Vergleichswert, Ertragswert oder Sachwert: Welches Verfahren passt zu Ihrer Immobilie?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt drei Verfahren, um den Verkehrswert zu ermitteln. Welches davon führt, hängt davon ab, wie eine Immobilie am Markt gehandelt wird – als Wohnung zum Selbstnutzen, als Haus mit eigenem Charakter oder als Ertragsobjekt. Hier sehen Sie, wie die Verfahren rechnen und wann wir welches einsetzen.
Welches Verfahren passt?Gutachten anfragen
Erläutert von einem gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter · über 1.100 Gutachten seit 2008
Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften und der Lage zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 Baugesetzbuch). Die Bewertungsverfahren liefern dafür zunächst einen Verfahrenswert; der Verkehrswert wird daraus unter Würdigung der Aussagefähigkeit der Verfahren abgeleitet (§ 6 Abs. 4 ImmoWertV).
Wie rechnen die drei Bewertungsverfahren?
Alle drei Verfahren sind in der ImmoWertV geregelt (§§ 24–26, 27–34 und 35–39). Sie unterscheiden sich darin, aus welchen Marktdaten sie den Wert ableiten.
Vergleichswertverfahren
Grundlage sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise vergleichbarer Objekte oder daraus abgeleitete Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses, etwa ein Preis je Quadratmeter Wohnfläche. Unterschiede bei Lage, Baujahr, Größe oder Ausstattung werden über Zu- und Abschläge angepasst.
Typisch für: Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, unbebaute Grundstücke.
Mehr im LexikonErtragswertverfahren
Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Reinertrag: Mieteinnahmen abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer, plus Bodenwert.
Typisch für: Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeobjekte.
Mehr im LexikonSachwertverfahren
Hier zählt, was Gebäude und Außenanlagen heute herzustellen kosten würden, vermindert um die Alterswertminderung, plus Bodenwert. Über den Sachwertfaktor wird das Ergebnis an die örtliche Marktlage angepasst.
Typisch für: selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser, für die es wenig direkte Vergleichsfälle gibt.
Mehr im LexikonWelches Verfahren passt zu welcher Immobilie?
| Immobilie | Führendes Verfahren | Zur Kontrolle oder Ergänzung |
|---|---|---|
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Ertragswertverfahren, wenn die Wohnung vermietet ist |
| Freistehendes Einfamilienhaus | Sachwertverfahren mit Sachwertfaktor | Vergleichswertverfahren, wenn ausreichend Vergleichsfälle vorliegen |
| Reihenhaus, Doppelhaushälfte | Vergleichs- oder Sachwertverfahren | jeweils das andere Verfahren |
| Mehrfamilienhaus | Ertragswertverfahren | Vergleichsfaktoren je Quadratmeter oder Rohertragsfaktor |
| Wohn- und Geschäftshaus, Gewerbe | Ertragswertverfahren | Marktmieten und Leerstandsrisiko gesondert prüfen |
| Unbebautes Grundstück | Vergleichswertverfahren über den Bodenrichtwert | Anpassung an Zuschnitt, Erschließung und Baurecht |
Die Tabelle zeigt die übliche Zuordnung. Im Einzelfall kann ein anderes Verfahren aussagekräftiger sein, etwa bei einem vermieteten Einfamilienhaus oder einer Wohnung mit Wohnrecht. Besondere Merkmale wie ein Wohnrecht, ein Sanierungsstau oder Baulasten werden nach dem Verfahren gesondert berücksichtigt. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommen Auflagen und mögliche steuerliche Aspekte hinzu; die steuerliche Seite klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Beispiel: Wie entsteht ein Ertragswert?
Gerade bei Mehrfamilienhäusern fragen Eigentümer, warum der Ertragswert vom erhofften Verkaufspreis abweicht. Der Rechenweg zeigt, welche Annahmen den Wert bestimmen.
