Haus verkaufen oder vermieten: Wann lohnt sich welche Entscheidung?

Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt

Ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung besser verkaufen oder vermieten, lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Verkauf kann einmalig Kapital freisetzen. Nach der vertraglich vereinbarten Übergabe gehen die laufenden Lasten und Verantwortlichkeiten grundsätzlich auf den Käufer über. Einzelne vertragliche oder gesetzliche Verpflichtungen des Verkäufers können jedoch fortbestehen. Eine Vermietung bringt regelmäßige Einnahmen, aber auch Kosten, die Sie nicht umlegen können, ein Ausfallrisiko und mietrechtliche Bindungen. Entscheidend ist, was Ihnen nach einem Verkauf bleibt, was die Miete nach allen Kosten einbringt – und was zu Ihrer Lebensplanung passt.

Die Entscheidung in sechs Fragen

1. Brauchen Sie das Kapital? Für einen neuen Wohnsitz, zur Entschuldung, für das Alter oder zur Auszahlung von Miterben spricht viel für einen Verkauf.
2. Was bleibt von der Miete wirklich übrig? Maßgeblich ist nicht die Kaltmiete, sondern die Miete nach allen Kosten, die Sie selbst tragen.
3. Wie steht die Finanzierung? Restschuld, Ende der Sollzinsbindung und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung verändern beide Rechnungen.
4. Wollen Sie zurückkehren oder die Immobilie in der Familie halten? Dann wiegt der Erhalt des Eigentums schwerer als der Erlös heute.
5. Haben Sie Zeit und Nähe für die Vermietung? Mietersuche, Abrechnungen und Reparaturen kosten Zeit – oder Geld für eine Verwaltung.
6. Welche Steuerfristen laufen? Anschaffungsdatum und bisherige Eigennutzung entscheiden mit darüber, ob ein späterer Verkauf steuerpflichtig sein kann.

Verkaufen: Was nach dem Verkauf tatsächlich übrig bleibt

Beim Verkauf fließt der Erlös auf einmal; die laufenden Lasten gehen grundsätzlich mit der vertraglich vereinbarten Übergabe auf den Käufer über. Vom Kaufpreis gehen Verkaufskosten ab, etwa für Energieausweis, Löschung von Grundschulden und gegebenenfalls den Makler. Eine Übersicht gibt unser Ratgeber Kosten beim Immobilienverkauf.

Zur Maklerprovision: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten die §§ 656c und 656d BGB. Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, ist das nur in gleicher Höhe möglich. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragen und bleibt selbst mindestens in gleicher Höhe verpflichtet. Für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke gelten diese Regeln nicht.

Bestehende Finanzierung: Restschuld und Ablösung

Besteht noch ein Immobilienkredit, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank klären, welche Restschuld zum geplanten Verkaufszeitpunkt besteht und unter welchen Bedingungen das Darlehen abgelöst werden kann. Bei einer vorzeitigen Beendigung der Sollzinsbindung kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen (§ 490 Abs. 2 BGB). Daneben bestehen ordentliche Kündigungsrechte nach § 489 BGB, unter anderem nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang mit sechsmonatiger Kündigungsfrist. Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung zulässig ist, hängt vom Darlehensvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Vermieten Sie, läuft das Darlehen weiter; ob die Miete Zins und Tilgung trägt, klären Sie mit Ihrer Bank. Eine eigene Darlehens- oder Finanzierungsberatung bieten wir nicht an.

Vermieten: Was von der Miete wirklich bleibt

Mieter tragen nur die Betriebskosten, und auch nur, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Welche Kosten dazugehören können, listet § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf – unter anderem Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege sowie Sach- und Haftpflichtversicherung. Nicht zu den Betriebskosten gehören nach § 1 Abs. 2 BetrKV die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Diese tragen Sie als Vermieter selbst.

Auch die Miethöhe ist nicht frei: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses begrenzt (Mietpreisbremse, § 556d BGB). Das Gesetz kennt Ausnahmen, etwa bei einer höheren Vormiete, für die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung und für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (§§ 556e, 556f BGB). Welche Gemeinden erfasst sind, legt in Nordrhein-Westfalen die Mieterschutzverordnung fest. Wie wir Vermieter unterstützen, lesen Sie unter Immobilie vermieten.

Rechenbeispiel: Verkaufserlös und Vermietung im Vergleich

Angenommen wird ein Einfamilienhaus, auf dem noch ein Darlehen von 150.000 € lastet. Die Sollzinsbindung endet zum geplanten Verkaufszeitpunkt; eine vollständige Ablösung ist zu diesem Zeitpunkt nach Darlehensvertrag möglich. Bei einer Vermietung wird das Darlehen mit einer Anschlussfinanzierung fortgeführt.

