Titelbild: Visualisierung · KI-generiert, kein reales Objekt
Ihre Mutter oder Ihr Vater zieht ins Pflegeheim, das Haus steht leer, und Sie haben eine Vorsorgevollmacht. Jetzt stellen sich drei Fragen: Darf ich das Haus damit verkaufen? Erkennt das Grundbuchamt die Vollmacht an? Und wie gehe ich vor, damit ich meine Entscheidungen später gegenüber der Familie nachvollziehbar erläutern kann? Dieser Ratgeber ordnet die Schritte für den Verkauf zu Lebzeiten des Vollmachtgebers. Er ersetzt nicht die Prüfung Ihrer Vollmacht durch das Notariat.
Kurz erklärt: Vorsorgevollmacht
Mit einer Vorsorgevollmacht bestimmt eine Person, wer sie vertritt, wenn sie ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Umfasst die Vollmacht Grundstücksgeschäfte, kann die bevollmächtigte Person ein Haus im Namen des Eigentümers verkaufen. Eine betreuungsgerichtliche Genehmigung ist dafür grundsätzlich nicht allein aufgrund des § 1850 BGB erforderlich; diese Vorschrift regelt insbesondere Genehmigungen für Betreuer. Für die Eintragung im Grundbuch muss die Vollmacht in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 Grundbuchordnung).
Drei Prüfpunkte, bevor Sie etwas unternehmen
| Prüfpunkt | Worauf es ankommt | Grundlage |
|---|---|---|
| Umfang | Die Vollmacht muss Vermögensangelegenheiten und Grundstücksgeschäfte umfassen. Eine Vollmacht nur für Gesundheitsfragen oder nur für ein Bankkonto reicht für einen Hausverkauf nicht. | Wortlaut der Vollmacht |
| Form | Gegenüber dem Grundbuchamt muss die Vollmacht durch eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden. Eine nur privatschriftliche Vollmacht genügt dafür nicht. | § 29 GBO |
| Gültigkeit | Die Vollmacht darf nicht widerrufen sein. Halten Sie das Original oder eine Ausfertigung bereit. Der Vollmachtgeber kann sie widerrufen, solange er dazu in der Lage ist. Außerdem darf das Betreuungsgericht ihre Ausübung nicht untersagt haben. | § 168 BGB, § 1820 Abs. 4 BGB |
Ob Ihre Vollmacht diese Punkte erfüllt, beurteilt das Notariat. Schicken Sie ihm eine Kopie schon vor der Vermarktung – dann wissen Sie früh, ob der Verkauf so möglich ist.
Welche Form muss die Vollmacht haben?
Beim Notar beurkundet oder beglaubigt
Wurde die Vorsorgevollmacht beim Notar beurkundet oder die Unterschrift dort beglaubigt, ist die Formfrage für das Grundbuch in der Regel geklärt. Das Notariat prüft trotzdem, ob der Inhalt den Verkauf abdeckt.
Von der Betreuungsbehörde beglaubigt
Auch die Urkundsperson der Betreuungsbehörde darf Unterschriften auf Vollmachten öffentlich beglaubigen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 Betreuungsorganisationsgesetz). Seit dem 1. Januar 2023 vorgenommene Beglaubigungen wirken nur bis zum Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 Betreuungsorganisationsgesetz); für ältere gilt das nach der Übergangsregel des § 34 Betreuungsorganisationsgesetz nicht. Solange Ihr Elternteil lebt, kann eine solche Beglaubigung für den Verkauf genügen; ob sie im Einzelfall reicht, klärt das Notariat.
Nur privat unterschrieben
Eine privatschriftliche Vollmacht kann wirksam sein, reicht für das Grundbuch aber nicht. Ist der Vollmachtgeber noch geschäftsfähig, kann er die Vollmacht beim Notar erneuern oder die Unterschrift beglaubigen lassen. Ist das nicht mehr möglich, kann eine gerichtliche Betreuung erforderlich werden. Ein Betreuer braucht für den Verkauf die Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). Wie das abläuft, erklärt unser Ratgeber Immobilienverkauf durch Betreuer.
