Verkehrswertgutachten im Rhein-Erft-Kreis: Warum entscheidet die Bodenrichtwertzone über den Wert?
Zehn Städte, sehr unterschiedliche Grundstücksmärkte: Im Rhein-Erft-Kreis liegt der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland in Pulheim fast dreimal so hoch wie in Elsdorf. Ein Gutachten, das mit Kreisdurchschnitten rechnet, hält keiner Prüfung stand. Wir bewerten mit der Zone Ihres Grundstücks – vom Büro in Frechen aus, mit Ortstermin im ganzen Kreis.
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Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Büro Hauptstraße 19–21, Frechen
Ein Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen, für das der Gutachterausschuss einen durchschnittlichen Bodenwert je Quadratmeter festlegt – den Bodenrichtwert. Er ist der Ausgangspunkt für den Bodenwert im Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Abweichungen des einzelnen Grundstücks, etwa bei Größe, Zuschnitt oder Erschließung, werden im Gutachten begründet angepasst.
Bodenrichtwerte im Rhein-Erft-Kreis: Wie groß sind die Unterschiede?
Schon zwischen benachbarten Städten liegen Hunderte Euro je Quadratmeter – und innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Ortsteile weiter.
| Stadt | Bodenrichtwert Wohnbauland (Median 2026) |
|---|---|
| Pulheim · Bewertung | 610 €/m² |
| Brühl · Bewertung | 560 €/m² |
| Frechen · Bewertung | 555 €/m² |
| Hürth · Bewertung | 470 €/m² |
| Wesseling | 400 €/m² |
| Kerpen · Bewertung | 340 €/m² |
| Bergheim · Bewertung | 320 €/m² |
| Erftstadt | 320 €/m² |
| Bedburg | 225 €/m² |
| Elsdorf | 220 €/m² |
Medianwerte für Wohnbauland zum Stichtag 01.01.2026, Datenbasis BORIS-NRW (dl-de/zero-2-0), Aufbereitung WERTATLAS.NRW, abgerufen am 23.09.2026. Der Median einer Stadt ersetzt keine Bewertung – maßgeblich ist die Zone Ihres Grundstücks zum Bewertungsstichtag. Zu jeder Stadt finden Sie eine eigene Seite mit Marktdaten; für sechs Städte zusätzlich eine Seite zur Immobilienbewertung.
Wie wir im Rhein-Erft-Kreis bewerten
- Zone statt DurchschnittWir ermitteln die Bodenrichtwertzone des Grundstücks zum Stichtag und passen den Wert an Größe, Zuschnitt und Lage an.
- KaufpreissammlungVergleichspreise und Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses zeigen, was in der Umgebung tatsächlich bezahlt wurde.
- OrtsterminDer Gutachter besichtigt selbst – im gesamten Kreis, einschließlich der Ortsteile – und dokumentiert Zustand, Mängel und Besonderheiten.
- BehördenprüfungBeim Verkehrswertgutachten zusätzlich Baulasten, Altlasten, Planungsrecht und Rechte im Grundbuch, jeweils bei der zuständigen Stadt bzw. dem Kreis.
- Begründete AnsätzeJeder Zu- und Abschlag wird schriftlich begründet, damit Finanzamt, Gericht, Bank oder Miteigentümer ihn nachvollziehen können.
Rechtliche Fragen, etwa zum Stichtag oder zur Auseinandersetzung unter Miteigentümern, klärt Ihre Anwaltskanzlei, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Wir liefern die Bewertung.
Was kostet ein Gutachten im Rhein-Erft-Kreis?
| Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten | |
|---|---|---|
| Wofür | interne Entscheidung, Auseinandersetzung in der Familie | Nachweis gegenüber Finanzamt, Gericht, Bank oder Miteigentümern |
| Preis inkl. MwSt. | Festpreis ab 1.625,54 € (Wert bis 450.000 €), bis 1 Mio. € 1.875,44 € | nach BVS-Honorartabelle ab 3.273 € zzgl. Nebenkosten; z. B. 300.000 € → 3.844 € |
| Umfang | ca. 20–50 Seiten als PDF | ca. 40–80 Seiten |
| Dauer nach Ortstermin und Unterlagen | in der Regel 5–10 Werktage | in der Regel 2–4 Wochen |
Die Preise gelten für Köln und den Rhein-Erft-Kreis; außerhalb wird die Anfahrt nach Entfernung berechnet. Das Verkehrswertgutachten wird nach Fertigstellung abgerechnet, die Nebenkosten betragen erfahrungsgemäß 5–10 % des Honorars. Alle Details: Kosten im Überblick.
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
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REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
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Häufige Fragen zum Gutachten im Rhein-Erft-Kreis
Was kostet ein Verkehrswertgutachten im Rhein-Erft-Kreis?
Das Honorar richtet sich nach der BVS-Honorartabelle und dem ermittelten Wert: ab 3.273 € inkl. MwSt. bis 150.000 € Wert, bei 300.000 € zum Beispiel 3.844 €, jeweils zzgl. Nebenkosten. Abgerechnet wird nach Fertigstellung; die Berechnung erhalten Sie vorab schriftlich. Das Kurzgutachten kostet als Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. und Ortstermin.
In welchen Orten des Kreises erstellen Sie Gutachten?
Im gesamten Rhein-Erft-Kreis: Frechen, Hürth, Brühl, Pulheim, Kerpen, Bergheim, Erftstadt, Wesseling, Bedburg und Elsdorf, einschließlich der Ortsteile. Unser Büro liegt in Frechen, Hauptstraße 19–21.
Warum reicht ein Durchschnittswert für den Kreis nicht?
Weil die Grundstückspreise im Kreis stark streuen: Der mittlere Bodenrichtwert für Wohnbauland liegt zwischen 220 €/m² in Elsdorf und 610 €/m² in Pulheim, und auch innerhalb einer Stadt unterscheiden sich die Zonen deutlich. Ein belastbarer Wert geht deshalb von der Zone des konkreten Grundstücks aus.
Woher stammen die Daten für die Bewertung?
Aus den amtlichen Bodenrichtwerten und der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses, ergänzt um eigene Marktbeobachtung. Die Bodenrichtwerte für Nordrhein-Westfalen sind zusätzlich in unserem Portal WERTATLAS.NRW aufbereitet.
Was unterscheidet das Gutachten von der kostenlosen Ersteinschätzung?
Die Ersteinschätzung ordnet Ihre Immobilie ohne Ortstermin und ohne Unterlagenprüfung in eine Wertspanne ein. Das Gutachten weist den Wert nach – mit Ortstermin, Fotodokumentation, beim Verkehrswertgutachten mit Prüfung von Baulasten, Altlasten und Planungsrecht und mit einer Herleitung, die jeden Wertansatz offenlegt.
Wie lange dauert ein Gutachten und welche Unterlagen brauchen Sie?
Das Kurzgutachten liegt in der Regel 5–10 Werktage, das Verkehrswertgutachten 2–4 Wochen nach Ortstermin und Eingang der Unterlagen vor. Benötigt werden unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenangaben und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, bei Vermietung die Mietverträge. Fehlendes beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht.
Bewertung, Marktdaten, Gutachten
Wer Ihr Gutachten erstellt
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Fachlich verantwortlich für die Inhalte dieser Seite und für die Gutachten.
Die Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Nennen Sie uns Ort, Objekt, Anlass und Stichtag. Sie erhalten vorab die Honorarberechnung und auf Wunsch zunächst eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
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