Vergleichswertverfahren: Welche Immobilien sind wirklich vergleichbar?

Kaufpreise sind etwas anderes als Angebotspreise

Ein Inserat zeigt, welchen Preis ein Verkäufer fordert. Es zeigt nicht zwingend, welcher Betrag später vereinbart wird. Für eine belastbare Wertermittlung sind geeignete Daten über tatsächliche Käufe besonders wichtig. Gutachterausschüsse werten hierzu Kaufverträge aus und veröffentlichen unterschiedliche Marktdaten.

Auch veröffentlichte Durchschnittswerte müssen richtig eingeordnet werden. Ein Mittelwert für einen größeren Raum ist noch kein Vergleichspreis für Ihre Straße. Anzahl, Aktualität und vor allem Vergleichbarkeit der Daten bestimmen die Aussagekraft.

Diese Unterschiede müssen berücksichtigt werden

Zu prüfen sind insbesondere Mikrolage, Größe, Baujahr, Ausstattung, Zustand und der Zeitpunkt des Vergleichskaufs. Bei Wohnungen kommen unter anderem Geschoss, Aufzug, Balkon, Stellplatz sowie Unterlagen und wirtschaftliche Situation der Eigentümergemeinschaft hinzu.

Ein frei gewähltes Rechenbeispiel: 85 Quadratmeter mal 3.200 Euro ergeben 272.000 Euro. Diese Multiplikation erklärt nur das Prinzip. Ob der Quadratmeteransatz passt und welche Anpassungen erforderlich sind, lässt sich daraus nicht ablesen. Die Zahlen sind keine Marktangabe für Frechen oder Köln.

Wann eignet sich das Verfahren?

Bei standardisierten Objekten mit geeigneten Vergleichsdaten kann das Verfahren besonders hilfreich sein. Fehlen geeignete Käufe oder weist das Objekt erhebliche Besonderheiten auf, muss geprüft werden, welche anderen Verfahren und Daten den Markt besser abbilden.

Es gibt deshalb keine Regel, nach der jede Eigentumswohnung nur nach demselben Schema bewertet werden darf. Eine ungewöhnliche Wohnfläche, langfristige Vermietung oder ein eingetragenes Nutzungsrecht kann zusätzliche Untersuchungen notwendig machen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt das Verfahren in den §§ 24 bis 26.

Was Eigentümer vor einer Bewertung vorbereiten können

Halten Sie Grundriss, nachvollziehbare Wohnflächenangabe, Baujahr und Modernisierungsunterlagen bereit. Bei einer Eigentumswohnung sind auch die Teilungserklärung und aktuelle Unterlagen der Gemeinschaft hilfreich. Fehlende Unterlagen sollten benannt werden, statt durch vermeintlich genaue Zahlen verdeckt zu werden.

Für einen geplanten Verkauf im Rhein-Erft-Kreis oder im Kölner Westen können Sie eine Immobilienbewertung anfragen. Der Verkaufsablauf erklärt, wie aus der Werteinordnung eine abgestimmte Vermarktung wird.

Quellen und Grundlagen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere §§ 24–26.