Immobilie in Köln-Innenstadt verkaufen – Immobilienmakler und zertifizierter Gutachter
Sie möchten eine Eigentumswohnung oder ein Wohn- und Geschäftshaus in der Kölner Innenstadt verkaufen? Wir ordnen den möglichen Marktwert für Ihre Lage und Ihr Gebäude ein, prüfen die Unterlagen und begleiten Sie bis zum Notartermin, auf Wunsch auch ohne öffentliche Anzeige. Die Ersteinschätzung übernimmt Alexander Motyl, gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter.
Der Stadtbezirk Innenstadt umfasst fünf Stadtteile: Altstadt-Nord und Altstadt-Süd innerhalb der Ringe, Neustadt-Nord und Neustadt-Süd zwischen Ringen und Innerer Kanalstraße und Deutz auf der rechten Rheinseite. Für 2025 weist der Gutachterausschuss hier 608 ausgewertete Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen aus.
Persönliche Ersteinschätzung anfragenOder anrufen: +49 2234 250 96 15
Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts umfasst ein persönliches Gespräch und auf Wunsch eine Besichtigung vor Ort. Sie ist kein schriftliches Gutachten. Mit der Anfrage kommt noch kein Maklervertrag zustande.
Der Kölner Stadtbezirk Innenstadt hatte zum 31.12.2025 127.889 Einwohnerinnen und Einwohner auf 16,4 km²; am größten ist Neustadt-Süd mit 37.306. Für 2025 weist der Gutachterausschuss in den fünf Stadtteilen zusammen 608 ausgewertete Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen aus, im Mittel zwischen 4.690 €/m² Wohnfläche in Deutz und 5.894 €/m² in Altstadt-Nord. Für das Severinsviertel gilt seit 2020 eine soziale Erhaltungssatzung. Unser Büro liegt in Frechen, Hauptstraße 19–21.
Direkt zu:Lagen in der InnenstadtErfahrungVerkaufsbegleitungKaufpreise 2025Richtwerte 2026BewertungsangebotHäufige Fragen
Von der Altstadt bis Deutz: sechs Lagen mit eigenen Bewertungsfragen
Die Veedel der Innenstadt haben keine amtlichen Grenzen, die Stadtteile schon: Die Ringe folgen der 1881 niedergelegten Stadtmauer und trennen Altstadt und Neustadt, die Aachener Straße trennt Neustadt-Nord und Neustadt-Süd. Für die Bewertung zählen Stadtteil, Richtwertzone und das einzelne Gebäude.
Altstadt innerhalb der Ringe
Unter den ausgewerteten Weiterverkäufen 2025 stammten in Altstadt-Nord 35 von 63 und in Altstadt-Süd 94 von 126 Wohnungen aus den Baujahren 1941 bis 1990. Die Bodenrichtwerte der Geschäftslagen, etwa an der Ehrenstraße mit 7.000 und 7.900 €/m², beziehen sich auf Grundstücke mit Laden im Erdgeschoss. Sie bilden nicht den Bodenwert einer üblichen Eigentumswohnung ab und gehen in unsere Auswertung der Wohnlagen nicht ein.
Severinsviertel
Für das Gebiet zwischen An St. Katharinen und Im Weichserhof im Norden, Sachsenring und Ubierring im Süden, Ulrichgasse im Westen und Bayenstraße im Osten gilt seit dem 30.01.2020 eine soziale Erhaltungssatzung. Rückbau, Änderung und Nutzungsänderung von Wohngebäuden brauchen dort eine eigene Genehmigung. Von April bis Juni 2026 hat die Stadt Köln rund 6.500 Haushalte befragt, um zu prüfen, ob die Voraussetzungen weiterhin gegeben sind; die Ergebnisse sollen der Politik als Entscheidungsgrundlage vorgelegt werden (Stand 19.10.2026).
Rheinauhafen
Der frühere Hafen wurde nach einem Wettbewerb von 1991/92 zu einem Quartier mit Büros und Wohnungen umgebaut; 14 Hafenbauten stehen seit 1980 in der Denkmalliste. Für Wohnungen weist der Gutachterausschuss die Zone „Rheinauhafen“ mit 10.400 €/m² für eine 135-m²-Wohnung von 2005 aus. In diesem Segment zählen Ausrichtung, Etage, Rheinbezug und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Belgisches Viertel, Agnesviertel und Gerichtsviertel
In Neustadt-Nord unterscheidet der Gutachterausschuss eigene Wohnungszonen: Belgisches Viertel mit 5.550 €/m², Gerichtsviertel mit 5.390 €/m² und Agnes-Viertel Ost mit 4.760 €/m². Der Name „Agnesviertel“ ist erst seit Ende der 1970er-Jahre gebräuchlich; die Agneskirche wurde 1913 geweiht.
