Beleihungswert: Warum die Bank Ihre Immobilie niedriger bewertet – Berechnung, BelWertV und Folgen für die Finanzierung

Beleihungswert und Verkehrswert: der entscheidende Unterschied

Der Verkehrswert (§ 194 BauGB) beschreibt den am Stichtag erzielbaren Marktpreis; der Beleihungswert blendet Marktspitzen und spekulative Elemente bewusst aus, weil die Bank auch in schwächeren Jahren abgesichert sein will. In der Praxis liegt der Beleihungswert daher meist spürbar unter Kaufpreis und Verkehrswert. Für Verkäufer wichtig: Eine niedrige Bankbewertung des Käufers bedeutet nicht, dass Ihr Preis falsch ist – sie bedeutet, dass der Käufer mehr Eigenkapital braucht oder teurer finanziert.

Wie die Bank den Beleihungswert berechnet

Die BelWertV schreibt vorsichtige Ansätze vor: Beim Ertragswertverfahren mindestens kalkulatorische Bewirtschaftungskosten und Mindest-Kapitalisierungszinssätze, beim Sachwertverfahren Sicherheitsabschläge auf die Herstellungskosten; bei Wohnimmobilien wird häufig zusätzlich ein Abschlag vom Marktwert angesetzt. Aus dem Beleihungswert leitet die Bank die Beleihungsgrenze ab – oft 60 bis 80 Prozent –, bis zu der sie zu Top-Konditionen finanziert. Darüber steigen die Zinsaufschläge.

Was Verkäufer und Käufer daraus machen

Für Käufer heißt das: Je belastbarer der Kaufpreis durch ein Gutachten begründet ist, desto reibungsloser läuft die Finanzierungsprüfung – fehlende Unterlagen und unklare Wohnflächen kosten Beleihungswert. Für Verkäufer heißt es: Vollständige Unterlagen (Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise) helfen der Bank des Käufers, den Wert anzuerkennen, und verhindern geplatzte Finanzierungen kurz vor dem Notartermin. Genau deshalb prüfen wir die Finanzierung von Interessenten, bevor besichtigt wird.