Immobilien-Lexikon · Verkehrswert (Marktwert)
Verkehrswert einer Immobilie: Marktwert zu einem bestimmten Stichtag
Definition in einem Satz
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der für eine Immobilie am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Berücksichtigt werden die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften des Objekts; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben außer Betracht. Die gesetzliche Grundlage ist § 194 Baugesetzbuch.
Verkehrswert, Angebotspreis und Verkaufspreis unterscheiden
Der Verkehrswert ist das Ergebnis einer Wertermittlung. Der Angebotspreis ist eine Entscheidung für die Vermarktung. Der Verkaufspreis ist der Betrag, den die Vertragsparteien tatsächlich vereinbaren. Diese Zahlen können übereinstimmen, müssen es aber nicht.
Ein schneller Verkauf aus persönlichem Zeitdruck ist daher nicht automatisch ein geeigneter Maßstab für alle vergleichbaren Immobilien. Umgekehrt belegt ein hoher Inseratspreis noch keinen entsprechenden Marktwert.
Welche Merkmale den Wert beeinflussen
Lage, Grundstück, Wohnfläche, Zustand, Ausstattung und Modernisierungen sind wichtige Grundlagen. Hinzu kommen unter anderem Mietverhältnisse, rechtliche Nutzbarkeit und eingetragene Rechte. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht kann die Bewertung wesentlich verändern.
Auswahl und Anwendung des Bewertungsverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) müssen zum Objekt und zur verfügbaren Datengrundlage passen. Einen Überblick geben die Bewertungsmethoden. Eine offene Finanzierung ist dagegen zusätzlich für den verfügbaren Verkaufserlös zu prüfen; Darlehenssaldo und Verkehrswert sind verschiedene Größen.
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Ersteinschätzung anfragenWarum der Bewertungsstichtag wichtig ist
Bei einem Verkauf geht es meist um die aktuelle Marktsituation. Bei Erbschaft, Schenkung oder Vermögensaufteilung kann ein anderer Zeitpunkt maßgeblich sein. Zustand und Rechte müssen dann für diesen Stichtag nachvollzogen werden. Eine aktuelle Besichtigung allein erklärt noch nicht sämtliche historischen Verhältnisse.
Geben Sie deshalb den Anlass an, bevor Sie eine Bewertung beauftragen. Bei einer Scheidung sollte der benötigte Stichtag mit der anwaltlichen Beratung abgestimmt werden, statt automatisch das heutige Datum zu verwenden.
Erste Einschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für die Vorbereitung eines Verkaufs kann eine erste Einschätzung sinnvoll sein. Für einen Nachweis gegenüber Dritten kann eine ausführliche, nachvollziehbare Untersuchung erforderlich sein. Welcher Nachweis genügt, hängt vom Zweck und den Anforderungen des jeweiligen Empfängers ab. Ein Gutachten ist nicht allein wegen seiner Bezeichnung automatisch verbindlich oder anerkannt.
COLOGNE IMMOBILIEN begleitet Eigentümer in Frechen, im Rhein-Erft-Kreis und im Kölner Westen. Fragen Sie eine Immobilienbewertung an oder informieren Sie sich über das Verkehrswertgutachten im Rhein-Erft-Kreis. Nennen Sie dabei Anlass und gewünschten Stichtag.
Quellen und Grundlagen: § 194 Baugesetzbuch; Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Wert-Check
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Fachlich verantwortet von Wirtschaftsjurist (LL.M.) Alexander Motyl
Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Frechen · Autor von „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“
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- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
Alle Lexikon-Beiträge entstehen aus der täglichen Bewertungs- und Verkaufspraxis in Köln und im Rhein-Erft-Kreis – aus über 1.100 Gutachten seit 2008.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Verkehrswert
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Kann eine Onlinebewertung ein Gutachten ersetzen?
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