Heizungsgesetz abgelöst: Was ändert das Gebäudemodernisierungsgesetz für Verkäufer in Köln und im Rhein-Erft-Kreis?

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – und einige Regeln, die Käufer von Bestandshäusern bisher verunsichert haben, sind weggefallen. Für Eigentümer, die in Köln oder im Rhein-Erft-Kreis verkaufen möchten, verschiebt sich damit die Frage: weg von „Darf die alte Heizung bleiben?“ hin zu „Was kostet das Haus im Betrieb, und was muss der neue Eigentümer nachrüsten?“

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Was sich seit dem 29. Juli 2026 geändert hat

Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen, der Bundesrat hat keinen Vermittlungsausschuss angerufen; am 28. Juli 2026 wurde es im Bundesgesetzblatt verkündet. Die wesentlichen Neuregelungen gelten seit dem 29. Juli 2026, weitere Stufen folgen ab dem 1. Januar 2027. Für Verkäufer von Wohnimmobilien sind drei Punkte entscheidend.

Die 65-Prozent-Regel kommt nicht

Nach altem Recht hätte eine neu eingebaute Heizung ab Mitte 2026 auch in Köln grundsätzlich zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Vorgabe ist gestrichen. Neben Wärmepumpe, Fernwärme, Biomasse und Hybridlösungen sind Gas- und Ölheizungen wieder ohne diese Quote zulässig.

Die Austauschpflicht für alte Heizkessel entfällt

Bisher mussten Standard- und Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren außer Betrieb gehen – und wer ein Haus kaufte oder erbte, hatte dafür eine Frist. Dieses Betriebsverbot ist ersatzlos weggefallen. Eine funktionierende alte Heizung darf weiterlaufen, bis sie nicht mehr repariert werden kann.

Neu ist die „Bio-Treppe“ ab 2029

Wer künftig eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab dem 1. Januar 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe einsetzen: 10 Prozent ab 2029, 15 Prozent ab 2030, 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040. Die Quote gilt nach den Erläuterungen des Bundes für neu eingebaute Anlagen; bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen. Für Kaufinteressenten heißt das: Die fossile Heizung ist erlaubt, aber ihre Betriebskosten werden zur Rechengröße.

Was für Ihren Verkauf unverändert gilt

An den Pflichten rund um den Eigentumswechsel hat sich dagegen wenig geändert.

• Energieausweis: Er bleibt beim Verkauf Pflicht. Die Kennwerte gehören weiterhin in die Immobilienanzeige, der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen und nach dem Kauf übergeben werden. Was im Einzelnen drinsteht, erklärt unser Lexikon-Eintrag zum Energieausweis.
• Nachrüstpflichten beim Eigentumswechsel: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern muss der neue Eigentümer eine ungedämmte oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) dämmen und ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen isolieren. Die Frist beträgt zwei Jahre und beginnt mit der Eintragung im Grundbuch.
• Ausnahmen: Für Baudenkmäler und bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sieht das Gesetz Ausnahmen vor; bereits gedämmte Bauteile lösen keine Pflicht aus.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie sind nicht verpflichtet, vor dem Verkauf zu dämmen oder die Heizung zu tauschen. Die Pflichten wandern mit dem Eigentum zum Käufer – und genau deshalb fragt er danach.

Was das für den Wert einer Bestandsimmobilie bedeutet

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) nennt die energetischen Eigenschaften ausdrücklich unter den Merkmalen, die den Verkehrswert bestimmen. Daran ändert das neue Gesetz nichts. Was sich ändert, ist die Art, wie Käufer den energetischen Zustand einpreisen.

Bisher stand bei manchem Haus aus den 1970er- oder 1980er-Jahren eine Rechtsfrage im Raum: Muss der Kessel raus, und was kostet der Ersatz, wenn er 65 Prozent erneuerbar heizen soll? Diese Unsicherheit ist weitgehend entfallen. Übrig bleibt eine nüchterne Rechnung – Heizkosten, absehbare Kosten für Brennstoffe und CO₂, Restlebensdauer der Anlage, Aufwand für Dämmung von Decke und Leitungen. Sie lässt sich beziffern und belegen. Das ist für Verkäufer ein Vorteil: Belegte Zahlen verhandeln sich besser als Befürchtungen.

Ob sich der neue Rechtsstand im Preis Ihrer Immobilie bemerkbar macht, hängt vom Einzelfall ab – von Baujahr, Heizung, Lage und davon, wie viele vergleichbare Häuser gerade angeboten werden. Belastbar wird die Antwort erst mit einer Bewertung, die den tatsächlichen Zustand erfasst.

Drei Konstellationen, bei denen sich das Käufergespräch verändert

• Einfamilienhaus mit Ölheizung aus den 1990er-Jahren: Statt um eine drohende Austauschpflicht geht es heute um Verbrauch, Wartungsnachweise und die Frage, wann ein Tausch wirtschaftlich sinnvoll wird.
• Geerbtes Haus, das länger leer stand: Die Frist für den Kesseltausch ist für Erben entfallen, die Dämmpflichten für Decke und Leitungen gelten aber weiter – für Erben ebenso wie für Käufer. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie geerbt.
• Eigentumswohnung mit Gas-Zentralheizung: Hier entscheidet die Eigentümergemeinschaft über die Heizung. Käufer fragen nach Beschlüssen und Rücklage – Protokolle der letzten Versammlungen gehören deshalb früh in die Verkaufsunterlagen.

Sollten Sie vor dem Verkauf noch die Heizung tauschen?

In den meisten Fällen nicht ohne vorherige Rechnung. Eine neue Heizung kostet Geld und Zeit, und ob der Käufer sie im Preis honoriert, ist offen. Sinnvoll ist ein Vergleich: Was kostet die Maßnahme, und wie verändert sie den erzielbaren Preis? Einen ersten Überblick über die Größenordnung gibt unser Sanierungsrechner; wie Sie ein Haus im heutigen Zustand verkaufen, beschreibt die Seite Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Zur konkreten Heizungswahl und zu Fördermitteln – die Förderbedingungen wurden zum 21. Juli 2026 angepasst – sollten Sie eine Energieberatung hinzuziehen. Steuerliche Fragen, etwa zur Absetzbarkeit von Maßnahmen, gehören in die Steuerberatung.

So bereiten Sie den Verkauf jetzt vor

1. Energieausweis prüfen: Ist er noch gültig, und passt die Ausweisart? Ohne Ausweis keine rechtskonforme Anzeige.
2. Heizungsunterlagen sammeln: Baujahr, Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle, Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre.
3. Nachrüstpunkte dokumentieren: Ist die oberste Geschossdecke gedämmt, sind die Leitungen im Keller isoliert? Fotos und Rechnungen beantworten Käuferfragen, bevor sie zum Verhandlungsargument werden.
4. Wert im heutigen Zustand ermitteln: Nicht nach Wunschpreis, sondern nach den Merkmalen der ImmoWertV. Die Unterlagen-Liste finden Sie in unserer Checkliste für den Hausverkauf.
5. Strategie festlegen: Unsaniert verkaufen, teilweise modernisieren oder erst sanieren – diese Entscheidung treffen wir mit Ihnen auf Basis des belegten Werts, so wie es die COLOGNE-Strategie vorsieht.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über den Rechtsstand vom 24.09.2026 und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung im Einzelfall.