Zur Einordnung: Die Vorsorgebeträge für Instandhaltung (3.600 €) und Mietausfall (800 €) sind keine automatisch tatsächlich angefallenen Ausgaben. Wird Geld lediglich auf ein Rücklagenkonto übertragen, bleibt es Vermögen des Eigentümers. Wird eine Reparatur aus der Instandhaltungsvorsorge bezahlt, ist sie nicht zusätzlich abzuziehen – sonst würde dieselbe Ausgabe doppelt berücksichtigt. Rechnet man ohne Tilgung, aber nach beiden Vorsorgeansätzen, ergibt sich ein kalkulierter Überschuss vor Tilgung und Steuern von 8.250 € (19.200 € − 1.300 € − 3.600 € − 800 € − 5.250 €).

Gegenüberstellung nach dem ersten Beispieljahr

Wichtig: Diese Beispielrechnung ist eine vereinfachte Liquiditätsgegenüberstellung und kein vollständiger Wirtschaftlichkeitsvergleich. Beim Verkauf erhalten Sie einen einmaligen Betrag und geben das Eigentum auf. Bei der Vermietung behalten Sie die Immobilie und tragen weiterhin Finanzierung, Instandhaltung und Marktrisiken. Tilgungszahlungen vermindern die verfügbare Liquidität, reduzieren jedoch zugleich die Darlehensschuld. Für eine längerfristige Entscheidung müssen außerdem die alternative Verwendung des Verkaufserlöses, die künftige Immobilienentwicklung, größere Investitionen und steuerliche Auswirkungen berücksichtigt werden.

Für eine eigene Gegenüberstellung benötigen Sie den möglichen Verkaufserlös, die erzielbare Nettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten sowie Zins- und Tilgungszahlungen. Bei Mehrfamilienhäusern und Zinshäusern kann ergänzend unser Ertragswertrechner eine erste Orientierung zum Immobilienwert bieten. Er ersetzt keinen individuellen Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen Verkaufen und Vermieten.

Selbst genutzt oder vermietet verkaufen: Wer kauft?

Eine Vermietung wirkt sich auf einen späteren Verkauf aus. Ein leer übergebenes Haus kommt für Selbstnutzer und Kapitalanleger infrage, ein vermietetes vor allem für Kapitalanleger: Der Käufer übernimmt für die Dauer seines Eigentums die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 Abs. 1 BGB). Kapitalanleger betrachten vor allem den Ertrag; Sachverständige nutzen für solche Objekte häufig das Ertragswertverfahren. Ob ein vermietetes Haus dadurch einen höheren oder niedrigeren Preis erzielt, lässt sich nicht allgemein sagen; es hängt von Miethöhe, Vertragsbedingungen, Zustand und Nachfrage ab.

Wichtig für die Reihenfolge: Ein unbefristetes Mietverhältnis kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat (§ 573 Abs. 1 BGB) – etwa Eigenbedarf oder eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Eine Kündigung, um die Immobilie wirtschaftlich zu verwerten, setzt voraus, dass Sie ohne sie an einer angemessenen Verwertung gehindert wären und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würden (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Wer heute vermietet, kann also nicht ohne Weiteres später leer verkaufen; den Einzelfall klärt eine Anwaltskanzlei für Mietrecht. Wie ein Verkauf mit Mieter abläuft, beschreibt unser Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen.

Steuern: Warum die Reihenfolge zählt

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie kann nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Ausgenommen sind Immobilien, die im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer vor dem Verkauf vermietet, kann diese Ausnahme verlieren.

Für Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften gilt eine Freigrenze: Sie bleiben steuerfrei, wenn der Gesamtgewinn im Kalenderjahr weniger als 1.000 € beträgt (§ 23 Abs. 3 EStG). Anders als bei einem Freibetrag ist bei Erreichen dieser Grenze der gesamte Gewinn steuerpflichtig. Bei einer unentgeltlichen Übertragung durch Schenkung ist für die Veräußerungsfrist grundsätzlich die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger maßgeblich (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Auch bei einem Erbfall beginnt die Zehnjahresfrist nicht automatisch neu. Der Erbe tritt als Gesamtrechtsnachfolger grundsätzlich in die Rechtsstellung des Erblassers ein (§ 1922 BGB). Besondere Gestaltungen, etwa teilentgeltliche Übertragungen oder Erbauseinandersetzungen, sind gesondert steuerlich zu prüfen. Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG); wie sie sich steuerlich auswirken, berechnet Ihre Steuerberatung. Mehr zu Fristen lesen Sie im Beitrag Spekulationssteuer bei Immobilien; Ansprechpartner finden Sie unter Fachpartner Steuerberatung.

Ihre Lebensplanung entscheidet mit

Die Zahlen sind nur die halbe Antwort:

• Umzug: Kommen Sie zurück, und wer betreut die Immobilie aus der Ferne? Siehe Immobilie bei Umzug.
• Alter und Pflege: Wer in eine kleinere Wohnung oder ein Pflegeheim zieht, sollte prüfen, ob er Vermieterpflichten noch tragen kann und will.
• Trennung: Gemeinsames Vermieten setzt voraus, dass Sie dauerhaft gemeinsam entscheiden können. Mehr unter Immobilie in der Scheidung.
• Risiko: Ist die Immobilie Ihr größter Vermögenswert, hängt bei einer Vermietung viel an einem einzigen Objekt und Mietverhältnis.

