Feuchtigkeit, ein reparaturbedürftiges Dach oder fehlende Unterlagen zur Baugenehmigung bedeuten nicht, dass sich Ihr Haus nicht verkaufen lässt. Für einen geordneten Verkauf ist aber wichtig, bekannte Besonderheiten sorgfältig zu dokumentieren und den Preis realistisch einzuordnen. Wir erklären, welche Themen Verkäufer früh prüfen sollten, warum „gekauft wie gesehen“ nicht alles abdeckt und wie eine sachverständige Wertermittlung Schäden berücksichtigt. Rechtliche Fragen zur Offenbarungspflicht beurteilen Anwaltskanzlei oder Notariat im Einzelfall.
Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt
Kurz beantwortet
Verkäufer sollten Kaufinteressierte über bekannte Umstände informieren, die für deren Kaufentscheidung erheblich sein können und die bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennbar sind. Dazu können etwa Feuchtigkeits- oder Wasserschäden und absehbare Sanierungskosten gehören. Ob im konkreten Fall eine Offenbarungspflicht besteht, hängt von den Umständen ab und ist eine Rechtsfrage. Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt nicht in jedem Fall vor Ansprüchen, insbesondere wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde (§ 444 BGB).
Planen Sie den Verkauf eines Hauses mit Mängeln?
Lassen Sie zuerst eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts erstellen – einschließlich der Besonderheiten, die Sie kennen. Sie dient der ersten Orientierung und ist kein Gutachten. Wir sagen Ihnen auch, welche Unterlagen für Bewertung und späteren Verkauf hilfreich sind.
Lieber direkt sprechen? +49 2234 250 96 15 · Mo–Sa 9–18 Uhr
Warum „gekauft wie gesehen“ nicht alles abdeckt
Notarielle Kaufverträge über gebrauchte Häuser enthalten fast immer einen Haftungsausschluss für Sachmängel. Der Käufer kauft das Haus in dem Zustand, in dem es bei der Übergabe ist. Dieser Ausschluss hat aber eine klare Grenze: Auf ihn kann sich der Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für eine Beschaffenheit übernommen hat (§ 444 BGB).
Nach der Rechtsprechung kann arglistig handeln, wer einen Mangel kennt oder zumindest für möglich hält und dabei in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt. Der Bundesgerichtshof hat 2023 in einem Fall wiederholter Wassereintritte durch ein Terrassendach entschieden, dass ein Verkäufer auch dann arglistig handeln kann, wenn er die Ursache nicht oder nur teilweise kennt (BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23). Welche Ansprüche Käufern in einem solchen Fall zustehen können, etwa Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und dem Einzelfall ab.
Was sollten Verkäufer ungefragt offenlegen?
Es gibt keine gesetzliche Liste. Offenzulegen sind Umstände, die für den Käufer erkennbar von erheblicher Bedeutung sind und bei denen er nach der Verkehrsauffassung eine Mitteilung erwarten darf. Mängel, die bei einer Besichtigung ohne Weiteres sichtbar sind, muss der Verkäufer in der Regel nicht gesondert erwähnen. Typische Themen:
| Thema | Beispiele | Was hilft |
|---|---|---|
| Feuchtigkeit und Schimmel | Wassereintritt im Keller, feuchte Wände, frühere Wasserschäden | Ursache fachlich prüfen lassen, Rechnungen und Befunde bereithalten |
| Bauschäden | undichtes Dach, Risse, Schädlingsbefall, defekte Leitungen | Schaden beschreiben, Sanierungskosten schätzen lassen |
| Rechtliche Besonderheiten | Anbau oder Dachausbau ohne Genehmigung, Baulasten, Wegerechte, Wohnrecht | Bauakte, Baulastenverzeichnis und Grundbuch einsehen |
| Anstehende Kosten | beschlossene oder absehbare Sanierungen, Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaft | Protokolle und Wirtschaftsplan aktiv übergeben und darauf hinweisen |
| Umfeld und Boden | bekannte Bodenverunreinigung, Altlastenverdacht | vorhandene Gutachten und Auskünfte offenlegen |
Die Tabelle ist eine allgemeine Orientierung. Ob im konkreten Fall eine Pflicht zur Aufklärung besteht, ist eine Rechtsfrage, die eine Anwaltskanzlei oder das Notariat beurteilt. In der Praxis hilft es, bekannte Besonderheiten schriftlich mitzuteilen und mit dem Notariat zu besprechen, wie sie im Kaufvertrag festgehalten werden.
