Titelbild: KI-generierte Visualisierung, kein reales Objekt.
Ob Fernwärme, Wärmepumpe oder die vorhandene Gasheizung: Beim Hausverkauf in Köln können Fragen zur künftigen Wärmeversorgung eine wichtige Rolle spielen. Die Stadt hat im Mai 2026 ihre erste kommunale Wärmeplanung beschlossen. Doch was bedeutet dieser Plan tatsächlich für ein einzelnes Gebäude? Welche Pflichten gelten nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz, und welche Angaben sollten Verkäufer vor einer Besichtigung bereithalten? Wir ordnen die wichtigsten Fragen für Immobilieneigentümer in Köln ein.
Kurz erklärt: Kommunale Wärmeplanung
Die kommunale Wärmeplanung ist eine strategische Planung der Stadt. Sie zeigt, welche Versorgungsformen für Stadtgebiete und Quartiere voraussichtlich in Frage kommen – etwa ein Wärmenetz wie Fernwärme oder eine Lösung je Gebäude wie die Wärmepumpe. Allein aus der Zuordnung eines Gebiets folgt für Eigentümer weder eine Pflicht zum Heizungstausch noch ein Anspruch auf einen Fernwärmeanschluss. Köln hat seine erste Wärmeplanung am 12.05.2026 beschlossen.
Was der Kölner Wärmeplan ist – und was nicht
Der Rat der Stadt Köln hat die kommunale Wärmeplanung am 12. Mai 2026 beschlossen. Großstädte mussten ihren Plan nach dem Wärmeplanungsgesetz bis zum 30. Juni 2026 vorlegen. Die Stadt beschreibt den Plan als Orientierung und Planungshilfe; er wird alle fünf Jahre fortgeschrieben. Dicht bebaute Gebiete wie die Innenstadt eignen sich danach eher für Wärmenetze, andere Gebiete eher für dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen.
Der Kölner Wärmeplan zeigt mögliche Versorgungsformen für Stadtgebiete und Quartiere. Er ersetzt keine individuelle Prüfung, ob ein bestimmtes Gebäude an ein bestehendes oder zukünftiges Wärmenetz angeschlossen werden kann. Nach Angaben der Stadt gibt es keinen Anschluss- und Benutzungszwang für Fernwärme, aber auch keinen Anspruch auf einen Anschluss. Ob, wann und wo neue Netze entstehen, soll über Machbarkeitsstudien geklärt werden.
Wo kann ich den Wärmeplan für meine Immobilie prüfen?
- Wärmeplanung der Stadt aufrufen: Die Stadt Köln informiert auf ihrer Seite zur kommunalen Wärmeplanung und verweist dort auf die beschlossenen Unterlagen.
- Fernwärme-Adressprüfung nutzen: Bei der RheinEnergie können Sie nachsehen, ob Ihr Gebäude in einem bestehenden oder möglichen Fernwärmeversorgungsgebiet liegt.
- Bei ernsthaftem Interesse anfragen: Ob ein Anschluss möglich ist, was er kostet und wann er erfolgen könnte, klärt eine individuelle Anfrage beim Netzbetreiber.
Wichtig: Ein Karteneintrag ist weder ein verbindlicher Anschlusstermin noch ein gesichertes Anschlussangebot.
Wichtig: Wärmeplanung und aktuelles Heizungsrecht unterscheiden
In Gesprächen mit Kaufinteressenten werden drei Ebenen häufig vermischt. Für eine sachliche Antwort hilft es, sie zu trennen.
A. Kommunale Wärmeplanung
Sie ist eine strategische Orientierung der Stadt. Eine unmittelbare Verpflichtung, eine Heizungsanlage auszutauschen, folgt aus ihr nicht.
B. Gesonderte Gebietsausweisung
Davon zu unterscheiden ist eine eigene Entscheidung, mit der ein Gebiet unter Berücksichtigung der Wärmeplanung zum Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet ausgewiesen werden kann (§ 26 Wärmeplanungsgesetz). Auch eine solche Ausweisung bewirkt für sich genommen keine Pflicht, eine bestimmte Wärmeversorgungsart tatsächlich zu nutzen (§ 27 Abs. 1 Wärmeplanungsgesetz).
