Ratgeber · Immobilie geerbt · Köln & Rhein-Erft-Kreis
Immobilie geerbt – was tun? Fristen, Steuern, Entscheidung
Ein geerbtes Haus bringt Fristen, Steuern und Entscheidungen mit sich – meist in einer Zeit, in der der Kopf woanders ist. Dieser Ratgeber ordnet die ersten Schritte, erklärt Erbschaft- und Spekulationssteuer verständlich und zeigt, warum die belegte Zahl des gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliengutachters am Anfang jeder guten Entscheidung steht.
Ersteinschätzung anfragen Gutachten anfragenVisualisierung · KI-generiert
Immobilie geerbt – was bedeutet das rechtlich?
Mit dem Erbfall gehen Eigentum, Rechte und Pflichten an der Immobilie kraft Gesetzes auf die Erben über (§ 1922 BGB) – auch ohne Grundbucheintrag. Erben müssen den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen, das Grundbuch berichtigen lassen und entscheiden, ob sie das Haus behalten, vermieten oder verkaufen. Die Grundlage jeder dieser Entscheidungen ist der Verkehrswert nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Erste Schritte
Haus geerbt – was tun? Die ersten sechs Wochen nach dem Erbfall
Erbfolge klären
Testament, Erbvertrag oder gesetzliche Erbfolge; Erbschein beim Nachlassgericht oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft.
Ausschlagungsfrist prüfen
Sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls. Enthält der Nachlass Schulden oder ein hohes Darlehen, zeigt eine schnelle Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts, ob das Erbe trotzdem werthaltig ist.
Immobilie sichern
Versicherungen weiterführen, Heizung im Winter laufen lassen, Post umleiten, Schlüssel dokumentieren. Bei Leerstand übernehmen wir auf Wunsch die Objektbetreuung.
Unterlagen beschaffen
Grundbuchauszug, Bauakte, Energieausweis, Mietverträge, Darlehensverträge – mit Vollmacht erledigen wir das für Sie.
Wert ermitteln
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – oder das Verkehrswertgutachten für Finanzamt und Erbengemeinschaft ab 2.490 € inkl. MwSt.
Entscheiden
Behalten, vermieten oder verkaufen – mit Zahlen statt Bauchgefühl, und mit Steuerberatung und Notariat an Ihrer Seite.
Steuern
Erbschaftsteuer bei Immobilien: Freibeträge, Verkehrswert und das Familienheim
Das Finanzamt bewertet die geerbte Immobilie nach dem Bewertungsgesetz in einem typisierten Verfahren – ohne die Immobilie je gesehen zu haben. Wir dagegen stehen bei jeder Bewertung selbst im Haus: Sanierungsstau, Baumängel und Schäden, die wir bei der Ortsbegehung aufnehmen, kennt das Finanzamt nicht. Deshalb kann der steuerliche Wert im Einzelfall über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Zusammen mit den Freibeträgen entscheidet dieser Wert über die Erbschaftsteuer.
| Erwerber | Persönlicher Freibetrag | Besonderheit |
|---|---|---|
| Ehegatte / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € | Familienheim steuerfrei bei Selbstnutzung über zehn Jahre |
| Kinder (je Elternteil) | 400.000 € | Familienheim steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche bei zehnjähriger Selbstnutzung |
| Enkel | 200.000 € | bei vorverstorbenem Elternteil 400.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen, sonstige | 20.000 € | Steuerklasse II/III mit höheren Sätzen |
Wie das Finanzamt im Grundsatz rechnet, können Sie vorab mit unserem Orientierungsrechner zum Grundbesitzwert nachvollziehen – als grobe Orientierung, nicht als Steuerberechnung.
Gutachten für Erbschaft & Schenkung Orientierungsrechner Grundbesitzwert
Verkauf & Steuer
Geerbtes Haus verkaufen: Spekulationssteuer, Steuerfreiheit und die Zehn-Jahres-Frist
„Geerbtes Haus verkaufen – muss ich Steuern zahlen?“ ist die häufigste Frage, die wir hören. Die Antwort hängt nicht von Ihnen, sondern vom Erblasser ab: Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach seinem Kauf kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre oder hat er sie im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Bei vermieteten Objekten und bei Erbengemeinschaften mit Auszahlung gelten Besonderheiten – bitte klären Sie Ihren Fall mit Ihrer Steuerberatung.
Erbschein & Grundbuch
Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren gebührenfrei; der Erbschein kostet nach Nachlasswert. Ohne Erbnachweis kein Vollzug des Kaufvertrags.
Sanierungspflicht nach GModG
Erben können Nachrüstpflichten treffen (Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen) – in der Regel mit einer Frist von zwei Jahren ab dem Erbfall. Ein späterer Verkauf setzt keine neue Frist in Gang. Was im Einzelnen gilt, erklärt unser Beitrag Haus geerbt – Sanierungspflicht.
