Immobilien-Lexikon · Ertragswertverfahren
Ertragswertverfahren: Wie Mieteinnahmen den Immobilienwert beeinflussen
Definition in einem Satz
Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die nachhaltig erzielbaren Erträge einer Immobilie. Es ist insbesondere bei Objekten relevant, deren Marktwert wesentlich von ihrer wirtschaftlichen Nutzung geprägt wird. Die aktuelle Jahresmiete allein genügt nicht: Kosten, Bodenwert, Restnutzungsdauer und marktgerechte Bewertungsdaten müssen zusammenpassen.
Vom Rohertrag zum Reinertrag
Ausgangspunkt sind die im Bewertungsmodell anzusetzenden Erträge. Davon werden die maßgeblichen Bewirtschaftungskosten abgezogen, beispielsweise Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Nicht jede Zahlung aus einer Betriebskostenabrechnung ist dafür unverändert zu übernehmen.
Zu prüfen ist auch, ob Vertragsmieten nachhaltig und marktgerecht sind. Besonderheiten einzelner Mietverhältnisse dürfen nicht stillschweigend als dauerhafter Normalzustand behandelt werden.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel
Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und keine Preisangaben für Köln oder den Rhein-Erft-Kreis. Sie zeigen das allgemeine Ertragswertverfahren vor weiteren objektspezifischen Anpassungen.
| Rechengröße | Fiktiver Ansatz |
|---|---|
| Jährlicher Rohertrag | 48.000 Euro |
| Abzüglich Bewirtschaftungskosten | 10.000 Euro |
| Jährlicher Reinertrag | 38.000 Euro |
| Bodenwert × Liegenschaftszins: 200.000 × 3 % | 6.000 Euro |
| Gebäudereinertrag | 32.000 Euro |
| Barwertfaktor bei 3 % und 30 Jahren Restnutzungsdauer, gerundet | 19,60 |
| Gebäudeertragswert: 32.000 × 19,60 | 627.200 Euro |
| Zuzüglich Bodenwert | 200.000 Euro |
| Vorläufiger Ertragswert | 827.200 Euro |
Der tatsächliche Verkehrswert kann hiervon abweichen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und die erforderliche Marktanpassung sind sachgerecht zu berücksichtigen. Kleine Änderungen der Eingangsgrößen können das Ergebnis deutlich verändern.
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Ersteinschätzung anfragenWarum der Liegenschaftszins kein Kreditzins ist
Der Liegenschaftszinssatz ist eine Bewertungsgröße aus dem Immobilienmarkt. Er ist weder der Zinssatz Ihres Darlehens noch einfach die Bruttomietrendite. Die verwendeten Daten müssen zum Objekt und zum Modell passen. Näheres erklärt die Lexikonseite zum Liegenschaftszinssatz.
Mietimmobilie bewerten oder verkaufen
Für die Vorbereitung sind Mietaufstellung, Mietverträge, Flächenangaben, Kosten und bekannte Instandhaltungsbedarfe hilfreich. Über den Ertragswertrechner können Sie Annahmen probeweise verändern. Ein Rechner ersetzt keine Prüfung dieser Daten.
Sie planen den Verkauf eines vermieteten Hauses in Frechen oder im Rhein-Erft-Kreis? Fragen Sie eine Immobilienbewertung an und nennen Sie bestehende Mietverhältnisse und den Anlass der Bewertung.
Quellen und Grundlagen: Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), insbesondere §§ 27–34.
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Fachlich verantwortet von Wirtschaftsjurist (LL.M.) Alexander Motyl
Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH, Frechen · Autor von „Optimal bewerten – erfolgreich verkaufen“
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Häufige Fragen
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