C. Gebäudemodernisierungsgesetz
Die gesetzlichen Anforderungen an Heizungsanlagen stehen im Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das seit dem 29. Juli 2026 gilt. Sie gelten unabhängig von bloßen Prognosen im Wärmeplan. Die frühere 65-Prozent-Pflicht und das Betriebsverbot für alte Heizkessel sind entfallen. Für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, verlangt § 43 Abs. 1 GModG steigende Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe wie Biomethan oder Bioöl:
| Ab | 1.1.2029 | 1.1.2030 | 1.1.2035 | 1.1.2040 |
|---|---|---|---|---|
| Mindestanteil | 10 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent | 60 Prozent |
Das Gesetz enthält dazu Sonderregeln: Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung gilt die Anforderung als erfüllt, wenn die Wärmepumpe die technischen Voraussetzungen des § 43 Abs. 5 GModG erfüllt, insbesondere einen Mindestanteil an der Heizleistung. Weitere Erfüllungswege und eine Übergangsregel bei einem irreparablen Ausfall der bisherigen Heizung sind ebenfalls geregelt. Welche Regel im Einzelfall greift, klären Sie mit einer Energieberatung oder Ihrem Fachbetrieb.
Ältere kommunale Informationen können sich noch auf die Rechtslage vor dem 29.07.2026 beziehen. Maßgeblich ist der aktuelle Gesetzesstand. Was das GModG für Verkäufer im Einzelnen bedeutet, erklärt unser Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz beim Hausverkauf.
Warum Kaufinteressenten nach der Wärmeversorgung fragen
Wer ein Haus kauft, plant meist für viele Jahre. Neben dem Kaufpreis kalkuliert er Heiz- und Modernisierungskosten – und dafür ist die Frage, welche Versorgung an der Adresse künftig in Frage kommt, ein Baustein. Rechnen Sie deshalb mit diesen Fragen:
- Welche Heizung hat das Haus, wie alt ist sie, und wie wurde sie gewartet?
- Welche Versorgungsform sieht der Wärmeplan für das Quartier vor, und liegt das Haus in einem Fernwärmegebiet?
- Welche Investitionen könnten in den nächsten Jahren anstehen?
Wo steht Ihr Haus heute?
Bevor Sie über Heizung und Preis sprechen, sollten Sie Ihren Ausgangspunkt kennen. Wir geben Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
So bereiten Sie die Heizungsfrage vor dem Verkauf vor
- Versorgungslage nachsehen. Prüfen Sie wie oben beschrieben die Wärmeplanung und die Fernwärme-Adressprüfung. Geben Sie das Ergebnis als das weiter, was es ist: eine Orientierung, keine Zusage.
- Heizungsunterlagen sammeln. Baujahr und Typ der Heizung, Wartungsnachweise, die letzten Messprotokolle des Schornsteinfegers und die Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre. Bei einer Wärmepumpe oder Solaranlage auch Inbetriebnahme- und Förderunterlagen.
- Energieausweis bereithalten. Soweit für das Gebäude eine gesetzliche Energieausweispflicht besteht, muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Findet keine Besichtigung statt, gelten die besonderen Vorlagepflichten nach § 80 Abs. 4 GModG. Nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis beziehungsweise eine Kopie unverzüglich zu übergeben. Gesetzliche Ausnahmen, insbesondere nach § 79 Abs. 4 GModG, sind zu beachten. Mehr dazu auf unserer Seite Energieausweis.
- Nur sagen, was belegt ist. „Hier kommt bald Fernwärme“ ist ohne Bestätigung des Netzbetreibers eine Vermutung. Formulieren Sie im Exposé und im Gespräch so, wie es die Unterlagen hergeben. Warum das auch rechtlich wichtig ist, lesen Sie unter Offenbarungspflicht beim Hausverkauf.
- Heizungstausch nur nach Prüfung. Ein Verkauf allein löst grundsätzlich keine allgemeine Pflicht zum Heizungstausch aus. Ob sich ein Tausch vor dem Verkauf lohnt, hängt von Zustand, Kosten und Käuferkreis ab und sollte im Einzelfall geprüft werden. Bei größerem Sanierungsbedarf hilft unsere Seite Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Wirkt sich die Lage im Wärmeplan auf den Preis aus?
