat, und es entscheidet das Landgericht, Kammer für Baulandsachen (§ 217 BauGB). Wenden Sie sich bei einem Enteignungsverfahren an eine Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: Art. 14 Grundgesetz · § 85 BauGB
Wie läuft ein Immobilienverkauf mit COLOGNE IMMOBILIEN ab?
Am Anfang steht die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – im persönlichen Gespräch, auf Wunsch mit Besichtigung vor Ort. Danach legen wir gemeinsam Angebotspreis und Vermarktungsweg fest, stellen die Unterlagen zusammen, erstellen Fotos und Exposé und sprechen vorgemerkte Kaufinteressenten sowie die Immobilienportale an. Wir organisieren und begleiten Besichtigungen, prüfen vor dem Notartermin die Finanzierungsnachweise der Kaufinteressenten, stimmen den Kaufvertragsentwurf mit Ihnen und dem Notariat ab und begleiten Sie bis zur Übergabe. Welche Tätigkeiten wir übernehmen, halten wir in unserer Leistungsgarantie schriftlich fest; einen bestimmten Verkaufspreis oder eine bestimmte Vermarktungsdauer sagt sie nicht zu.
Was unterscheidet COLOGNE IMMOBILIEN von anderen Maklern in Frechen und Köln?
COLOGNE IMMOBILIEN ist Immobilienmakler und Sachverständigenbüro in einem Unternehmen. Geschäftsführer Alexander Motyl ist gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert, DIA-IB-685), Recognised European Valuer der TEGoVA (REV-DE/IVD/2026/5) und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (PC25416-00030). Jede Vermarktung beginnt deshalb mit einer nachvollziehbaren Einordnung des möglichen Marktwerts. Welche Tätigkeiten wir im Verkauf übernehmen, sagen wir in unserer Leistungsgarantie schriftlich zu; ein bestimmtes Verkaufsergebnis sagt sie nicht zu. Ausgezeichnet wurde die COLOGNE IMMOBILIEN GmbH unter anderem als TOP-Makler Köln 2026 (F.A.Z.-Institut), als TOP 1.000-Maklerunternehmen Deutschlands 2023–2026 (FOCUS), als Best Property Agents 2023–2026 (BELLEVUE) und mit fünf Sternen, TOP 5 Köln 2025 und 2026 (CAPITAL).
Wie lange dauert der Verkauf meiner Immobilie?
Wie lange ein Verkauf dauert, hängt vor allem von Lage, Objektart, Zustand, der Vollständigkeit der Unterlagen und einem marktgerechten Angebotspreis ab; hinzu kommen die Finanzierung der Käufer und die Termine beim Notariat. Eine bestimmte Verkaufsdauer sagen wir deshalb nicht zu. Einen realistischen Zeitplan für Ihre Immobilie besprechen wir nach der kostenlosen und unverbindlichen Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf über einen Makler?
Die konkrete Provisionshöhe wird vor der Beauftragung individuell vereinbart; sie hängt vom Objekt und vom Umfang des Auftrags ab. Vor der Beauftragung erhalten Sie eine schriftliche Vereinbarung zu Leistungen und Kosten. Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an eine Verbraucherin oder einen Verbraucher verkauft, gelten die §§ 656c und 656d BGB. Dafür gibt es drei Vergütungsmodelle. Beiderseitige Beauftragung: Verkäufer und Käufer schließen jeweils einen Maklervertrag mit uns; die Provision muss dann für beide Seiten gleich hoch vereinbart werden. Kostenabwälzung: Nur eine Seite beauftragt uns und beteiligt die andere Seite höchstens zur Hälfte an der Provision. Der Anteil der anderen Seite wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist (§ 656d BGB). Reine Innenprovision: Bei der reinen Innenprovision trägt ausschließlich die Verkäuferseite die vereinbarte Maklerprovision. Käufer zahlen keine Maklerprovision an COLOGNE IMMOBILIEN. Das Objekt kann entsprechend als „für Käufer provisionsfrei“ angeboten werden. Diese Möglichkeit nutzen wir, um die Ansprache potenzieller Käufer zu erleichtern; eine höhere Interessentenzahl wird nicht garantiert. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten die §§ 656c und 656d BGB nicht. Der Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag und einen durch unsere Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zustande gekommenen notariellen Kaufvertrag voraus. Welches Modell für Ihren Verkauf infrage kommt, besprechen Sie im persönlichen Gespräch mit Ihrem Immobilienberater. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Zum Nachlesen: § 656c BGB · § 656d BGB
Immobilienbewertung & Wertermittlung
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist in § 194 Baugesetzbuch definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ Schriftlich und nachvollziehbar hergeleitet wird er in einem Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist dagegen eine mündliche Orientierung.