Bankvollmacht ist keine Verkaufsvollmacht
Eine Vollmacht auf dem Formular einer Bank gilt in der Regel nur gegenüber dieser Bank. Für den Verkauf eines Hauses hilft sie nicht.
So läuft der Verkauf mit Vorsorgevollmacht ab
- Unterlagen sammeln: Vollmacht (Original oder Ausfertigung), Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung; bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung.
- Vollmacht vom Notariat vorprüfen lassen: bevor Kaufinteressenten Zeit investieren.
- Wert ermitteln: Sie handeln für Ihren Elternteil. Eine nachvollziehbare Wertermittlung hilft Ihnen, die Preisfindung später zu erläutern. Am Anfang steht die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts.
- Vermarkten: Exposé, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung der Interessenten, Verhandlung.
- Beurkundung: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar im Namen Ihres Elternteils und legen die Vollmacht vor. Vorbereitung: Notartermin beim Immobilienverkauf.
- Kaufpreis und Übergabe: Der Kaufpreis gehört dem Vollmachtgeber und geht auf dessen Konto. Wie er etwa für Pflegekosten eingesetzt wird, hängt vom Einzelfall ab – mehr im Beitrag Pflegeheimkosten und eigenes Haus.
Verkauf mit Vorsorgevollmacht vorbereiten
Am Anfang steht die kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts – für Köln und den Rhein-Erft-Kreis.
Wenn der Eigentümer nicht selbst zum Notartermin kommen kann
Nicht immer geht es um eine Vorsorgevollmacht. Oft kann der Eigentümer nur nicht selbst zum Termin kommen – etwa wegen Krankheit oder weil er weit entfernt wohnt. Welcher Weg in Betracht kommt, hängt von der Ausgangslage ab:
| Ausgangslage | Möglicher Weg |
|---|---|
| Der Eigentümer ist geschäftsfähig. | Er kann selbst eine Vollmacht für den Notartermin erteilen oder einen für ihn geschlossenen Vertrag nachträglich genehmigen. |
| Der Eigentümer ist möglicherweise nicht mehr geschäftsfähig. | Ob er noch wirksam bevollmächtigen oder genehmigen kann, ist offen. Das Notariat muss den Weg klären (siehe „Nachgenehmigung“). |
| Es besteht bereits eine andere wirksame Vertretungsbefugnis. | Etwa eine Vorsorgevollmacht oder eine Betreuung: Dann handelt die vertretungsberechtigte Person – ein Betreuer mit Genehmigung des Betreuungsgerichts (§ 1850 BGB). |
| Beim Notartermin handelt jemand ohne nachgewiesene Vollmacht. | Der Vertrag wird erst mit einer Genehmigung wirksam (§ 177 Abs. 1 BGB). Ob sie erteilt werden kann, ist vorher zu klären. |
Vollmacht für den Notartermin
Der Eigentümer bevollmächtigt eine Vertrauensperson, den Kaufvertrag für ihn zu unterschreiben. Die Vollmacht bedarf grundsätzlich nicht der Form des Kaufvertrags (§ 167 Abs. 2 BGB). Bei besonderen Vollmachtsgestaltungen können jedoch strengere Formerfordernisse bestehen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden (§ 29 GBO). Das Notariat sagt Ihnen, welchen Inhalt und welche Form die Vollmacht haben soll.
Nachgenehmigung
Unterschreibt jemand ohne Vollmacht im Namen des Eigentümers, hängt die Wirksamkeit des Vertrags von dessen Genehmigung ab (§ 177 Abs. 1 BGB). Die Genehmigung wirkt auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses zurück (§ 184 Abs. 1 BGB). Auch hier braucht das Grundbuchamt einen Nachweis in der Form des § 29 GBO. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht in jedem Fall möglich. Soll der Eigentümer selbst genehmigen, muss er hierzu rechtlich in der Lage sein. Bestehen Zweifel an seiner Geschäftsfähigkeit oder an der Vertretungsbefugnis, muss das Notariat klären, ob und auf welchem Weg der Vertrag wirksam werden kann. Die Nachgenehmigung ist deshalb keine pauschale Ersatzlösung für eine fehlende Vorsorgevollmacht.
