Liegenschaftszinssatz: Ein Marktparameter für die Wertermittlung

Warum nicht jeder veröffentlichte Zinssatz passt

Gutachterausschüsse veröffentlichen Daten für unterschiedliche Objektgruppen. Ein Zinssatz für eine bestimmte Art vermieteter Wohnungen lässt sich nicht ungeprüft auf ein Mehrfamilienhaus oder eine Gewerbeimmobilie übertragen.

Zu beachten sind unter anderem Auswertungszeitraum, räumlicher Bezug, Objektmerkmale und Modellannahmen. Besonders wichtig ist die Modellkonformität: Kostenansätze, Restnutzungsdauer und weitere Eingangsgrößen müssen zu den veröffentlichten Bewertungsdaten passen.

Liegenschaftszins, Mietrendite und Kreditzins

Die Bruttomietrendite setzt meist Jahresmiete und Kaufpreis ins Verhältnis. Sie lässt verschiedene Kosten und Bewertungsfragen zunächst außen vor. Der Darlehenszins beschreibt die Kosten einer konkreten Finanzierung. Der Liegenschaftszins dient hingegen einem normierten Bewertungszusammenhang.

Wer im Rechner einfach den eigenen Bankzins einsetzt, bewertet damit nicht automatisch die Immobilie richtig. Eine wirtschaftliche Finanzierungsrechnung kann sinnvoll sein, bleibt aber eine andere Fragestellung.

Wie sich der Ansatz auf den Ertragswert auswirkt

Der Zinssatz beeinflusst unter anderem die Kapitalisierung der Gebäudeerträge und die Bodenwertverzinsung. Unter sonst gleichen Modellannahmen kann ein veränderter Ansatz deshalb den errechneten Wert erheblich verändern. Das ist ein Grund, die Quelle und Auswahl ausdrücklich zu dokumentieren.

Die Erläuterung zum Ertragswertverfahren zeigt das Zusammenspiel der Rechengrößen. Im Ertragswertrechner sehen Sie, wie sich eine Änderung um wenige Zehntelprozentpunkte auswirkt; der Rechner nennt dazu die verwendete Quelle. Ein solcher Sensitivitätsvergleich macht Unsicherheit sichtbar, ersetzt aber nicht die begründete Auswahl des passenden Ansatzes.

Welche Daten Sie für eine Nachfrage bereithalten sollten

Bei einer Mietimmobilie in Frechen oder im Rhein-Erft-Kreis sind Objektart, Lage, Flächen, Mietübersicht, Vertragsbesonderheiten und bekannte Instandhaltungsbedarfe hilfreich. Fragen Sie bei veröffentlichten Kennwerten nach dem Bericht, dem Jahrgang und der zugehörigen Objektgruppe.

Aktuelle amtliche Marktdaten lassen sich über BORIS.NRW recherchieren. Wenn Sie den Verkauf vorbereiten, können Sie eine Immobilienbewertung anfragen; für einen nachvollziehbaren Nachweis ist der erforderliche Gutachtenumfang gesondert abzustimmen.

Quellen und Grundlagen: § 21 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV); Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse (BORIS.NRW).