Zum Nachlesen: § 194 BauGB
Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
Für ein Gutachten besichtigen wir die Immobilie bei einem Ortstermin und prüfen die Unterlagen. Nach § 6 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren angewandt, gegebenenfalls mehrere davon. Die Auswahl richtet sich nach der Art des Objekts, den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und den Umständen des Einzelfalls und ist zu begründen. Grundlage sind unter anderem die Daten des Gutachterausschusses, etwa Bodenrichtwerte und Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
Zum Nachlesen: § 6 ImmoWertV
Welche Unterlagen werden für eine Verkehrswertermittlung benötigt?
Wir benötigen in der Regel: Grundrisse, Schnitte und Ansichten, die Baugenehmigung, eine Wohn- und Nutzflächenberechnung, die Berechnung des Bruttorauminhalts, Angaben zu Baujahr, An- und Umbauten und zu Modernisierungen der letzten 15 bis 20 Jahre, einen aktuellen Grundbuchauszug mit den Bewilligungen zu Eintragungen in Abteilung II, die Flurkarte, einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis sowie bei vermieteten Objekten die Miet- oder Pachtverträge, eine Mietaufstellung und die Bewirtschaftungskosten. Der Umfang hängt von der Objektart ab. Auf Wunsch holen wir Unterlagen mit Ihrer Vollmacht bei den zuständigen Stellen ein.
Wie berechnet man die Wohnfläche richtig?
Für Wohnraum wird die Wohnfläche meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Danach zählen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Flächen unter einem Meter nicht. Unbeheizbare Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte, Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte (§ 4 WoFlV). Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen gehören nicht zur Wohnfläche (§ 2 Abs. 3 WoFlV). Die DIN 277 ermittelt dagegen Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden und ist keine Wohnflächenberechnung; Flächenangaben nach unterschiedlichen Regeln sind deshalb nicht direkt vergleichbar.
Zum Nachlesen: § 2 Wohnflächenverordnung
Die Löschungsbewilligung: Was ist das und was muss ich darüber wissen?
Mit der Löschungsbewilligung erklärt die Bank als Gläubigerin, dass eine Grundschuld im Grundbuch gelöscht werden darf (§ 19 Grundbuchordnung). Sie muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO); für die Löschung ist außerdem die Zustimmung des Eigentümers nötig (§ 27 GBO). Ist das Darlehen zurückgezahlt, können Eigentümer die Bewilligung bei der Bank anfordern und die Löschung über das Notariat beim Grundbuchamt beantragen; dafür fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Manche Eigentümer lassen eine Grundschuld zunächst stehen, etwa um sie für eine spätere Finanzierung zu nutzen. Beim Verkauf wird eine noch eingetragene Grundschuld im Kaufvertrag geregelt; die Abwicklung steuert das Notariat.
Grundschuld im Immobilienlexikon →
Zum Nachlesen: § 19 Grundbuchordnung · § 875 BGB
Wie läuft eine Bewertung bei Ihnen ab?
Für ein Kurz- oder Verkehrswertgutachten klären wir zuerst Zweck, Stichtag und Umfang und nennen Ihnen das Honorar. Sie senden uns die vorhandenen Unterlagen; fehlende Unterlagen fordern wir an oder holen sie mit Ihrer Vollmacht ein. Beim Ortstermin nehmen wir die Immobilie auf und fotografieren sie. Danach werten wir die Marktdaten des Gutachterausschusses aus, wählen das passende Verfahren nach der ImmoWertV und erstellen das schriftliche Gutachten, das wir Ihnen auf Wunsch persönlich erläutern. Davon getrennt ist die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts: Sie erfolgt im persönlichen Gespräch, auf Wunsch mit Besichtigung, und ergibt eine mündliche Einschätzung, kein Gutachten.
Warum sollte ich meine Immobilie professionell bewerten lassen?
