Sachwertverfahren: Wie der Wert eines Einfamilienhauses aus Herstellungskosten, Alter und Marktanpassung entsteht

So wird der Sachwert berechnet

Zuerst der Gebäudesachwert: Die Normalherstellungskosten (NHK) je Quadratmeter Brutto-Grundfläche – abhängig von Gebäudeart und Ausstattungsstandard – werden mit der Fläche multipliziert und über den Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag gebracht. Davon geht die Alterswertminderung ab: linear über die Gesamtnutzungsdauer (bei Wohnhäusern typischerweise 80 Jahre), wobei Modernisierungen die Restnutzungsdauer verlängern. Dazu kommen Außenanlagen und der Bodenwert aus dem Bodenrichtwert. Das Ergebnis ist zunächst nur der vorläufige Sachwert – eine Kostengröße, noch kein Marktpreis.

Regionalfaktor und Sachwertfaktor: die Marktanpassung

Ein Haus kostet in Frechen-Königsdorf anderes Geld als im Sauerland, obwohl die Baukosten ähnlich sind. Deshalb passt die ImmoWertV den Sachwert zweifach an den Markt an: Der Regionalfaktor korrigiert die bundeseinheitlichen Herstellungskosten auf das örtliche Baukostenniveau, der Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor) übersetzt den Substanzwert in das, was Käufer am Ort tatsächlich zahlen – beide werden von den Gutachterausschüssen aus echten Kaufpreisen abgeleitet. In gefragten Lagen liegt der Sachwertfaktor teils deutlich über 1, in schwachen darunter. Wer ohne diese Faktoren rechnet, verfehlt den Markt.

Typische Fehler bei der Sachwert-Berechnung

Die drei häufigsten: Erstens werden Eigenleistungen und Liebhaber-Ausstattung mit ihren Anschaffungskosten angesetzt, obwohl der Markt sie nicht voll honoriert. Zweitens wird die Restnutzungsdauer ohne Modernisierungsprüfung geschätzt – ein kernsaniertes Haus von 1965 hat eine andere Restnutzungsdauer als ein unsaniertes. Drittens fehlt die Marktanpassung, sodass „errechneter Wert“ und erzielbarer Preis auseinanderlaufen. Der gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Immobiliengutachter belegt jede dieser Stellgrößen mit amtlichen Daten.

Unterschied zwischen Sachwert und Verkehrswert

Der Sachwert beschreibt die Substanz (Was würde es kosten, das Haus heute zu bauen, abzüglich Alter?), der Verkehrswert (§ 194 BauGB) den Markt (Was zahlen Käufer dafür?). Erst der marktangepasste Sachwert – über Sachwertfaktor und objektspezifische Merkmale – begründet den Verkehrswert. Deshalb kann der Verkehrswert eines Hauses unter seinen Baukosten liegen, etwa bei Sanierungsstau in schwacher Lage, oder darüber, wenn Grundstücke knapp sind. Die Differenz zwischen Sachwert und Ertragswert wiederum zeigt bei vermieteten Objekten, ob Substanz oder Rendite den Markt bestimmen.