Reicht es, die Unterlagen einfach zu übergeben?
Nicht immer. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht durch einen Datenraum oder einen Stapel Unterlagen nur erfüllt, wenn er berechtigterweise erwarten darf, dass der Käufer die entscheidende Information dort auch findet und zur Kenntnis nimmt (BGH, Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22). Im entschiedenen Fall, dem Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten, ging es um ein Protokoll über drohende hohe Sanierungskosten, das erst wenige Tage vor der Beurkundung in einen Datenraum eingestellt worden war. Ob sich die Entscheidung auf andere Verkäufe übertragen lässt, hängt vom Einzelfall ab.
Mit einer nachvollziehbaren Bewertung in die Vermarktung starten
Wir prüfen den möglichen Marktwert Ihrer Immobilie, lassen Ursachen bei Bedarf über unsere Sanierungsberatung klären und besprechen, wie bekannte Schäden und Besonderheiten im Exposé und bei Besichtigungen transparent dargestellt werden. Wenn Sie verkaufen möchten, erläutern wir Ihnen die nächsten Schritte.
Lieber direkt sprechen? +49 2234 250 96 15 · Mo–Sa 9–18 Uhr
Was mindert den Wert eines Hauses?
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sieht vor, erhebliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale bei der Wertermittlung zu berücksichtigen (§ 8 Abs. 3 ImmoWertV). Dazu können gehören:
Feuchte, Dach, Fassade, Leitungen. Beseitigungskosten können ein Anhaltspunkt sein; maßgeblich ist, wie der Markt den konkreten Mangel berücksichtigt.
Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Baulast. Sie können die Nutzung einschränken und den Wert beeinflussen, solange sie bestehen.
Ein bekannter Altlastenverdacht oder belasteter Boden wirkt sich auf Wert und Finanzierbarkeit aus.
Bei vermieteten Häusern: Mieten deutlich unter oder über dem Markt, Leerstand, lange Mietverträge.
Diese Merkmale werden durch marktgerechte Zu- oder Abschläge berücksichtigt. Art und Höhe einer Wertauswirkung hängen vom konkreten Objekt und den Marktverhältnissen ab. Eine feste Prozentzahl für einen „feuchten Keller“ gibt es nicht. Sanierungskosten können ein Anhaltspunkt sein, bestimmen die Wertminderung aber nicht automatisch. Wie die Verfahren zusammenwirken, erklären wir unter Bewertungsmethoden.
Wertmindernd wirken daneben oft Dinge, die nicht als Mangel gelten: eine veraltete Heizung, ein schlechter energetischer Zustand oder ein Grundriss, der nicht mehr zeitgemäß ist. Das zeigt sich im Vergleich mit ähnlichen verkauften Häusern.
So verkaufen Sie ein Haus mit Mängeln
- Bestandsaufnahme: Sammeln Sie Unterlagen zu bekannten Schäden, früheren Reparaturen und Genehmigungen.
- Ursache prüfen lassen: Bei Feuchtigkeit oder Rissen kann eine fachliche Einschätzung helfen, den Sachverhalt zutreffend zu beschreiben. Mehr dazu im Beitrag Haus mit Schimmel verkaufen.
- Wert mit den bekannten Besonderheiten einschätzen lassen: Die Wertermittlung sollte relevante Eigenschaften und Mängel berücksichtigen. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung der Offenbarungspflichten.
- Informationen nachvollziehbar kommunizieren: Im Exposé, bei der Besichtigung und rechtzeitig vor der Beurkundung mit dem Notariat; rechtliche Fragen gegebenenfalls anwaltlich prüfen lassen. Sanieren oder verkaufen? Die Abwägung finden Sie unter sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.