Ein Angebotspreis deutlich über dem Markt kann die Vermarktung verlängern, ein zu niedriger Preis kann Sie Geld kosten. Eine fachliche Bewertung ordnet Lage, Zustand, Modernisierungen und Vergleichsdaten nachvollziehbar ein, statt sich allein auf Online-Rechner oder Wunschpreise zu stützen. Für Erbschaft, Schenkung oder Scheidung und gegenüber dem Finanzamt kann zudem eine schriftliche, nachvollziehbare Herleitung erforderlich sein; ob eine Stelle ein Gutachten anerkennt, entscheidet sie selbst. Einen bestimmten Verkaufspreis kann keine Bewertung zusagen.
Bieten Sie eine kostenlose Ersteinschätzung in Pulheim, Hürth, Bergheim und Kerpen an?
Ja. Für Eigentümer, die einen Verkauf erwägen, bieten wir in Pulheim, Hürth, Bergheim, Kerpen und im übrigen Rhein-Erft-Kreis sowie in Köln die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts an: im persönlichen Gespräch, auf Wunsch mit Besichtigung vor Ort. Sie erhalten eine mündliche Einschätzung, kein schriftliches Gutachten; mit der Anfrage kommt kein Maklervertrag zustande. Eine automatische Online-Wertorientierung bietet zusätzlich unser Portal WERTATLAS.NRW. Brauchen Sie eine schriftliche Bewertung, erstellen wir ein Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. oder ein Verkehrswertgutachten ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten.
Wer bewertet meine Immobilie bei der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH?
Die Bewertung übernimmt Geschäftsführer Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M. und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter. Seine Qualifikationen: DIAZert, Zertifikat DIA-IB-685; Recognised European Valuer (REV) der TEGoVA, REV-DE/IVD/2026/5; DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3, PC25416-00030; Diplom-Sachverständiger (DIA) und International Appraiser (DIA). Ob ein Gutachten von einem Gericht, einem Finanzamt oder einer Bank anerkannt wird, entscheidet die jeweilige Stelle.
Rechtliche Themen & Sonderfälle
Warum unterschreibe ich eine Nachweisbestätigung?
Mit der Nachweisbestätigung bestätigt ein Kaufinteressent, dass er die Immobilie durch uns erfahren hat. Sie dokumentiert, durch wen der Kontakt zustande kam. Davon zu unterscheiden sind die Pflichten nach dem Geldwäschegesetz: Immobilienmakler müssen bei der Vermittlung von Kaufverträgen die Vertragsparteien identifizieren, sobald ein ernsthaftes Interesse an dem Kauf besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§§ 10, 11 GwG); dazu gehört in der Regel die Prüfung eines Ausweisdokuments. Bei Mietverträgen gilt diese Pflicht erst ab einer monatlichen Nettokaltmiete von 10.000 Euro.
Zum Nachlesen: § 10 Geldwäschegesetz · § 11 Geldwäschegesetz
Gewerbemietrecht – wann ist eine fristlose Kündigung möglich?
Ein Gewerbemietvertrag kann fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn einer Seite die Fortsetzung bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann; dabei sind alle Umstände abzuwägen (§ 543 Abs. 1 BGB). Beispiele nennt das Gesetz: wenn der vertragsgemäße Gebrauch nicht gewährt oder wieder entzogen wird, wenn der Mieter die Mietsache erheblich gefährdet oder unbefugt Dritten überlässt oder wenn er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist oder über mehr als zwei Termine einen Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten schuldet (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei Pflichtverletzungen ist grundsätzlich vorher eine Abmahnung oder Fristsetzung nötig, beim Zahlungsverzug nicht. Ordentlich können Geschäftsräume, wenn nichts anderes vereinbart ist, spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden (§ 580a Abs. 2 BGB). Lassen Sie eine fristlose Kündigung vorher anwaltlich prüfen.
Zum Nachlesen: § 543 BGB · § 580a BGB
Was ist eine Due Diligence?
Due Diligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf, vor allem bei Anlage- und Gewerbeimmobilien. Geprüft werden typischerweise rechtliche Punkte wie Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen und Mietverträge, technische Punkte wie Zustand, Instandhaltungsbedarf und Energieeffizienz, wirtschaftliche Punkte wie Mieten, Leerstand und Bewirtschaftungskosten sowie steuerliche Fragen. Verkäufer stellen die Unterlagen dafür häufig in einem geordneten, oft digitalen Datenraum bereit. Wir unterstützen bei der Zusammenstellung der Unterlagen und bei der Bewertung; rechtliche und steuerliche Prüfungen übernehmen Anwaltskanzlei und Steuerberatung.
