Haus mit Schimmel verkaufen: Was Eigentümer wissen sollten

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Ein dunkler Fleck in der Zimmerecke, muffiger Geruch im Keller – und der Verkauf steht bevor. Schimmel verunsichert Eigentümer wie Kaufinteressenten, in Köln und im Rhein-Erft-Kreis ebenso wie anderswo. Ein Haus mit Schimmel oder Feuchteschäden kann grundsätzlich verkauft werden. Entscheidend ist, den Befund nicht zu verschweigen, die mögliche Ursache fachlich einzuordnen und den Zustand bei der Preisfindung angemessen zu berücksichtigen.

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Darf ich ein Haus mit Schimmel verkaufen?

Ja. Es gibt kein Verbot, ein Haus mit Schimmel oder Feuchteschäden zu verkaufen. Viele Häuser werden im bestehenden Zustand verkauft, gerade ältere Gebäude oder Häuser, die länger leer standen. Die Frage ist nicht, ob Sie verkaufen dürfen, sondern wie: mit oder ohne vorherige Beseitigung, und mit welchen Informationen für die Kaufinteressierten.

Muss ich Schimmel beim Hausverkauf offenlegen?

Bekannte erhebliche Mängel und frühere Schadensereignisse sollten beim Verkauf nicht verschwiegen werden. Das gilt insbesondere, wenn Kaufinteressierte die Ursache, das Ausmaß oder die Folgen bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen können. Ein vereinbarter Haftungsausschluss greift nach § 444 BGB nicht, soweit ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Der Bundesgerichtshof hat 2023 in einem Fall wiederholter Wassereintritte durch ein Terrassendach entschieden, dass ein Verkäufer auch dann arglistig handeln kann, wenn er die Ursache nicht oder nur teilweise kennt (Urteil vom 27.10.2023, V ZR 43/23). Die konkrete rechtliche Bewertung hängt vom Einzelfall ab.

In der Praxis sollten bekannte Schimmelstellen, frühere Wasserschäden, Sanierungsmaßnahmen und vorhandene Prüfberichte frühzeitig dokumentiert werden. Die relevanten Angaben gehören in die Verkaufsunterlagen und sollten vor der Beurkundung mit dem Notariat abgestimmt werden. Ob ein konkreter Befund offenzulegen ist und welche Formulierung im Kaufvertrag erforderlich ist, klären Sie bitte mit dem Notariat oder einer Rechtsanwältin beziehungsweise einem Rechtsanwalt. Weitere Hinweise finden Sie auf unserer Seite Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Erst die Ursache einordnen: Schimmel ist nicht gleich Schimmel

Ob ein Schimmelbefall auf Tauwasser, eine Wärmebrücke, von außen eindringende Feuchtigkeit, aufsteigende Feuchte oder einen Leitungswasserschaden zurückgeht, lässt sich nicht zuverlässig allein anhand eines Fotos beurteilen. Eine fachliche Einordnung kann eine Besichtigung, geeignete Messungen, die Prüfung der Bauteile und gegebenenfalls die Auswertung von Bau- und Schadensunterlagen erfordern. Aufwand und Folgen für den Wert unterscheiden sich je nach Ursache erheblich.

Bei uns gilt eine abgestufte Vorgehensweise: Zunächst können Sie die Situation in der kostenfreien Immobiliensprechstunde schildern. Wenn die Unterlagen und Fotos keine ausreichende Einordnung ermöglichen, kann ein Ortstermin mit fachlicher Einschätzung sinnvoll sein. Wird ein belastbarer schriftlicher Nachweis benötigt, kommt anschließend ein schriftliches Gutachten in Betracht. Die technische Bewertung übernimmt das Sachverständigen- und Ingenieurbüro Motyl mit Alicja Motyl, Ingenieurin (M. Eng.) · Bausachverständige · Sachverständige für Schimmelpilzbewertung. Gesundheitliche Fragen klären Sie bitte mit einer Ärztin oder einem Arzt.

Wie wirkt sich Schimmel auf den Wert des Hauses aus?

Baumängel und Bauschäden können bei der Immobilienwertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) als objektspezifische Besonderheiten berücksichtigt werden. Eine pauschale Wertminderung wegen Schimmel gibt es nicht. Maßgeblich sind insbesondere die festgestellte oder wahrscheinliche Ursache, das Ausmaß des Befalls, die betroffenen Bauteile, die Nachweisbarkeit, eine mögliche Wiederholungsgefahr und der voraussichtliche Aufwand für die Beseitigung.

Je besser der Befund dokumentiert ist, desto sachlicher lässt sich der mögliche Marktwert einordnen. Ohne nachvollziehbare Unterlagen können Kaufinteressierte den Aufwand nur schwer beurteilen und setzen eher einen höheren Unsicherheitsabschlag an.

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Beseitigen oder im bestehenden Zustand verkaufen?

Welche Unterlagen Kaufinteressierte bei Schimmel erwarten

Wer ein Haus mit Schimmel kaufen möchte, sucht vor allem Sicherheit. Kaufinteressierte fragen nach der Ursache, nach bereits durchgeführten Maßnahmen und danach, ob der Schaden wiederkommen kann. Hilfreich sind Fotos mit Datum, Messprotokolle, Rechnungen von Fachbetrieben, Unterlagen zu früheren Wasserschäden und gegebenenfalls ein Prüfbericht oder Gutachten. Die vollständige Liste für den Verkauf finden Sie in unserer Checkliste für den Hausverkauf.

Checkliste: Haus mit Schimmel verkaufen

1. Befund festhalten: Betroffene Stellen fotografieren, Datum und Ausmaß notieren.
2. Ursache einordnen lassen: Zuerst in der Sprechstunde, bei Bedarf vor Ort.
3. Unterlagen sammeln: Rechnungen, frühere Schadensmeldungen, Prüfberichte.
4. Entscheiden: Beseitigen oder im bestehenden Zustand verkaufen – auf Basis von Ursache und möglichem Marktwert.
5. Offen verkaufen: Angaben in den Verkaufsunterlagen dokumentieren und vor der Beurkundung mit dem Notariat abstimmen – nach dem Grundsatz der COLOGNE-Strategie: erst der belegte Wert, dann der Verkauf.

Checkliste gemeinsam durchgehen? In der kostenfreien Immobiliensprechstunde klären wir, welcher Schritt in Ihrem Fall als Nächstes sinnvoll ist.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick (Stand 27.09.2026) und ersetzt keine Rechtsberatung, bautechnische Untersuchung oder ärztliche Beratung im Einzelfall.