Mehrfamilienhaus · Zinshaus · Köln & Rhein-Erft-Kreis

Ihr Mehrfamilienhaus ist ein Wirtschaftsgut. Wir bewerten es auch so.

Wer ein Zinshaus verkauft, verhandelt mit Profis: Investoren rechnen in Faktoren, Renditen und Liegenschaftszinssätzen. Auf Augenhöhe verkauft nur, wer seine eigenen Zahlen genauso präzise kennt – ermittelt nach dem Ertragswertverfahren, vom gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachter.

Ertragswert-Ersteinschätzung anfragen Diskretes Gespräch vereinbaren

Der Unterschied zwischen einem guten und einem schlechten Zinshaus-Verkauf liegt selten am Objekt – er liegt an der Verhandlungsposition. Wer nur den „Faktor aus der Nachbarschaft“ kennt, verhandelt blind. Wer Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Mietsteigerungspotenzial und Bodenwertanteil belegt hat, führt das Gespräch.

Was Investoren prüfen

Die drei Zahlen, die über Ihren Preis entscheiden

Der nachhaltige Rohertrag

Nicht die aktuelle Miete zählt, sondern die nachhaltig erzielbare: Bestehen Mietsteigerungspotenziale nach Mietspiegel? Sind Mieten über- oder untervermietet? Wir legen das transparent offen – Potenzial ist ein Verkaufsargument.

Die Bewirtschaftungskosten

Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis: Investoren rechnen mit pauschalierten Ansätzen – wir mit den echten Zahlen Ihres Hauses. Gepflegte Objekte gewinnen hier bares Geld.

Der Liegenschaftszinssatz

Der marktübliche Zinssatz Ihrer Lage und Objektart – abgeleitet von den Gutachterausschüssen – bestimmt, wie Erträge in Wert übersetzt werden. Ihn richtig anzuwenden ist Sachverständigenarbeit, kein Bauchgefühl.

Unser Verfahren

Ertragswertverfahren nach ImmoWertV – unser Heimspiel

Mehrfamilienhäuser werden nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bewertet: Bodenwert und Gebäudeertragswert werden getrennt ermittelt und marktgerecht zusammengeführt. Genau dieses Verfahren wenden wir täglich in Verkehrswertgutachten an – beim Verkauf arbeitet dieses Wissen für Sie.

Verkehrswert einfach erklärt

Ertragswertermittlung durch zertifizierten Immobiliengutachter
Aufbereitung von Mietaufstellung, Verträgen und Nebenkosten als Investoren-Paket
Diskrete Ansprache vorgemerkter, bonitätsgeprüfter Investoren – ohne Portale möglich
Begleitung bei Verhandlung, Due Diligence und Notartermin
Auf Wunsch: vollwertiges Verkehrswertgutachten (z. B. für Erbengemeinschaften)

Diskretion ist bei Zinshäusern der Normalfall

Die meisten Mehrfamilienhäuser wechseln ohne öffentliches Inserat den Eigentümer – schon aus Rücksicht auf die Mieter. Wir vermarkten Ihr Haus auf Wunsch vollständig still: keine Portale, keine Adresse, Ansprache nur geprüfter Interessenten mit Vertraulichkeitszusage. Ihre Mieter erfahren vom Verkauf erst, wenn Sie es entscheiden.

Häufige Fragen

Fragen zum Mehrfamilienhaus-Verkauf

Wie wird der Wert eines Mehrfamilienhauses ermittelt?

Nach dem Ertragswertverfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): Aus dem nachhaltigen Rohertrag werden Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz kapitalisiert und mit dem Bodenwert zusammengeführt. Wir ermitteln diesen Wert als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziertes Sachverständigenbüro – kostenlos und unverbindlich als Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.

Was bedeutet der „Faktor" beim Zinshaus-Verkauf?

Der Faktor (Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete) ist eine grobe Marktkennzahl – nützlich für den ersten Eindruck, aber kein Ersatz für eine Bewertung: Er ignoriert Zustand, Mietniveau, Bodenwertanteil und Instandhaltungsstau. Zwei Häuser mit gleichem Faktor können sehr unterschiedlich viel wert sein.

Muss ich meine Mieter über den Verkauf informieren?

Eine Pflicht zur Vorab-Information besteht grundsätzlich nicht – die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über („Kauf bricht nicht Miete"). Bei der stillen Vermarktung erfahren Mieter vom Verkauf erst zu dem Zeitpunkt, den Sie wählen. Ein gesetzliches Mieter-Vorkaufsrecht besteht nur in Sonderfällen, etwa bei erstmaliger Umwandlung in Wohnungseigentum – das klären wir vorab.

Verkaufen oder halten – was ist richtig?

Das hängt von Ertragslage, Instandhaltungsbedarf, Finanzierung und Ihren persönlichen Zielen ab. Unsere Ersteinschätzung liefert die Entscheidungsgrundlage: den realistischen Marktwert und die Ertragsperspektive. Verkaufen müssen Sie danach nicht – entscheiden können Sie dann fundiert. Steuerliche Aspekte gehören in die Hände einer Steuerberatung.

Gilt die Provisionsteilung auch für Mehrfamilienhäuser?

Nein – die §§ 656c und 656d BGB gelten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Beim Mehrfamilienhaus ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar; die Konditionen legen wir transparent vor Auftragserteilung fest.

Kennen Sie den Ertragswert Ihres Hauses?

Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – vom Sachverständigenbüro, das Investoren-Mathematik beherrscht.

Jetzt Ersteinschätzung anfragen Diskretes Gespräch vereinbaren