Brauche ich in meiner Wohnung Rauchwarnmelder?
Ja. In Nordrhein-Westfalen müssen in Wohnungen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben, der so eingebaut und betrieben wird, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird (§ 47 Abs. 2 Landesbauordnung NRW). Die Betriebsbereitschaft muss die Person sicherstellen, die die Wohnung unmittelbar besitzt, bei vermieteten Wohnungen also in der Regel der Mieter – es sei denn, die Eigentümerin oder der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst.
Zum Nachlesen: Bauordnung NRW (§ 47)
Ich habe eine Immobilie geerbt – worauf sollte ich achten?
Klären Sie zuerst, ob Sie Alleinerbe sind oder Teil einer Erbengemeinschaft; eine Erbengemeinschaft entscheidet über Verkauf oder Vermietung grundsätzlich gemeinsam. Ein Miterbe kann seinen Anteil am gesamten Nachlass verkaufen; der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 BGB). Ob sich Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung lohnt, hängt von Zustand, Lage, laufenden Kosten und Ihren Plänen ab. Wenn Sie einen Verkauf erwägen, bieten wir Ihnen die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts an – im persönlichen Gespräch, auf Wunsch mit Besichtigung vor Ort; sie ist eine mündliche Einschätzung, kein Gutachten. Für andere Bewertungsanlässe, etwa die Erbschaftsteuer oder einen Ausgleich unter Miterben, erstellen wir ein schriftliches Kurz- oder Verkehrswertgutachten. Steuerfragen beantwortet Ihre Steuerberatung, erbrechtliche Fragen ein Notariat oder eine Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: § 2033 BGB
Vermieter meldet Eigenbedarf an – was gilt?
Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs ordentlich kündigen, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, nach fünf Jahren Mietdauer sechs und nach acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist: grundsätzlich drei Jahre, in Köln und vielen weiteren Gemeinden in NRW nach der Mieterschutzverordnung NRW acht Jahre; für Umwandlung und Verkauf vor dem 01.03.2025 gilt eine Übergangsregelung. Der Mieter kann wegen einer besonderen Härte widersprechen, in Textform und spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses (§§ 574, 574b BGB). Im Einzelfall beraten Mieterverein, Haus & Grund oder eine Anwaltskanzlei.
Zum Nachlesen: § 573 BGB · § 573c BGB · § 574 BGB · § 577a BGB
Das Nießbrauchrecht: Was ist das und was muss ich darüber wissen?
Der Nießbrauch ist das Recht, die Nutzungen einer Sache zu ziehen (§ 1030 BGB) – bei einer Immobilie also etwa selbst darin zu wohnen oder sie zu vermieten und die Mieten zu behalten. Er ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB). Davon zu unterscheiden ist das Wohnungsrecht, das nur zum Wohnen berechtigt (§ 1093 BGB). Beide Rechte werden in der Regel im Grundbuch eingetragen und beeinflussen den Wert der Immobilie. Ob sie in einer Zwangsversteigerung bestehen bleiben, hängt von ihrem Rang im Grundbuch ab. Rechtliche und steuerliche Fragen klären Notariat und Steuerberatung.
Immobilie mit Nießbrauch verkaufen →
Zum Nachlesen: § 1030 BGB · § 1093 BGB
Was ist der Kölner Mietspiegel?
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er dient vor allem zur Begründung einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete und als Maßstab bei der Mietpreisbremse. Für Köln gibt die Rheinische Immobilienbörse e. V. den Mietspiegel heraus; begleitet wird die Erstellung von einem Arbeitskreis mit der Stadt sowie Mieter- und Vermieterverbänden. Aktuell ist der Mietspiegel Köln 2025. Nach Angaben der Stadt Köln handelt es sich um einen einfachen, keinen qualifizierten Mietspiegel. Er kann kostenlos heruntergeladen werden; wie die passende Spanne für eine Wohnung bestimmt wird, erläutert der Mietspiegel selbst.
Zum Nachlesen: Stadt Köln: Auskünfte zum Mietspiegel · Stadt Köln: Mietpreiskontrolle · § 558d BGB
Service & Besonderheiten
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