Immobilien-Lexikon · Sachwertverfahren
Sachwertverfahren: Was Boden und Gebäudesubstanz zum Wert beitragen
Definition in einem Satz
Das Sachwertverfahren betrachtet den Boden und die baulichen Anlagen. Die Gebäudekomponente wird modellgerecht aus Herstellungskosten abgeleitet und um Alter sowie weitere Einflussgrößen angepasst. Anschließend ist der Bezug zum Immobilienmarkt herzustellen. Der Aufwand für einen Neubau und der Wert eines bestehenden Hauses sind nicht dasselbe.
Welche Angaben für den Gebäudewert erforderlich sind
Zu den Grundlagen gehören Gebäudeart, Größe, Baujahr, Ausstattung und Modernisierungen. Bei entsprechenden Kostenmodellen spielt die Brutto-Grundfläche eine Rolle. Sie ist nicht mit der Wohnfläche identisch. Wer die Wohnfläche ungeprüft in ein anderes Flächenmodell einsetzt, kann einen erheblichen Fehler erzeugen.
Auch die Restnutzungsdauer lässt sich nicht allein durch „Gesamtnutzungsdauer minus Alter“ für jeden Fall abschließend bestimmen. Zustand und Modernisierungen können relevant sein; die Ansätze müssen nachvollziehbar begründet werden.
Warum die Marktanpassung notwendig ist
Ein Regionalfaktor kann modellbezogene Herstellungskosten an regionale Verhältnisse anpassen. Der Sachwertfaktor hat eine andere Aufgabe: Er stellt den Zusammenhang zwischen dem vorläufigen Sachwert und dem Markt her. Beide Faktoren dürfen nicht verwechselt oder beliebig kombiniert werden.
Ein fiktives Beispiel: 180.000 Euro Bodenwert, 220.000 Euro altersangepasster Gebäudesachwert und 10.000 Euro für weitere Anlagen ergeben 410.000 Euro. Mit einem hier frei gewählten Sachwertfaktor von 1,05 entstehen 430.500 Euro. Ein zusätzlich begründeter Abschlag von 15.000 Euro für eine besondere Eigenschaft ergäbe 415.500 Euro. Keine dieser Zahlen beschreibt den lokalen Markt.
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Ersteinschätzung anfragenWann das Verfahren hilfreich sein kann
Bei eigengenutzten Häusern kann der Sachwert eine wichtige Bewertungsgrundlage sein. Welche Methode den Markt angemessen abbildet, hängt aber vom Objekt und den verfügbaren Daten ab. Ein Ergebnis sollte nicht deshalb gewählt werden, weil es den höchsten Wert liefert.
Eine modernisierte Küche oder ein neuer Gartenzaun führt zudem nicht zwangsläufig zu einem gleich hohen Mehrerlös. Käufer bewerten das Gesamtobjekt und seine Alternativen.
Vom Rechenmodell zur Verkaufsentscheidung
Für eine Einschätzung Ihres Hauses in Frechen, im Rhein-Erft-Kreis oder im Kölner Westen sind Bauunterlagen, Flächen, Modernisierungen und bekannte Schäden hilfreich. Die Bewertungsmethoden erläutern weitere Verfahren.
Über die Immobilienbewertung können Sie eine Einordnung für Ihren Verkaufsanlass anfragen. Wenn ein nachvollziehbarer Nachweis für Dritte benötigt wird, sollte zuvor der passende Gutachtenumfang geklärt werden.
Quellen und Grundlagen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere §§ 35–39.
Wert-Check
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Zwei Wege: die Online-Wertorientierung auf WERTATLAS.NRW oder ein Kurzgutachten mit Ortstermin – wählen Sie, was zu Ihrer Situation passt.
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Hinweis: WERTATLAS.NRW wird von der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH betrieben. Das Portal ordnet Ihre Immobilie mit den einschlägigen amtlichen Bodenrichtwerten in erster Instanz grob ein und gibt Ihnen so eine kostenlose Orientierung. Brauchen Sie den Wert schriftlich, etwa für Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt, erstellen wir ein kostenpflichtiges Kurz- oder Verkehrswertgutachten mit Ortstermin. Das Kurzgutachten erstellt unser gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter zum Festpreis von 1.625,54 € inkl. MwSt. einschließlich Ortstermin bei einem Immobilienwert bis 450.000 € in Köln und im Rhein-Erft-Kreis, bis 1 Mio. € 1.875,44 €; darüber nach Angebot (Kostenübersicht).
Fachlich verantwortet von Wirtschaftsjurist (LL.M.) Alexander Motyl
Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Frechen · Autor von „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“
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- Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685
- Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Mieten und Pachten
- Recognised European Valuer – TEGoVA – REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – D3 für komplexe Wohngebäude und gewerbliche Objekte (Nr. PC25416-00030)
- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
Alle Lexikon-Beiträge entstehen aus der täglichen Bewertungs- und Verkaufspraxis in Köln und im Rhein-Erft-Kreis – aus über 1.100 Gutachten seit 2008.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren
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