Vergleichswertverfahren: Wie Vergleichspreise den Wert Ihrer Immobilie bestimmen – Berechnung, Beispiel und Grenzen

So funktioniert das Vergleichswertverfahren – Schritt für Schritt

Grundlage sind echte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses – nicht Angebotspreise aus Portalen, die regelmäßig über den späteren Abschlüssen liegen. Der Gutachter wählt Vergleichsfälle nach Lage, Objektart, Größe, Baujahr und Zustand aus und passt Abweichungen über Zu- und Abschläge oder Umrechnungskoeffizienten an: Ein größeres Grundstück, ein modernisiertes Bad oder ein Erbbaurecht verändern den Vergleichswert messbar. Für Wohnungen wird häufig der Vergleichsfaktor je Quadratmeter Wohnfläche herangezogen, für Grundstücke der Bodenrichtwert (in NRW über BORIS.NRW veröffentlicht). Je mehr echte Vergleichsfälle vorliegen, desto belastbarer das Ergebnis – deshalb ist das Verfahren in gut gehandelten Lagen wie dem Kölner Westen besonders aussagekräftig.

Berechnung mit Beispiel

Vereinfachtes Beispiel für eine Eigentumswohnung in Frechen: Der Gutachterausschuss weist für vergleichbare Wohnungen (Baujahrsklasse, mittlere Lage) einen Vergleichsfaktor von X €/m² aus. Bei 85 m² Wohnfläche ergibt sich der vorläufige Vergleichswert aus 85 × X €. Anschließend werden objektspezifische Merkmale angepasst – etwa ein Abschlag für Modernisierungsstau oder ein Zuschlag für den Süd-Balkon mit Blick ins Grüne – und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z. B. ein Wohnrecht) gesondert berücksichtigt. Wichtig: Die konkreten Faktoren stammen aus amtlichen Quellen des jeweiligen Marktes; pauschale Online-Rechner ersetzen diese Datengrundlage nicht.

Vergleichswertverfahren beim Finanzamt: BewG und Erbschaftsteuer

Auch das Finanzamt bewertet Wohnungseigentum und Ein-/Zweifamilienhäuser für Erbschaft- und Schenkungsteuer vorrangig im Vergleichswertverfahren – allerdings nach dem Bewertungsgesetz (§ 183 BewG) und typisiert, also ohne Besichtigung. Fällt der Bescheid zu hoch aus, kann nach § 198 BewG der niedrigere gemeine Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Ob sich das in Ihrem Fall lohnt, klärt Ihre Steuerberatung; das Gutachten dafür erstellt der gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter.

Unterschied zwischen Vergleichswert und Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert, § 194 BauGB) ist das Ziel jeder Wertermittlung – das Vergleichswertverfahren ist einer von drei Wegen dorthin. Der Vergleichswert wird also nicht „neben“ dem Verkehrswert ermittelt, sondern er begründet ihn, wenn das Verfahren für die Objektart passt. Bei Einfamilienhäusern mit wenigen Vergleichsfällen zieht der Gutachter zusätzlich das Sachwertverfahren heran, bei vermieteten Objekten das Ertragswertverfahren; die Verfahrensergebnisse werden gewürdigt und zum Verkehrswert zusammengeführt.