Erbengemeinschaft: Haus verkaufen oder Miterben auszahlen – und was tun, wenn einer nicht will?

Der Verkauf des gesamten Hauses erfordert die Einigkeit aller Miterben. Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, bleiben drei Wege: eine Einigung auf Basis eines neutralen Gutachtens (meist der schnellste), der Verkauf des eigenen Erbanteils an Miterben oder Dritte, oder als letztes Mittel die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht, bei der das Haus in der Regel unter Marktwert veräußert wird. Rechtliche Schritte klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt für Erbrecht.

Grundlage sollte ein Verkehrswertgutachten eines unabhängigen, zertifizierten Sachverständigen sein – nicht der Portalpreis und nicht die Schätzung eines Miterben. Nur so akzeptieren alle Beteiligten die Zahl, und die Auszahlungssumme lässt sich gegenüber Bank und Notariat belegen. Das Verkehrswertgutachten kostet bei uns ab 3.273 € inkl. MwSt. zzgl. Nebenkosten

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon werden bestehende Belastungen, etwa eine Restschuld, abgezogen. Der verbleibende Wert wird entsprechend der Erbquoten verteilt. Beispiel: Beträgt der Verkehrswert 480.000 Euro und ist das Haus schuldenfrei, entfallen bei drei Geschwistern mit gleichen Erbquoten 160.000 Euro auf jede Person. Übernimmt eine Person das Haus, wären die beiden anderen Geschwister in diesem vereinfachten Beispiel jeweils mit 160.000 Euro abzufinden. Das Beispiel ersetzt keine Prüfung von Erbquoten, Vorempfängen, Pflichtteilsrechten, Grundbuchbelastungen oder Steuern.

Für die Grundbuchberichtigung auf die Erben braucht das Grundbuchamt einen Nachweis der Erbfolge: einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Ohne diesen Nachweis kann der Kaufvertrag zwar beurkundet, aber nicht vollzogen werden. Das Notariat berät zur passenden Form.

Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Grundbesitzwert und den Freibeträgen; bei der Spekulationssteuer zählt die Haltedauer des Erblassers mit – hatte er das Haus länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Zahlt ein Miterbe die anderen aus, kann je nach Gestaltung Grunderwerbsteuer entstehen oder entfallen. Alle Steuerfragen klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an Verbraucher gelten die §§ 656c, 656d BGB: Unsere Courtage beträgt dann jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für Käufer und Erbengemeinschaft; alternativ ist eine reine Innenprovision möglich, die allein die Erbengemeinschaft trägt. Hinzu kommen Erbschein oder Testamentseröffnung, Grundbuchberichtigung (innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei), Energieausweis und gegebenenfalls Räumung. Die Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts ist kostenlos und unverbindlich.

Wir bestimmen mit Ihnen einen Ansprechpartner, informieren alle Miterben gleichzeitig und dokumentiert, erstellen das Gutachten als gemeinsame Zahl, holen die Verkaufsvollmachten ein und führen den Verkauf bis zum Notartermin – an dem alle Erben oder ihre Bevollmächtigten unterschreiben. Der Erlös wird nach Erbquote über das Notariat verteilt.

Ja, das ist häufig die beste Lösung, wenn ein Erbe das Haus bewohnen möchte. Grundlage ist das Verkehrswertgutachten; die Auszahlung wird notariell im Auseinandersetzungsvertrag geregelt und oft über eine Bank finanziert, die ebenfalls das Gutachten verlangt. Ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt, hängt von der Gestaltung ab – Steuerberatung und Notariat beraten dazu.