Alte Häuser realistisch bewerten
Elternhäuser der 1950er- bis 1970er-Jahre: Der Wert liegt oft im Grundstück. Wie Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, erklären wir auf einer eigenen Seite.
Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen Lexikon: Grundbuchauszug beantragen
Was ist die geerbte Immobilie wert?
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – für Ihre Entscheidung, das Finanzamt und die Erbengemeinschaft.
Ersteinschätzung anfragenEntscheidung
Geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen?
Behalten und selbst nutzen
Für Ehegatten und Kinder kann das Familienheim erbschaftsteuerfrei sein – bei zehnjähriger Selbstnutzung. Sanierungsbedarf und Unterhalt realistisch einplanen.
Vermieten
Sinnvoll bei modernisierten Wohnungen in gefragter Lage. Rendite, Verwaltungsaufwand und die Sanierungspflichten sprechen bei alten Häusern oft dagegen. Wie der Verkauf einer vermieteten Immobilie später funktioniert, lesen Sie hier.
Verkaufen
Der häufigste Weg bei Erbengemeinschaften und Elternhäusern mit Sanierungsstau. Wir übernehmen Unterlagen, Räumung über Partner, Vermarktung und Notartermin – für alle Erben transparent.
Vermietete Immobilie verkaufen Verkaufen oder vermieten – die Rechnung
Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaft: gemeinsam entscheiden – oder was tun, wenn einer nicht will?
Mehrere Erben, ein Haus: Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Miterben erfordern die Einigung aller. Das neutrale Verkehrswertgutachten ist die Zahl, auf die sich Geschwister, Banken und Notariat einigen können. Wie Auszahlung, Erbschein und Teilungsversteigerung zusammenhängen, erklärt unsere ausführliche Seite.
Fristen im Überblick
Welche Fristen laufen nach dem Erbfall?
Vier Uhren beginnen mit dem Erbfall zu ticken – zwei kurze und zwei lange. Wer sie kennt, entscheidet ohne Druck.
Sonderfälle
Halbes Haus, Haus mit Schulden, Haus mit Ölheizung: die Sonderfälle
Die Suchanfragen zeigen: Viele Erben stehen nicht vor dem Bilderbuch-Erbe, sondern vor einem Anteil, einem Kredit oder einem Sanierungsfall. Für alle drei gibt es einen geordneten Weg.
Halbes Haus geerbt
Ein Miterbenanteil allein ist schwer verkäuflich – Aufkäufer zahlen hohe Abschläge. Besser: gemeinsamer Verkauf oder Auszahlung auf Basis eines neutralen Gutachtens. Wie das mit Geschwistern funktioniert, zeigt unsere Seite zur Erbengemeinschaft.
Haus mit Schulden geerbt
Verkehrswert gegen Restschuld und Nachlassverbindlichkeiten rechnen – innerhalb der sechswöchigen Ausschlagungsfrist. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts liefert die Entscheidungsgrundlage; komplizierte Fälle zusätzlich anwaltlich prüfen lassen.
Ölheizung, Sanierungsstau, Messie-Haus
Auch schwierige Objekte haben ihren Markt: Selbstnutzer mit Sanierungswunsch und Bauträger. Entscheidend sind der belegte Preis im Ist-Zustand und ein dokumentierter Zustand. Räumung und Haushaltsauflösung organisieren wir über geprüfte Partner. Was bei Feuchte- oder Schimmelbefunden gilt, erklärt unser Beitrag Haus mit Schimmel verkaufen.
Erbengemeinschaft: Haus verkaufen Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen Sanieren oder verkaufen? Der Rechner
Blick nach vorn
Verschenken statt vererben: die Freibeträge doppelt nutzen
Viele Erben stellen sich beim Elternhaus zum ersten Mal die Frage, wie sie ihr eigenes Immobilienvermögen einmal weitergeben wollen. Drei Bausteine sollte jeder kennen – die Gestaltung selbst gehört zu Steuerberatung und Notariat.
Freibeträge leben alle 10 Jahre neu auf
Die Schenkungsteuer kennt dieselben Freibeträge wie die Erbschaftsteuer (Kinder: 400.000 € je Elternteil) – und sie stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Wer früh überträgt, kann große Vermögen steuerfrei weitergeben.
Nießbrauch & Wohnungsrecht
Der Schenker bleibt abgesichert: Nießbrauch oder Wohnungsrecht sichern das Wohnen (und beim Nießbrauch die Mieterträge) lebenslang – und mindern zugleich den steuerlichen Wert der Schenkung. Notariell vereinbarte Rückforderungsrechte schützen für den Fall der Fälle.