So rechnet das Ertragswertverfahren in vereinfachter Form. Alle Zahlen sind ausgedacht und sollen nur die Rechenschritte zeigen.
| Fiktives Beispiel: Mehrfamilienhaus | Betrag |
|---|---|
| Jahresrohertrag (Nettokaltmieten) | 36.000 € |
| abzüglich Bewirtschaftungskosten, angenommen 20 % | − 7.200 € |
| = Reinertrag | 28.800 € |
| abzüglich Bodenwertverzinsung: Bodenwert 200.000 € × Liegenschaftszinssatz 3 % | − 6.000 € |
| = Gebäudereinertrag | 22.800 € |
| × Barwertfaktor bei 40 Jahren Restnutzungsdauer und 3 % | × 23,11 |
| = Gebäudeertragswert | 526.908 € |
| + Bodenwert | + 200.000 € |
| = vorläufiger Ertragswert | rund 727.000 € |
Fiktives Beispiel. In einem Gutachten kommen marktübliche statt tatsächlicher Mieten, Liegenschaftszinssätze und Bewirtschaftungskosten nach den Daten des Gutachterausschusses sowie besondere objektspezifische Merkmale hinzu. Der Ertragswert ist ein Verfahrenswert – der Verkehrswert wird erst aus der Würdigung aller Ergebnisse abgeleitet. Eine erste Überschlagsrechnung für Ihr Objekt bietet unser Ertragswertrechner.
Welche Daten fließen in die Bewertung ein?
| Grundlage | Wofür sie gebraucht wird | Woher sie kommt |
|---|---|---|
| Bodenrichtwert | Bodenwert in allen drei Verfahren | Gutachterausschuss; frei abrufbar, z. B. in WERTATLAS.NRW |
| Liegenschaftszinssatz | Kapitalisierung im Ertragswertverfahren | Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses |
| Sachwertfaktor | Marktanpassung im Sachwertverfahren | Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses |
| Vergleichspreise und Vergleichsfaktoren | Vergleichswertverfahren | Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses |
| Objektunterlagen | Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Rechte und Lasten | Eigentümer, Grundbuch, Bauakte |
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Häufige Fragen zu den Bewertungsverfahren
Welches Bewertungsverfahren wird für eine Eigentumswohnung verwendet?
In der Regel das Vergleichswertverfahren, weil es für Wohnungen meist genug Verkaufsfälle oder Vergleichsfaktoren des Gutachterausschusses gibt. Ist die Wohnung vermietet, wird häufig das Ertragswertverfahren zur Kontrolle herangezogen.
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Mit dem Ertragswertverfahren: Aus den marktüblichen Mieten abzüglich Bewirtschaftungskosten ergibt sich der Reinertrag, der mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird; hinzu kommt der Bodenwert. Zur Plausibilisierung dienen Vergleichsfaktoren wie Preis je Quadratmeter oder Rohertragsfaktor.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert?
Der Ertragswert ist das Ergebnis eines Rechenverfahrens. Der Verkehrswert ist der Wert, den ein Gutachten am Ende ausweist: Er wird aus dem Verfahrenswert – oder mehreren Verfahrenswerten – unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit und unter Berücksichtigung besonderer Merkmale wie Wohnrechten oder Bauschäden abgeleitet.
Warum werden manchmal mehrere Verfahren angewendet?
Weil sie sich gegenseitig kontrollieren. Die ImmoWertV lässt ausdrücklich zu, mehrere Verfahren heranzuziehen; der Verkehrswert wird dann aus den Ergebnissen unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abgeleitet (§ 6 ImmoWertV).
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert?
Er ist in allen drei Verfahren die Grundlage für den Bodenwert. Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse; für Nordrhein-Westfalen können Sie sie kostenlos in unserem Portal WERTATLAS.NRW abrufen.
Wie werden denkmalgeschützte oder historische Gebäude bewertet?
Grundsätzlich mit denselben Verfahren, häufig dem Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Hinzu kommen Auflagen des Denkmalschutzes, höhere Instandhaltungskosten und eine kleinere Käufergruppe, die als besondere Merkmale berücksichtigt werden. Steuerliche Fragen zu Denkmalobjekten klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.
Wer Ihre Immobilie bewertet
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite.
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