Wissen · Immobilien-Lexikon
Immobilien-Begriffe, erklärt vom Gutachter
Bodenrichtwert, Auflassungsvormerkung, Beleihungswert – wer eine Immobilie verkauft oder bewerten lässt, begegnet Begriffen, die über viel Geld entscheiden. Hier erklären wir die wichtigsten davon: kurz, präzise und ohne Fachchinesisch.
Der Unterschied: Diese Definitionen stammen nicht aus einer Redaktion, sondern von einem gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter.
Kategorie 1
Wert & Bewertung
Die Begriffe, mit denen Ihr Verkaufspreis steht und fällt.
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter in einer Bodenrichtwertzone. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet und ist eine zentrale Grundlage jeder Wertermittlung – in NRW einsehbar über das Portal BORIS.NRW.
Ausführlich erklärt →Verkehrswert (Marktwert)
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre – ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Er wird nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt.
Ausführlich erklärt →Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen möglichst ähnlicher Objekte abgeleitet. Es ist das Standardverfahren für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, sofern genügend Vergleichspreise vorliegen.
Ausführlich erklärt →Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie aus ihren nachhaltig erzielbaren Erträgen – vor allem bei vermieteten Objekten und Mehrfamilienhäusern. Bodenwert und Gebäudeertragswert werden dabei getrennt betrachtet.
Ausführlich erklärt →Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren leitet den Immobilienwert aus den Herstellungskosten des Gebäudes (abzüglich Alterswertminderung) plus Bodenwert ab. Es kommt vor allem bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vergleichspreise fehlen.
Ausführlich erklärt →Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie für die Kreditvergabe dauerhaft beimisst. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, weil Banken Sicherheitsabschläge vornehmen – wichtig für Käufer wie Verkäufer bei der Finanzierungsprüfung.
Ausführlich erklärt →Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Wert einer Immobilie im Ertragswertverfahren marktüblich verzinst wird. Er wird von den Gutachterausschüssen aus Kaufpreisen abgeleitet und spiegelt das Risiko einer Objektart und Lage wider.
Ausführlich erklärt →ImmoWertV
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt bundeseinheitlich, nach welchen Grundsätzen und Verfahren der Verkehrswert von Immobilien zu ermitteln ist – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren inklusive aller Wertansätze.
Ausführlich erklärt →Kategorie 2
Verkauf & Vertrag
Vom Grundbuch bis zum Notartermin – was im Verkaufsprozess rechtlich zählt.
Leibrente
Eine Leibrente ist eine regelmäßig wiederkehrende Zahlung, die grundsätzlich bis zum Tod der berechtigten Person geleistet wird. Beim Immobilienverkauf gegen Leibrente wird der Kaufpreis ganz oder teilweise in laufende Rentenzahlungen umgewandelt – häufig kombiniert mit Wohnrecht oder Nießbrauch.
Ausführlich erklärt →Schonvermögen
Als Schonvermögen wird Vermögen bezeichnet, das bei der Prüfung bestimmter Sozialhilfeleistungen grundsätzlich nicht eingesetzt werden muss – etwa eine angemessene selbst genutzte Immobilie oder bestimmte Geldbeträge (§ 90 SGB XII).
Ausführlich erklärt →Grundbuch
Das Grundbuch ist das amtliche Register aller Grundstücke beim Amtsgericht. Es dokumentiert Eigentümer, Belastungen (Abteilung III: Grundschulden, Hypotheken) und Rechte Dritter (Abteilung II: z. B. Wegerechte). Für den Verkauf ist ein aktueller Grundbuchauszug unverzichtbar.
Ausführlich erklärt →Grundschuld
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine Immobilie als Kreditsicherheit dient. Beim Verkauf wird sie in der Regel aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht – oder mit Zustimmung der Bank vom Käufer übernommen.
Ausführlich erklärt →Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung sichert den Käufer nach der Beurkundung im Grundbuch ab: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr anderweitig verkaufen oder belasten. Sie ist der übliche Zwischenschritt zwischen Notartermin und Eigentumsumschreibung.
Ausführlich erklärt →Maklerprovision (§§ 656c, 656d BGB)
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gilt seit Dezember 2020 die gesetzliche Provisionsteilung: Vereinbart der Makler mit beiden Seiten eine Provision, muss sie für beide gleich hoch sein – Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je zur Hälfte.
Ausführlich erklärt →Energieausweis
Der Energieausweis ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben: Schon in der Immobilienanzeige müssen Pflichtangaben daraus genannt werden, spätestens bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzulegen. Es gibt ihn als Verbrauchs- und als Bedarfsausweis.
Ausführlich erklärt →Kaufnebenkosten
Zum Kaufpreis kommen für Käufer regelmäßig Grunderwerbsteuer (in NRW 6,5 %), Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die hälftige Maklerprovision hinzu. Verkäufer sollten diese Größenordnung kennen, weil sie das Budget der Käufer – und damit die Preisverhandlung – direkt beeinflusst.
Ausführlich erklärt →Teilungserklärung
Die Teilungserklärung teilt ein Gebäude rechtlich in Wohnungseigentum auf und regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Beim Wohnungsverkauf gehört sie zu den Unterlagen, die Käufer und deren Banken immer anfordern.
Ausführlich erklärt →Bieterverfahren
Beim Bieterverfahren geben Interessenten innerhalb einer festgelegten Frist Gebote für eine Immobilie ab. Es eignet sich für stark nachgefragte Objekte und schafft einen transparenten, marktgerechten Preisfindungsprozess – der Verkäufer bleibt dabei frei, ein Gebot anzunehmen oder nicht.
Ausführlich erklärt →Wohnflächenberechnung
Die Wohnfläche wird üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet – mit klaren Regeln etwa für Dachschrägen, Balkone und Terrassen. Falsche Wohnflächenangaben gehören zu den häufigsten Streitpunkten nach dem Verkauf und können Rückforderungen auslösen.
Ausführlich erklärt →Erbbaurecht
Beim Erbbaurecht gehört das Gebäude dem Erbbauberechtigten, das Grundstück aber einem Dritten, an den ein Erbbauzins gezahlt wird. Verkauf und Bewertung folgen eigenen Regeln – etwa zur Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags.
Ausführlich erklärt →Notaranderkonto
Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto des Notars, über das der Kaufpreis in besonderen Konstellationen abgewickelt wird. Der Regelfall ist heute allerdings die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung – das Anderkonto kommt nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zum Einsatz.
Ausführlich erklärt →Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Immobilienkauf an und beträgt in Nordrhein-Westfalen 6,5 % des Kaufpreises. Sie wird vom Finanzamt nach der Beurkundung festgesetzt; erst mit der Zahlung stellt das Finanzamt die für die Eigentumsumschreibung nötige Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Ausführlich erklärt →
Fachlich geprüft von Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M.
Alle Definitionen in diesem Lexikon werden von unserem Geschäftsführer verantwortet – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685, TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5, DEKRA PC25416-00030).
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