Was Bevollmächtigte beachten sollten
Im Interesse des Vollmachtgebers handeln
Die Vollmacht erlaubt Ihnen, nach außen zu handeln. Bevollmächtigte sollten die Wünsche und Interessen des Vollmachtgebers sowie die zugrunde liegenden Vereinbarungen beachten. Eine nachvollziehbare Wertermittlung, dokumentierte Kaufangebote und eine transparente Entscheidungsgrundlage können helfen, die Preisfindung und das Vorgehen später zu erläutern. Eine Garantie, dass Angehörige oder spätere Erben den Verkauf nicht beanstanden, ist damit nicht verbunden. Ein Kaufpreis, der vom Marktwert abweicht, oder eine teilweise unentgeltliche Übertragung kann besonderen rechtlichen und steuerlichen Anforderungen unterliegen und ist gesondert zu prüfen.
Auskunft geben und alles dokumentieren
Liegt der Vollmacht ein Auftrag zugrunde, müssen Sie auf Verlangen Auskunft geben, am Ende Rechenschaft ablegen und herausgeben, was Sie aus dem Geschäft erlangt haben (§§ 666, 667 BGB). Halten Sie Wertermittlung, Angebote, Ihre Entscheidung und den Geldfluss schriftlich fest. Das hilft auch bei der häufigen Frage nach den Nachteilen einer Vorsorgevollmacht für den Bevollmächtigten: Wer offen und belegt handelt, kann Rechenschaft geben.
Betreuungsgerichtliche Genehmigung
Handelt eine Person aufgrund einer wirksamen rechtsgeschäftlichen Vorsorgevollmacht, ist für den Immobilienverkauf grundsätzlich keine betreuungsgerichtliche Genehmigung allein aufgrund des § 1850 BGB erforderlich. Diese Vorschrift regelt insbesondere Genehmigungen für Betreuer; über gesetzliche Verweisungen können entsprechende Genehmigungstatbestände auch bei anderen gesetzlichen Vertretungsverhältnissen relevant sein. Ob eine Vollmacht weiterhin uneingeschränkt ausgeübt werden darf, ist im Einzelfall zu prüfen.
Das Betreuungsgericht kann eingreifen
Gibt es konkrete Anhaltspunkte, dass ein Bevollmächtigter die Angelegenheiten nicht im Sinne des Vollmachtgebers besorgt, und kann dieser seine Rechte selbst nicht mehr ausüben, bestellt das Betreuungsgericht einen Kontrollbetreuer (§ 1820 Abs. 3 BGB). Unter engen Voraussetzungen kann es sogar anordnen, dass die Vollmacht nicht ausgeübt werden darf (§ 1820 Abs. 4 BGB). Ein transparentes und dokumentiertes Vorgehen kann helfen, solchen Konflikten vorzubeugen; ausschließen lässt sich ein gerichtliches Verfahren damit nicht.
Sonderfälle
Sie möchten das Haus selbst kaufen
Möchten Sie das Haus Ihres Elternteils selbst erwerben, liegt regelmäßig ein sogenanntes Insichgeschäft vor. Nach § 181 BGB ist dieses grundsätzlich ausgeschlossen, soweit keine wirksame Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts oder eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Auch eine Befreiung bedeutet nicht, dass Sie die Interessen Ihres Elternteils außer Acht lassen dürfen. Insbesondere Kaufpreis, Vertragsbedingungen und mögliche Interessenkonflikte sollten nachvollziehbar geprüft werden. Lassen Sie die konkrete Gestaltung vorab durch das Notariat prüfen. Eine unabhängige Wertermittlung kann dafür eine sinnvolle Grundlage sein. Siehe auch Haus an Kinder verkaufen.
Ehepartner ohne Vollmacht
Das gesetzliche Vertretungsrecht unter Ehegatten (§ 1358 BGB) betrifft nur Angelegenheiten der Gesundheitssorge, etwa Behandlungs- und Krankenhausverträge, und ist zeitlich begrenzt. Ein Haus darf der Ehepartner damit nicht verkaufen.
Im Grundbuch ist ein Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen
Dann beeinflusst das Recht Preis und Käuferkreis. Siehe Immobilie mit Nießbrauch verkaufen.
