Vom Grundbuch bis zum Notartermin – was im Verkaufsprozess rechtlich zählt.
VerkaufGrundbuch
Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke beim Amtsgericht. Es dokumentiert Eigentümer, Belastungen (Abteilung III: Grundschulden, Hypotheken) und Rechte Dritter (Abteilung II: z. B. Wegerechte). Für den Verkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug unverzichtbar.
Ausführlich erklärt → VerkaufGrundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie als Kreditsicherheit dient. Beim Verkauf wird sie in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht – oder mit Zustimmung der Bank vom Käufer übernommen.
VerkaufAuflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer nach der Beurkundung im Grundbuch ab: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Sie ist der übliche Zwischenschritt zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung.
VerkaufMaklerprovision (§§ 656c, 656d BGB)
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Provisionsteilung: Vereinbart der Makler mit beiden Seiten eine Provision, muss sie für beide gleich hoch sein – Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je zur Hälfte.
Ausführlich erklärt → VerkaufEnergieausweis
Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben: Schon in der Immobilienanzeige müssen Pflichtangaben daraus genannt werden, spätestens bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzulegen. Es gibt ihn als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis.
Ausführlich erklärt → VerkaufKaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen für Käufer regelmäßig Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die hälftige Maklerprovision hinzu. Verkäufer sollten diese Größenordnung kennen, weil sie das Budget der Käufer – und damit die Preisverhandlung – direkt beeinflusst.
Ausführlich erklärt → VerkaufTeilungserklärung
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum auf und regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Beim Wohnungsverkauf gehört sie zu den Unterlagen, die Käufer und deren Banken immer anfordern.
Ausführlich erklärt → VerkaufBieterverfahren
Beim Bieterverfahren geben Interessenten innerhalb einer festgelegten Frist Gebote für eine Immobilie ab. Es eignet sich für stark nachgefragte Objekte und schafft einen transparenten, marktgerechten Preisfindungsprozess – der Verkäufer bleibt dabei frei, ein Gebot anzunehmen oder nicht.
VerkaufWohnflächenberechnung
Die Wohnfläche wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet – mit klaren Regeln etwa für Dachschrägen, Balkone und Terrassen. Falsche Wohnflächenangaben gehören zu den häufigsten Streitpunkten nach dem Verkauf und können Rückforderungen auslösen.
Ausführlich erklärt → VerkaufErbbaurecht
Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude dem Erbbauberechtigten, das Grundstück aber einem Dritten, an den ein Erbbauzins gezahlt wird. Verkauf und Bewertung folgen eigenen Regeln – etwa zur Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags.
VerkaufNotaranderkonto
Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Konstellationen abgewickelt wird. Der Regelfall ist heute allerdings die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung – das Anderkonto kommt nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zum Einsatz.
VerkaufGrunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Sie wird vom Finanzamt nach der Beurkundung festgesetzt; erst mit der Zahlung stellt das Finanzamt die für die Eigentumsumschreibung nötige Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
