Immobilien-Lexikon · Beleihungswert
Beleihungswert: Die Immobilie aus Sicht der Finanzierung
Definition in einem Satz
Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter Wert für die langfristige Besicherung eines Darlehens. Er berücksichtigt nachhaltige Eigenschaften und vermeidet spekulative Ansätze. Er ist weder der vereinbarte Kaufpreis noch eine Garantie, dass die Immobilie bei einem späteren Verkauf diesen Betrag erzielt.
Drei Zahlen, drei unterschiedliche Aufgaben
Der Kaufpreis entsteht aus der Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Der Verkehrswert beschreibt den Marktwert zu einem Stichtag. Der Beleihungswert dient dem jeweiligen finanzierungsbezogenen Zweck.
Banken prüfen neben der Immobilie auch Bonität, Eigenkapital und Tragbarkeit des Darlehens. Deshalb lässt sich aus einer Immobilienbewertung allein keine Kreditentscheidung ableiten. Die Beleihungswertermittlungsverordnung enthält besondere Vorgaben in ihrem gesetzlichen Anwendungsbereich; daraus folgt nicht, dass jede Bank jeden Kredit nach einer identischen Formel entscheidet.
Was der Beleihungsauslauf aussagt
Der Beleihungsauslauf setzt die Finanzierung ins Verhältnis zum maßgeblichen Beleihungswert. Welche Darlehensbestandteile und Sicherheiten berücksichtigt werden, ist mit der Bank zu klären.
Ein vereinfachtes, frei gewähltes Beispiel: Bei 400.000 Euro Darlehen und 450.000 Euro angesetztem Beleihungswert beträgt das Verhältnis rund 88,9 Prozent. Ein Kaufpreis von 500.000 Euro würde für sich genommen ein anderes Verhältnis ergeben. Das Beispiel ist keine Finanzierungszusage und kein Zinsangebot.
Verkauf und Käuferfinanzierung vorbereiten
Wir klären mit Ihnen die Preisgrundlage und welche Unterlagen Käufer und Banken früh benötigen.
Verkauf besprechenWarum das auch für Verkäufer wichtig ist
Ein Interessent kann Ihren Angebotspreis akzeptieren und trotzdem noch keine gesicherte Finanzierung haben. Fehlende Objektunterlagen oder eine abweichende bankinterne Bewertung können die Prüfung verzögern.
Bereiten Sie daher die Unterlagen für den Hausverkauf frühzeitig vor. Besprechen Sie, welcher Nachweis zum Finanzierungsstand sinnvoll ist, bevor verbindliche Entscheidungen oder ein Notartermin vorbereitet werden.
Marktwert und Finanzierung getrennt prüfen
Wenn Sie verkaufen möchten, hilft eine Immobilienbewertung bei der Preisvorbereitung. Sie ersetzt die Kreditprüfung des Käufers nicht. Informationen für Kaufinteressierte bietet die Seite zur Finanzierung.
Für Eigentümer in Frechen und im Rhein-Erft-Kreis ist vor allem die Reihenfolge wichtig: Objektunterlagen vervollständigen, Preisgrundlage klären und Finanzierungsfragen des Käufers im Verkaufsprozess rechtzeitig berücksichtigen.
Quellen und Grundlagen: § 3 Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Fachlich verantwortet von Wirtschaftsjurist (LL.M.) Alexander Motyl
Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Frechen · Autor von „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“
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- Wirtschaftsjurist (LL.M.)
- Gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien LS (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685
- Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, für Mieten und Pachten
- Recognised European Valuer – TEGoVA – REV-DE/IVD/2026/5
- DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung – D3 für komplexe Wohngebäude und gewerbliche Objekte (Nr. PC25416-00030)
- International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg)
Alle Lexikon-Beiträge entstehen aus der täglichen Bewertungs- und Verkaufspraxis in Köln und im Rhein-Erft-Kreis – aus über 1.100 Gutachten seit 2008.
Häufige Fragen
Häufige Fragen zum Beleihungswert
Muss eine Bank den Verkaufspreis als Beleihungswert übernehmen?
Bedeutet eine niedrige Beleihung automatisch eine Finanzierung?
Vom Begriff zum Verkauf
Sie wollen nicht nur nachschlagen, sondern verkaufen?
Brauchen Sie eine belastbare Zahl? Kurzgutachten ab 1.625,54 € · Verkehrswertgutachten ab 3.273 € zzgl. Nebenkosten – jeweils inkl. MwSt., nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
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