Ob sich der Kölner Wärmeplan auf den Verkehrswert einer Immobilie auswirkt, hängt vom Einzelfall ab. Die bloße Einordnung eines Quartiers als mögliches Wärmenetz- oder dezentrales Versorgungsgebiet begründet für sich genommen weder einen festen Preisaufschlag noch einen pauschalen Abschlag. Für die Wertermittlung sind vielmehr die Eigenschaften des konkreten Gebäudes, der energetische Zustand, die vorhandene Heizungsanlage, mögliche Investitionskosten sowie die Marktverhältnisse am Wertermittlungsstichtag zu berücksichtigen. Die energetischen Eigenschaften zählen nach § 2 Abs. 3 Nr. 10 Buchstabe d der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ausdrücklich zu den möglichen Grundstücksmerkmalen. Unsichere künftige Anschlussmöglichkeiten dürfen nicht wie bereits gesicherte Ausstattungsmerkmale behandelt werden.
| Ausgangslage (Beispiele, keine Einzelfälle) | Was Kaufinteressenten prüfen | Was Sie vorlegen können |
|---|---|---|
| Ältere Gasheizung, Quartier eher für Wärmenetz | Anschlussmöglichkeit, Zeitpunkt, Kosten | Auskunft des Netzbetreibers, Heizungsunterlagen |
| Ältere Gasheizung, Quartier eher dezentral | Eignung für eine Wärmepumpe | Verbrauchsdaten, Heizkörper, Dämmzustand; ggf. Energieberatung |
| Wärmepumpe oder Fernwärme vorhanden | Laufende Kosten, Verträge | Abrechnungen, Wartungs- oder Liefervertrag |
Verbrauchsabrechnungen sind ein nützlicher Anhaltspunkt, hängen aber auch vom Nutzerverhalten und von der Witterung ab. Sie ersetzen keine sachverständige energetische Beurteilung des Gebäudes. Eine Bewertung nach der ImmoWertV berücksichtigt die Merkmale im Einzelfall; wie wir dabei in Köln vorgehen, zeigt unsere Bewertungsseite.
Und im Rhein-Erft-Kreis?
Für Städte mit höchstens 100.000 Einwohnern zum maßgeblichen gesetzlichen Stichtag sieht § 4 Abs. 2 WPG grundsätzlich eine Fertigstellung der kommunalen Wärmeplanung bis zum 30. Juni 2028 vor. Einige Städte befinden sich jedoch bereits in einer fortgeschrittenen Planungsphase.
In Frechen wurden 2026 beispielsweise vorläufige Ergebnisse vorgestellt. Die Stadt unterscheidet mögliche Einzelversorgungsgebiete, Wärmenetzgebiete und Prüfgebiete. Unter anderem werden der Stadtkern und der Bereich des St.-Katharinen-Hospitals als mögliche Wärmenetzstandorte untersucht. Daraus folgt noch keine verbindliche Anschlussmöglichkeit für einzelne Immobilien.
Eigentümer in Frechen und den übrigen Städten des Rhein-Erft-Kreises sollten deshalb den jeweils aktuellen Stand ihrer Kommune und die Auskunft des örtlichen Versorgers berücksichtigen.
Getrennt zu klären
Technische Fragen zur künftigen Heizung und zu Förderprogrammen beantwortet vorrangig eine unabhängige Energie- und Förderberatung, etwa bei der Verbraucherzentrale NRW. Steuerliche Auswirkungen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung, rechtliche Fragen zum Kaufvertrag mit einer Anwaltskanzlei oder dem Notariat. Wir erbringen keine Rechtsberatung.
Erst den Wert klären, dann verhandeln
Wie wir einen Hausverkauf von der Bewertung bis zum Notartermin begleiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick über alle Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen zum Wärmeplan Köln beim Hausverkauf
Ist der Wärmeplan der Stadt Köln für Eigentümer verbindlich?
Nein. Der Wärmeplan ist eine strategische Planung. Er verpflichtet Eigentümer nicht allein aufgrund einer Gebietszuordnung zum Heizungstausch und begründet keinen Anspruch auf einen Fernwärmeanschluss. Von dieser Planung getrennt zu betrachten sind die gesetzlichen Anforderungen an Heizungen sowie mögliche spätere gesonderte Entscheidungen, etwa eine Gebietsausweisung nach § 26 WPG.
