Haus verkaufen wegen Pflegeheim: Wie bereiten Sie Bewertung und Verkauf vor?

Nicht automatisch. Solange Rente, Leistungen der Pflegeversicherung und Ihr übriges Vermögen die Heimkosten decken, entscheiden Sie selbst über Ihr Haus. Erst wenn Sie beim Sozialamt Hilfe zur Pflege beantragen, ist nach § 90 Abs. 1 SGB XII grundsätzlich das gesamte verwertbare Vermögen einzusetzen; dazu kann auch die Immobilie gehören, sofern sie nicht nach § 90 Abs. 2 oder 3 SGB XII geschützt ist. Ob und wann das Haus eingesetzt werden muss, entscheidet das Sozialamt im Einzelfall.

Das Haus Ihrer Mutter muss wegen des Umzugs ins Pflegeheim nicht automatisch verkauft werden. Ob es zur Finanzierung der Pflegekosten eingesetzt werden muss, hängt insbesondere von Einkommen, Vermögen und einem möglichen Schutz der Immobilie ab. Ein freiwilliger Verkauf ist davon zu unterscheiden. Unterhaltsansprüche gegenüber Kindern werden nach § 94 Abs. 1a SGB XII grundsätzlich erst berücksichtigt, wenn deren jährliches Gesamteinkommen jeweils mehr als 100.000 Euro beträgt. Das Überschreiten dieser Grenze bedeutet nicht automatisch, dass ein Kind sein eigenes Haus verkaufen muss. Rückforderungsansprüche wegen früherer Schenkungen sind davon getrennt zu prüfen.

Nicht ohne Weiteres, aber auch nicht in jedem Fall geschützt. Bei der Hilfe zur Pflege werden auch Einkommen und Vermögen des nicht getrennt lebenden Ehepartners berücksichtigt (§ 19 Abs. 3 SGB XII). Geschützt ist das Haus nach § 90 Abs. 2 Nr. 8 SGB XII nur, wenn alle Voraussetzungen zusammen vorliegen: Es ist angemessen, es wird von Ihnen oder Ihrem Ehepartner allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnt, und es soll nach dem Tod von Angehörigen bewohnt werden. Für die Angemessenheit zählen Zahl der Bewohner, Wohnbedarf, Grundstücks- und Hausgröße, Zuschnitt, Ausstattung und Wert. Unabhängig davon darf der Einsatz von Vermögen nicht verlangt werden, soweit er eine Härte bedeuten würde (§ 90 Abs. 3 SGB XII). Ob diese Voraussetzungen vorliegen, entscheidet das Sozialamt; im Zweifel lassen Sie sich rechtlich beraten.

Zunächst Pflegekasse, Einkommen und Ersparnisse. Ein Darlehen des Sozialamts kommt nach § 91 SGB XII nur in Betracht, wenn das Haus nach § 90 SGB XII einzusetzen ist, der sofortige Verkauf aber nicht möglich ist oder für die betroffene Person eine Härte bedeuten würde. Dann soll die Sozialhilfe als Darlehen geleistet werden, und das Sozialamt kann verlangen, dass die Rückzahlung dinglich, etwa im Grundbuch, oder auf andere Weise gesichert wird. Ausführlich erklären wir die Zwischenzeit im Beitrag Pflegeheim bezahlen, wenn ein Haus da ist.

Nur mit einer geeigneten Vertretungsbefugnis, wenn Ihre Mutter nicht mehr selbst wirksam handeln kann. Eine Diagnose allein entscheidet darüber nicht; maßgeblich ist, ob sie geschäftsfähig ist. Ist sie es nicht, braucht es eine Vorsorgevollmacht, die Grundstücksgeschäfte umfasst und dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden kann (§ 29 GBO). Fehlt eine ausreichende Vollmacht, kann eine gerichtliche Betreuung erforderlich werden. Das Betreuungsgericht prüft die gesetzlichen Voraussetzungen (§ 1814 BGB). Ein Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Einen Vormund gibt es nach § 1773 BGB nur für Minderjährige. Ob Ihre Mutter noch selbst handeln kann, beurteilen nicht wir; dazu sprechen Sie mit Ärztin oder Arzt und dem Notariat.

Wenn ein gerichtlich bestellter Betreuer das Haus verkauft: Für die Verfügung über ein Grundstück und für den Kaufvertrag, der dazu verpflichtet, braucht er nach § 1850 BGB die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Für Bevollmächtigte mit wirksamer Vorsorgevollmacht sieht § 1850 BGB keine Genehmigung vor. Welche Unterlagen und Wertnachweise das Gericht für die Genehmigung verlangt, legt es im Einzelfall fest. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilienverkauf durch Betreuer.

Die Erben können über das Haus nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 Abs. 1 BGB). Für den Miterben im Pflegeheim handelt er selbst, sein Bevollmächtigter oder sein Betreuer; ein Betreuer braucht dafür die Genehmigung des Betreuungsgerichts. Sein Anteil gehört zu seinem Vermögen und kann bei einem Antrag auf Hilfe zur Pflege berücksichtigt werden. Wie der Verkauf abläuft, erklären wir auf der Seite Haus in der Erbengemeinschaft verkaufen.

Ein Verkauf an Angehörige ist grundsätzlich möglich. Liegt der Preis deutlich unter dem Verkehrswert, kann der unentgeltliche Teil jedoch als Schenkung bewertet werden. Für Schenkungen gilt: Kann der Schenker danach seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er die Herausgabe nach § 528 BGB verlangen; bezieht er Sozialhilfe, kann das Sozialamt diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Lassen Sie den Verkehrswert vorher ermitteln und die Gestaltung von Notariat oder Anwaltskanzlei prüfen.

Unter Umständen ja. Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk nach § 528 BGB herausverlangen; der Beschenkte kann die Herausgabe abwenden, indem er den für den Unterhalt erforderlichen Betrag zahlt. Ausgeschlossen ist der Anspruch unter anderem, wenn zur Zeit des Eintritts der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre verstrichen sind, oder wenn der Schenker seine Bedürftigkeit vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat (§ 529 BGB). Bezieht der Schenker Sozialhilfe, kann das Sozialamt den Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Ob das im Einzelfall greift, prüft eine Anwaltskanzlei.

Das hängt vom Einzelfall ab. Ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich oder im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Wie sich der Umzug ins Pflegeheim und ein Leerstand darauf auswirken, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung; wir beraten nicht steuerlich.