Südstadt und Kwartier Latäng
Die Neustadt entstand bei der Stadterweiterung ab etwa 1881 nach dem Plan von Stübben und Henrici. In Neustadt-Süd liegt das Kwartier Latäng am Rathenauplatz; die Wohnungszone Südstadt ist mit 5.760 €/m² für eine Altbauwohnung des Baujahrs 1900 ausgewiesen. Bei Altbauten prüfen wir Grundriss, Modernisierungen und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zu Dach, Fassade und Leitungen.
Deutz
Deutz wurde 1888 eingemeindet und ist der flächengrößte Stadtteil der Innenstadt. Für den Deutzer Hafen hat der Rat am 02.07.2026 den ersten Bebauungsplan beschlossen; im gesamten Quartier sind rund 3.000 Wohnungen geplant. Für Bestandswohnungen gilt die Zone Deutz mit 4.780 €/m²; die 40 ausgewerteten Weiterverkäufe 2025 lagen im Mittel bei 4.690 €/m², dem niedrigsten Mittelwert der fünf Stadtteile. Mehr zu Immobilien in Köln-Deutz →
Wohnung im Gerichtsviertel verkaufen: was wir prüfen
Das Viertel ist nach dem Oberlandesgericht am Reichenspergerplatz benannt, das 1907 bis 1911 entstand; es liegt in Neustadt-Nord und gehört zum Bezirk Innenstadt. Das Justizzentrum an der Luxemburger Straße mit Amts- und Landgericht liegt dagegen in Sülz. Für Wohnungen in der Zone Gerichtsviertel weist der Gutachterausschuss einen eigenen Immobilienrichtwert von 5.390 €/m² aus (typisierte Wohnung von 1955). Für Ihre Wohnung prüfen wir vor allem: die Lage im Gebäude mit Etage, Ausrichtung und Aufzug; welche Modernisierungen in Wohnung und Gemeinschaftseigentum bereits erfolgt sind; ob und zu welchen Bedingungen die Wohnung vermietet ist; und welche Maßnahmen die Eigentümergemeinschaft beschlossen oder geplant hat, etwa an Dach, Fassade oder Leitungen. Zu den Stadtteilen westlich der Inneren Kanalstraße informieren unsere Seiten Köln-Lindenthal und Köln-Ehrenfeld.
Örtliche Grundlagen: Stadt Köln, Stadtteilporträts Innenstadt (artikel/06769, 06772, 06773), Soziale Erhaltungssatzung Severinsviertel (artikel/72511, Stand 12.10.2026, Handzettel), Pressemitteilung Deutzer Hafen (02.07.2026), MesseCity (artikel/71906), Rundgang Agnesviertel; LVR, KuLaDig (Rheinauhafen, Ringe, Severinsviertel, Oberlandesgericht KLD-335795, Deutz KLD-250750); BORIS.NRW 2026. Abruf 18.10.2026, Severinsviertel, Deutzer Hafen und Agneskirche erneut geprüft 19.10.2026. Die Bewertungshinweise sind fachliche Einordnungen und keine statistisch belegten Preisaufschläge.
Verkaufserfahrung in der Innenstadt
Eine Referenz aus dem Rheinauhafen und zwei dokumentierte Fälle aus der Innenstadt und aus Deutz.
Wohnung ohne öffentliche Inserate verkauft
Die Eigentümer wünschten einen Verkauf ohne die großen Immobilienportale. Nach Prüfung von Ausstattung, Stellplatz, Hausgeld und WEG-Unterlagen sprachen wir vorgemerkte, bonitätsgeprüfte Interessenten an. Vom Erstgespräch bis zum Notartermin vergingen rund 15 Wochen; der beurkundete Kaufpreis lag rund 7 % über der ursprünglichen Angebotseinschätzung. Preis und Dauer sind nicht auf andere Objekte übertragbar.
Zur ReferenzHochwertige Wohnung diskret vermittelt
Ohne Portale und ohne Veröffentlichung der Adresse stellten wir eine Wohnung vorgemerkten Interessenten vor, jeweils erst nach einer Vertraulichkeitszusage und in Einzelgesprächen statt offener Besichtigungen.
Zur ErfolgsgeschichteSanierungsbedarf vor dem Verkauf eingeordnet
Bei einem sanierungsbedürftigen Objekt trennten wir werterhaltende von verzichtbaren Maßnahmen und bezifferten den Investitionsbedarf für Käufer. Der Verkauf gelang ohne unnötige Vorab-Investitionen; in den Gesprächen rechneten beide Seiten mit denselben Zahlen.