Der Vollmachtgeber ist verstorben
Dieser Ratgeber behandelt den Verkauf zu Lebzeiten des Vollmachtgebers. Stirbt er, handeln Sie – soweit die Vollmacht fortbesteht – für die Erben; diese können die Vollmacht grundsätzlich widerrufen.
Bei einer seit dem 1. Januar 2023 von der Betreuungsbehörde nach § 7 BtOG öffentlich beglaubigten Vollmacht endet die Wirkung dieser Beglaubigung mit dem Tod des Vollmachtgebers (§ 7 Abs. 1 Satz 2 BtOG). Für vor dem 1. Januar 2023 nach früherem Recht beglaubigte Vollmachten gilt diese Einschränkung aufgrund der Übergangsregel des § 34 BtOG nicht. Ob die Vollmacht selbst über den Tod hinaus fortbesteht, ist davon zu unterscheiden und richtet sich nach der Vollmacht und dem zugrunde liegenden Rechtsverhältnis (§ 168 BGB). Die Verwendbarkeit im konkreten Grundbuchverfahren prüft das Notariat.
Was nach einem Erbfall mit einer Immobilie zu tun ist, lesen Sie im Ratgeber Immobilie geerbt – was jetzt zu tun ist.
So begleiten wir Bevollmächtigte
Für Bevollmächtigte bieten wir:
- eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung des möglichen Marktwerts,
- die professionelle Vermarktung der Immobilie,
- die Vorbereitung und Koordination des Immobilienverkaufs einschließlich Notartermin im Rahmen unserer Maklerleistung,
- bei entsprechender Beauftragung die Erstellung kostenpflichtiger Immobiliengutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) durch Alexander Motyl – mehr unter Gutachten bei Erbschaft und Schenkung.
Die rechtliche Prüfung Ihrer Vollmacht übernehmen Notariat oder Rechtsanwaltskanzlei; wir erbringen keine Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung. Einen Überblick über unsere Verkaufsbegleitung finden Sie unter Immobilie verkaufen.
Häufige Fragen
Kann ich mit einer Vorsorgevollmacht das Haus meiner Eltern verkaufen?
Ja, wenn die Vollmacht Grundstücksgeschäfte umfasst, nicht widerrufen oder in ihrer Ausübung gerichtlich eingeschränkt ist und dem Grundbuchamt in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden kann (§ 29 GBO). Ob das bei Ihrer Vollmacht zutrifft, prüft das Notariat vor der Beurkundung.
Ist eine Vorsorgevollmacht ohne Notar für den Hausverkauf gültig?
Eine privat unterschriebene Vollmacht kann wirksam sein, reicht für das Grundbuch aber nicht. Nötig ist eine notarielle Beurkundung oder eine öffentliche Beglaubigung der Unterschrift – beim Notar oder bei der Betreuungsbehörde (§ 7 Betreuungsorganisationsgesetz). Eine seit dem 1. Januar 2023 von der Betreuungsbehörde vorgenommene Beglaubigung wirkt nur bis zum Tod des Vollmachtgebers; für ältere Beglaubigungen gilt diese Einschränkung nicht (§ 34 Betreuungsorganisationsgesetz).
Brauche ich als Bevollmächtigter eine Genehmigung des Betreuungsgerichts?
Handeln Sie aufgrund einer wirksamen Vorsorgevollmacht, ist für den Hausverkauf grundsätzlich keine betreuungsgerichtliche Genehmigung allein aufgrund des § 1850 BGB erforderlich; diese Vorschrift regelt insbesondere Genehmigungen für Betreuer. Auch die Bestellung eines Kontrollbetreuers führt nicht automatisch dazu, dass jeder Immobilienverkauf genehmigungspflichtig wird. Zu prüfen ist aber insbesondere, ob das Betreuungsgericht die Ausübung der Vollmacht nach § 1820 BGB eingeschränkt hat. Ob Ihre Vollmacht uneingeschränkt ausgeübt werden darf, klärt das Notariat im Einzelfall.
Ist eine Generalvollmacht dasselbe wie eine Vorsorgevollmacht?
