Grunderwerbsteuer NRW 2026: Höhe, wer zahlt, wann fällig – was Verkäufer in Köln wissen sollten

Höhe der Grunderwerbsteuer in NRW und Bemessungsgrundlage

Nordrhein-Westfalen erhebt mit 6,5 Prozent zusammen mit einigen anderen Bundesländern den höchsten Satz in Deutschland. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also in der Regel der beurkundete Kaufpreis. Bewegliches Mitverkauftes wie eine Einbauküche, Möbel oder eine Markise kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden und unterliegt dann nicht der Grunderwerbsteuer – vorausgesetzt, die angesetzten Werte sind realistisch. Bei Eigentumswohnungen gilt dasselbe für den Anteil an der Instandhaltungsrücklage, wobei die Rechtsprechung dazu nicht einheitlich ist.

Grunderwerbsteuer berechnen: Beispiel Köln

Die Berechnung ist einfach: Kaufpreis × 6,5 Prozent. Bei einer Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld für 350.000 Euro sind das 22.750 Euro Grunderwerbsteuer; bei einem Einfamilienhaus in Frechen für 550.000 Euro 35.750 Euro. Wird eine Einbauküche mit realistischen 12.000 Euro gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage entsprechend um 780 Euro Steuer. Das frühere Förderprogramm „NRW.Zuschuss Wohneigentum“, das Selbstnutzern zwei Prozentpunkte erstattete, ist seit 2023 beendet; ob aktuelle Förderungen der NRW.BANK für Käufer in Betracht kommen, sollten diese dort prüfen.

Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig? Vom Notartermin zur Unbedenklichkeitsbescheinigung

Das Notariat meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt – in Köln der Grunderwerbsteuerstelle des zuständigen Finanzamts –, das den Steuerbescheid an den im Vertrag benannten Schuldner – meist den Käufer – schickt. Fällig ist die Grunderwerbsteuer einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst mit dieser Bescheinigung darf das Grundbuchamt den Käufer als neuen Eigentümer eintragen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Die Grunderwerbsteuer ist einer der Taktgeber dafür, wann die Eigentumsumschreibung tatsächlich erfolgt.

Befreiung von der Grunderwerbsteuer: Ausnahmen

Keine Grunderwerbsteuer fällt an bei Erwerb von Todes wegen und Schenkungen (dort greift die Erbschaft- und Schenkungsteuer), beim Verkauf zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern, zwischen Verwandten in gerader Linie – also Eltern und Kindern – sowie bei Kaufpreisen bis 2.500 Euro. Der Verkauf an Geschwister ist dagegen nicht befreit. Ob eine Befreiung im Einzelfall greift, sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären; wir erbringen keine steuerliche Beratung.

Bedeutung für Ihre Verkaufsstrategie

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten, die in NRW mit Notar und Grundbuch zusammen rund 8,5 Prozent des Kaufpreises ausmachen – zuzüglich der Käuferhälfte der Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB. Käufer rechnen diese Beträge in ihr Budget ein. Ein realistisch begründeter Angebotspreis, der auf einer Bewertung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beruht, berücksichtigt diese Gesamtbelastung und vermeidet, dass Interessenten an der Finanzierung scheitern.