Muss ich vor dem Verkauf meines Hauses die Heizung austauschen?
Ein Immobilienverkauf allein löst grundsätzlich keine allgemeine Pflicht zum Heizungstausch aus. Ob eine bestehende Anlage weiterbetrieben werden darf und welche Anforderungen bei einem Austausch gelten, richtet sich nach dem konkreten Zustand, gegebenenfalls weiteren technischen oder gesetzlichen Anforderungen und dem aktuellen GModG. Eine Verkaufsentscheidung sollte deshalb nicht mit einer pauschalen Austauschpflicht begründet werden.
Wo sehe ich, ob mein Haus in Köln Fernwärme bekommen kann?
Die kommunale Wärmeplanung bietet eine strategische Orientierung für Quartiere. Die RheinEnergie stellt eine Adressprüfung für bestehende und mögliche Fernwärmeversorgungsgebiete zur Verfügung. Eine verbindliche Anschlussmöglichkeit, die Kosten und der Termin sind jedoch individuell beim Netzbetreiber zu klären.
Beeinflusst der Kölner Wärmeplan den Verkaufspreis meines Hauses?
Nicht automatisch. Maßgeblich sind insbesondere der Zustand der Immobilie, ihre energetischen Eigenschaften, die vorhandene Heizung, die Marktverhältnisse und gegebenenfalls der nachvollziehbare Investitionsbedarf. Eine bloße Wärmeplan-Zuordnung begründet keinen festen Wertabschlag. Eine sachverständige Bewertung berücksichtigt den Einzelfall.
Gibt es im Rhein-Erft-Kreis bereits kommunale Wärmeplanungen?
Der Stand unterscheidet sich je nach Kommune. Frechen hat beispielsweise 2026 bereits vorläufige Ergebnisse vorgestellt. Für die vom WPG erfassten Gemeinden mit höchstens 100.000 Einwohnern gilt grundsätzlich die Frist bis zum 30. Juni 2028. Maßgeblich sind die aktuellen Veröffentlichungen der jeweiligen Stadt.
Quellen
- Stadt Köln, PM 13.05.2026 „Rat beschließt KWP für das Stadtgebiet“ – https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/presse/mitteilungen/28403/index.html (abgerufen 11.11.2026)
- Stadt Köln, Kommunale Wärmeplanung (KWP) Köln – https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/klima-umwelt-tiere/klima/kommunale-waermeplanung-kwp-koeln (11.11.2026)
- Stadt Köln, Fragen und Antworten zur KWP (geändert 29.04.2026; Anschlusszwang/-anspruch, Machbarkeitsstudien) – https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/klima-umwelt-tiere/klima/fragen-antworten-zur-kommunalen-waermeplanung-kwp (11.11.2026)
- RheinEnergie, Fernwärme beziehen (Adressprüfung Bestandsnetz, unverbindliche Anfrage) – https://www.rheinenergie.com/privatkunden/gas-waerme/fernwaerme-beziehen/ (11.11.2026)
- Stadt Frechen, Kommunale Wärmeplanung – https://www.stadt-frechen.de/klima-und-umweltschutz/kommunale-waermeplanung.php (11.11.2026)
- Stadt Frechen, „Vorläufige Ergebnisse der kommunalen Wärmeplanung vorgestellt“ (2026) – https://www.stadt-frechen.de/archiv/2026/vorlaeufige-ergebnisse-der-kommunalen-waermeplanung-vorgestellt.php (11.11.2026; Inhalt von Herrn Motyl am 11.11.2026 bestätigt)
- §§ 4, 26, 27 WPG – https://www.gesetze-im-internet.de/wpg/ (11.11.2026)
- §§ 43, 71, 72, 79, 80 GModG – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/ (11.11.2026; §§ 71, 72 „weggefallen“)
- Bundesregierung, Fragen und Antworten zum GModG (29.07.2026) – https://www.bundesregierung.de/breg-de/service/fragen-und-anworten/neues-gebaeudemodernisierungsgesetz-2430284 (11.11.2026)
- § 2 ImmoWertV – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/__2.html (11.11.2026)
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)