Nicht unbedingt. Eine Generalvollmacht ist üblicherweise sehr weit gefasst. Eine Vorsorgevollmacht dient dazu, eine rechtsgeschäftliche Vertretung für Situationen sicherzustellen, in denen der Vollmachtgeber seine Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln kann. Beide Formen können miteinander verbunden sein. Entscheidend für einen Hausverkauf sind der tatsächlich erteilte Umfang der Vertretungsmacht, ihr Fortbestand und der erforderliche Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt (§ 29 GBO). Die Bezeichnung „Generalvollmacht“ allein genügt nicht als Prüfung.
Muss der Eigentümer beim Notartermin persönlich anwesend sein?
Nicht zwingend. Ist er geschäftsfähig, kann er sich durch eine bevollmächtigte Person vertreten lassen oder einen ohne Vollmacht geschlossenen Vertrag nachträglich genehmigen (§§ 177, 184 BGB). Eine nachträgliche Genehmigung ist aber nicht in jedem Fall möglich, etwa wenn Zweifel an seiner Geschäftsfähigkeit bestehen. Für das Grundbuch muss die Vollmacht oder Genehmigung in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Form vorliegen (§ 29 GBO). Den Weg stimmen Sie mit dem Notariat ab.
Darf ich das Haus mit der Vollmacht an mich selbst verkaufen?
Das ist ein sogenanntes Insichgeschäft. Nach § 181 BGB ist es grundsätzlich ausgeschlossen, soweit keine wirksame Befreiung vom Verbot des Insichgeschäfts oder eine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Auch mit einer Befreiung müssen Sie die Interessen Ihres Elternteils wahren; Kaufpreis und Vertragsbedingungen sollten nachvollziehbar geprüft werden. Eine unabhängige Wertermittlung kann dafür eine sinnvolle Grundlage sein. Lassen Sie die konkrete Gestaltung vorab durch das Notariat prüfen.
Wem steht der Verkaufserlös zu?
Dem Vollmachtgeber, also Ihrem Elternteil. Der Kaufpreis gehört auf dessen Konto. Liegt der Vollmacht ein Auftrag zugrunde, müssen Sie herausgeben, was Sie aus dem Verkauf erlangt haben, und Rechenschaft ablegen (§§ 666, 667 BGB). Steuerliche Fragen klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Was ist das Haus Ihrer Eltern wert?
Wir zeigen Ihnen den möglichen Marktwert und die nächsten Schritte – mit Blick auf Vollmacht, Notariat und Familie.
Quellen: §§ 167, 168, 177, 181, 184, 666, 667, 1358, 1643, 1799, 1820, 1850 BGB; § 29 Grundbuchordnung; §§ 7, 34 Betreuungsorganisationsgesetz – gesetze-im-internet.de, abgerufen am 12.11.2026. BGH, Beschluss vom 12.11.2020 – V ZB 148/19 (Beglaubigung durch die Betreuungsbehörde nach früherem Recht und § 29 GBO). Deutsches Notarinstitut, Gutachten vom 03.01.2023 (Abruf-Nr. 191812) zur Verwendbarkeit transmortaler, von der Betreuungsbehörde beglaubigter Vollmachten im Grundbuchverfahren nach der Betreuungsrechtsreform. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Autor dieses Beitrags
Wirtschaftsjurist LL.M. und Buchautor Alexander Motyl | Geschäftsführer COLOGNE IMMOBILIEN GmbH
International Appraiser (DIA an der Universität Freiburg) – Diplom-Sachverständiger (DIA an der Universität Freiburg) für bebaute und unbebaute Grundstücke, Mieten und Pachten – gem. DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DIA Consulting AG (DIAZert – DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle) zertifizierter Sachverständiger für die Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von Standardimmobilien (Wohn- und Gewerbeimmobilien), Zert.-Nr. DIA-IB-685 – Recognised European Valuer (REV, TEGoVA; REV-DE/IVD/2026/5) – DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung D3 (PC25416-00030) – Real Estate Asset Manager (DIA an der Universität Freiburg) – geprüfter Immobilien-Projektentwickler (IHK/EIA) – Projektmanager Level D (GPM)