Erbbaurecht: Haus verkaufen, wenn das Grundstück jemand anderem gehört – Zustimmung, Erbbauzins und Wert

Bedeutung: Wie das Erbbaurecht funktioniert

Eigentum am Gebäude und Eigentum am Grundstück fallen auseinander: Das Haus gehört dem Erbbauberechtigten, das Grundstück dem Erbbaurechtsgeber – in Köln und im Rhein-Erft-Kreis sind das häufig Kirchengemeinden, Stiftungen oder Kommunen. Der Erbbauvertrag regelt Laufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln, Nutzungsvorgaben und die Entschädigung des Gebäudes bei Ablauf. Diese Vertragsbedingungen sind beim Verkauf mindestens so wichtig wie der Zustand der Immobilie.

Erbbaurecht verkaufen: Zustimmung, Käufer und Bank

Verkauft wird nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht samt Gebäude. Die meisten Erbbauverträge sehen vor, dass der Grundstückseigentümer der Veräußerung zustimmen muss – diese Zustimmung wird über das Notariat eingeholt und ist in der Praxis meist Formsache, kann aber Zeit kosten. Der Käufer übernimmt den Erbbauvertrag mit allen Rechten und Pflichten, insbesondere den laufenden Erbbauzins. Banken finanzieren Erbbaurechte, prüfen aber Restlaufzeit und Vertragsbedingungen besonders genau.

Erbbaurecht verkaufen – welcher Wert? Wertermittlung nach ImmoWertV

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht für Erbbaurechte ein eigenes Verfahren vor: Ausgangspunkt ist der Wert, den die Immobilie ohne Erbbaurecht hätte; davon werden der Bodenwertanteil des Grundstückseigentümers und die Wirkung von Erbbauzins, Restlaufzeit und Vertragsbedingungen über Erbbaurechtsfaktoren abgezogen oder zugerechnet. Die Gutachterausschüsse veröffentlichen hierfür Marktanpassungsfaktoren. Ohne diese Methodik werden Erbbaurechte im Markt regelmäßig falsch eingepreist – in beide Richtungen.

Erbbauzins: Höhe, Erhöhung und Berechnung

Der Erbbauzins wird im Erbbaurechtsvertrag als Prozentsatz des Bodenwerts bei Vertragsschluss festgelegt – üblich sind Sätze zwischen 3 und 5 Prozent pro Jahr. Fast alle Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die eine Erhöhung des Erbbauzinses an den Verbraucherpreisindex koppelt; bei Wohnnutzung begrenzt § 9a Erbbaurechtsgesetz die Anpassung auf das, was nach den wirtschaftlichen Verhältnissen billig ist. Für den Verkauf bedeutet das: Der Käufer rechnet den laufenden Erbbauzins wie eine Dauerbelastung in seine Finanzierung ein, und eine anstehende Erhöhung sollte im Exposé offen benannt werden.

Erbbaurecht in Köln und im Rhein-Erft-Kreis

Erbbaugrundstücke finden sich hier verstärkt in kirchlichen Siedlungen der Nachkriegszeit, in Teilen von Ehrenfeld, Nippes und Lindenthal sowie in Frechen, Hürth und Brühl. Große Erbbaurechtsgeber sind das Erzbistum Köln mit seinen Kirchengemeinden, die Stadt Köln sowie Stiftungen und Wohnungsbaugesellschaften. Viele dieser Verträge aus den 1950er- bis 1970er-Jahren laufen in den kommenden Jahren aus oder sind bereits verlängert worden. Als gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter bewertet unser Geschäftsführer Erbbaurechte nach dem Verfahren der ImmoWertV – damit Sie mit einem belastbaren Wert in den Verkauf gehen.