Zur ErfolgsgeschichteDie Fälle beschreiben einzelne Aufträge, veröffentlicht mit Zustimmung der Eigentümer. Ergebnisse und Dauer sind nicht auf andere Objekte übertragbar. Alle Erfolgsgeschichten
So begleiten wir Ihren Verkauf
- Gespräch und ErsteinschätzungWir besprechen Ziele, Zeitrahmen und Ausgangslage und sehen uns die Immobilie auf Wunsch vor Ort an.
- Unterlagen und AngebotspreisWir sichten die Objektunterlagen, benennen fehlende Nachweise und entwickeln mit Ihnen eine begründete Preis- und Vermarktungsstrategie.
- Vermarktung und InteressentenExposé, Anfragen und Besichtigungen koordinieren wir; Angebote besprechen wir mit Ihnen. Eine zunächst diskrete Ansprache ist nach Vereinbarung möglich.
- Kaufvertrag und ÜbergabeWir stimmen die Schritte mit dem Notariat ab und begleiten Sie bis zur Übergabe. Den Kaufvertrag gestaltet und prüft das Notariat, rechtliche Fragen klärt gegebenenfalls Ihre anwaltliche Beratung.
Wenn Sie eine Vermarktung ohne öffentliche Anzeige wünschen, sprechen wir vorgemerkte und geprüfte Interessenten an; ob dieser Weg genügend passende Käufer erreicht, besprechen wir vorher mit Ihnen. Wie wir Vermarktungswege kombinieren, beschreibt die COLOGNE-Strategie. Unsere Leistungsgarantie hält schriftlich fest, welche Tätigkeiten wir übernehmen; einen bestimmten Verkaufspreis oder eine bestimmte Vermarktungsdauer sagt sie nicht zu.
Weiterführend: Immobilie verkaufen mit COLOGNE IMMOBILIEN · Verkaufsablauf in 10 Schritten · Unterlagen-Checkliste · Verkaufskosten
Kaufpreise 2025 für Eigentumswohnungen in der Kölner Innenstadt
Der Grundstücksmarktbericht 2026 des Kölner Gutachterausschusses wertet geeignete Kaufverträge aus dem Jahr 2025 aus und weist die Kaufpreise für jeden der fünf Stadtteile gesondert aus. Die Tabelle zeigt den Weiterverkauf je Stadtteil; Baujahresgruppen und Spannen lassen sich darunter je Stadtteil aufklappen.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Für Ein- und Zweifamilienhäuser enthält der Bericht für den Stadtbezirk Innenstadt keine Tabelle. Wohn- und Geschäftshäuser bewerten wir in der Regel über den Ertrag, also über nachhaltig erzielbare Mieten für Wohnungen und Läden.
Eigentumswohnungen im Weiterverkauf nach Stadtteil
| Stadtteil | Ausgewertete Weiterverkäufe | Ø €/m² Wohnfläche |
|---|---|---|
| Altstadt-Nord | 63 | 5.894 |
| Altstadt-Süd | 126 | 5.841 |
| Neustadt-Nord | 163 | 5.571 |
| Neustadt-Süd | 216 | 5.766 |
| Deutz | 40 | 4.690 |
Altstadt-Nord: Baujahresgruppen und Spannen
| Baujahre | Anzahl | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|
| Insgesamt | 63 | 5.894 | 2.592–11.737 |
| vor 1941 | 15 | 5.547 | 4.267–7.425 |
| 1941–1990 | 35 | 5.921 | 3.175–11.737 |
| ab 1991 | 13 | 6.168 | 2.592–7.782 |
Die Baujahresgruppen umfassen 63 von 63 Weiterverkäufen.
Altstadt-Süd: Baujahresgruppen und Spannen
| Baujahre | Anzahl | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|
| Insgesamt | 126 | 5.841 | 1.346–19.630 |
| vor 1941 | 7 | 8.296 | 5.730–18.489 |
| 1941–1990 | 94 | 5.062 | 1.346–7.634 |
| ab 1991 | 20 | 8.711 | 4.643–19.630 |
Die Baujahresgruppen umfassen 121 von 126 Weiterverkäufen.
Neustadt-Nord: Baujahresgruppen und Spannen
| Baujahre | Anzahl | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|
| Insgesamt | 163 | 5.571 | 1.471–9.268 |
| vor 1941 | 60 | 5.979 | 2.402–9.268 |
| 1941–1990 | 96 | 5.245 | 1.471–7.786 |
| ab 1991 | 3 | 6.635 | 5.135–9.167 |
Die Baujahresgruppen umfassen 159 von 163 Weiterverkäufen.
Neustadt-Süd: Baujahresgruppen und Spannen
| Baujahre | Anzahl | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|
| Insgesamt | 216 | 5.766 | 1.783–14.545 |
| vor 1941 | 71 | 6.055 | 1.783–10.667 |
| 1941–1990 | 91 | 5.533 | 2.385–14.545 |
| ab 1991 | 50 | 5.831 | 3.043–9.307 |
Die Baujahresgruppen umfassen 212 von 216 Weiterverkäufen.
Deutz: Baujahresgruppen und Spannen
| Baujahre | Anzahl | Ø €/m² | Spanne €/m² |
|---|---|---|---|
| Insgesamt | 40 | 4.690 | 2.550–7.626 |
| vor 1941 | 13 | 4.404 | 2.813–5.523 |
| 1941–1990 | 21 | 4.606 | 2.550–7.626 |
| ab 1991 | 5 | 5.598 | 5.180–5.918 |
Die Baujahresgruppen umfassen 39 von 40 Weiterverkäufen.
Die meisten ausgewerteten Weiterverkäufe gab es 2025 in Neustadt-Süd (216) und Neustadt-Nord (163). In Altstadt-Süd lagen die 20 Wohnungen ab Baujahr 1991 im Mittel bei 8.711 €/m², mit einer Spanne bis 19.630 €/m²; der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass die Durchschnittspreise maßgeblich von der Zahl und der Zusammensetzung der ausgewerteten Verträge abhängen. Daneben weist der Bericht in Neustadt-Nord 39 erstmals verkaufte Neubauwohnungen mit im Mittel 8.698 €/m² aus sowie Verkäufe nach Umwandlung in Wohnungseigentum: 36 in Neustadt-Süd, 24 in Altstadt-Süd, 20 in Altstadt-Nord und 6 in Neustadt-Nord.
Was bedeutet das für Ihren Verkauf?
Der Durchschnitt eines Stadtteils sagt wenig über eine einzelne Wohnung. Für die Einordnung prüfen wir Etage, Aufzug, Balkon, Lärm zur Straße, Grundriss und den Zustand des Gemeinschaftseigentums und vergleichen mit Wohnungen ähnlicher Baujahre und Ausstattung.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln, Grundstücksmarktbericht 2026, Wohnungen S. 126–127; Hinweise zur Datengrundlage S. 61; Erläuterungen S. 61 und 116. Berichtsjahr 2025. Kaufpreise wurden laut Bericht teilweise bereinigt; Angaben zur Wohnfläche lagen nicht für alle Fälle vollständig vor. Die Daten ersetzen keine Wertermittlung im Einzelfall.
Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte in der Innenstadt
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert des Bodens für ein Grundstück mit festgelegten Merkmalen innerhalb einer Zone. Er ist vom Wert eines bebauten Grundstücks zu unterscheiden.
Die eigene Auswertung von 42 BORIS.NRW-Zonen in Wohnlagen (besondere Wohngebiete und Mischgebiete) ergibt zum 01.01.2026 Mediane zwischen 1.430 €/m² in Deutz und 2.200 €/m² in Altstadt-Nord. Die meisten Werte beziehen sich auf eine vier- bis fünfgeschossige Bebauung mit ausgebautem Dachgeschoss. Kerngebietszonen der Geschäfts- und Bürolagen sind nicht enthalten; alle 42 Zonen stehen in den Tabellen unten.
| Stadtteil | Ausgewertete Zonen | Spanne €/m² | Median €/m² |
|---|---|---|---|
| Altstadt-Nord | 11 | 1.850–3.550 | 2.200 |
| Altstadt-Süd | 8 | 1.870–2.420 | 2.090 |
| Neustadt-Nord | 8 | 1.380–2.500 | 2.010 |
| Neustadt-Süd | 8 | 1.720–2.140 | 1.905 |
| Deutz | 7 | 1.260–1.720 | 1.430 |
Zonen in Altstadt-Nord (11)
| Lagebezeichnung und Zone | Gebiet | Geschosse | Bezugsmerkmale | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Lintgasse 4–10 · 103056¹ | MI | IV | GFZ 3,3 | 3.550 |
| Schwalbengasse · 103014¹ | WB | IV | GFZ 2,8 | 3.100 |
| Eigelstein 122–128 · 103055¹ | MI | IV | 200 m² Grundstück | 3.050 |
| Friesenwall 56–66 · 103011¹ | MI | IV | GFZ 2,3 | 2.340 |
| Gereonshof 3–11 · 103040¹ | MI | IV | GFZ 2,1 | 2.200 |
| Friesenwall 14–24 · 103071¹ | MI | IV | 200 m² Grundstück | 2.200 |
| Thürmchenswall 72–78 · 103051¹ | MI | V | GFZ 2,4 | 2.180 |
| Blumenstraße · 103007¹ | MI | IV | GFZ 2,1 | 1.990 |
| Benesisstraße 42–48 · 103013¹ | MI | III | GFZ 1,8 | 1.980 |
| Gereonswall 20–28 · 103048 | MI | IV | GFZ 2,1 | 1.960 |
| Eintrachtstraße 99–109 · 103047¹ | WB | IV | GFZ 2,1 | 1.850 |
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Zonen in Altstadt-Süd (8)
| Lagebezeichnung und Zone | Gebiet | Geschosse | Bezugsmerkmale | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Achterstraße 24–30 · 101012¹ | WB | IV | GFZ 2,8 | 2.420 |
| Severinstraße 8–28 · 101028¹ | MI | IV | GFZ 2,4 | 2.360 |
| Severinstraße/Rosenstraße · 101027¹ | MI | IV | GFZ 2,4 | 2.180 |
| Waisenhausgasse 31–39 · 101008¹ | WB | IV | GFZ 2,3 | 2.090 |
| Josephstraße 21–29 · 101009¹ | MI | IV | GFZ 2,3 | 2.090 |
| Mauritiussteinweg 41–47 · 101029¹ | MI | IV | GFZ 2,1 | 2.040 |
| Große Witschgasse 3–11 · 101023¹ | MI | IV | GFZ 2,1 | 1.940 |
| Im Sionstal 2–14 · 101007¹ | MI | IV | GFZ 2,3 | 1.870 |
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Zonen in Neustadt-Nord (8)
| Lagebezeichnung und Zone | Gebiet | Geschosse | Bezugsmerkmale | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Maybachstraße 106–116 · 104011¹ | MI | V | GFZ 3,5 | 2.500 |
| Antwerpener Straße 40–48 · 104009¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 2.140 |
| Hülchrather Straße/Blumenthalstraße · 104002¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 2.090 |
| Neusser Straße 20–30 · 104021¹ | MI | IV | GFZ 2,4 | 2.080 |
| Aachener Straße/Brüsseler Straße · 104022¹ | MI | V | GFZ 2,4 | 1.940 |
| Bernhard-Letterhaus-Straße 8–18 · 104004¹ | WB | IV | GFZ 2,0 | 1.810 |
| Dasselstraße 65–71 · 104008¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 1.650 |
| Krefelder Straße 81–91 · 104005 | MI | V | GFZ 2,1 | 1.380 |
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Zonen in Neustadt-Süd (8)
| Lagebezeichnung und Zone | Gebiet | Geschosse | Bezugsmerkmale | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Görresstraße · 102001¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 2.140 |
| Mainzer Straße 60–64 · 102010¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 2.140 |
| Zülpicher Straße 20–30 · 102020¹ | MI | IV | GFZ 2,4 | 1.960 |
| Vondelstraße 30–36 · 102008¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 1.940 |
| Hochstadenstraße 20–24 · 102003¹ | MI | V | GFZ 2,4 | 1.870 |
| Pfälzer Straße 40–48 · 102004¹ | WB | V | GFZ 2,4 | 1.870 |
| Bonner Straße 30–40 · 102021¹ | MI | V | GFZ 2,4 | 1.860 |
| Kleingedankstraße 12–18 · 102005 | WB | IV | GFZ 1,5 | 1.720 |
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Zonen in Deutz (7)
| Lagebezeichnung und Zone | Gebiet | Geschosse | Bezugsmerkmale | €/m² |
|---|---|---|---|---|
| Adolphstraße 36–46 · 105008¹ | WB | IV | GFZ 2,1 | 1.720 |
| Deutz-Kalker-Straße 136–142 · 105005 | MI | VI | GFZ 2,4 | 1.590 |
| Waltharistraße 4–14 · 105009 | WB | II–III | 250 m² Grundstück | 1.450 |
| Markomannenstraße · 105010¹ | WB | III | GFZ 1,5 | 1.430 |
| Bebelplatz · 105011¹ | WB | IV | GFZ 1,6 | 1.410 |
| Siegburger Straße 153–161 · 105012¹ | WB | IV | GFZ 1,9 | 1.310 |
| Eitorfer Straße 3–17 · 105006 | WB | II–III | 300 m² Grundstück | 1.260 |
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Geschäftslagen: getrennt betrachten
In den fünf Stadtteilen weist BORIS.NRW 33 Kerngebietszonen aus; ihre Richtwertgrundstücke sind als Büro- oder Handelslagen beschrieben, bei Handelslagen mit Laden im Erdgeschoss. Beispiele sind Ehrenstraße 27–31 mit 7.900 €/m² und Ehrenstraße/Friesenwall mit 7.000 €/m². Diese Werte bilden nicht den Bodenwert einer üblichen Eigentumswohnung ab und sind in der Auswertung oben nicht enthalten. Liegt Ihre Wohnung in einem Wohn- und Geschäftshaus an einer solchen Straße, ordnen wir den Bodenwert gesondert ein.
WB: besonderes Wohngebiet; MI: Mischgebiet. Geschosse, Grundstücksflächen und Geschossflächenzahl (GFZ) beschreiben das Richtwertgrundstück. Sie belegen keine entsprechende Bebaubarkeit jedes einzelnen Grundstücks. Die GFZ-Berechnungsvorschrift ist im Datensatz als „sonstige“ gekennzeichnet; für ihre Anwendung sind die örtlichen Fachinformationen maßgeblich. ¹ Laut Datengrundlage mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Lagebezeichnung benennt eine Zone und nicht ausschließlich die genannte Straße.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln über BORIS.NRW, Stichtag 01.01.2026, Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Eigene Auswertung auf WERTATLAS.NRW nach dem BORIS-Ortsteilattribut Altstadt/Nord, Altstadt/Süd, Neustadt/Nord, Neustadt/Süd und Deutz: baureife Zonen mit Wohn-, Misch- oder Kerngebietsnutzung, jede Zone einmal, ohne Gewichtung. Nicht enthalten: alle 33 Kerngebietszonen (in diesen Stadtteilen durchweg Büro- oder Handelslagen) sowie Gewerbe-, Messe-, Kleingarten-, Sport- und Grünflächen. Der Median ist keine amtlich veröffentlichte Preisangabe für ein bestimmtes Grundstück.
Immobilienrichtwerte
Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein typisiertes Gebäude oder eine typisierte Wohnung im Weiterverkauf. Für Neubauten gelten sie nicht.
| Teilmarkt und Zone | Richtwert in €/m² Wohnfläche | Wesentliche Merkmale des Richtwertobjekts |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen · 103702 Altstadt Nord | 5.240 | Baujahr 1955; 60 m²; Wohnanlage mit 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 103701 Eigelstein | 4.640 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 101701 Altstadt Süd | 4.610 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 101702 Severins-Viertel | 4.990 | Baujahr 1955; 60 m²; 80 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 101703 Rheinauhafen | 10.400 | Baujahr 2005; 135 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 104701 Belgisches Viertel | 5.550 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 104703 Gerichtsviertel | 5.390 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 104702 Agnes-Viertel Ost | 4.760 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 102701 Südstadt | 5.760 | Baujahr 1900; 60 m²; 10 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 102702 Volksgarten-Viertel | 5.070 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 102703 Rathenau-Viertel | 5.010 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
| Eigentumswohnungen · 105701 Deutz | 4.780 | Baujahr 1955; 60 m²; 16 Einheiten |
Tabelle seitlich wischen, um alle Spalten zu sehen.
Alle Wohnungsrichtwerte gelten für Gebäude mit ein bis acht Geschossen. Die meisten beschreiben eine Wohnung des Baujahrs 1955; nur die Zone Südstadt bezieht sich auf einen Altbau von 1900 und die Zone Rheinauhafen auf eine große Wohnung von 2005. Volksgarten- und Rathenau-Viertel reichen über die Grenze zwischen Altstadt-Süd und Neustadt-Süd. Abweichungen werden über Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt.
Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln über BORIS.NRW, Immobilienrichtwerte zum 01.01.2026 und örtliche Fachinformationen; Zonenzuordnung nach eigener geometrischer Auswertung auf WERTATLAS.NRW. Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0. Die Werte beschreiben typisierte Richtwertobjekte für Weiterverkäufe und sind nicht unmittelbar mit den Durchschnittspreisen 2025 gleichzusetzen.
Bewertung in der Innenstadt: was Sie anfragen können
Für die Entscheidung über einen Verkauf empfehlen wir die persönliche Ersteinschätzung. Bei Wohn- und Geschäftshäusern und vermieteten Wohnungen sehen wir uns dafür Mietverträge und Unterlagen an. Alle Bewertungswege im Überblick
Persönliche Ersteinschätzung
Für Eigentümer, die einen Verkauf in der Kölner Innenstadt erwägen. Wir sprechen über Ihr Vorhaben und sehen uns die Immobilie auf Wunsch vor Ort an.
- mündliche Einschätzung des möglichen Marktwerts und der Verkaufsaussichten
- kein schriftliches Gutachten
- kein Maklervertrag durch die Anfrage
Online-Wertorientierung
Auf WERTATLAS.NRW, unserem eigenen Portal, erhalten Sie eine automatische Wertspanne auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte und Ihrer Angaben zu Objektart, Adresse und Eckdaten.
- Ergebnis sofort im Browser
- ausführlicher Report per E-Mail, wenn Sie eine Adresse angeben
- ohne Besichtigung und ohne Prüfung im Einzelfall
Kurz- oder Verkehrswertgutachten
Wenn Sie eine ausführlich dokumentierte Bewertung wünschen oder für einen bestimmten Anlass benötigen, etwa Erbschaft, Scheidung oder Finanzamt. Mit Ortstermin und Prüfung der Unterlagen, erstellt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
- Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt.
- Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten
Ihr Ansprechpartner für Verkauf und Bewertung
Alexander Motyl
Wirtschaftsjurist LL.M. · Geschäftsführer der COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter
Als Immobilienmakler und Sachverständiger verbindet Alexander Motyl die Bewertung mit der praktischen Vermarktung. Er führt die Ersteinschätzung für Ihre Immobilie in der Kölner Innenstadt selbst durch und erläutert, welche Daten für Ihr Objekt aussagekräftig sind.
Mehr über Alexander Motyl und seine Qualifikationen- DIAZert · Zertifikat DIA-IB-685
- Recognised European Valuer (REV) · TEGoVA · REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 · PC25416-00030
- Diplom-Sachverständiger (DIA) und International Appraiser (DIA)
- F.A.Z. · TOP-Makler Köln 2026 (F.A.Z.-Institut)
- FOCUS · TOP 1.000-Maklerunternehmen Deutschlands 2023–2026
- BELLEVUE · Best Property Agents 2023–2026
- CAPITAL · Fünf Sterne, TOP 5 Köln 2025 und 2026
Die Auszeichnungen beziehen sich auf das jeweils genannte Jahr. Sie sind keine Aussage über das Ergebnis eines einzelnen Verkaufs.
Häufige Fragen zum Immobilienverkauf in der Kölner Innenstadt
Was kostet eine Eigentumswohnung in der Kölner Innenstadt?
Für 2025 weist der Grundstücksmarktbericht für die ausgewerteten Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen im Mittel 5.894 €/m² Wohnfläche in Altstadt-Nord aus, 5.841 €/m² in Altstadt-Süd, 5.571 €/m² in Neustadt-Nord, 5.766 €/m² in Neustadt-Süd und 4.690 €/m² in Deutz. Die Spannen reichen in jedem Stadtteil über ein Vielfaches. Quelle ist der Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Köln. Für Ihre Wohnung zählen Baujahr, Etage, Ausstattung, Lage im Veedel und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Was kostet ein Immobilienmakler in der Kölner Innenstadt?
Die konkrete Provisionshöhe wird vor der Beauftragung individuell vereinbart; sie hängt vom Objekt und vom Umfang des Auftrags ab. Vor der Beauftragung erhalten Sie eine schriftliche Vereinbarung zu Leistungen und Kosten. Wird eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus an eine Verbraucherin oder einen Verbraucher verkauft, gelten die §§ 656c und 656d BGB. Dafür gibt es drei Vergütungsmodelle. Beiderseitige Beauftragung: Verkäufer und Käufer schließen jeweils einen Maklervertrag mit uns; die Provision muss dann für beide Seiten gleich hoch vereinbart werden. Kostenabwälzung: Nur eine Seite beauftragt uns und beteiligt die andere Seite höchstens zur Hälfte an der Provision. Der Anteil der anderen Seite wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist (§ 656d BGB). Reine Innenprovision: Bei der reinen Innenprovision trägt ausschließlich die Verkäuferseite die vereinbarte Maklerprovision. Käufer zahlen keine Maklerprovision an COLOGNE IMMOBILIEN. Das Objekt kann entsprechend als „für Käufer provisionsfrei“ angeboten werden. Diese Möglichkeit nutzen wir, um die Ansprache potenzieller Käufer zu erleichtern; eine höhere Interessentenzahl wird nicht garantiert. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten die §§ 656c und 656d BGB nicht. Der Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag und einen durch unsere Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit zustande gekommenen notariellen Kaufvertrag voraus. Welches Modell für Ihren Verkauf infrage kommt, besprechen Sie im persönlichen Gespräch mit Ihrem Immobilienberater. Dieser Hinweis ersetzt keine Rechtsberatung.
Ist die Ersteinschätzung kostenlos und was umfasst sie?
Ja, wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen. Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts umfasst ein persönliches Gespräch und auf Wunsch eine Besichtigung vor Ort. Sie erhalten eine mündliche Einschätzung des möglichen Marktwerts und der Verkaufsaussichten; ein schriftliches Gutachten ist damit nicht verbunden, und mit der Anfrage kommt kein Maklervertrag zustande. Wünschen Sie eine ausführlich dokumentierte Bewertung oder benötigen Sie sie für einen bestimmten Anlass, etwa bei Erbschaft, Scheidung oder für das Finanzamt, erstellen wir ein Kurzgutachten zum Festpreis ab 1.625,54 € inkl. MwSt. oder ein ausführliches Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten. Eine automatische Online-Wertorientierung bietet zusätzlich unser Portal WERTATLAS.NRW.
Was bedeutet die soziale Erhaltungssatzung im Severinsviertel für einen Verkauf?
Im Satzungsgebiet brauchen Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung von Wohngebäuden eine eigene Genehmigung der Stadt. Der Verkauf selbst ist möglich. Ob die Stadt im konkreten Fall ein Vorkaufsrecht ausüben darf, hängt von gesetzlichen Voraussetzungen und Ausschlussgründen ab; die Lage im Satzungsgebiet allein genügt dafür nicht. Diese Prüfung liegt beim Notariat und bei der zuständigen Stelle der Stadt. Die Stadt hat 2026 untersucht, ob die Voraussetzungen der Satzung weiterhin gegeben sind; die Ergebnisse sollen der Politik als Entscheidungsgrundlage vorgelegt werden. Ob Ihre Adresse betroffen ist, klären wir vor dem Verkauf; rechtliche Fragen beantworten das Notariat oder Ihre anwaltliche Beratung.
Kann ich meine Wohnung verkaufen, ohne sie öffentlich anzubieten?
Ja. Bei einer diskreten Vermarktung stellen wir die Wohnung zunächst vorgemerkten und bonitätsgeprüften Interessenten vor, ohne Portalanzeige und ohne Adresse. Detailinformationen gibt es erst nach einer Vertraulichkeitszusage. Ob dieser Weg genügend passende Käufer erreicht, besprechen wir vorher offen mit Ihnen.
Wie wird eine Altbauwohnung in der Neustadt bewertet?
Für Eigentumswohnungen eignet sich vor allem das Vergleichswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Grundlage sind Kaufpreise ähnlicher Wohnungen und der Immobilienrichtwert der Zone; die meisten Innenstadt-Richtwerte beschreiben eine Wohnung von 1955, die Zone Südstadt einen Altbau von 1900. Abweichungen bei Baujahr, Größe und Ausstattung werden über Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt; den Zustand von Wohnung und Gemeinschaftseigentum prüfen wir vor Ort.
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in der Kölner Innenstadt?
In der hier ausgewerteten Auswahl von 42 BORIS.NRW-Zonen in Wohnlagen liegen die Mediane zum 01.01.2026 zwischen 1.430 €/m² in Deutz und 2.200 €/m² in Altstadt-Nord. Die Zonen der Geschäftslagen liegen zum Teil deutlich höher; sie beziehen sich auf Grundstücke mit Läden oder Büros und sind kein Maßstab für eine übliche Eigentumswohnung. Für ein bestimmtes Grundstück sind die passende Zone und die Merkmale des Richtwertgrundstücks maßgeblich.
Ihre Wohnung in der Innenstadt persönlich besprechen
Nennen Sie uns Stadtteil, Objektart und ob die Wohnung vermietet ist. Wir melden uns, besprechen Ihr Vorhaben und kommen auf Wunsch zu einem Termin vor Ort.
Persönliche Ersteinschätzung anfragen+49 2234 250 96 15
COLOGNE IMMOBILIEN GmbH · Hauptstraße 19–21 · 50226 Frechen. Die persönliche Ersteinschätzung ist kostenlos und unverbindlich, auf Wunsch mit Besichtigung. Ein schriftliches Gutachten wird gesondert vereinbart. Mit der Anfrage kommt noch kein Maklervertrag zustande.
Weiterführende Informationen
Fachlich verantwortlich: Alexander Motyl, Wirtschaftsjurist LL.M. und gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter. Marktdaten: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln; Boden- und Immobilienrichtwerte über BORIS.NRW. Eigene Zonenauswertung: WERTATLAS.NRW. Kaufpreisdaten 2025, Richtwertstichtag 01.01.2026. Redaktioneller Stand: Oktober 2026.