Weitere typische Stolpersteine – vom falschen Startpreis bis zu fehlenden Unterlagen – haben wir in 6 typische Fehler beim Immobilienverkauf zusammengefasst.
Häufige Fragen zur Offenlegung beim Hausverkauf
Was darf man beim Hausverkauf nicht verschweigen?
In der Regel bekannte Umstände, die für die Kaufentscheidung erheblich sein können und die der Käufer bei der Besichtigung nicht ohne Weiteres selbst erkennen kann. Dazu können Feuchtigkeits- und Wasserschäden, Schädlingsbefall, fehlende Baugenehmigungen, Baulasten, Altlasten und bereits absehbare Sanierungskosten gehören. Ob im Einzelfall eine Pflicht besteht, beurteilt eine Anwaltskanzlei oder das Notariat.
Schützt „gekauft wie gesehen“ den Verkäufer?
Nur eingeschränkt. Ein vertraglicher Haftungsausschluss kann Ansprüche wegen Sachmängeln begrenzen. Auf ihn kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB aber nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit übernommen hat. Welche Ansprüche Käufer dann haben können, hängt vom Einzelfall ab. Die konkrete Vertragsklausel prüfen Notariat oder Anwaltskanzlei.
Muss ich auch Mängel angeben, deren Ursache ich nicht kenne?
Das kann der Fall sein. Der Bundesgerichtshof hat 2023 bei wiederholten Wassereintritten entschieden, dass ein Verkäufer auch dann arglistig handeln kann, wenn er die Ursache nicht oder nur teilweise kennt. Ob im Einzelfall eine Offenbarungspflicht besteht, beurteilen Anwaltskanzlei oder Notariat. Eine fachliche Prüfung der Ursache hilft, den Mangel sachlich zu beschreiben.
Reicht es, wenn die Mängel in den Unterlagen stehen?
Nicht automatisch. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2023 zum Kauf von Gewerbeeinheiten erfüllt ein Verkäufer seine Aufklärungspflicht über einen Datenraum nur, wenn er berechtigterweise erwarten darf, dass der Käufer die Information dort findet und zur Kenntnis nimmt. Wichtige Punkte sollten Sie deshalb ausdrücklich ansprechen und im Kaufvertrag festhalten lassen.
Wie stark mindert ein Mangel den Wert meines Hauses?
Das hängt von Art, Umfang und Ursache des Mangels sowie den Marktverhältnissen ab. Nach § 8 Absatz 3 ImmoWertV können erhebliche besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch marktgerechte Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden. Sanierungskosten können bei der Einschätzung eine Rolle spielen, ergeben aber nicht automatisch die Höhe der Wertminderung. Eine feste Prozentzahl gibt es nicht.
Sie möchten Ihr Haus in Köln oder im Rhein-Erft-Kreis verkaufen?
Wir unterstützen Sie mit einer nachvollziehbaren Immobilienbewertung und einer abgestimmten Vermarktung in Köln und im Rhein-Erft-Kreis. In einem unverbindlichen Gespräch klären wir zunächst Ihre Situation, den möglichen Zeitplan und die verfügbaren Unterlagen.
Alexander Motyl ist gem. DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert DIA-IB-685 · TEGoVA REV-DE/IVD/2026/5 · DEKRA PC25416-00030). Kurzgutachten ab 990 €, Vollgutachten ab 2.490 €. Rechtsberatung erbringen wir nicht; für Vertragsfragen arbeiten wir mit Notariat und Anwaltskanzlei zusammen.
Lieber direkt sprechen? +49 2234 250 96 15 · Mo–Sa 9–18 Uhr
Quellen
- § 444 BGB · § 434 BGB
- Bundesgerichtshof, Pressemitteilung zu V ZR 77/22 (Urteil vom 15.09.2023)
- BGH, Urteil vom 27.10.2023 – V ZR 43/23 (Wassereintritte, Arglist trotz unbekannter Ursache) – dejure.org · Leitsatz (Universität Hannover)
- § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) · § 79 Abs. 4 GModG
- § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021)
Stand: 28.09.2026. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, beurteilen Anwaltskanzlei oder Notariat im Einzelfall.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)