Teilungsversteigerung: Ablauf, Kosten und Alternativen

Gemeinsames Eigentum funktioniert, solange alle dasselbe wollen. Will ein Miteigentümer verkaufen und ein anderer nicht, kann jeder Miteigentümer grundsätzlich die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Lässt sich ein Grundstück nicht in Natur teilen, geschieht das durch Zwangsversteigerung und Teilung des Erlöses (§§ 749, 753 BGB) – die Teilungsversteigerung.

Für die Beteiligten bedeutet das: Ein Gericht setzt den Verkehrswert fest, der Zuschlag geht an das Meistgebot im Termin, und das Ergebnis lässt sich vorab nicht planen. Bevor es so weit kommt, gibt es drei Lösungswege, die in vielen Fällen naheliegen.

COLOGNE IMMOBILIEN ist Immobilienmakler und Sachverständigenbüro in Frechen. Bei Miteigentümern ohne Einigung übernehmen wir zwei Aufgaben, die eine Kanzlei nicht übernimmt: Wir ermitteln den Wert der Immobilie nachvollziehbar, und wir vermarkten sie, wenn sich alle auf einen Verkauf verständigen.

• Eine gemeinsame Zahl: Eine Wertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt offen, wie der Wert zustande kommt – Lage, Zustand, Vergleichspreise, Bodenrichtwert. Das macht Verhandlungen über Auszahlung oder Verkaufspreis sachlicher.
• Für alle Beteiligten gleich: Auf Wunsch beauftragen mehrere Miteigentümer das Gutachten gemeinsam; Leistungsumfang, Empfänger und Kostenteilung werden vorher schriftlich festgelegt.
• Transparenter Verkauf: Einigen sich die Beteiligten auf einen Verkauf, informieren wir alle Miteigentümer gleichermaßen, auf Wunsch mit einem dokumentierten Bieterverfahren.

Die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist eine erste Orientierung für alle Beteiligten. Sie ist kein Gutachten und verpflichtet niemanden zu einem Verkauf über uns.

Rechtsberatung erbringen wir nicht. Ob und wie eine Teilungsversteigerung betrieben oder abgewendet werden kann, klären Sie mit einer Kanzlei für Erbrecht oder Familienrecht. Wie wir einen Verkauf angehen, beschreibt die COLOGNE-Strategie.

1. Antrag beim AmtsgerichtZuständig ist als Vollstreckungsgericht das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 Abs. 1 ZVG). Die Länder können Versteigerungssachen bei einzelnen Amtsgerichten bündeln (§ 1 Abs. 2 ZVG).
2. Anordnung und Hinweis auf EinstellungDas Gericht ordnet die Versteigerung an. Die übrigen Miteigentümer können binnen einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung des Hinweises die einstweilige Einstellung beantragen (§ 180 Abs. 2 mit § 30b ZVG).
3. VerkehrswertDas Vollstreckungsgericht setzt den Grundstückswert fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen. Gegen den Beschluss ist die sofortige Beschwerde möglich (§ 74a Abs. 5 ZVG).
4. Geringstes GebotZugelassen werden nur Gebote, die das geringste Gebot erreichen. In der Teilungsversteigerung sind dabei die Rechte zu berücksichtigen, die den Anteil des Antragstellers belasten oder mitbelasten, sowie alle Rechte, die diesen im Rang vorgehen oder gleichstehen (§ 182 Abs. 1 ZVG). Ist ein Anteil stärker belastet als ein anderer, erhöht sich das geringste Gebot um den Betrag, der zum Ausgleich unter den Miteigentümern erforderlich ist (§ 182 Abs. 2 ZVG). Hinzu kommen die bar zu zahlenden Verfahrenskosten.
5. VersteigerungsterminAuch Miteigentümer dürfen mitbieten. Auf Verlangen eines Beteiligten ist eine Sicherheit zu leisten; sie beträgt ein Zehntel des in der Terminsbestimmung genannten, sonst des festgesetzten Verkehrswerts (§§ 67, 68 ZVG).
6. ZuschlagMit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 ZVG).
7. Verteilung des ErlösesDas Gericht verteilt den Erlös nach einem Teilungsplan; vorweg werden die Verfahrenskosten entnommen (§ 109 ZVG). Wie der verbleibende Übererlös auf die Miteigentümer entfällt, entscheidet das Versteigerungsgericht nicht – siehe den Abschnitt „Erlösverteilung und Hinterlegung“.

Eine feste Verfahrensdauer gibt es nicht. Sie hängt unter anderem von Einstellungsanträgen, dem Wertgutachten, Rechtsmitteln und der Terminlage des Gerichts ab.

Der Ersteher zahlt das Bargebot an das Gericht. Daraus werden zunächst die Verfahrenskosten und die im Teilungsplan berücksichtigten Ansprüche bedient, etwa laufende Leistungen aus bestehenbleibenden Rechten. Der verbleibende Übererlös steht den bisherigen Miteigentümern gemeinschaftlich zu – die Gemeinschaft setzt sich gewissermaßen am Geld fort.

• Mit Einigung: Erklären sich alle Miteigentümer über die Aufteilung einig, kann der Übererlös entsprechend ausgezahlt werden.
• Ohne Einigung: Der Betrag wird hinterlegt (§ 117 Abs. 2 Satz 3 ZVG). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht die Gemeinschaft dann an der Forderung gegen die Hinterlegungsstelle fort; ausgezahlt wird nur gemeinsam oder nach einer gerichtlichen Entscheidung, etwa auf Zustimmung zur Auszahlung (BGH, Beschluss vom 21.02.2017 – XII ZB 137/16).
• Folge für die Praxis: Auch nach dem Zuschlag kann der Streit also weitergehen. Gegenansprüche aus anderen Rechtsverhältnissen – etwa aus dem Zugewinnausgleich – lassen sich nach dieser Entscheidung nicht ohne Weiteres gegen den Anteil am hinterlegten Erlös stellen.

Wie der Übererlös im Einzelfall aufzuteilen ist und welche Ansprüche dabei eine Rolle spielen, klärt Ihre Kanzlei.

Ist die Immobilie vermietet, hat der Ersteher in der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG; diese Regel ist ausdrücklich ausgeschlossen (§ 183 ZVG). Der Mietvertrag besteht nach den allgemeinen Regeln fort.

Grundschulden und andere Rechte, die im geringsten Gebot berücksichtigt sind, bleiben bestehen und mindern, was Bieter bar zu zahlen bereit sind. Wie ein Recht im Grundbuch eingetragen ist, erklärt das Lexikon unter Grundschuld und Grundbuch.

Mehr zur Erbengemeinschaft lesen Sie unter Erbengemeinschaft: Haus verkaufen oder Miterben auszahlen, zur Trennung unter Haus verkaufen bei Scheidung. Wie ein Verkauf abläuft, zeigt Immobilie verkaufen. Für Kanzleien: Immobilienbewertung für Erbrecht und Familienrecht.