Pflichtteil und Pflege bedenken
Schenkungen werden für Pflichtteilsergänzungsansprüche zehn Jahre lang abschmelzend berücksichtigt; auch beim Sozialregress („Haus überschreiben und Pflegefall") gilt eine Zehn-Jahres-Frist. Beides gehört vor der Übertragung auf den Tisch – mit Anwalt oder Notariat.
Kostenloser Ratgeber
Der Ratgeber zum Mitnehmen: Immobilie geerbt – was nun? (PDF, 12 Seiten)
Kostenloser Ratgeber (PDF, 12 Seiten)
Immobilie geerbt – was nun? Fristen, Erbschein, Steuern und die Entscheidung
Mit Fristen-Zeitstrahl und Erben-Checkliste · gesetzliche Erbfolge und Erbquoten · Freibeträge und Familienheim-Regel · § 198 BewG gegen zu hohe Finanzamts-Werte · Spekulationssteuer beim Verkauf · Erbengemeinschaft: Wege und Auswege · Verschenken statt vererben · Sonderfälle Schulden, Anteil, Sanierungsstau. Verfasst von Wirtschaftsjurist LL.M. Alexander Motyl. Sie erhalten das vollständige PDF als Download per E-Mail.
Alexander Motyl
Wirtschaftsjurist (LL.M.) · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter · Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
Über 800 Gutachten seit 2008, viele davon für Erbengemeinschaften, Nachlassgerichte und Finanzämter. Wirtschaftsjurist und Sachverständiger in einer Person – Rechtsberatung erbringen wir nicht, wir wirken in Abstimmung mit Notariat und Erbrechtsanwalt auf eine saubere Abwicklung hin.
Unterstützung
So unterstützen wir Erben in Köln und im Rhein-Erft-Kreis
Bewertung
Ersteinschätzung kostenlos; Kurzgutachten ab 990 €; Verkehrswertgutachten für Finanzamt und Erbengemeinschaft ab 2.490 € – jeweils inkl. MwSt.
Unterlagen & Räumung
Grundbuch, Bauakte, Energieausweis mit Vollmacht; Haushaltsauflösung über geprüfte Partnerunternehmen.
Verkauf aus einer Hand
Preisstrategie, Vermarktung offen oder diskret, Notartermin – auch wenn die Erben in verschiedenen Städten leben, per Video und Vollmacht.
Die COLOGNE-Strategie: so verkaufen wir Immobilie verkaufen mit Leistungsgarantie
Ausgezeichnet von unabhängigen Redaktionen
F.A.Z.-Institut
TOP Makler 2026
F.A.Z. vom 11.03.2026
FOCUS
TOP Immobilienmakler
2023–2026
focus.de/business, mit Statista
CAPITAL Makler-Kompass
TOP-Makler Köln, Höchstnote
2023 · 2025 · 2026
BELLEVUE
Best Property Agent
2023–2026
Und geprüfte Qualifikation: gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685) · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030 · DGuSV-geprüft
Alle Auszeichnungen im DetailHäufige Fragen
Häufige Fragen zur geerbten Immobilie
Haus geerbt – was tun? Die ersten Schritte
Muss ich ein geerbtes Haus sanieren oder die Heizung tauschen?
Wie viel Erbschaftsteuer fällt bei einer geerbten Immobilie an?
Kann ich den Wert ansetzen lassen, den das Finanzamt ermittelt hat?
Wann kann ich ein geerbtes Haus verkaufen?
Geerbtes Haus verkaufen – muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Halbes Haus geerbt – was kann ich damit machen?
Haus mit Schulden geerbt – annehmen oder ausschlagen?
Was kostet das Verkehrswertgutachten für die Erbschaft?
Haus zu Lebzeiten überschreiben – was ist zu beachten?
Gibt es einen Ratgeber zur geerbten Immobilie als PDF?
Die geerbte Immobilie – mit einer belegten Zahl entscheiden
Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts, auf Wunsch Verkehrswertgutachten für Finanzamt und Erbengemeinschaft.
Ersteinschätzung anfragen Gespräch vereinbaren – auch per VideoWissen für Eigentümer
Noch Fragen zur geerbten Immobilie?
Kurz erklärt – damit Sie in Ruhe entscheiden können.
Haus geerbt: Welche Sanierungspflichten gelten?
Dämmpflichten, Fristen ab dem Erbfall und die Frage, ob sich Sanieren oder Verkaufen lohnt – verständlich eingeordnet.
Weiterlesen →ca. 7 Min. LesezeitHeizungsgesetz abgelöst: Was Verkäufer wissen sollten
Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die Austauschpflicht für alte Kessel ist entfallen, die Dämmpflichten beim Eigentümerwechsel bleiben.
Weiterlesen →ca. 6 Min. LesezeitHaus mit Schimmel verkaufen
Was Sie offenlegen sollten, wie Schimmel den Wert beeinflusst und warum zuerst die Ursache geklärt gehört.
Weiterlesen →Wenn Sie so weit sind:Kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts →