Haus oder Wohnung kaufen? Lassen Sie Zustand, Sanierungskosten und Wert vorher vom Gutachter prüfen
Sie haben eine Immobilie gefunden und möchten wissen, ob der Preis angemessen ist und welche Kosten nach dem Kauf auf Sie zukommen? Bei der Kaufberatung begeht ein gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter das Objekt mit Ihnen, schätzt den Sanierungsbedarf ein und ordnet den möglichen Marktwert ein – als Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und Ihre Preisverhandlung.
Kaufberatung anfragenAnrufen: 02234 250 96 15
Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. · Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist (LL.M.) · DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030 · Qualifikationen
Eine Kaufberatung ist die Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf durch einen Sachverständigen: Begehung, Einschätzung von Zustand und Sanierungsbedarf, Einordnung des möglichen Marktwerts und die Frage, ob der geforderte Kaufpreis angemessen ist. Bei COLOGNE IMMOBILIEN übernimmt das ein gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter – als Kurzgutachten aus Käufersicht zum Festpreis.
Was die Kaufberatung durch den Gutachter umfasst
Die Kaufberatung richtet sich nach Ihren Fragen als Käuferin oder Käufer: Was ist zu tun, was kostet es, und passt der Preis?
Begehung mit Ihnen
Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit, Heizung, Elektrik, Fenster und Dämmung: Wir gehen gemeinsam durch das Objekt und erklären, worauf Sie achten sollten.
Sanierungsbedarf in Kostenspannen
Welche Maßnahmen anstehen, in welcher Größenordnung sie liegen und welche Nachrüstpflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, früher GEG) auf neue Eigentümer zukommen können.
Spanne des möglichen Marktwerts
Einordnung nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) mit Bodenrichtwert, Vergleichsdaten und dem Zustand des Objekts.
Schriftliche Kurzfassung
Die wesentlichen Punkte für Ihre Kaufentscheidung und Preisverhandlung – als fachliche Grundlage, nicht als Rechtsberatung.
Unterlagen-Check
Energieausweis, Bauakte, Grundbuchauszug, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan: Wir zeigen, was fehlt und was Sie beim Verkäufer anfragen sollten.
Zusatzmodul Sanierungsberatung
Ausführlichere Maßnahmenplanung mit Kostenschätzung je Gewerk, wenn Sie nach dem Kauf sanieren möchten – Honorar nach Objekt auf Anfrage.
Zur SanierungsberatungWas kostet eine Kaufberatung vor dem Hauskauf?
Die Kaufberatung ist ein Kurzgutachten aus Käufersicht. Der Ortstermin ist im Festpreis enthalten.
| Immobilienwert | Honorar inkl. MwSt. |
|---|---|
| bis 450.000 € (Köln und Rhein-Erft-Kreis) | 1.625,54 € |
| bis 1 Mio. € | 1.875,44 € |
| über 1 Mio. € | nach Angebot |
Die Sanierungsberatung als Zusatzmodul wird nach Objekt angeboten. Benötigen Sie den Wert für Gericht, Behörde oder Finanzamt, kommt eher ein ausführliches Verkehrswertgutachten in Betracht; die Honorare stehen in unserer Kostenübersicht.
So läuft die Kaufberatung ab
- TelefonatSie schildern Objekt, Kaufpreis und Zeitplan. Wir sagen Ihnen, ob eine Begehung sinnvoll ist, und vereinbaren den Termin.
- BegehungGemeinsamer Termin vor Ort. Wir erklären Ihnen während der Begehung, was wir sehen und wie wir es einordnen.
- AuswertungSanierungsbedarf in Kostenspannen, Spanne des möglichen Marktwerts und fehlende Unterlagen – schriftlich als Kurzfassung.
- Ihre EntscheidungSie entscheiden und verhandeln auf belegter Grundlage. Den Kaufvertrag prüfen Notariat und gegebenenfalls Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Termine für die Begehung in Köln und im Rhein-Erft-Kreis bieten wir in der Regel innerhalb weniger Werktage an; eine feste Frist können wir nicht zusagen.
Welche Unterlagen sollten Sie vor dem Hauskauf prüfen?
Diese Unterlagen sollte der Verkäufer vor dem Notartermin vorlegen können:
- Grundbuchauszug (Eigentümer, Belastungen, Rechte Dritter)
- Flurkarte und Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Bauakte: Baugenehmigung, Pläne, Baubeschreibung
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen
- bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
- bei vermieteten Immobilien: Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen
Welche Unterlagen im Einzelfall wichtig sind, hängt von der Immobilie ab. Bei der Kaufberatung prüfen wir die vorgelegten Unterlagen und sagen Ihnen, was fehlt. Rechtliche Fragen zu Eintragungen im Grundbuch beantworten Notariat oder Anwalt. Mehr zu Unterlagen aus Verkäufersicht: Unterlagen für den Hausverkauf.
Sie kaufen und müssen Ihre bisherige Immobilie verkaufen?
In dieser Lage entsteht leicht Zeitdruck: Der Kauf ist geplant, die Finanzierung hängt vom Verkaufserlös ab.
Erst sicher kaufen
Kaufberatung für das neue Objekt: Sie wissen, in welchem Zustand es ist und mit welchen Kosten Sie rechnen sollten.
Dann belegt verkaufen
Für Ihre bisherige Immobilie erhalten Sie eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Zur ErsteinschätzungAbgestimmte Termine
Der Verkauf nach der COLOGNE-Strategie: begründeter Angebotspreis, vorab geprüfte Interessenten und abgestimmte Notartermine.
Zur COLOGNE-StrategieMehr zum Verkauf: Immobilie verkaufen mit COLOGNE IMMOBILIEN
Wer die Immobilie mit Ihnen begeht
Alexander Motyl
Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Alle Titel und Qualifikationen
- Wirtschaftsjurist LL.M.
- Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien) – DIAZert, DAkkS-akkreditiert · Zert.-Nr. DIA-IB-685
- Recognised European Valuer (REV) – TEGoVA, The European Group of Valuers’ Associations · REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 für komplexe Wohngebäude und gewerbliche Objekte · PC25416-00030
- Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für Mieten und Pachten
- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
- Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg)
- Geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA)
- Projektmanager Level D der Deutschen Gesellschaft für Projektmanagement (GPM)
Die Kaufberatung übernimmt Alexander Motyl persönlich. Bei bautechnischen Detailfragen kann Alicja Motyl, Bausachverständige und Ingenieurin (M. Eng.), nach Verfügbarkeit hinzukommen.
Alicja Motyl
Bausachverständige und Ingenieurin (M. Eng.) · DEKRA-geprüfte Sachverständige für Schimmelpilzbewertung
Unterstützt nach Verfügbarkeit bei bautechnischen Fragen, Bauschäden, Feuchte und Schimmel. Zum Team
Hilfreiche Werkzeuge vor dem Kauf
Erfahrung, die sich belegen lässt
Sachverständigenbüro und Immobilienmakler aus Frechen – mit nachprüfbaren Zertifikaten, Auszeichnungen und öffentlichen Kundenbewertungen.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
TOP-Makler 2026
Property Agents
Alexander Motyl – Personenzertifizierungen
DIA-IB-685
REV-DE/IVD/2026/5
PC25416-00030
DE-8#17024/70-03
Zuletzt verkauft
Häufige Fragen zur Kaufberatung und zum Gutachter vor dem Hauskauf
Was kostet eine Kaufberatung durch den Gutachter?
Die Kaufberatung ist ein Kurzgutachten aus Käufersicht. Sie kostet 1.625,54 € inkl. MwSt. einschließlich Ortstermin bei einem Immobilienwert bis 450.000 € in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, bis 1 Mio. € 1.875,44 €; darüber erhalten Sie ein Angebot.
Eine ausführlichere Sanierungsberatung ist als Zusatzmodul möglich; das Honorar richtet sich nach dem Objekt.
Ist ein Gutachter vor dem Hauskauf sinnvoll?
Bei Bestandsimmobilien ist eine fachliche Prüfung oft sinnvoll, weil Mängel, Sanierungsbedarf oder Nachrüstpflichten für Laien schwer zu erkennen sind. Der Gutachter ordnet ein, welche Kosten auf Sie zukommen können und ob der geforderte Preis zum Zustand und zur Lage passt.
Ob sich die Kaufberatung für Sie lohnt, besprechen wir im ersten Telefonat. Ein bestimmtes Verhandlungsergebnis können wir nicht zusagen.
Was wird bei der Kaufberatung geprüft?
Geprüft werden Bausubstanz (Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit), Haustechnik (Heizung, Elektrik, Leitungen), Fenster und Dämmung, Modernisierungsstand, Grundriss und Wohnfläche sowie die vorgelegten Unterlagen und die Lage. Ergebnis sind Kostenspannen für den Sanierungsbedarf, eine Spanne des möglichen Marktwerts und Argumente für Ihre Preisverhandlung.
Reicht die Bewertung der Bank nicht aus?
Die Bank lässt den Beleihungswert für ihre Kreditentscheidung ermitteln. Diese Bewertung wird im Auftrag der Bank erstellt und beantwortet nicht, ob der Kaufpreis für Sie angemessen ist oder welche Sanierungen anstehen. Die Kaufberatung beauftragen Sie selbst; sie richtet sich nach Ihren Fragen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Hauskauf?
Wichtig sind unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, Bauakte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Bei der Kaufberatung prüfen wir die vorgelegten Unterlagen und sagen Ihnen, was fehlt.
Wie schnell bekomme ich einen Termin?
Begehungstermine in Köln und im Rhein-Erft-Kreis bieten wir in der Regel innerhalb weniger Werktage an; die schriftliche Kurzfassung folgt nach der Begehung. Eine feste Frist können wir nicht zusagen. Rufen Sie an, dann klären wir den Termin direkt.
Ich muss zugleich meine eigene Immobilie verkaufen – was ist sinnvoll?
Beide Immobilien können von demselben Gutachter eingeordnet werden: die neue für Ihre Kaufentscheidung, Ihre bisherige für einen begründeten Angebotspreis. Für Ihre bisherige Immobilie erhalten Sie eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
Ist die Kaufberatung eine Rechtsberatung?
Nein. Wir prüfen Bausubstanz, Wert und Unterlagen aus gutachterlicher Sicht. Fragen zum Kaufvertrag, zu Rechten im Grundbuch oder zur Haftung des Verkäufers beantworten Notariat und Anwalt, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung.
Vor der Unterschrift: einmal mit dem Gutachter durch das Haus
Begehung, Sanierungsbedarf, Spanne des möglichen Marktwerts und Unterlagen-Check – als Kurzgutachten aus Käufersicht zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt.
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
Hauptstraße 19–21 · 50226 Frechen
Telefon: 02234 250 96 15 · E-Mail: info@cologneimmobilien.de