Geerbte und leerstehende Immobilien

Ein leerstehendes Haus verursacht weiter Kosten – Grundsteuer, Versicherung, Heizung zum Frostschutz, Wartung – und Schäden bleiben länger unbemerkt. Klären Sie mit Ihrer Gebäudeversicherung, ob ein längerer Leerstand anzuzeigen ist. Ein älteres Haus muss vor einer Vermietung unter Umständen erst instand gesetzt werden.

Erben mehrere Personen gemeinsam, müssen sie sich über Vermietung oder Verkauf einigen. Steuerlich ist eine Besonderheit wichtig: Wurde ein Familienheim unter den Voraussetzungen des § 13 Abs. 1 Nr. 4b oder 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) steuerfrei erworben, kann eine Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren zum rückwirkenden Wegfall der Befreiung führen. Ausnahmen können bei zwingenden Gründen bestehen. Für Kinder gelten außerdem besondere Voraussetzungen, darunter grundsätzlich eine Wohnflächengrenze von 200 m². Nicht jedes geerbte oder selbst bewohnte Haus erfüllt automatisch die Voraussetzungen der Familienheimbefreiung. Die individuelle Prüfung übernimmt Ihre Steuerberatung. Mehr für Erben unter Immobilie geerbt.

Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

Bei einer Wohnung entscheidet die Eigentümergemeinschaft über Hausgeld, Rücklage und Sanierungen mit – als Vermieter wie als Verkäufer.

Wann eine sachverständige Wertermittlung hilft

Für die erste Abwägung genügt eine Orientierung. COLOGNE IMMOBILIEN bietet eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts. Sie dient der ersten Orientierung und ersetzt weder ein schriftliches Verkehrswertgutachten noch eine individuelle Wirtschaftlichkeits-, Finanzierungs- oder Steuerberechnung.

Ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber anderen nachvollziehbar begründet werden muss – etwa wenn Miterben ausgezahlt werden, bei einer Trennung oder gegenüber dem Finanzamt. Es entsteht mit Ortstermin und nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die unter anderem das Ertragswertverfahren regelt (§§ 27 bis 34 ImmoWertV). Ob eine Behörde, ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten übernimmt, entscheidet die jeweilige Stelle. Alexander Motyl erstellt solche Gutachten als zertifizierter Immobiliengutachter; mehr unter Immobiliengutachter Köln.

Checkliste: Verkaufen oder vermieten?

1. Wert einordnen. Möglichen Marktwert einschätzen lassen.
2. Miete realistisch ansetzen. Überschuss nach allen nicht umlagefähigen Kosten.
3. Finanzierung klären. Restschuld, Sollzinsbindung, Ablösemöglichkeit und mögliche Vorfälligkeitsentschädigung – bei Ihrer Bank.
4. Steuerfristen prüfen. Anschaffungsdatum, Eigennutzung, bei Erbschaft das Familienheim – mit Ihrer Steuerberatung.
5. Bei Wohnungen: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Beschlüsse lesen.
6. Lebensplanung ehrlich prüfen. Kapitalbedarf, Rückkehr, Alter, Familie.
7. Aufwand schätzen. Selbst vermieten oder eine Verwaltung beauftragen?
8. Unterlagen sammeln. Grundbuchauszug, Energieausweis, Pläne, Wohnflächenberechnung.

Was wir nicht übernehmen

Steuerliche Fragen beantwortet Ihre Steuerberatung, mietrechtliche und vertragliche Fragen eine Anwaltskanzlei oder das Notariat, Finanzierungsfragen Ihre Bank. Wir kümmern uns um Wert, Unterlagen und Vermarktung. Wie wir einen Verkauf von der Bewertung bis zur Übergabe begleiten, beschreibt die COLOGNE-Strategie; einen Überblick gibt Immobilie verkaufen.

Quellen und Rechtsgrundlagen

1. Einkommensteuergesetz (EStG) §§ 21, 23 – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/, geprüft 06.11.2026
2. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) §§ 489, 490, 556, 556d, 556e, 556f, 566, 573, 577, 656c, 656d, 1922 – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/, geprüft 06.11.2026
3. Mieterschutzverordnung NRW (MietSchVO NRW), Fassung vom 07.11.2025 (Änderungsverordnung vom 28.10.2025, GV. NRW. S. 848) – https://recht.nrw.de/lrgv/rechtsverordnung/07112025-mieterschutzverordnung-nrw-mietschvo-nrw/, geprüft 06.11.2026
4. Betriebskostenverordnung (BetrKV) §§ 1, 2 – https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/, geprüft 06.11.2026
5. Wohnungseigentumsgesetz (WEG) §§ 12, 19, 24, 28 – https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/, geprüft 06.11.2026
6. Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) § 13 Abs. 1 Nr. 4b, 4c – https://www.gesetze-im-internet.de/erbstg_1974/, geprüft 06.11.2026
7. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) §§ 27–34 – https://www.gesetze-im-internet.de/immowertv_2022/, geprüft 06.11.2026

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung. Die Rechenbeispiele sind frei gewählt und vereinfacht; maßgeblich ist der Einzelfall.