Ertragswertverfahren: Wie Mieten den Wert vermieteter Immobilien bestimmen – Formel, Berechnung und Liegenschaftszins

Die Ertragswert-Formel Schritt für Schritt

Ausgangspunkt ist der Rohertrag – die marktüblich erzielbare Jahresmiete, nicht zwingend die tatsächlich vereinbarte. Davon gehen die Bewirtschaftungskosten ab (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis; Erfahrungssätze liefert Anlage 3 der ImmoWertV): Es bleibt der Reinertrag. Vom Reinertrag wird die Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszinssatz) abgezogen; der verbleibende Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger kapitalisiert, der sich aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt. Bodenwert plus kapitalisierter Gebäudeertragswert – angepasst um besondere objektspezifische Merkmale wie Instandhaltungsstau oder Über-/Untermiete – ergeben den Ertragswert.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Stellschraube

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt, welche Rendite der Markt für Objekte dieser Art und Lage erwartet. Schon wenige Zehntelprozentpunkte verändern den Ertragswert deutlich: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Wert. Die Zinssätze werden von den Gutachterausschüssen aus echten Kaufpreisen abgeleitet und in den Grundstücksmarktberichten veröffentlicht – für Köln und den Rhein-Erft-Kreis also lokal belegt, nicht bundesweit pauschal. Mehr dazu im Lexikon-Beitrag zum Liegenschaftszinssatz.

Wo das Ertragswertverfahren angewendet wird

Beim Verkauf und Kauf von Mehrfamilienhäusern und vermieteten Wohnungen, bei Beleihungsprüfungen der Banken, in Erbauseinandersetzungen mit Renditeobjekten und – typisiert nach dem Bewertungsgesetz – beim Finanzamt für Mietwohngrundstücke. Käufer solcher Objekte rechnen in Renditen; ein Angebotspreis, der den Ertragswert deutlich übersteigt, findet deshalb selten einen Käufer. Genau hier setzt unsere Bewertung an: Sie zeigt, welcher Preis sich aus den Erträgen tatsächlich begründen lässt.

Unterschied zwischen Ertragswert und Verkehrswert

Der Ertragswert ist ein Verfahrensergebnis, der Verkehrswert (§ 194 BauGB) die Zielgröße. Bei klassischen Renditeobjekten trägt der Ertragswert den Verkehrswert weitgehend allein; bei gemischt genutzten oder teilweise selbst genutzten Objekten würdigt der Gutachter zusätzlich Vergleichs- oder Sachwertverfahren. „Ertragswert gleich Verkehrswert“ gilt also nur, wenn das Verfahren zur Objektart passt und die Eingangsgrößen marktgerecht abgeleitet sind – der häufigste Fehler in Laienrechnungen ist ein zu optimistischer Rohertrag bei gleichzeitig unterschätzten Bewirtschaftungskosten.